Sentencia Civil Nº 116/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 542/2013 de 01 de Abril de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00116/2014

S E N T E N C I A Nº 116

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Rosa Rigo Rosselló

Doña Catalina Moragues Vidal

En Palma de Mallorca a Uno de Abril de dos mil catorce.

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Eivissa, bajo el número 1259/11 , Rollo de Sala número 542/13,entre partes, de una como demandante-apelante, Saimesen S.L., representada en esta alzada por la procuradora de los tribunales doña Magdalena Tur Pereyro, dirigida por el letrado don Fernando Tapia Castillo, y, de otra, como demandada-apelada, Kühn & Partner International Property Consultants, S.L., representada en este segundo grado jurisdiccional por la procuradora de los tribunales doña Olga Terrón Rodríguez, dirigida por el letrado don Miguel Reus Méndez.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente don Carlos Gómez Martínez.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Eivissa, se dictó sentencia en fecha 24 de junio de 2013 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando íntegramente la demanda presentada por la procuradora doña Magdalena Tur, en nombre y representación de Saimesen S.L. contra Kühun y Partner Internacional, debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos formulados en su contra imponiendo las costas a la parte actora'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el 26 de marzo de 2014.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.-Mediante escritura pública de 31 de mayo de 2010 la entidad Saimesen S.L., vendió a don Leovigildo la FINCA000 o DIRECCION000 , sita en la parroquia y término de San Juan Bautista por un precio de 3.200.000 €.

En dicha operación intervino Kühn & Partner International Property Consulting S.L. que recibió del comprador don Leovigildo la suma de 350.000 de las que entregó a la vendedora 150.000 €.

En la demanda iniciadora del presente litigio la entidad vendedora Saimesen, S,L., sostiene que la retención por Kühn & Partner International Property Consulting S.L.de los 200.000 € restantes es indebida por lo que reclama su devolución.

A esta pretensión se opuso la demandada alegando, en síntesis, que la cantidad retenida correspondía a sus honorarios por haber actuado como intermediaria en la operación.

La sentencia de primera instancia que asume, en esencia, las tesis de la demandada, es apelada por la actora con base en los siguientes motivos:

a) La jueza de primera instancia funda su sentencia en el documento consistente en un correo electrónico remitido por don Juan Enrique a doña Clara , empleada de la demandada, en el que se indica que siendo el precio de 3.500.000 €, la comisión de Kühn & Partner asciende a 200.000 € pero, sostiene el apelante, el remitente del e-mail no era empleado de la actora sino un comercial de una tercera empresa de asesoría financiera, denominada WCS GmbH, según se hace constar en el mismo correo electrónico al que nos venimos refiriendo.

b) El tribunal no tiene en cuenta la cláusula de la escritura de compraventa conforme a la cual todos los gastos derivados de la compraventa serían a cargo del comprador.

c) La Sra. Clara efectuó un requerimiento notarial el 4 de noviembre de 2009 exigiendo el pago a don Diego , acreedor hipotecario de Saimesen S.L. y vendedor del inmueble que a su vez fue vendido a Saimesen S.L. , requerimiento que, según la parte, no podría entenderse si Saimesen S.L. hubiera sido cliente de Kühn & Partner.

d) A causa de la indebida retención la vendedora no otorgó carta de pago, como es habitual.

e) El contrato de opción de compra de 8 de abril de 2010, en el que se reconoce el derecho de Kühn & Partner International Property Consulting S.L. a cobrar la comisión carece de efectos porque el Sr. Leovigildo no pagó las cantidades a que se obligó.

SEGUNDO.-El recurso de apelación ha de ser desestimado, por los siguientes motivos:

a) En el correo electrónico de 6 de abril de 2010 don Juan Enrique reconoce que Kühn & Partner tiene derecho a cobrar una comisión de 200.000 €. Es cierto que en la sentencia de primera instancia se vincula a dicho remitente a la entidad actora, pero aunque ello no fuese así, es decir, aún en la hipótesis de que el Sr. Juan Enrique fuese empleado de una tercera empresa que habría asesorado la operación, las indicaciones del correo no dejan de tener valor probatorio puesto que se trataría de un tercero, ajeno al contrato, que, sin embargo, conoce al detalle su contenido y que manifiesta que Kühn & Partner es acreedora de la cantidad que la demandante pretende recobrar en el presente proceso.

En cualquier caso, dicho e-mail ha de ponerse en relación con el contrato de opción de compra de 8 de abril de 2010 en el que las partes -entre ellas la vendedora Saimesen S.L., hoy actora- estipulan que será el vendedor quien pague a de Kühn & Partner International Property Consulting S.L. por su intervención como mediadora en la operación.

b) La cláusula cuarta de la escritura pública de 31 de mayo de 2010 es del siguiente tenor: ' Cualesquiera gastos e impuestos derivados de esta escritura serán a cuenta de la parte compradora a excepción del arbitrio municipal del Impuesto sobre el Incremento del Valor del Terreno, (Plusvalía), si se devengare, serán a cuenta de la parte vendedora, o la derivada del IRPF'.

Se trata de una cláusula de estilo insuficiente para concluir, con base solo en ella, que correspondía a la vendedora el abono de los honorarios de la entidad intermediadora.

En cualquier caso, el correcto entendimiento de dicha estipulación ha de llevar a considerarla aplicable a los gastos que se derivasen del propio otorgamiento de la escritura, entre los que no se hallan los de intermediación que son distintos y anteriores.

Finalmente, no pueden olvidarse los términos de la opción de compra, a la que más adelante nos referiremos, en la que las partes de la compraventa acordaron que los gastos de intermediación serían a cargo de la vendedora.

c) Es cierto que en noviembre de 2009 la Sra. Clara , de Kühn & Partner International Property Consulting S.L., efectuó un requerimiento de pago a Saimesen S.L., pero tal hecho se produjo antes de la celebración, en 2010, del contrato de opción y de la compraventa de autos, y resulta compatible con la alegación de la parte recurrente, de que la intermediación encomendada a de Kühn & Partner International Property Consulting S.L. se inició después. Por otro lado, si se da plena eficacia a lo estipulado en el contrato de opción de compra de 8 de abril de 2010, el requerimiento y la actuación de de Kühn & Partner International Property Consulting S.L. anterior al mismo resulta irrelevante desde el momento en que en dicho contrato de opción las partes pactaron abonar una comisión a dicha entidad por su intermediación en la operación de autos.

d) En la cláusula segunda de la escritura pública de 31 de mayo de 2010, relativa al precio, se estipuló que la vendedora otorga ' la más firme y eficaz carta de pago que en derecho proceda por la totalidad del precio', cláusula que carecería de sentido si a la conclusión de la escritura quedasen 200.000 € por entregar a la vendedora, como se sostiene en la demanda iniciadora del presente litigio.

e) El contrato de opción de compra de 8 de abril de 2010, resulta determinante para el resultado del presente litigio y su pacto tercero es del siguiente tenor: ' La empresa Kühn & Partner International Property Consulting S.L. con domicilio en la calle Poble Espanyol s/n 07014 Palma de Mallorca, con CIF B-07297013 actúa como intermediaria en esta compraventa y sería pagada por parte del vendedor'. La alegación de la parte apelante de que el contrato de opción habría perdido eficacia por falta de pago de los plazos no ha quedado acreditada puesto que en ningún momento se resolvió el contrato por incumplimiento, ni judicial ni extrajudicialmente. En cualquier caso, ha de tenerse en cuenta que aunque la opción hubiese quedado sin efecto por un supuesto incumplimiento del comprador, en nada afectaría ello al valor probatorio del pacto tercero en el presente proceso pues en nada hubiese influido el invocado incumplimiento de los plazos para pagar el precio al reconocimiento de la realidad de la labor de intermediación de Kühn & Partner que es a lo que se refiere el pacto tercero del contrato de opción y en lo que se basa la empresa inmobiliaria para retener la suma que correspondía a su comisión.

TERCERO.-Dado lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la procuradora de los tribunales doña Magdalena Tur Pereyro, en nombre y representación de la entidad Saimesen, S.L., contra la sentencia dictada el día 25 de junio de 2013 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Eivissa , en el juicio ordinario del que el presente rollo dimana.

En consecuencia, se confirma en todos sus extremos dicha resolución, con expresa imposición al apelante de las costas de esta alzada, y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.