Sentencia Civil Nº 116/2015, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 73/2015 de 28 de Abril de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1SALAMANCA SENTENCIA: 00116/2015
SENTENCIA NÚMERO 116/15
ILMO SR PRESIDENTE
DON JOSÉ R. GONZÁLEZ CLAVIJO
ILMOS SRES MAGISTRADOS
DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO
DON EDUARDO FABIÁN CAPARRÓS
En la ciudad de Salamanca a veintiocho de Abril del año dos mil quince.
La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Ordinario Nº 290/14 del
Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 73/2.015 ; han sido partes en este recurso:
como demandante apelante DON Rodrigo , representado por la Procuradora Doña Carmen Casquero Peris,
bajo la dirección del Letrado Don Fernando Yagüe Gutiérrez y; como demandado apelado COMUNIDAD DE
PROPETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000 - NUM001 .- SALAMANCA , representada por la
Procuradora Doña Manuela Sánchez Ruano, bajo la dirección del Letrado Don Javier Zato Nuño-Beato.

Antecedentes

1º.- El día veintisiete de Noviembre de dos mil catorce, por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 2 de Salamanca, se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente FALLO: 'Se desestima la demanda presentada por la Procuradora Sra. Casquero Peris en nombre y representación de Don Rodrigo contra Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Nº NUM000 - NUM001 de Salamanca, representada por la Procuradora Sra. Sánchez Ruano absolviéndose a la demandada de las pretensiones y con imposición del actor de las costas procesales.' 2º.- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante quien alegó como motivos del recurso error en la valoración de la prueba, infracción del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal e indebida aplicación de los artículos 17 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal , así como infracción del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y; presentado escrito hizo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la revocación parcial de la resolución recurrida, dictándose otra en la que se: 1º.- Declare nulo el acuerdo tomado por la Comunidad demandada en la Junta celebrada el día 10 de abril de 2013, en relación al punto primero y tercero por ser contrarios a los estatutos y no haberse adoptado de acuerdo con la regla de la unanimidad requerida.- 2º Se condene a la Comunidad de Propietarios demandada a devolver a mi representado la cantidad indebidamente repercutida de 579,29 euros y a realizar los cálculos de las cuotas de acuerdo al sistema de distribución de gastos previsto en los estatutos. 3º. Se declare eximido a su representado de participar en los gastos judiciales originados a la Comunidad por el presente procedimiento.- 4º. Se condene a la Comunidad de Propietarios demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones y al pago de las costas procesales en el caso de oponerse al recurso.

Dado traslado de la interposición del recurso a la contraparte, por la legal representación de ésta se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la confirmación de la sentencia recurrida, con expresa imposición de las costas generadas en el recurso a la parte apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia, se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día veintitrés de marzo de los corrientes, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JOSÉ R. GONZÁLEZ CLAVIJO .

Fundamentos

Primero.- Respecto del primer motivo del recurso, examinadas las actuaciones, y a la vista de la sentencia de instancia, no se admite el error en la valoración de la prueba, habiendo llegado admitir en el propio recurso la parte recurrente que los trasteros de su propiedad no están exentos de los gastos de mantenimiento y limpieza de portal, escalera, etc., ya que el acceso a los mismos se realiza a través del portal del edificio, admitiendo que los gastos generales son repercutidos a los trasteros conforme a su cuota de participación.

El problema se plantea en relación con el local 7. Respecto de este local, tampoco existe error alguno en la valoración de la prueba, con independencia de algunas imprecisiones que se contemplan en la sentencia de Instancia.

La descripción del citado local en la escritura de compraventa del mismo, de 16 de febrero de 1998, señala que consta de dos plantas, la inferior en el sótano, la superior en la planta baja, comunicándose ambas por medio de una escalera interior.

El problema reside en si además este local comercial, a través de alguna de sus dos plantas, tiene acceso al portal del edificio, y habría sido sumamente útil aportar a las actuaciones el plano del edificio, al que se refiere la escritura de compraventa.

La citada descripción, al referirse a la parte inferior, señala como límites por la derecha el edificio en régimen de comunidad, al fondo el edificio en régimen de comunidad, a la izquierda el cuarto de depósito, foso, hueco del ascensor y trasteros números NUM002 y NUM003 y frente el subsuelo de la calle. Pero al describir la parte superior, hace referencia al límite por la derecha con el edificio en régimen de comunidad, izquierda foso del ascensor, zona del portal del edificio y local señalado con el 1, frente hueco del ascensor y calle, y fondo, de nuevo se refiere al portal del edificio y edificio en régimen de comunidad.

Todo indica que la parte superior del local en cuestión colinda a la izquierda y en el fondo con zona del portal del edificio, lo que haría posible una fácil comunicación con éste.

Del reconocimiento judicial, según lo descrito en la sentencia, resulta que existía en su momento esa comunicación, pero la misma fue oportunamente tapiada, que no sólo cerrada, llegando a advertir el Juez de Instancia que es difícil situar exactamente dónde se encontraba el acceso.

Por lo tanto, no existe error alguno en el relato de hechos, con independencia de las consecuencias que se extraigan de los mismos en relación con los Estatutos y Ley de Propiedad Horizontal.

No hay que confundir las escaleras interiores entre las dos plantas de local con el supuesto acceso tapiado a la zona del portal, acceso no sólo tapiado, sino que la pared interior del local es uniforme, con zócalo de 1 m de altura, todas las paredes con el mismo aislamiento térmico y acústico, resultando así del informe del ingeniero que realizó la obra e incluso de la declaración de la anterior presidenta de la comunidad que afirmó que ella nunca había visto abierta la puerta que daría acceso al local desde el portal.

Segundo .- Respecto de la supuesta infracción del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal , en relación con la jurisprudencia que se cita, y en concreto con la sentencia de esta Audiencia Provincial del 29 de abril de 2002, que contempla un supuesto en el que sí existía acceso y utilización del elemento común, pero señalando que las cláusulas de exclusión de gastos comunes, por suponer una quiebra al principio general de contribución de todo propietarios los gastos comunes, deben ser interpretados restrictivamente, debiendo estar al tenor literal de la cláusula de exclusión; se hace referencia a 'salvo el caso de que dichos servicios fueron efectivamente utilizados', tenemos que advertir que en el presente caso, los estatutos de la Comunidad de Propietarios, en su artículo primero a) ya advierten que los propietarios no participarán en los gastos de mantenimiento, conservación, reparación del portal, escalera, ascensor y sistemas de calefacción y agua caliente, salvo en el caso de que dichos servicios fueron efectivamente utilizados.

Nos encontramos por tanto ante una cláusula de exclusión con la misma redacción a la que se refiere la sentencia de esta Audiencia Provincial anteriormente citada. No se refiere tan sólo al no uso de los servicios, sino al no uso efectivo de los mismos.

Por otra parte, los estatutos de la Comunidad de Propietarios deben ser interpretados en su totalidad, de forma conjunta, de manera que, en el presente caso, y dentro del artículo primero es importante tener en cuenta la regla b.4) en la que se permite a los propietarios de trasteros y locales, sin autorización de la Junta de Propietarios, 'abrir o cerrar puertas de acceso, bien sea a algún elemento común, bien sea a la vía pública o bien sea a otro edificio colindante, otro elemento privativo, constituyéndose en este caso, las oportunas servidumbres, siempre bajo la dirección técnica y no se perjudique la estructura del edificio'.

Es decir, los estatutos de la Comunidad de Propietarios no sólo prevén la exoneración de los gastos comunes del local en el caso de no efectiva utilización de los mismos, sino que también admite que, sin autorización de la Junta de Propietarios, los propietarios de los mismos puedan abrir o cerrar las puertas de acceso, lo que supone que, si realmente se pueden abrir o cerrar dichas puertas, tácitamente se está permitiendo el no uso efectivo de los servicios comunes, y habiendo quedado claro, por la declaración del ingeniero que realizó el tapiado de esa puerta al acondicionar el local, y la declaración de la anterior Presidenta de la Comunidad de Propietarios, que reconocen no ser consciente de la existencia de ese acceso a un elemento común, parece más que evidente que debe aplicarse literalmente el artículo Primero de los Estatutos exonerando a los recurrentes del pago de los gastos comunes que corresponden a su local comercial.

Tercero .- En cuanto a la infracción de los artículos 17 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal , la sentencia de instancia, tras entrar en el fondo de la cuestión planteada, en el Fundamento de Derecho Cuarto, considera que en cualquier caso la acción habría caducado, por haberse presentado la demanda en 9 de abril de 2014, pasados tres meses desde el conocimiento de la adopción del acuerdo social de 10 de abril de 2013.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que lo que se pretende a través de la demanda es la impugnación de un acuerdo de la Comunidad de Propietarios contrario a los Estatutos y, por lo tanto, el plazo de impugnación es el de un año, según lo establecido en el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal y por lo tanto la acción no ha caducado.

Cuarto.- Debiendo estimar parcialmente la demanda interpuesta por la representación de Don Rodrigo , como consecuencia de la estimación del recurso de apelación, según lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no ha lugar a hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de Primera Instancia, según lo establecido en el artículo 398 de la misma ley , tampoco respecto de las que este recurso de apelación.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes constitucionalmente conferidos por el pueblo español.

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Rodrigo , debemos revocar y revocamos parcialmente la sentencia de Instancia del 27 de noviembre de 2014 , y estimando parcialmente la demanda interpuesta por la representación del mismo contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 número NUM000 - NUM001 de Salamanca, debemos declarar parcialmente nulo el Acuerdo tomado por la Comunidad demandada en la junta celebrada el 10 de abril de 2013 en el sentido de excluir de los gastos de mantenimiento, conservación, reparación del portal, escaleras, ascensor y sistemas de calefacción y agua caliente, el local 7, pero no así los trasteros NUM002 y NUM003 , que sí deberán contribuir a dichos gastos, debiendo la Comunidad de Propietarios demandada devolver al actor la cantidad indebidamente repercutida correspondiente única y exclusivamente a dicho local y realizar los cálculos de la cuota conforme a lo anteriormente expuesto, sin eximir al actor de participar en los gastos judiciales originados a la Comunidad por este procedimiento y sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de Primera Instancia, ni en cuanto a las de este recurso de apelación.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.