Sentencia CIVIL Nº 116/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 454/2019 de 29 de Mayo de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Undécima

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035

Tfno.: 914933922

37007740

/

N.I.G.:28.079.00.2-2016/0115080

Recurso de Apelación 454/2019

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 699/2016

APELANTE::D./Dña. Dionisio

PROCURADOR D./Dña. ARTURO ROMERO BALLESTER

APELADO::D./Dña. Susana

PROCURADOR D./Dña. BLANCA RUIZ MINGUITO

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE:

D. CESÁREO DURO VENTURA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D.JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

En Madrid, a veintinueve de mayo de dos mil veinte.

La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 699/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid, seguido entre partes de una como apelante de D. Dionisio,representado por el Procurador D. ARTURO ROMERO BALLESTER y de otra como apelada Dña. Susana,representada por la Procuradora Dña. BLANCA RUIZ MINGUITO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 26/03/2019 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 26/03/2019, cuyo fallo es del tenor siguiente:"Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª BLANCA RUIZ MINGUITO en nombre de Dª Susana contra D. Dionisio:

1.- Debo condenar y condeno a este demandado, a que pague a la demandante, la cantidad de ONCE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO EUROS CON TRES CÉNTIMOS (11.355,03 euros) por principal, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda sin perjuicio de los dispuesto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

2.-Todo ello con imposición a la parte demandada de las costas causadas en este procedimiento."

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido a trámite, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formulo oposición, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en tanto no se opongan a los que se recogen a continuación.

PRIMERO.-Contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia (JPI) número 14 de Madrid que estima la demanda promovida por Dª Susana contra D. Dionisio interpone recurso de apelación el demandadoalegando como motivos los siguientes:

1.- Error en la valoración de la prueba, concretamente en lo relativo a la existencia del preaviso previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.El demandado preavisó una primera vez por teléfono así como mediante el correo electrónico de 15 de abril de 2015, documento 4 de la contestación, quedando clara a la arrendadora la voluntad de desistir del contrato. Igualmente en el correo electrónico de 30 de junio de 2015 el demandado refiere una comunicación previa realizada el 14 de mayo del 2015, considerando que el desistimiento se hizo en plazo, por lo que no procede la condena al pago de 4.650 € en concepto de indemnización por de falta de comunicación del preaviso.

2.- Improcedencia de la reclamación económica en concepto de daños. La demandante no ha acreditado la realidad de los supuestos daños ni su cuantificación económica, reclamando por ello 5.124,35 €, IVA incluido. A tales efectos no es suficiente el informe pericial aportado que incluye un presupuesto de trabajos a ejecutar sin que proceda tampoco para acreditar tales daños el estudio comparativo entre el estado del inmueble al tiempo de la entrega y el de su devolución a la arrendadora. Refiere la cláusula cuarta del contrato según la cual el arrendatario habría de llevar a cabo obras de reforma de tal calibre que se le concede una carencia de dos meses en el pago de la renta, de lo que se deduce que el local no estaba en perfectas condiciones para su explotación. Por otro lado el local fue nuevamente arrendado para el mismo negocio de peluquería, por lo que no estaría en tan mal estado. No se acredita la ejecución de los trabajos de reparación. Tampoco procede un importe en concepto de un IVA que tampoco se justifica haber pagado, pues no se aporta ninguna factura de pago.

3.- No Procede la condena al pago de los intereses desde la presentación de la demanda en lo que se refiere a los supuestos dañosque habrían de ser en todo caso los previstos en el artículo 576 de la LEC. Respecto a este concepto la sentencia tiene efectos constitutivos y no meramente declarativos, no habiendo tenido conocimiento el demandado del informe pericial hasta la presentación de la demanda.

Solicita se estime el recurso en los particulares extremos impugnados.

Recurso al que se opone la demandanteque solicita la confirmación de la sentencia. Entiende que procede la indemnización por daños y perjuicios al no haberse cumplido el plazo de preaviso, pues este se realizó mediante correo electrónico el 30 de junio de 2015 con efectos desde el 31 de julio de dicho año. Que no existe prueba alguna de la supuesta comunicación verbal, sin que se pueda deducir de los correos electrónicos enviados el 15 de abril de 2015, cuando además la aludida por el demandado comunicación verbal es del 14 de mayo de dicho año. En cuanto a los daños en el local arrendado los considera debidamente probados a la vista del informe pericial aportado con la demanda. Igualmente procede el pago de los intereses desde la interposición de la demanda, ya que el demandado tenía pleno conocimiento de la cuantía de los daños tras el requerimiento de pago previo a la demanda.

SEGUNDO.-Hay que partir del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con fecha 1 de julio de 2012 (que no se discute) en relación a local de negocio sito en la calle José Ortega y Gasset número 50, entreplanta derecha, de Madrid, destinado al negocio de peluquería, con una renta mensual inicial de 1.550 € más impuestos, y con una duración de 10 años.

La actora reclama un total de 11.335,03 €que corresponde a los siguientes conceptos:

a) el importe de la renta de los meses de junio y julio de 2015 a razón de 1.565,50 € al mes, esto es 3.131 €;

b) suministro de agua por importe de 1.324,08 €, tasa de basuras del 2013 por 123 € y del 2014 por 102,60 €. Total 1.549,68 €;

c) indemnización por daños y perjuicios, por no haber realizado el preaviso de tres meses según la cláusula tercera del contrato: 4.650 €correspondientes a tres mensualidades de renta;

d) y daños causados a local por 5.124,35 €.

El total alcanza 14.455,03 € de los que hay que descontar la fianza abonada por 3.100 €, resultando la cantidad reclamada de 11.355,03 €.

De dichos conceptos el apelante solamente discute los referidos a los perjuicios por falta del preaviso conforme a lo pactado y los daños al local reclamados, así como los intereses desde la interposición de la demanda.

Pues bien en cuanto al preavisola sentencia mantiene que éste se practicó mediante comunicación con fecha 30 de junio de 2015 , donde el demandado manifiesta su intención de desistir del contrato con efectos al 31 de julio de 2015, en que efectivamente depositó las llaves en una notaría. Preaviso que no se ajusta totalmente a la cláusula tercera del contrato en la que se dice que: 'Una vez trascurrido un plazo mínimo de duración de dos años, la arrendataria podrá desistir de su continuación avisando al arrendador al menos con tres meses de antelación, o abonando el importe de la renta correspondiente a estos tres meses de preaviso, en concepto de indemnización'.

Considera asimismo que no está acreditada la comunicación del preaviso efectuada por teléfono a primeros de mayo del 2015, que niega la demandante. Y en cuanto al contenido del correo que el demandado aporta de 15 de abril de 2015, no contiene la voluntad de desistir del contrato, que sí se plasma en la posterior de 30 de junio de 2015.

Efectivamente en el burofax de 30 de junio de 2015 (al folio 35) que el arrendatario demandado envía a la arrendadora señora Susana refiere que 'tal y como le comuniqué el pasado 14 de mayo de 2015, he decidido ejercitar mi derecho a desistir del contrato (según previsto en la cláusula tercera del mismo) con efectos 31 de julio de 2015'.Dicha cláusula tercera contempla, como ya se ha recogido, que una vez trascurrido un plazo mínimo de duración de dos años, la arrendataria podrá desistir de su condición avisando al arrendador al menos con tres meses de antelación, o abonando el importe de la renta correspondiente a estos tres meses de preaviso, en concepto de indemnización. Burofax contestado por la actora el 10 de julio de 2015 aceptando la resolución si bien alega que no se cumple el preaviso pactado y expone las cantidades adeudadas. El demandado contesta a este último mediante carta de 29 julio del 2015 exponiendo que su decisión de dejar el local a fecha 31 de julio de 2015 le fue comunicada por teléfono en los primeros días de mayo del 2015, por lo que entiende que se cumple el preaviso; a continuación realiza alegaciones sobre las cantidades reclamadas. Consta igualmente en autos que el 31 de julio de 2015 se depositan las llaves por el demandado en la notaría de don Carlos de Prada Guaita.

Si bien Don Dionisio en su contestación a la demanda mantiene que la verdadera causa de la resolución del contrato es la prohibición impuesta por el Ayuntamiento de Madrid de poder colocar un cartel publicitario anunciador de la actividad desarrollada en el local (lo que considera constituyó un incumplimiento de la parte arrendadora), en el acto del juicio (en fase de conclusiones) plantea de forma subsidiaria que se ha cumplido el preaviso de tres meses y que antes del 30 de abril ya se dijo que la situación era insostenible y que así no se podía seguir, como se deriva de la respuesta de la actora el 15 de abril, se entiende de 2015. Ya en esta alzada se abandona la tesis de la resolución por el incumplimiento de la actora y el recurso de apelación se ciñe, respecto a este punto, a que realizó un preaviso por primera vez por teléfono, como se deriva del correo electrónico de 15 de abril de 2015, así como a la referencia que se hace en el burofax de 30 de junio de dicho año a la comunicación previa de 14 de mayo de 2015, por lo que el plazo de los tres meses se cumple, teniendo en cuenta por otro lado que el contrato no prevé ninguna formalidad especial para comunicar el desistimiento y que las comunicaciones entre las partes se venían haciendo personalmente, por teléfono y por correos electrónicos.

Pues bien, entendemosque no está acreditada la comunicación verbal de primeros de mayo del 2015, y ninguno de los documentos que refiere la apelante refleja la voluntad clara de desistir del contrato y en qué fecha se iba a producir el abandono de local, hasta el burofax del 30 de junio de 2015. Son cuestiones distintas las relativas a las posibles quejas del arrendatario por la falta de colocación de una vitrina o cartel anunciador de la actividad de peluquería desarrollada en el local sito en la planta primera, así como las propuestas de la arrendadora al respecto como la bajada de 50 € de la renta mensual o incluso un traspaso de local. Pero sólo en la comunicación de 30 de junio de 2015, (doc. nº 2 de la demanda), es cuando se ejercita el derecho a desistir del contrato con efectos el 31 de julio de 2015. Es decir de los tres meses fijados en el contrato para el preaviso por desistimiento unilateral solamente se ha cumplido uno, con lo que entiende este tribunal que procede el pago de la renta correspondiente a las otras dos mensualidades incumplidas por importe ambas de 3.131 € (a razón de 1.565,50 € al mes, que no se discute), y no a las tres que recoge la sentencia.

Se estima por tanto en parte este motivo del recurso.

TERCERO.- Respecto a la cantidad reclamada de 5.124,35 €, en concepto de importantes daños en las instalaciones de fontanería y electricidad, la sentenciaestima igualmente este importe en base al informe pericial y el examen comparativo que hace entre los dos estados y momentos, uno cuando se entrega el local y otro cuando se devuelve, considerando que están suficientemente acreditados, sin que sea necesario haber realizado efectivamente tales reparaciones. Informe que entiende no ha sido desvirtuado por el demandado, no siendo suficiente a tales efectos la declaración de la testigo que propuso este por falta de objetividad, dado que era empleada suya.

En la cláusula cuarta del contratoque fija el importe de la renta y su revisión, el párrafo segundo dice literalmente 'No obstante, como motivo (sic) de la reforma que el arrendatario va a realizar en el local antes de su apertura, el arrendador concede una carencia de dos meses en el pago de la renta, de tal forma que la primera mensualidad que debe ser satisfecha será la correspondiente al mes de septiembre de 2012'.

Según se refleja en el contrato 'el inmueble tiene todas las instalaciones y serviciosde peluquería para cinco puestos de trabajo en perfecto estado y funcionamiento, y así deberá entregarlo la parte arrendataria cuando finalice el contrato, cumpliendo con todos los requisitos y condiciones necesarias para su destino de local de negocio. Cualquier mejora o reforma que se realice en el inmueble quedará igualmente a favor de éste. Se encuentra dotado de suministro de agua y electricidad y aseo.' Según la cláusula primera el arrendatario declara recibir el local con sus servicios e instalaciones en perfectas condiciones de uso y funcionamiento.

A la vista de lo anterior comparte este tribunal la estimación de lo reclamado por este concepto. Efectivamente se aporta con la demanda un informe pericial realizado por el arquitecto técnico señor Nicanor, que tras realizar visita a local el 31 de julio de 2015, esto es el mismo día de la entrega de llaves por el demandado, comprueba que las instalaciones han sido desmontadas, estando los interruptores, enchufes, pulsadores, tomas de TV. TF., sin teclas ni embellecedores, faltan hilos conductores, falta iluminación y luces de emergencia, el cuadro general está desmontado y sin automáticos ni diferenciales, así como igualmente está desmontado y retirado el termo eléctrico. Frente a todo ello el demandado se limita a negar genéricamente la existencia de tales desperfectos, acogiéndose a la facultad de realizar obras de reforma en el local que contempla el contrato en la cláusula cuarta (y por la que se le excusa de pago de la renta durante dos meses) para llegar a la conclusión de que no estaba en perfectas condiciones para su explotación.

Sin embargo este tribunal desconoce qué obras de reforma realizó don Dionisio, si por ejemplo el termo eléctrico lo colocó él o ya estaba en el local, y otro tanto sucede respecto de los 10 focos, timbre exterior, puntos de luz, interruptores, enchufes etcétera. La intervención del perito en el acto del juicio no va más allá de ratificarse en su informe, no realizando la parte demandada ninguna pregunta ni justificando de alguna manera la compra a su cargo, por ejemplo, del referido termo eléctrico (valorado por el perito en 220 €).

Así las cosas y a la vista de que según el contrato el local se entregó con instalaciones y servicios de peluquería para cinco puestos de trabajo en perfecto estado y funcionamiento, y así deberá entregarlo la parte arrendataria cuando finalice el contrato, y de que cualquier mejora o reforma que se realice en el inmueble quedará igualmente a favor de este (Exponen I), y atendiendo por último a que serán de cuenta del arrendatario la conservación del inmueble, asumiendo la obligación de reparar cuantas averías o desperfectos pudieran producirse en aquel, sus servicios e instalaciones entregadas, por razón de uso y disfrute o debidas a la omisión, culpa o negligencia en su deber de conservación (estipulación séptima), entendemosque no procede sino confirmar el pronunciamiento de la sentencia en este punto, pues los desperfectos están acreditados por la actora sin que el demandado haya desvirtuado dicha prueba, cuando además no discute ningún concepto concreto o importes asignados por el perito. Ha lugar pues a la condena al pago de la totalidad de la cantidad reclamada por este concepto, que no incluye IVA alguno como se desprende del propio informe pericial, rechazando este motivo del recurso.

Por todo lo dicho se acoge en parte el recurso en el sentido de reducir la cantidad total estimada, que queda en 9.789,53 €, una vez descontado el importe de un mes de renta respecto al preaviso, según lo razonado mas arriba.

CUARTO.-No procede la condena al pago de las costas causadas en la primera instancia al estimarse la demanda en parte, por efecto del presente recurso. Tampoco se hace expresa imposición de las costas causadas en esta alzada al acogerse parcialmente el recurso de apelación. Todo ello en aplicación de lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

ESTIMAR en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Dionisio contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Madrid, de fecha 26 de marzo de 2019, que se revoca para en su lugar acordar lo siguiente:

'Que con estimación parcial de la demanda promovida por Dª Susana contra D. Dionisio, condenamos al demandado a que pague a la demandante la cantidad de NUEVE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y NUEVE EUROS CON CINCUENTA Y TRES CÉNTIMOS (9.789,53 €), más los intereses legales recogidos en la sentencia.

No se hace expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias'.

La estimación parcial del recurso determina ladevolución del depósitoconstituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2578-0000-00-0454-19, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.