Sentencia Civil Nº 117/2011, Audiencia Provincial de Soria, Sección 1, Rec 94/2011 de 27 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SORIA

SENTENCIA: 00117/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SORIA

ROLLO APELACION CIVIL: RECURSO DE APELACION (LECN) 94/11

Juzgado procedencia : JDO.1A.INST.E INSTRUCCION SORIA Nº 4

Procedimiento de origen : Procedimiento Ordinario nº 517/10

SENTENCIA CIVIL Nº 117/2011

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

RAFAEL MARÍA CARNICERO GIMENEZ DE AZCARATE

MAGISTRADOS:

JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ GRECIANO

RAFAEL FERNANDEZ MARTINEZ (SUP)

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En Soria, a veintisiete de junio de dos mil once.

Esta Audiencia Provincial de Soria, ha visto el recurso de apelación civil arriba indicado, dimanante de los Autos de Procedimiento Ordinario 517/10, contra la sentencia dictada por el JDO.1A.INST.E INSTRUCCIÓN DE SORIA Nº 4, siendo partes:

Como apelante y demandado reconviniente MERCANTIL COPISO SORIA, SOCIEDAD COOPERATIVA representado por el Procurador Sra. Alfageme Liso, y asistido por el Letrado Sr. Izquierdo Jiménez.

Y como apelado y demandante reconvenido Daniel representado por el Procurador Sra. Alcalde Ruiz y asistido por el Letrado Sr. Revilla Rodrigo.

Antecedentes

PRIMERO .- En fecha de 1 de septiembre del 2010 se presentó demanda por la Procuradora Sra. Alcalde Ruiz, en nombre y representación de D. Daniel , contra Copiso, en reclamación de cantidad que fue repartida al juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Soria, el cual dictó decreto en fecha de 16 de septiembre del 2010, en el que se emplazaba a la parte demandada.

SEGUNDO .- En fecha de 18 de octubre del 2010 se presentó escrito de contestación a la demanda, y se procedía a formular demanda reconvencional, y contestada esta se celebró la correspondiente audiencia previa en fecha de 10 de diciembre del 2010, procediéndose a proponer la correspondiente prueba, y se celebró el acto de juicio en fecha de 16 de febrero del 2011 , compareciendo las partes, practicándose las oportunas pruebas, y quedando los autos vistos para sentencia.

TERCERO .- En fecha de 29 de marzo del 2011, se dictó Sentencia en cuya parte dispositiva se contenía el siguiente fallo: "que estimando la demanda presentada pro la representación procesal de Daniel, sobre reclamación de cantidad líquida frente a Copiso, a través de su representación procesal, debo declarar y declaro haber lugar a la misma, condenando a la demandada a que abone al actor la cantidad de 10.548,25 euros , en concepto de siete mensualidades de renta adeudadas, de septiembre del 2009 a marzo del 2010. Y desestima la demanda reconvencional formulada por la representación procesal acreditada de la mercantil Copiso sobre reclamación de cantidad líquida a efectos de compensación con la reclamada por el demandante reconvenido Daniel, a través de su representación procesal, debo declarar y declaro no haber lugar a la misma, absolviendo a este de la pretensión contra el formulada, y con expresa imposición de costas procesales a la demandada reconviniente".

CUARTO .- En fecha de 7 de abril del 2011, se preparó el recurso de Apelación por la entidad Copiso, siendo formulado el recurso en fecha de 13 de mayo del 2011 , siendo contestado el mismo en fecha de 15 de junio del 2011 , y siendo remitidos los autos a esta Sala en fecha de 24 de junio del 2011, quedando pendientes de resolución. Habiéndose procedido a designar magistrado ponente y demás miembros de composición de la Sala, señalándose el citado día para deliberación, votación y fallo. Habiéndose observado en la tramitación de este procedimiento las prescripciones legales correspondientes.

Ha sido designado Magistrado Ponente de esta Resolución el Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ GRECIA NO, quien expresa el parecer de esta Sala.

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la sentencia de Instancia, se alza la representación procesal de Copiso a través de una serie de motivos de Apelación. En síntesis, viene a entender que ha existido error en la valoración de la prueba practicada, pues es claro que el precio de reparación fue el reclamado en demanda reconvencional. Y por tanto, ha existido compensación con el crédito que reclamaba el actor. Por lo que nada es adeudado mutuamente.

La reclamación de la parte actora se basa en la renta de las instalaciones que son propiedad del mismo en Canredondo, en virtud de contrato de arrendamiento suscrito en fecha de 4 de noviembre de 2006. Siendo la cantidad pactada la de 1.400 euros mensuales, a los que se añadiría el correspondiente I.V.A.. Siendo de cargo del arrendatario , los gastos correspondientes al seguro de retirada de cadáveres de la granja y la eliminación de purines, el pago del agua y electricidad.

Estos extremos han sido reconocidos por la parte demandada, y así en escrito de contestación a la demanda señala que "es conforme con el correlativo", es decir, con los hechos primero y segundo de la demanda que son lo que se acaban de transcribir.

En relación con el punto tercero , la parte demandada estaba conforme con el primer párrafo del ordinal de la demanda. Es decir, que por parte de Copiso se vinieron abonando las facturas correspondientes a cada mes de alquiler , sin ningún problema, hasta que llegó el mes de agosto de 2009, en el que de forma unilateral procede a dejar de abonar la renta acordada.

La cantidad reclamada en concepto de rentas por la parte actora es la de 10.548,25 euros. Esta cantidad, y por tal concepto es reconocida como adeudada por la parte demandada. Siendo el único objeto de discusión la procedencia o no de la compensación de la citada cantidad por las reparaciones que habían sido efectuadas en la nave-instalación de la parte actora, por la entidad arrendataria.

En el hecho cuarto de la contestación a la demanda se indica que "Copiso, compensó la factura relativa a las cancelas y obras necesarias de la granja, con la cantidad adeudada en concepto de rentas, procediendo a saldar la cuenta en la cantidad que resultaba a favor de la parte actora , que no era otra que 114 ,85 euros". De lo que se deduce que la parte demandada reconoce la cuantía y realidad de las rentas impagadas, siendo, como queda dicho, el único motivo de discusión la existencia o no de una posible compensación con los gastos efectuados para reparaciones.

El contrato de arrendamiento (folios 11 y ss) , suscrito en fecha de 4 de noviembre de 2006, contiene las siguientes cláusulas:

a). Cláusula tercera, mantenimiento de la obra civil y el mobiliario de la granja para su perfecto Estado y exigencia de la normativa vigente. Y cualquier adaptación necesaria en las naves para cumplir futuras normativas.

b). El plazo de reparación de las obras de mantenimiento -cláusula séptima- será de 30 días, salvo que los desperfectos minoren en alguna medida o impida el desarrollo normal de la actividad objeto de este contrato, en cuyo caso será de 15 días. Se empezará a contar a partir del día en que los servicios técnicos de Copiso notifiquen por escrito el desperfecto producido.

Es preciso destacar que en relación con este contrato se dan las siguientes características:

1. Se trata de un contrato tipo.

2. Ha sido redactado por la empresa demandada.

Dicha circunstancia aparece claramente determinada por el interrogatorio del representante legal de la entidad demandada que indicó que "el contrato-tipo había sido elaborado por Copiso".

De lo cual cabe inferir que cualquier tipo de desconocimiento u oscuridad en sus cláusulas en ningún caso puede ser imputable a la parte actora.

Dicho lo anterior, y habiendo comunicado la parte demandada al actor el compromiso de rescindir el contrato de arrendamiento con fecha de 23 de septiembre de 2009 , cumpliendo con el contenido del contrato de la exigencia de preaviso de 6 meses, se envió copia de los gastos de reparación supuestamente efectuados por la entidad demandada (folios 23 y 24) que ascendían a la cantidad de 10.548,25 euros.

De tal modo que sorprende claramente que habiendo decidido a rescindir el contrato de arrendamiento, haciéndolo con un preaviso de 6 meses, y siendo la totalidad de la renta a satisfacer por ello, de 10.548,25 euros -circunstancias perfectamente conocida por la entidad demandada , de acuerdo con el contenido de las cláusulas de renta pactadas en el contrato- , resulte que justamente la cantidad debida por la parte actora en concepto de "reparaciones" ascienda exactamente a la cantidad que en concepto de renta le era debida a la parte actora. Ni un céntimo de euro más, ni un céntimo menos.

Con lo que podría deducirse que dichas reparaciones, y el precio de las mismas, habrían sido fijadas a propósito precisamente para obviar el pago de la cantidad de renta -perfectamente delimitada según las cláusulas del contrato- que era debido por la parte demandada.

En cualquier caso, conviene tener en cuenta, además , que el contrato de arrendamiento que se inició en fecha de 4 de noviembre de 2006, sobre dichas instalaciones, tenía un antecedente previo. Y es que la sociedad demandada había disfrutado igualmente de dichas instalaciones, muchos años atrás, en régimen de integración.

Y esta circunstancia de haber gozado y disfrutado de dichas instalaciones en su propio provecho, durante años, había sido reconocido como tal por el representante legal de la entidad demandada en interrogatorio de parte, como asimismo por Pio, testigo de la parte demandada quien afirmó en declaración testifical que "llevan usando la granja durante años".

Si esto era así , lógicamente en la fecha de concertación del contrato de arrendamiento la entidad demandada conocía a la perfección el Estado de las instalaciones. Y de estar éstas en mal Estado, nada más fácil que haberlo fijado como tal en el contrato de arrendamiento -no olvidemos redactado por la propia entidad demandada- o fijando un anexo en el cual se hiciera constar los supuestos desperfectos.

No solo no se fijó referencia alguna a un mal Estado de la nave, sino que por el contrario se indicó que "a la finalización del contrato la granja se devolverá igual de limpia y en semejantes condiciones que cuando se entregó". Si efectivamente la granja hubiera Estado sucia, el contenido de la cláusula hubiera sido se devolverá en semejantes condiciones de "suciedad" que cuando se entregó. Y no a la inversa. Lo que viene a querer decir que la granja durante el tiempo en que estuvo usada por la entidad demandada estaba limpia, y siguió estándolo cuando se concertó el contrato de arrendamiento y, además, en condiciones más que adecuadas para su uso por la entidad demandada. Porque en caso contrario, lógicamente, esta ni hubiera concertado el contrato , ni hubiera fijado dicha cláusula, o de haber concertado el contrato hubiera establecido un anexo determinándose dichos desperfectos. Porque nadie se compromete a concertar un contrato de arrendamiento de una granja, gravoso, si las instalaciones perfectamente conocidas por su parte no estuvieran limpias, o en condiciones perfectas para ser usadas.

De tal modo que durante "años" que habían venido siendo utilizada la granja por Copiso no había existido desperfecto alguno, estando limpia. Y curiosamente poco tiempo antes de rescindir el contrato de arrendamiento -no olvidemos con una exigencia de preaviso de 180 días- se descubre por la parte demandada que son precisas reparaciones más que notables, hasta el punto de ascender el precio de dichas reparaciones a más de 10.000 euros , curiosamente la cantidad exacta que era debido por la entidad demandada por las rentas impagadas.

En cualquier caso, la cláusula tercera establecía la exigencia que D. Daniel procediera al mantenimiento de la obra "civil", y el mobiliario de la granja en perfecto Estado y exigencia de la normativa vigente. Y que debería llevar a cabo cualquier adaptación necesaria en las naves para cumplir futuras normativas. Pero en la cláusula séptima, se indicaba que el plazo de reparación de las obras será de 30 días, a partir del día en que los servicios técnicos de Copiso notifiquen por escrito el desperfecto producido.

Conforme establece el contenido del artículo 1285 del CC "las cláusulas de los contratos deberán interpretarse unas con otras , atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas ellas".

Lo que viene a querer decir que la interpretación del contrato de arrendamiento no puede hacerse examinando exclusivamente la cláusula tercera, sino poniéndola en relación con las demás, y en especial con la séptima . Es decir, que si bien es cierto que la parte actora deberá realizar las reparaciones de obra "civil", y el mobiliario de la granja en perfecto Estado, también lo es, que las reparaciones deberían ser llevadas a cabo en un plazo de 30 días , a contar desde que los servicios técnicos de Copiso notifiquen por escrito el desperfecto producido al actor.

Y esta notificación -repetimos por escrito- es esencial , pues en caso contrario difícilmente podrán ser ejecutados las obras de reparación por parte del actor, y no puede empezar a computarse término alguno para determinar si ha existido o no un incumplimiento de su obligación contractual. Es más, si no existe comunicación por escrito de la obligación de reparar, ni siquiera sabe qué es lo que ha de ser reparado, y si lo que ha de ser reparado es de su incumbencia o no , de acuerdo con el contenido de la cláusula tercera del contrato.

En el caso de autos no ha existido comunicación por escrito alguna al actor. Así en interrogatorio de parte, del representante legal de la entidad demandada, se indicó por este que "el encargado le comunicó verbalmente al actor que había que realizar , y supone que le detalló las obras que había que hacer".

Es decir, no consta la notificación por escrito. Y ni tan siquiera está seguro la parte demandada que el encargado comunicara o no verbalmente al actor las obras de reparación que eran necesarias. Pero es que, además, difícilmente podremos admitir que dicha comunicación verbal tuvo lugar, cuando ni tan siquiera existe constancia del tipo de reparaciones que deberían ser efectuadas, no consta presupuesto alguno de reparación ni antes ni después , y sí solo factura emitida unilateralmente por Copiso y que obra en las actuaciones, y que coincide -curiosamente- con la cantidad total de renta debida por dicha entidad al actor.

De tal manera que por el demandante no podría saber qué tipo de reparaciones habían de ser realizadas, cuándo, porqué precios, y por ello, no podría dar autorización a que fueran ejecutadas por la entidad demandada cuando ni tan siquiera sabía en qué habrían de consistir aquéllas.

Pero es más, es que dicha notificación no podría ser efectuada por Copiso precisamente porque esta entidad ni tan siquiera sabía en qué habrían de consistir dichas reparaciones. Así el testigo D. Vicente que efectuó las reparaciones indicó que "le contrataron porque había puertas rotas, y que consideró conveniente reparar más que las que ya estaban rotas".

De tal modo, que ni siquiera se sabía en qué habrían de consistir las reparaciones ni su alcance. Y efectivamente si no había nada roto , difícilmente podría exigirse su reparación a la parte actora.

La parte demandada presentó una factura unilateral (folios 22 y 23) por el importe exacto de lo debido en concepto de rentas. Y ascendiendo, según ellos, los trabajos realizados al importe de 10.548,25 euros.

Hay evidentemente un principio de mala fe en la actuación de la parte demandada. Por cuanto el perito judicial -de cuya objetividad no se puede dudar, precisamente porque no ha sido designado por la parte y sí por el órgano judicial, a petición de las partes- y tras examinar la nave y los trabajos efectuados, llegó a la conclusión que "se han realizado obras de suministro y colocación de 17 unidades de puertas, 23 unidades de cancelas fijas y 4 unidades de puertas para el alojamiento de animales" , añadiendo que "los presupuestos incluían mano de obra y pequeño material de montaje para la terminación de las cancelas, de modo que solo habría que añadir a los mismos unos pequeños trabajos de albañilería, y que se valorarían como 180 euros". De tal modo que la cantidad total a satisfacer por dichos trabajos sería de 2.894,00 euros. Es decir, prácticamente la quinta parte de lo reclamado -en vía de compensación- por la entidad demandada al actor.

Añadiendo que "el trabajo era simple, y por lo tanto debería haberse acudido al más barato de los presupuestos sin problemas" , en interrogatorio de perito en el acto de juicio.

De tal modo que de existir una compensación no lo sería por la cuantía y en la forma descrita por la parte demandada-reconviniente, sino en una cuantía sensiblemente inferior.

SEGUNDO .- Dicho lo anterior, es preciso señalar que el artículo 1554.2 del CC señala que es obligación del arrendador "hacer durante el arrendamiento las reparaciones que sean necesarias a fin de conservar el bien arrendado en estado de servir para el uso a que ha sido destinado".

Ahora bien, la jurisprudencia ha venido a indicar ( ST.S. de 3 de julio de 2000 , 28 de septiembre de 2001, y 11 de julio de 2002 ) que la obligación del arrendador, no puede tener otro alcance que el expresado en tal precepto , el cual excluye las obras de reconstrucción o reedificación, no exigibles al arrendador".

Habiéndose añadido por la doctrina que si bien es cierto que existe la obligación del arrendador de conservar la cosa arrendada en Estado adecuado para servir al uso convenido, también lo es, que ello se ha de poner en relación con la obligación del arrendatario de haber exigido su reparación o con el aviso previo de su necesidad, tal como se impone en el párrafo 2 del articulo 1559 del Código Civil, y como se exige en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento suscrito por las partes , con la consecuencia que, para la dejadez de estas obligaciones establece el último párrafo del citado artículo 1559, y más específicamente el contenido del artículo 1556 del mismo cuerpo legal.

De tal modo que siguiendo la línea doctrinal de la SAP de Valencia de 20 de diciembre de 2002, si la imputación efectuada a unas supuestas obras a realizar, es meramente genérica, en cuanto no se indicó al arrendador las obras que habían de ser realizadas, ni de qué tipo, ni siquiera el precio de dicha reparación aproximada, es claro , que ha existido una omisión del cumplimiento de las exigencias legales por parte de la entidad arrendataria. Pues ni siquiera existe constancia clara que dichas obras de reparación tuvieran que ser realizadas por la parte actora , o deriven del simple uso cotidiano de la nave por la entidad arrendataria. De idéntico modo , no consta que el arrendador fuera requerido en ningún momento para la realización de dichas obras de reparación. Puesto que la supuesta manifestación verbal, ni existe constancia de ella, ni puede darse por acreditada por la mera manifestación de la parte reconviniente.

De tal modo que si ni tan siquiera existe constancia de la exigencia de reparación no puede prosperar la demanda reconviniente. No habiéndose indicado lo que habría de ser reparado, ni su extensión, ni la cuantía de los trabajos, ni la fecha en que deberían haber sido ejecutados estos. Ni que las obras a ejecutar fueran de ejecución obligada por la parte actora. Siendo , por otro lado, la cuantía de las obras realizadas por Copiso sensiblemente inferior a la reclamada por estos en reconvención.

Añadiéndose por la SAP de Cuenca de 18 de marzo de 2008 , al no existir prueba alguna en las actuaciones que los requerimientos de reparación hubieran sido realizados , ni que estas fueran necesarias, o que fueran a cargo del arrendador, es claro, que la parte reconviniente ha incumplido el contenido del artículo 217 de la L.E.C. . Esto es, la exigencia que cada parte pruebe la veracidad de sus aseveraciones que sirven de fundamento para su reclamación.

Y no habiéndolo hecho así, es claro que el recurso de Apelación ha de ser desestimado lo que conlleva la necesaria confirmación de la resolución de Instancia.

Debiéndose añadir que ni siquiera está probado que la parte actora acudiera a la nave diariamente, y menos aún, dada la extensión de la finca, que entrara en el lugar donde supuestamente se desarrollaban las obras de reparación , pues el lugar donde se encontraban las gallinas a las que alimentaba no se encontraba próximo al lugar donde se efectuaban las reparaciones. Y siendo estas simples -según el perito judicial-, no tenía porque haberse dado cuenta de que se estaban ejecutando. Ni habría sido necesario que se ejecutaran en un intervalo notable de tiempo.

TERCERO .- Las costas de esta alzada, de conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la LEC, en relación con el artículo 394 del mismo cuerpo legal, habrán de ser impuestas a la parte apelante. No existiendo dudas de hecho o de derecho en el presente caso. No siendo apreciadas estas en la instancia, ni en esta alzada.

Del mismo modo, y de conformidad con lo establecido en la disposición adicional decimoquinta de la LO 1/09 de 3 de noviembre , la cantidad ingresada en concepto de depósito para recurrir, habrá de decretarse su pérdida, dándosele el destino previsto en los números 9 y 10 de la citada disposición adicional.

Vistos los artículos citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Alfageme Liso en nombre y representación de COPISO SORIA SOCIEDAD COOPERATI.V.A., frente a la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Soria, de 29 de marzo del 2011, en autos de juicio ordinario 517/2010 seguidos en dicho Juzgado, y en su consecuencia, debemos de confirmar y confirmamos en su integridad la resolución recurrida.

Imponiendo expresamente las COSTAS de esta alzada a la parte apelante.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino legal prevenido en los números 9 y 10 de la disposición adicional decimoquinta de la LO 1/09 de 3 de noviembre .

Así por esta nuestra sentencia, que será notificada en forma legal a las partes , haciéndoles saber que, caso de interponer Recurso de Casación ó Extraordinario por Infracción Procesal, deberá acreditar al tiempo de su interposición la consignación de la suma de 50? en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones Judiciales aperturada en el Banco Español de Crédito, cuenta expediente nº 4162 0000 01 seguido del nº de procedimiento (4 dígitos) y del año (dos dígitos) debiendo indicarse en el campo "concepto" del documento resguardo del ingreso, que se trata de un "Recurso", seguido del código 06 (casación) ó 04 (Infracción Procesal. Si el ingreso se hace mediante transferencia bancaria, el código y tipo concreto de recurso debe indicarse a continuación de los 16 dígitos de la cuenta de expediente (Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre ) , lo pronunciamos , mandamos y firmamos.

PUBLICACION . Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.