Sentencia Civil Nº 117/2012, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 447/2011 de 02 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

SENTENCIA Nº 117/12

En la ciudad de Elche, a dos de marzo de dos mil doce.

El Ilmo. Sr. Magistrado D. José Manuel Valero Diez, ha visto los autos de Juicio Verbal nº 488/10, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Torrevieja, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada Promovemaol, S.L., habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr/a Tormo Moratalla y dirigida por el Letrado Sr/a. Gómez Fernández, y como apelada la parte demandante C.P. DIRECCION000 , representada por el Procurador Sr/a. Pérez Amorós y dirigida por el Letrado Sr/a. Costa Morales.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Torrevieja en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 8/10/10 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "I.- Estimo la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , representada por e Procurador de los Tribunales Sr. Giménez Viudes, contra Promovemaol, S.L., representado por el Procurador de los Tribunales Sra. Valero Mora.

II.- Condeno a Promovemaol, S.L.:

1.- Al pago de la cantidad de 1.855,40 euros, más los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda.

2.- al pago de las costas del proceso."

SEGUNDO .- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 447/2011, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la resolución se señaló el día 1/3/11.

TERCERO .- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO. - En su primer motivo de recurso la mercantil apelante, considera vulnerado el artículo 220 de la ley procesal , relativo a las condenas de futuro, por no ser aplicable a los supuestos de cuotas comunitarias.

Nos es ese el parecer de la sala, pues consideramos, aunque dentro de ciertos límites a los que luego nos referiremos, que la reclamación de cuotas comunitarias puede perfectamente subsumirse dentro de las denominadas prestaciones periódicas susceptibles de condena de esta naturaleza. Dado que por prestación periódica ha de entenderse aquélla que no se cumple de una sola vez, sino que comprende una pluralidad de actos de idéntica naturaleza y de contenido homogéneo, que se reproducen en el tiempo de forma fija y constante. Y de estas características participan las cuotas ordinarias por gastos comunes de las comunidades de propietarios, que anualmente se fijan por un importe determinado y se devengan por períodos concretos.

A estos efectos, nos dice la STS de 19 de septiembre de 2007 que "Por lo que se refiere a las condenas condicionales o de futuro, hoy expresamente admitidas en el art. 220 LEC de 2000 para los intereses o prestaciones periódicas que se devenguen después de la sentencia, es cierto que la jurisprudencia de esta Sala era generalmente reacia a admitirlas bajo el régimen de la LEC de 1881 salvo en los casos de obligaciones a plazo (p. ej. SSTS 9-4-96 , 18-7-97 y 26-7-99 ); pero no lo es menos que tal jurisprudencia evolucionó hacia una mayor flexibilidad admitiendo las condenas de futuro respecto de cantidades que pudieran concretarse con certeza y también por razones de economía procesal y para evitar juicios reiterados sobre una obligación predeterminada ( SSTS 29-12-04 , 30-4-02 , 28-5-01 y 18-10-99 , con apoyo jurisprudencial a su vez en otras muchas sentencias).".

Sin embargo, como matiza la SAP de Málaga de 25 de octubre de 2011 , con criterio que asumimos: "En principio, el carácter periódico de las prestaciones en concepto de contribución de los propietarios a la satisfacción de los gastos comunes, en el marco de la propiedad horizontal, permitiría a la Comunidad de propietarios solicitar la ampliación de su pretensión a aquellos gastos aun no devengados en el momento de la interposición de la demanda, justificando su imposición en la sentencia como condena de futuro, ex art. 220 LEC .

Sin embargo, la posibilidad de la condena de futuro comporta una exigencia que, a juicio de esta Sala, se erige en obstáculo para su admisión con carácter general en materia de gastos de comunidad de propietarios. Así, ha de tratarse de prestaciones que, además de periódicas, se encuentran perfectamente determinadas (liquidez) en el momento del inicio del proceso, a falta sólo de su vencimiento, sin que requieran de una posterior actividad liquidatoria, más allá de una mera operación aritmética. Esta exigencia no se cumple en el caso de las deudas de comunidad de propietarios, cuya exacta determinación requiere el desarrollo de un proceso liquidatorio, concretado en las siguientes actuaciones: a) aprobación por parte de la Junta de propietarios de un plan de ingresos y gastos previsibles y las cuentas correspondientes, así como del presupuesto anual, que ha de servir de base para el cálculo de la contribución de cada propietario a los gastos generales; y b) liquidación de la deuda del propietario moroso, mediante el correspondiente acuerdo de la Junta de propietarios, notificado al interesado. Es así que la propia variabilidad y falta de liquidez del importe de los gastos de comunidad no devengados impide su inclusión en el ámbito de la condena de futuro, la que sólo cabe respecto de prestaciones que, además de periódicas, sean constantes en su importe, o su liquidación se obtenga mediante una simple operación aritmética.

Lo expuesto encuentra reflejo en la propia LEC, con referencia al único supuesto de condena de futuro, distinto de los intereses, que se contempla de forma expresa (reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo), en cuyo caso, si el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. Se trata así de mantener la invariabilidad del importe de las sucesivas prestaciones tras la interposición de la demanda, mediante una suerte de congelación de las rentas futuras.

En el caso de las deudas comunitarias devengadas con posterioridad a la interposición de la demanda y a su contestación por el demandado, su inclusión en el contenido de la condena cercenaría las posibilidades de oposición del propietario afectado, ante las posibles vicisitudes del proceso de liquidación de la deuda, habida cuenta la restricción de los motivos de oposición sobre el fondo en el ámbito de la ejecución de títulos judiciales, limitados al pago o cumplimiento de lo ordenado, ampliados por la Ley 37/2011 a la caducidad y a los pactos o transacciones convenidos para evitar la ejecución, plasmados en documento público ( art. 556.1 LEC ). Es así que los mecanismos de oposición del propietario ante una eventual liquidación incorrecta de la deuda, incluida en la condena de futuro sin posible contradicción procesal (preclusión de la fase de alegaciones y restricción de las causas de oposición a la ejecución), comportaría una inadmisible infracción del derecho de defensa.

El criterio de legislador no parece favorable a la admisión de la condena de futuro de deudas comunitarias, si se tiene en cuenta la expresa distinción que hace respecto de las rentas periódicas, las que sí son especialmente contempladas como susceptibles de condena futura (inclussio unius, exclussio alterius). Lo que, además, se corresponde con un distinto tratamiento en materia de recursos, habida cuenta el distinto alcance de la exigencia de la satisfacción de la deuda como presupuesto para la preparación (actualmente interposición, en virtud de la reforma operada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal) de los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, que en el caso de las rentas se extiende a las vencidas o las que deba pagar adelantadas, en ese momento, y a las que venzan o deba de adelantar en el futuro, hasta la decisión de los recursos; requisito que, en el caso de las cantidades debidas por un propietario a la comunidad de vecinos, se limita a la satisfacción o consignación de la cantidad líquida a que se contrae la sentencia condenatoria ( art. 449 LEC ); modificándose así la previsión antes establecida en el art. 21.12 LPH , que exigía la consignación de las cuotas que fueran venciendo durante el recurso de apelación.

Las consideraciones expuestas nos llevan a excluir la posibilidad general de aplicar la condena de futuro en el ámbito de las deudas comunitarias, limitando en cualquier caso dicha posibilidad a la reclamación de las cuotas de comunidad que, siendo líquidas, por corresponder al mismo ejercicio anual, venzan con posterioridad a la interposición de la demanda, siempre que en la misma medie expresa solicitud en tal sentido; remitiéndose a la Comunidad de propietarios a deducir reclamación por las restantes deudas vencidas con posterioridad a la interposición de la demanda mediante el cauce del juicio monitorio o directamente a través del correspondiente proceso declarativo. Resaltándose la posibilidad que la actual LEC brinda a las Comunidades de propietarios para acudir a un proceso ágil y expeditivo, cual el juicio monitorio, para obtener la satisfacción de la deuda por gastos comunes.".

En el mismo sentido la SAP de Las Palmas de 28 de octubre de 2008 ". Únicamente podrán considerarse como «prestaciones periódicas» las cuotas generadas con posterioridad a la demanda devengadas en el mismo ejercicio en que se aprobó la última de las reclamadas en cuanto vienen a suponer simplemente la distribución mensual del gasto anual ya aprobado y pendiente de cobro. Como quiera que el gasto anual fue aprobado en Junta General de fecha 22 de Febrero de 2006 según resulta de la documental aportada bajo el nº 2 de la demanda con efectos de pago a partir del mes de marzo de 2006 en importe de 33,87 € (véase cuadro de liquidación a dicho documento adjuntado) únicamente pueden ser objeto de reclamación y condena de futuro en el presente procedimiento las cuotas generadas hasta, e incluida, la cuota del mes de febrero de 2007.".

En consecuencia, teniendo en cuenta que la demanda se presenta en diciembre de 2009, la ampliación se refiere al año 2010, y que el presupuesto y cuotas para ese año 2010, ya se aprobaron en la junta de abril de 2009, fue correcta la admisión de la ampliación de las cuotas reclamables.

Sin embargo, el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal preceptúa que «El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación....i) «Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el art. 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria».

Lo anterior permite concluir que si se trata de deudas anteriores a la transmisión, responde el antiguo propietario y sólo éste, aunque sea exonerado de aportar el certificado de estar al corriente en el pago. Pero la responsabilidad del nuevo propietario se extiende solo a la parte vencida de la anualidad en que se produce la adquisición y al año natural inmediatamente anterior, estando el piso o local afecto al cumplimiento de esta obligación. Sin perjuicio de su facultad de repetir contra el anterior y verdadero deudor. Si se trata de deudas posteriores a la transmisión, transmitente y adquirente responden solidariamente de las deudas devengadas con posterioridad a la misma, si no comunican el cambio de titularidad a la comunidad «por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción. Si esta comunicación no se produce, pero la comunidad ha tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local «por cualquier medio o por actos concluyentes del nuevo propietario», entonces el anterior propietario queda desvinculado.

En este caso, la compraventa se produce en diciembre de 2008, por lo que la mercantil aquí demandada únicamente responde de las cuotas debidas por el anterior propietario con dicho límite.

No obstante, deben deducirse de los 1855,40 €, las cantidades correspondientes al garaje NUM000 y trastero número NUM001 , que no aparecen en los acuerdos de liquidación de deudas de las correspondientes actas de la comunidad de propietarios, 451,29 € resultando la cantidad total reclamable de 1404,11 €.

En cuanto a los demás motivos de impugnación, deben ser desestimados, pues efectivamente, como ya reconoce la propia parte recurrente, no nos encontramos ante un procedimiento monitorio condicionado en su ejercicio por los requisitos legalmente establecidos en el artículo 21 de la LPH , sino ante un procedimiento verbal en el que consta aportado el certificado de deuda por parte del secretario-administrador de la comunidad de propietarios con el correspondiente detalle de movimientos y las actas de las juntas continentes de los acuerdos no impugnados de reclamación a morosos y aprobatorios de los saldos deudores existentes. Igualmente acepto en esta alzada el conocimiento de la deuda por parte de la recurrente, tal como establece la resolución de instancia, habiendo incluso pagado en parte la misma. Finalmente el artº 304 LEC , es sólo de aplicación potestativa por el tribunal.

SEGUNDO. - Estimado parcialmente el recurso y con ello parcialmente la demanda, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la ley procesal , no se hace especial pronunciamiento en costas en ambas instancias.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que con estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil Promovemaol, S.L., contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Torrevieja, de fecha 8 octubre 2010 , revoco la misma y, en su lugar, estimo parcialmente la demanda interpuesta por la comunidad de propietarios DIRECCION000 , condenando a dicha mercantil demandada a que pague a la actora la cantidad de 1404,11 €, más intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda, sustituidos por los procesales desde la fecha de esta sentencia y hasta su completo pago. Sin especial pronunciamiento en costas en ambas instancias.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, que es firme, no cabe recurso alguno en esta vía jurisdiccional.

Así, por esta mi sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. Ponente en audiencia pública. Doy fe.