Sentencia Civil Nº 117/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 839/2011 de 16 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00117/2012

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 839/2011

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a dieciséis de marzo de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1832/2010 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 2 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 839/2011, en los que aparece como parte apelante GRUPO INMOBILIARIO MAN, S.A., representada por la procuradora Dª MARÍA FUENCISLA MARTÍNEZ MÍNGUEZ, y asistida por el Letrado D. JOSÉ MARÍA ZÚÑIGA LÓPEZ, y como apelado D. José , representado por la procuradora Dª MARÍA JESÚS GARCÍA LETRADO, y asistido por la Letrada Dª YOLANDA JIMÉNEZ GONZÁLEZ, sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad, y siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Madrid, en fecha 20 de mayo de 2011 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente:" Que estimando la demanda promovida por D. José , representada por el procurador Dª MARIA JESUS GARCIA LETRADO y asistida por el letrado Dª YOLANDA JIMENEZ GONZALEZ contra GRUPO INMOBILIARIO MAN S.A., representado por el procurador Dª FUENCISLA MARTINEZ MINGUEZ y asistido por el letrado D. JOSE MARIA ZUÑIGA debo declarar y declaro la resolución del contrato de compraventa de fecha 20 de febrero de 2007 suscrito entre las partes litigantes, condenando a la parte demandada a la restitución de la cantidad de 30.851,60 euros, con sus intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial y costas.

Que desestimando la reconvención formulada por el GRUPO INMOBILIARIO MAN S.A. representado por el procurador Dª FUENCISLA MARTINEZ MINGUEZ y asistido por el letrado D. JOSE MARIA ZUÑIGA contra D. José , representada por el procurador Dª MARIA JESUS GARCIA LETRADO y asistida por el letrado Dª YOLANDA JIMENEZ GONZALEZ debo absolver y absuelvo al reconvenido de las pretensiones contra él formuladas, imponiendo a la reconviniente las costas causadas.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada GRUPO INMOBILIARIO MAN, S.A., al que se opuso la parte apelada D. José , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 6 de marzo de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por don José contra Grupo Inmobiliario Man, S.A. planteaba acción de resolución del contrato de compraventa de vivienda firmado entre las partes en 20 de Febrero de 2007, solicitando la condena de la demandada a restituir la cantidad de 30.851'6 € pagada en concepto de precio, con sus intereses legales, relatando que en el expresado contrato de compraventa de vivienda en construcción se concertó que la entrega y escrituración se produciría en el plazo de treinta y dos meses, es decir, antes del 16 de Octubre de 2009, y que el plazo se ampliaría en cuatro meses caso de concurrir causas motivadas por fuerza mayor, necesidades técnicas del proyecto o cualquier otra que no pudiera ser previsible a la firma del contrato. Que el día 16 de Octubre de 2009 la demandada comunicó al actor la ampliación del plazo en cuatro meses, aunque sin expresar causa que lo justificara, y el día 22 de Febrero de 2010, transcurrido con exceso ese plazo, el actor envió telegrama a la demandada comunicando su opción de resolver el contrato al amparo de su cláusula undécima, a cuyo tenor "de conformidad con la Ley 57/1968, de 27 de Julio, junto con la Ley 39/1999 de Ordenación de la Edificación, podrá optar el comprador por rescindir el presente contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales del dinero que le correspondan hasta el momento en que se le haga la devolución, con lo cual quedará extinguido el presente contrato...".

La demandada, Grupo Inmobiliario Man, S.A., se opuso a la pretensión y formuló demanda reconvencional, solicitando se declare la validez y eficacia del contrato de compraventa de vivienda concertado entre las partes, y se condene al reconvenido a otorgar escritura pública de compraventa de dicha vivienda, con su plaza de garaje y trastero, así como al pago de los intereses y amortización de capital correspondiente a las cuotas del préstamo hipotecario que grava las viviendas, desde el mes siguiente al otorgamiento de la licencia de primera ocupación, así como a los gastos de comunidad, más impuestos y tasas. Todo ello relatando que, tras el vencimiento del plazo pactado, se aplicó de mutuo acuerdo la prórroga convenida de cuatro meses, prórroga que además quedaba justificada por diversas circunstancias comunicadas a los compradores. Que a 15 de Febrero de 2010 se envió carta certificada comunicando la terminación de las obras, la obtención del certificado de fin de obra y la solicitud de la licencia de primera ocupación, en 4 de Mayo se informó de la obtención de la conformidad técnica del Ayuntamiento, y obtenida después la licencia de primera ocupación se les remitió copia el 17 de Mayo, reiterándoles entonces el requerimiento para otorgar escritura pública el 9 de Junio. Que siendo de tres meses el retraso en la obtención de dicha licencia, no se ha generado perjuicio alguno al comprador, y en tal sentido no se concreta, ni se acredita, el perjuicio sufrido. Que no cabe la aplicación automática del art. 3 de la Ley 57/1968 , sino que la posible resolución ha de supeditarse a lo dispuesto en el art. 1124 Cc .

SEGUNDO.- La sentencia dictada en la primera instancia razona que el retraso en el cumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda asumida por la vendedora Grupo Inmobiliario Man, S.A., puede ser causa de resolución del contrato si efectivamente viene a frustrar el fin práctico perseguido por el negocio, y no se trata de un mero retraso que no afecte a la utilidad de la prestación. Que en el presente caso, una vez vencida la prórroga de cuatro meses pactada sobre el plazo inicial de entrega, el comprador envió telegrama la vendedora, en fecha 22 de Febrero de 2010, solicitando la resolución del contrato por incumplimiento del plazo de entrega, a lo que la vendedora se opuso, insistiendo el demandante-reconvenido en la resolución mediante telegrama de 4 de Marzo de 2010, a lo que la vendedora se opuso el 11 de Marzo por haberse obtenido certificado final de obra. Que, valorando las circunstancias concurrentes en el supuesto enjuiciado, se observa que el retraso en la entrega de la vivienda tiene incidencia decisiva en la utilidad de la prestación, pues habiéndose diagnosticado al actor una grave enfermedad, ha sucedido que se le ha impedido disfrutar de la vivienda cuando su estado de salud aún se lo permitía, frustrándose su interés en el contrato por el lamentable empeoramiento de su estado de salud. El esfuerzo económico que supone la adquisición de una vivienda resulta injustificado en su actual situación, y el retraso de la demandada en la obligación de entrega le autoriza a la resolución, por lo que se estima íntegramente la demanda principal, y se desestima la demanda reconvencional.

TERCERO.- Frente a los expresados pronunciamientos interpone recurso de apelación Grupo Inmobiliario Man, S.A., argumentando que el transcurso del plazo pactado para la entrega de la vivienda no constituye causa de resolución del contrato. Que para decretar la resolución, el art. 1124 Cc . exige una voluntad reiterada y rebelde en el cumplimiento de la obligación, y que la demora sea de tal entidad que frustre la finalidad económica perseguida con el contrato. Que el mero hecho de contemplarse en el contrato un plazo de entrega de la vivienda no convierte ese plazo en esencial, y que no se pactó sanción específica al incumplimiento del deber de entrega. Que el retraso de tres meses no supone un incumplimiento grave que justifique la resolución ex art. 1124 Cc ., ni en el presente caso ha frustrado la finalidad económica pretendida con la compraventa. Finalmente, que la enfermedad padecida por el comprador no convierte en esencial el plazo de entrega pactado.

CUARTO.- Para resolver las cuestiones planteadas en el recurso resultan esenciales los siguientes presupuestos de hecho:

1.- En el contrato se pactó como fecha de entrega de la vivienda el día 16 de Octubre de 2009, con una prórroga de cuatro meses para caso de "fuerza mayor u otras causas ajenas al vendedor", que vencía por tanto a 16 de Febrero de 2010. No se discute la procedencia de aplicar la prórroga, y por tanto el plazo de entrega se entiende vencido a 16 de Febrero de 2010. El plazo expresado no lo es de "finalización de las obras" (cláusula cuarta. A), sino de "entrega del objeto de la compraventa" (cláusula cuarta. B).

2.- La fecha de entrega de la vivienda, o de disponibilidad de entrega, se sitúa en la fecha de obtención de la licencia de primera ocupación, a 12 de Mayo de 2010. Es indiferente el momento de emisión del certificado de fin de obra el 10 de Febrero de 2010, el de solicitud de la licencia de primera ocupación el 12 de Febrero de 2010, o el de obtención del Acta de Conformidad Técnica del Ayuntamiento el 27 de Abril de 2010.

Pues, como recuerda la S. A.P. Alicante de 19.Oct.2009 "debe partirse de una afirmación con fundamento en el art. 1258 Cc .: el inmueble de ser entregado en condiciones aptas para su destino natural o pactado, que también comprende la inexistencia de obstáculos administrativos que impidan el destino o finalidad pactados, (así, Ss. T.S. 10.Jul.1984 y 18.Dic.1984 ); es decir, el vendedor ha de entregar el inmueble con las autorizaciones administrativas básicas exigibles, esto es, licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad en los casos de vivienda o licencia de apertura para los garajes. ... Una jurisprudencia menor mayoritaria, que con independencia de la fecha de la escritura de compraventa y del uso previsto de la vivienda, (ya que aunque no sea para habitación propia, tampoco podrá venderse para vivir a un tercero, o cualquier tercero pagaría menos por la finca), otorga carácter esencial a la cédula de habitabilidad para una entrega correcta, sin ser suficiente el suministro con agua y luz de obra, ya que entre otras razones, la carencia de cédula impide el contrato de los suministros. En este sentido: SSAP Las Palmas, 4ª, 5/2007, 17 enero , y 5ª, 67/2007, 2 marzo ; Cádiz, 2ª, 11/2007, 18 enero ; Vizcaya, 3ª, 18/2007, 18 enero ; Baleares, 5ª, 251/2007, 14 junio ; Barcelona, 16ª, 350/2007 29 junio , 527/2007, 2 noviembre y 31/2008, 22 enero , recordando el principio de unidad del ordenamiento jurídico; Tenerife, 3º, 364/2007, de 20 julio, aunque las demás viviendas se encuentren efectivamente ocupadas, y 4ª, 8/2008 de 16 de enero; Barcelona 11ª 636/2007, 13 de noviembre; Guipúzcoa 3ª, rec. 3171/2007, de 5 octubre; Murcia, 1ª, 278/2007, 29 de octubre y 4ª,2/2008, 7 enero y 21/2008, 16 enero; y Gerona 32ª, 74/2008, de 25 de febrero . (...)".

3.- En la cláusula undécima del contrato se pactó, como condición resolutoria, que en caso de que la construcción no finalizara en los plazos convenidos en el presente contrato incluida la prórroga y de conformidad con la Ley 57/1968 de 27 de Julio junto con la Ley 39/1999 de Ordenación de la Edificación, podrá optar el comprador por rescindir el presente contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales del dinero, con lo cual quedará extinguido el presente contrato.

QUINTO.- De lo expresado se desprende el error de planteamiento en que incurre el apelante, cuando invoca el art. 1124 Cc . Pues en el supuesto enjuiciado la resolución contractual no se sustenta en la condición resolutoria tácita o implícita de dicho art. 1124, sino en una condición resolutoria expresa, explícitamente pactada en el contrato, que es la reflejada en su cláusula undécima, y no referida a cualquier clase de incumplimiento contractual, sino específicamente al incumplimiento del deber de entrega soportado por la compradora. Pues bien, el régimen jurídico de tal condición resolutoria expresa es el de la Ley 57/1968, que difiere radicalmente del contemplado en el art. 1124 Cc ., entre otros aspectos porque no requiere una voluntad persistente o rebelde de incumplimiento, sino simplemente la inobservancia de la fecha de entrega pactada en el contrato, que opera como término objetivo, a partir de cuyo cumplimiento sin haberse verificado la entrega, sin más y de modo automático, el comprador queda autorizado a resolver el contrato, así como a solicitar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, en los términos reflejados en la expresada Ley 57/1998, modificada por la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación , cuya exposición de motivos indica que en dicha disposición adicional se establece que la percepción de las cantidades anticipadas reguladas para las viviendas se amplíe a promociones de viviendas en régimen de comunidades de propietarios o sociedades cooperativas.

La cuestión planteada ha sido ya resuelta por esta Sala en anteriores resoluciones, por todas S. 22.Nov.2011 , a cuyo tenor "En cuanto al incumplimiento de la entrega de una vivienda en plazo -esencialidad o no del plazo y consecuencias-, conviene traer a colación la sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz (número 238/2010), de 28 de julio de 2010 , que señala: "Lo que pretende la Ley 57/1968, que trasladó al ámbito de las viviendas libres la regulación existente desde el D 9/1963, de 3 de enero , respecto de las viviendas de protección oficial, es garantizar la devolución del dinero entregado anticipadamente por el comprador de la vivienda si la construcción no llega a iniciarse o si no concluye en el plazo previsto, o no llega a obtenerse la cédula de habitabilidad o la licencia de ocupación de la vivienda (art. 1.1 , en relación con los arts. 2a ) y 4 L 57/1968). Producidas estas circunstancias, el art.3 permite al comprador resolver el contrato exigiendo del promotor y de las entidades garantes la devolución del dinero entregado anticipadamente incrementado con los correspondientes intereses legales. La L 57/1968 es aplicable a los supuestos en los que el promotor-vendedor pretenda obtener de los compradores de viviendas en proyecto o construcción cantidades anticipadas antes de iniciar la construcción o durante la misma. El art. 3 L 57/1968 dispone: "Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas en el 6% de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda. El contrato de seguro o aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo a los efectos prevenidos en el tít. XV del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades a que el cesionario tuviera derecho, de acuerdo con lo establecido en esta Ley. Lo dispuesto en los dos párrafos anteriores se entiende sin perjuicio de los demás derechos que puedan corresponder al cesionario con arreglo a la legislación vigente". Por lo tanto, según lo dispuesto en el primer párrafo de este art. 3 , el comprador podrá resolver legalmente el contrato de compraventa cuando: a) haya transcurrido el plazo previsto de iniciación de las obras y éstas no hubieran comenzado; b) cuando hubiera transcurrido el plazo para entregar las viviendas y éstas no se hubieran entregado a los compradores. Además, el art. 2 de la Ley dispone que: "el cedente se obliga a la devolución al cesionario de las cantidades percibidas a cuenta más el 6% de interés anual en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en el contrato o no se obtenga la cédula de habitabilidad".

En consecuencia, la fecha de inicio de las obras y la fecha de entrega de la vivienda con la correspondiente autorización administrativa para su utilización, está configurada legal e imperativamente para el promotor a modo de término esencial, cuyo incumplimiento permite al comprador a insta la resolución del contrato.

Compartimos con el juzgador de primera instancia que la fecha de entrega de una vivienda no constituye, en principio, término esencial cuyo incumplimiento faculte al comprador para resolver el contrato puesto que, efectivamente, aunque la vivienda se entregue con retraso, dicha entrega puede continuar satisfaciendo el interés del comprador y sólo cuando de las circunstancias previstas en el contrato de compraventa pueda considerarse que las partes tuvieron en cuenta la fecha de entrega como determinante para el establecimiento de sus obligaciones o cuando se hubiera convenido expresamente la resolución del contrato por incumplimiento del plazo de entrega, podría considerarse dicha fecha de entrega como término esencial, cuyo incumplimiento facultaría al comprador para resolver el contrato. Y ello porque la jurisprudencia y la doctrina han puesto de relieve que el mero retraso no siempre implica que se haya frustrado el fin práctico perseguido por el negocio, ni permite atribuir a la parte adversa un interés, jurídicamente protegible, en que se decrete la resolución.

Sin embargo, cuando resulta aplicable la Ley 57/68 porque el comprador es un consumidor que entrega cantidades anticipadas durante la construcción de la vivienda, el consumidor puede resolver el contrato de compraventa por incumplimiento de los plazos de inicio de las obras o entrega de la vivienda con la licencia de primera ocupación pues dicha ley considera expresamente, en beneficio del comprador consumidor que anticipa cantidades al promotor durante la construcción, que tales plazos son términos esenciales y la entrega de la vivienda fuera del plazo establecido permite instar al mismo la resolución del contrato.

SEXTO.- A mayor abundamiento, en el supuesto enjuiciado el retraso en la entrega de la vivienda, se entienda o no objetivamente grave, sí resultó suficiente para frustrar las legítimas expectativas depositadas por don José en la celebración de la compraventa, habida cuenta de que primero le fue diagnosticada una grave enfermedad, y después sufrió una notable agravación, resultando de su situación la imposibilidad de obtener financiación debido al hecho notorio de la denegación de préstamos por las entidades financieras a quienes sufren incidencias de aquella clase en su salud, máxime en la situación de crisis económica del sector inmobiliario ampliamente invocada por la propia vendedora. A lo que se añade, como ya apunta la sentencia apelada, lo injustificado que resulta el esfuerzo económico inherente a la adquisición de una vivienda en el actual estado de salud del comprador. Por todo lo cual procede desestimar el recurso.

SÉPTIMO.- Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.c ., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Martínez Mínguez en representación de Grupo Inmobiliario Man, S.A. contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Madrid, bajo el número 1832 de 2010, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Se declara la pérdida del depósito constituido para apelar, al que se dará, por quien corresponda, el destino legal.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.