Sentencia Civil Nº 117/2012, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 77/2012 de 12 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00117/2012

R:77/2012

SENTENCIA NÚMERO CIENTO DIECISIETE

Ilmos./a Señores/a:

Presidente :

D. Juan Ignacio Medrano Sánchez

Magistrado/a :

D. Eduardo Navarro Peña

Dª. María Jesús de Gracia Muñoz

En Zaragoza, a doce de marzo de dos mil doce.

VISTO por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los/a Magistrados/a del margen, el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en fecha 18 de Noviembre de 2.011 por el Juzgado de Primera Instancia número Diecinueve de esta Ciudad en autos de Juicio Verbal seguidos con el número 888/2.011, sobre desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, de que dimana el presente Rollo de apelación número 77/2.012, en el que han sido partes, apelante, la demandada Dª. Gema , representada por el Procurador D. Pablo Herráiz España y asistida del Letrado D. Javier Hernández García, y, apelada, la demandante, entidad DIRECCION000 , C.B., epresentada por la Procuradora Dª. Susana Hernández Hernández y asistida de la Letrada Dª. Isabel De Casas García, siendo Ponente el Magistrado D. Eduardo Navarro Peña, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

Se aceptan los correlativos de la sentencia recurrida; y

PRIMERO .- La anterior sentencia contiene la parte dispositiva siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por la comunidad de bienes DIRECCION000 , C.B. , frente a Dª. Gema : 1º Declaro resuelto el contrato de arrendamiento que une a las partes sobre la Nave sita en Zaragoza, en la planta baja de la C/ Lapuyade nº 1 con salida por C/ Segovia. 2º Condeno a Dª. Gema al desalojo de dicha nave, con apercibimiento de lanzamiento si no lo hace voluntariamente. 3º Condeno a Dª. Gema a abonar a DIRECCION000 , C.B. la suma de 12.635,64 euros de principal, más los intereses legales que dicha cantidad devengue desde la respectiva interpelación judicial. 4º Condeno a Dª. Gema a abonar a DIRECCION000 , C.B., las rentas y gastos que se devenguen desde el acto de la vista -cuyos importes se determinarán en su caso en ejecución de sentencia - desde la fecha de (la) presente resolución hasta el efectivo desalojo o lanzamiento. 5º Condeno a Dª. Gema a abonar las costas procesales causadas."

SEGUNDO .- Notificada dicha sentencia a las partes, la representación procesal de la demandada interpuso contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma hábiles mediante la formulación del correspondiente escrito, en el que expuso las alegaciones que tuvo por conveniente para fundamentarlos, solicitando se dictara sentencia por este Tribunal, que revocando la recurrida desestimase la demanda deducida en su contra por la actora, con expresa imposición a ésta de las costas de ambas instancias.

TERCERO .- Dado traslado de dicho recurso de apelación a la representación procesal de la demandante, emplazándola para que pudiera alegar lo que a su derecho conviniere en relación con el mismo e impugnar, en su caso, la sentencia apelada en lo que le resultase desfavorable, dedujo escrito de oposición al mentado recurso, interesando su desestimación y la confirmación de la sentencia de instancia, con expresa imposición de costas a la apelante, tras de lo cual se remitieron los autos originales de dicho procedimiento a esta Audiencia Provincial, Sección Cuarta, con emplazamiento de las partes.

CUARTO .- Recibidos que fueron aquellos en fecha 10 de Febrero del año en curso, se formó el presente rollo de Sala, en el que se personaron en tiempo y forma hábiles ambas partes, apelante y apelada, y seguido por sus trámites se señaló, finalmente, para la discusión y votación del referido recurso el día 6 del corriente mes de Marzo, en que tuvo lugar tal acto.

QUINTO .- En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los correlativos de la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los de la presente; y

PRIMERO .- Alegándose por la parte actora, al amparo de lo establecido en el artículo 458.3, párrafo último de la LEC , según la redacción dada al mismo por la Ley 37/2.011, de 10 de octubre, la inadmisibilidad del recurso de apelación formulado por la demandada contra la mentada sentencia de primer grado, al no haber acreditado al momento de su interposición tener satisfechas las rentas vencidas, requisito de procedibilidad exigido por el artículo 449.1 de dicho texto legal , procede resolver ante todo dicho motivo de oposición al recurso que con carácter previo hace valer la ahora apelada.

Es de rechazar tal motivo de oposición toda vez que queda acreditado en autos que la parte demandada, al interponer su recurso de apelación contra la sentencia de instancia, adjuntó aval solidario de duración indefinida y pagadero a primer requerimiento constituido a su favor por la entidad bancaria Deutsche Bank, S.A.E. y por la cantidad de 16.847,50 euros en concepto de garantía para cubrir las rentas del alquiler del local a que se contraen los presentes autos y a cuyo pago viene condenada la ahora recurrente por la citada resolución, quedando de esa manera cumplidamente asegurado el derecho de la arrendadora, hoy parte actora apelada, al percibo de las mensualidades de renta que le son adeudadas por la arrendataria, hoy parte demandada apelante, por lo que ha de entenderse cumplimentado por la parte apelante el citado requisito para la admisión a trámite de su recurso, interpretado el mismo con cierta flexibilidad habida cuenta que en el supuesto de autos se entrevera con la acción de desahucio por falta de pago de la renta del mes de Agosto de 2.011, que deduce la arrendadora en su demanda presentada en fecha 7 de Septiembre de ese mismo año, el ejercicio previo por parte de la arrendataria de la facultad reconocida a la misma en el contrato de arrendamiento del referido local o nave en planta baja sita en la calle Lapuyade nº 1 de esta Ciudad, concertado por ambas partes hoy litigantes en fecha 29 de marzo de 2.005, de resolver dicho contrato preavisando a la arrendadora con dos meses de antelación, lo que así efectuó mediante comunicación escrita remitida a la arrendadora por correo certificado en fecha 4 de Agosto de 2.011 y que fue recibida por la destinataria al siguiente día (folios 36 a 38 de estos autos), habiendo procedido además la arrendataria, Sra. Gema , a depositar el día 30 de Septiembre de 2.011 en una Notaría de esta Ciudad las llaves de la referida nave o local para su entrega a la arrendadora, DIRECCION000 , C.B., depósito que fue notificado ésta el día 6 de Octubre siguiente por correo certificado, sin que procediera a hacerse cargo de las mismas, por lo que dicho depósito fue cancelado por la hoy apelante en fecha 4 de Noviembre de 2.011 recogiendo las citadas llaves de la Notaría, todo ello según consta acreditado por la copia del acta notarial de notificación y depósito aportada a los autos (folios 40 a 44), procediendo, en consecuencia, entrar a conocer del recurso de apelación interpuesto por la demandada.

SEGUNDO .- Se alega como primer motivo del citado recurso la inadecuación a derecho de la sentencia de primer grado al acoger indebidamente, a juicio de la recurrente, la acción de desahucio deducida por la actora por resultar la misma improcedente, dado que con carácter previo a su formulación ya había manifestado la ahora recurrente su voluntad de resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento del citado local o nave concertado por las partes litigantes, como así lo notificó a la arrendadora mediante carta certificada recibida por ésta en fecha 5 de Agosto de 2.011.

Es de rechazar tal motivo del recurso, ya que el ejercicio por la demandada de la facultad contractualmente reconocida a la misma en la cláusula segunda del citado contrato de resolverlo anticipadamente antes del transcurso del plazo de duración pactado de 20 años, no le exoneraba de la obligación principal que a la misma alcanzaba, conforme a lo estipulado en dicho contrato y lo normado en el artículo 1.555.1º del Código Civil , de abonar a la arrendadora el importe de las dos mensualidades de renta correspondientes al plazo de preaviso a la misma de su voluntad de resolver, dado que durante dicho lapso de tiempo el contrato seguía en vigor continuando la arrendataria en la posesión del local arrendado, posesión en la que no cesó voluntariamente hasta la puesta del local a disposición de la arrendadora, lo que efectuó efectivamente con fecha 6 de Octubre de 2.011, en que le fue notificada a la misma por conducto notarial el depósito de las llaves del referido local en determinada Notaría para su entrega a la arrendadora, obligación de pago que incumplió al no abonar la renta de los meses de Agosto y Septiembre de 2.011, lo que facultaba a dicha arrendadora para ejercitar la acción de desahucio por impago de dichas rentas, y ello al amparo del artículo 27.1 de la L.A.U . de 1.994.

TERCERO .- Impugna asimismo la demandada el pronunciamiento de la sentencia de instancia por el que se le condena a abonar a la actora el importe de la renta del mes de Octubre de 2.011, renta que resulta inexigible al estar ya resuelto el citado contrato de arrendamiento desde el 30 de Septiembre de ese mismo año.

Es de acoger tal motivo del recurso, ya que como se ha expuesto anteriormente, el referido contrato arrendaticio quedó resuelto por voluntad de la arrendataria con efectos del 4 de Octubre de 2.011, en que venció el plazo bimensual de preaviso a la arrendadora de su voluntad de darlo por resuelto, de forma anticipada, ejercitando la facultad que contractualmente tenía reconocida (cláusula segunda), sin que a ello obste, como alegó la parte actora y asume la sentencia de primer grado, el hecho de que no se hubiese abonado por la Sra. Gema la indemnización a favor de la arrendadora fijada en la referida cláusula contractual para dicho supuesto de resolución anticipada del contrato, dado que del tenor literal de dicha cláusula no configura el pago previo de tal indemnización como requisito para el ejercicio por la arrendataria de dicha facultad resolutoria, que determinó la extinción de dicho arrendamiento en dicha fecha, por lo que las únicas rentas a cuyo pago viene obligada la arrendataria son las correspondientes a los meses de Agosto y Septiembre de 2.011 y 3 días de Octubre, lo que importa un total de 8.844,95 euros.

Habiendo sido puestas a disposición de la arrendadora, por parte de la arrendataria, y por conducto notarial, las llaves de la nave o local objeto de dicho arrendamiento, habiéndosele notificado a aquella en fecha 6 de Octubre de 2.011 el depósito de dichas llaves en determinada Notaría para su retirada y consiguiente entrada en posesión del inmueble arrendado, la negativa de la arrendataria a hacerse cargo de las llaves y consiguiente recuperación de la posesión del citado local no determina, en modo alguno, una prolongación de la arrendataria en el uso y disfrute por su parte del bien arrendado que conlleve la obligación de abonar a la arrendadora las rentas y gastos a que le condena la sentencia de primer grado, dado que tal situación fáctica resulta inexistente, siendo de apreciar, en realidad, un retraso en la recuperación por la arrendadora de la posesión de dicho inmueble que a ella sólo es achacable, pretendiendo desconocer la resolución del contrato operada por decisión de la arrendataria en ejercicio de la facultad que contractualmente tenía reconocida y la puesta a su disposición de la posesión del bien arrendado.

CUARTO .- Impugna la demandada en el último motivo de su recurso el pronunciamiento de la sentencia de instancia que rechaza la compensación del crédito que ostenta frente a la actora por los daños irrogados a la ahora recurrente por falta de actividad en el local arrendado debido a filtraciones de agua por el mal estado de la cubierta, compensación que hizo valer hasta la cuantía misma de la suma reclamada de contrario en su demanda.

Es de rechazar este motivo del recurso al no concurrir los requisitos exigidos por el artículo 1.196 del Código Civil para que proceda la compensación, ya que, como razona con acierto la sentencia apelada en su correlativo fundamento jurídico, el crédito que pretende hacer valer la recurrente como compensable frente al que ostenta la actora por rentas impagadas no tiene el carácter de deuda líquida y exigible, por cuanto que está precisada de previo reconocimiento o declaración judicial de su existencia misma.

QUINTO .- En cuanto a las costas de ambas instancias no procede hacer expresa imposición de las mismas, dado que la demanda sólo se acoge en parte ( art. 394.2 LEC ), y el recurso de apelación es estimado parcialmente ( art. 398.2 LEC ), debiendo devolverse a la parte apelante el depósito de 50 euros que constituyó para poder recurrir en apelación ( D.A. 15ª, apartado 8, de la L.O.P.J ., modificada por la L.O. 1/ 2.009, de 3 de noviembre).

En atención a lo expuesto y vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación, este Tribunal pronuncia el siguiente

Fallo

Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la demandada Dª. Gema contra la sentencia de fecha 18 de Noviembre de 2.011 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número Diecinueve de esta Ciudad en los referidos autos de Juicio Verbal de desahucio de local y reclamación de rentas seguidos con el núm. 888/2.011, resolución que se revoca parcialmente en el sentido de dejar sin efecto los apartados 2º, 4º y 5º del fallo de la misma, y fijar en ocho mil ochocientos cuarenta y cuatro euros con noventa y cinco céntimos (8.844,95 euros) el importe de la suma a abonar por la ahora recurrente a la actora, DIRECCION000 , C.B., revocando parcialmente el apartado 3º de dicho fallo, sin hacer expresa condena en las costas de ambas instancias, con devolución a la parte apelante del depósito de 50 euros que constituyó para recurrir.

Contra la presente resolución cabe recurso casación por interés casacional ( art. 477.2.3º LEC ) y extraordinario por infracción procesal ( art. 468 LEC ), para ante la Sala 1ª del Tribunal Supremo, que se interpondrán mediante escrito a presentar ante esta Audiencia Provincial, Sección Cuarta, dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de aquella, debiendo el recurrente acreditar haber efectuado un depósito de 50 euros por cada recurso en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección (nº 4929) en la Sucursal 8005 de Banesto, en la calle Torrenueva, 3 de esta Ciudad, debiendo indicar en el recuadro "Concepto en que se realiza" (06-civil-casación) y (04-civil-extraordinario por infracción procesal), y sin cuyo requisito no se admitirán a trámite.

Así por esta nuestra Sentencia de la que se unirá testimonio al rollo y proceso original, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose celebrando sesión pública la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial, en el día de su fecha, de que certifico.