Sentencia Civil Nº 117/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 723/2012 de 06 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00117/2013

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo:RECURSO DE APELACION 723 /2012

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a seis de marzo de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1879/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 2 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 723/2012, en los que aparece como parte apelante Dña. Isidora , representada por el procurador D. RAMÓN BLANCO BLANCO, y asistida por el Letrado D. ÁNGEL GERARDO GARCÍA HERNÁNDEZ, y como apelada Dña. Teresa , representada por la procurador Dña. MARÍA JESÚS MARTÍN LÓPEZ, y asistido por la Letrada Dña. MARÍA DEL PILAR TORTOSA, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Madrid, en fecha 19 noviembre de 2010 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda promovida por Dª. Teresa , representada por el procurador Dª. MARIA JESUS MARTIN LOPEZ y asistida por el letrado Dª. ANA LLOSA PARRONDO contra Dª. Isidora representada por el procurador D. RAMON BLANCO BLANCO y asistido por el letrado D. ANGEL GERARDO GARCIA HERNANDEZ debo condenar y condeno al demandado abonar al actor la cantidad de 1400 euros más los intereses legales desde el 15 de junio de 2009 y las costas causadas'.

Que desestimando la reconvención formulada por Dª. Isidora representada por el procurador D. RAMON BLANCO BLANCO y asistido por el letrado D. ANGEL GERARDO GARCIA HERNANDEZ contra Dª Teresa , representada por el procurador Dª. MARÍA JESÚS MARTIN LOPEZ y asistida por el letrado Dª. ANA LLOSA PARRONDO debo absolver y absuelvo a la reconvenida de las pretensiones contra ella formuladas, imponiendo las costas a la reconviniente'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada Dña. Isidora , al que se opuso la parte apelada Dña. Teresa , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 26 de febrero de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda presentada por doña Teresa contra doña Isidora pretendía la condena de la demandada al pago de mil cuatrocientos euros, relatando que en fecha 26 de Octubre de 2007, las partes firmaron contrato de arrendamiento sobre una vivienda propiedad de la demandada, sita en Madrid, con cuya causa la demandante entregó a la arrendadora la suma de 1.400 € en concepto de fianza. Que el 8 de Noviembre de 2008 pusieron término a la relación, suscribiendo un documento de restitución de llaves, en el que doña Isidora se comprometía a la devolución de la fianza al día 8 de Diciembre de 2008. Que llegada esa fecha no se devolvió la fianza, ni se ha restituido a pesar de los múltiples requerimientos que se le han dirigido.

La demandada se opuso a la pretensión, y planteó además demanda reconvencional en reclamación de 450 €, alegando que en el momento de devolución de las llaves convino con la arrendataria hacer suya la fianza para retribuir los ocho días que ésta permaneció en la vivienda con exceso sobre el plazo de un año, así como los suministros pendientes de pago y los múltiples desperfectos existentes en las paredes del piso. Que meses después de la restitución de llaves, el día 18 de Abril de 2009, constató que la arrendataria había accedido a la vivienda con intención de residir nuevamente en ella, por lo que dio aviso a la Policía, que desalojó a la reconvenida. Se aporta factura de pintura y reparación de las paredes, por 1.850 €, pagados por la arrendadora, cantidad que excede del importe de la fianza reclamada de contrario en la expresada suma de 450 €.

La reconvenida se opuso a la reclamación, manifestando no ser cierto que adeude cantidad alguna por suministros, ni tampoco que las paredes de la vivienda presentaran daños, como resulta del documento de entrega de llaves, en el que no se reflejan defectos en la vivienda, y por el contrario la arrendadora se compromete a restituir la fianza a 8 de Diciembre de 2007. Que la arrendadora nunca ha reclamado por daños hasta la interposición de la reconvención, pese a haber recibido requerimientos escritos de pago. Que la factura de pintura que se aporta data de Mayo de 2009, y por tanto es posterior en seis meses a la fecha de restitución de llaves.

SEGUNDO.-La sentencia dictada en la primera instancia destaca que en el documento de restitución de posesión de la vivienda, de 8 de Noviembre de 2008, la arrendadora se comprometió, sin reservas, a restituir la fianza el día 8 de Diciembre siguiente, reflejándose en dicho documento que 'Se realiza la entrega de llaves pero no se recibe un solo euro del importe de la fianza'. No se acepta la alegación de la arrendadora, silenciada en el escrito de contestación e introducida durante la audiencia previa, que no reconoce como cierta aquella parte del contenido del documento, habida cuenta que su firma aparece estampada precisamente debajo del párrafo que la contiene. Que la justificación de los desperfectos de la vivienda se documenta mediante una factura de 19 de Mayo de 2009, que incluye 'reparar paredes y aplicar pintura al piso', si bien la testigo propuesta por la reconviniente sólo advirtió que algunas paredes estaban rozadas, y que había algún agujero. Que otros daños alegados (en la nevera o en la puerta del piso), no fueron opuestos en la demanda reconvencional. Que los desperfectos relativos a la pintura son los habituales generados por el uso, siendo en consecuencia de cuenta de la parte arrendadora. Que la entrada de la arrendataria, con posterioridad, en la vivienda, es cuestión ajena al presente procedimiento. Por todo lo cual, habiéndose comprometido la arrendadora a la devolución de la fianza, y no habiendo acreditado daños ajenos al uso ordinario del inmueble, procede estimar íntegramente la demanda principal, y desestimar la demanda reconvencional.

TERCERO.-Frente a los expresados pronunciamientos interpone recurso de apelación doña Isidora , alegando que la sentencia valora erróneamente la prueba documental, consistente en la factura aportada por reparación de paredes y pintura de la vivienda, en relación con la declaración testifical de doña Olga , precisamente por tratarse de daños derivados del uso ordinario de la vivienda, que corresponde sufragar a la arrendataria de conformidad con el art. 21.4 L.E.c . Que dicho precepto se refiere a las reparaciones de la vivienda derivadas de su uso ordinario, y que no afecten a la utilización de la finca conforme al destino pactado, reparaciones cuyo importe ha de compensarse con el importe de la fianza. Se invoca la doctrina jurisprudencial que se estima de apoyo a la expresada argumentación.

CUARTO.-La argumentación del recurso se centra en la factura de daños aportada con la demanda reconvencional, en justificación de las reparaciones que se dicen acometidas al término del arriendo, y que pretenden compensarse con el importe de la fianza arrendaticia. La sentencia apelada no aborda en extensión los aspectos de dicha factura con incidencia en su eficacia probatoria, aunque sí apunta algunos de ellos. Sin embargo, esa eficacia, controvertida por la reconvenida, constituye la primera cuestión a examinar, antes de discernir cuál de las partes debe soportar los gastos de pintura.

Ante todo, la factura aportada constituye un documento privado, no reconocido por la arrendataria reconvenida, por lo que debe valorarse en los términos de los arts. 1225 Cc . y 326 L.E.c ., el primero de los cuales atribuye al documento privado, reconocido legalmente, el mismo valor que la escritura pública entre quienes lo hubiesen suscrito y sus causahabientes, en tanto que el segundo, para los supuestos en que se impugnara la autenticidad del documento privado, y no pudiere deducirse o no constara su autenticidad, previene que habrá de valorarse por el tribunal conforme a las reglas de la sana crítica; precepto que ha de ponerse en relación con la doctrina jurisprudencial en cuya virtud la falta de reconocimiento de un documento privado no le priva íntegramente de valor probatorio ( Ss. T.S. 25.Mar.1988 , 23.Nov.1990 o 18.Nov.1991 ), sino que es eficaz en juicio cuando resulte corroborado a través de otros medios de prueba ( Ss. T.S. 12.Jun.1986 o 9.Jul.1988 ).

En el presente caso la factura expresada, no reconocida de adverso, tampoco aparece corroborada a través de ningún otro medio de prueba. No ha sido ratificada en juicio por quien la expidió, ni se han aportado documentos justificativos de su efectivo pago con intervención de una entidad bancaria (transferencia o ingreso), ni otro dato dotado de objetividad que ponga de manifiesto la autenticidad del documento. Tampoco se comprende, si es que realmente se trata de una factura abonada por trabajos ejecutados, por qué no se reclama en la demanda la partida de I.V.A. incluida en la facturación. Por todo ello, la factura en cuestión no despliega eficacia probatoria alguna.

Tampoco ha acreditado la arrendadora que, a la restitución de la posesión, y tras un arrendamiento que sólo duró un año, las paredes de la vivienda presentaran desperfectos tales que hicieran necesarios trabajos de reparación, ni en qué medida, ni trabajos de pintura. La única manifestación al respecto, aportada por la testigo propuesta por la reconviniente, resulta insuficiente, pues se limita a afirmar que las paredes presentaban rozaduras y algún agujero. A este respecto, la reconviniente soporta la carga de probar, como hecho constitutivo de su pretensión, la existencia de desperfectos que justifiquen la inversión realizada, y dispone al efecto de proximidad con la fuente de la prueba ( art. 217 2 y 6 L.E.c .), tratándose además de un hecho de sencilla justificación, como lo sería mediante la aportación de fotografías que muestren los daños, o declaración del pintor que realizara los trabajos. A mayor abundamiento, la vivienda era de muy pequeñas dimensiones, cifrada en 32 m2 útiles según hecho no negado de adverso, lo que no se compadece con la cantidad de 1850 € (sin IVA) que es objeto de reclamación. En defecto de prueba, el hecho controvertido permanece incierto en perjuicio de la parte arrendadora, que asume al carga de probarlo ( art. 217.1 L.E.c .).

Finalmente, la factura aparece fechada seis meses después de que doña Teresa restituyera la posesión de la vivienda, tratándose de un plazo lo suficientemente prolongado como para introducir serias dudas sobre la causa de los desperfectos que se dicen (no constan) existentes en la vivienda e hicieran imprescindible la pintura de las paredes.

Por todo lo expuesto, no resulta acreditado que al término de la relación arrendaticia, de un año de duración, las paredes de la vivienda presentaran un desgaste tal, o daños, que hicieran necesaria su pintura o reparación, ni resulta tampoco probado que esos supuestos daños, datados seis meses después, fueran imputables a la arrendataria, ni que exigieran trabajos de reparación valorados en 1850 €, ni que la arrendadora haya satisfecho efectivamente esa cantidad. Por todo lo cual, procede desestimar el recurso.

QUINTO.-Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.c ., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Blanco Blanco en representación de doña Isidora , contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Madrid, bajo el número 1879 de 2009, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Se declara la pérdida del depósito constituido para apelar, al que se dará, por quien corresponda, el destino legal.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.