Sentencia CIVIL Nº 117/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 427/2018 de 12 de Marzo de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigésima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 7 - 28035
Tfno.: 914933881
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0211417
Recurso de Apelación 427/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 89 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1242/2016
APELANTE: D./Dña. Melisa
PROCURADOR D./Dña. EDUARDO JOSE MANZANOS LLORENTE
APELADO: D./Dña. Bernabe
PROCURADOR D./Dña. JORGE DELEITO GARCIA
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ
D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON
Dña. CRISTINA DOMÉNECH GARRET
En Madrid, a doce de marzo de dos mil diecinueve.
La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
1242/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 89 de Madrid a instancia de Dña. Melisa apelante
- demandante, representada por el Procurador D. EDUARDO JOSE MANZANOS LLORENTE contra D.
Bernabe apelado - demandado, representado por el Procurador D. JORGE DELEITO GARCIA; todo ello en
virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha
18/01/2018 .
VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. CRISTINA DOMÉNECH GARRET .

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 89 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 18/01/2018 , cuyo fallo es el tenor siguiente: '
PRIMERO.- Debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda principal interpuesta por DOÑA Melisa (con representación técnica de DON EDUARDO MANZANOS LLORENTE); frente a DON Bernabe (actuando por medio de DON JORGE DELEITO GARCÍA) absolviendo a la parte demanda de los pedimentos recogidos en el suplico de la parte actora, con imposición a esta última de las costas devengadas por la tramitación de esa demanda.



SEGUNDO.- Debo estimar y estimo la segunda petición de la demanda reconvencional de DON Bernabe , frente a DOÑA Melisa , declarando resuelto el contrato de compraventa de la plaza de aparcamiento número NUM000 de la planta NUM003 del edificio sito en Madrid, CALLE000 número NUM001 , que se corresponde con participación indivisa de una ochenta y ochoava parte de la finca registral NUM002 del Registro de la Propiedad número 35 de Madrid, contrato que consta formalizado en el documento cuatro de la demanda, fechado el 13 de junio de 2013.

En su virtud: (i) el que fuera comprador debe devolver la plaza de aparcamiento y (ii) abonar la vendedora al primero TREINTA Y SIETE MIL EUROS (37 000 euros).

Las costas de la demanda reconvencional quedan impuestas a DOÑA Melisa .'.

El día 5 de marzo de 2018 se dictó auto que dispone: 'Debo rectificar y rectifico la sentencia número 28 del año en curso, dictada el 18 de enero de 2018 , en el sentido de suprimir (i) el fundamento tercero de la misma, (ii) el ordinal segundo del fallo, y (iii) cualesquiera otras referencias obrantes en la sentencia relativas a una demanda reconvencional.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.



TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

SE ACEPTAN los Fundamentos de Derecho de la Sentencia impugnada en cuanto no se opongan a los siguientes
PRIMERO.- La actora, Dª Melisa , formuló demanda contra D. Bernabe , en la que solicitaba la resolución, por ser imposible el cumplimiento, de los contratos de compraventa sobre la plaza de garaje nº NUM000 de la planta NUM003 del edificio sito en Madrid, CALLE000 nº NUM001 , suscritos por las partes el día 13 de junio de 2013, con devolución de prestaciones entre ambas partes. Alegaba que el 13 de febrero de 2013 las partes litigantes suscribieron un contrato de reserva sobre dicha plaza de garaje, en virtud del cual se entregaba una señal y se fijaba como plazo para la perfección de la compraventa el día 13 de febrero de 2013. No obstante, al preparar la escritura pública de compraventa, constataron la imposibilidad de su otorgamiento debido a la vinculación existente entre la vivienda de la actora y la plaza de garaje, por lo que ambas partes de mutuo acuerdo decidieron resolver dicho contrato. Posteriormente la Sra. Melisa y el Sr. Bernabe firmaron dos contratos de compraventa por los que se vendía la referida plaza de garaje por un importe de 23.000 €, entregando D. Bernabe 9.000 € a la firma del primer contrato y 14.000 € a la firma del segundo. En dichos contratos se establecía que la escritura de compraventa se otorgaría como máximo antes del 30 de junio de 2017 y se acordó solicitar la modificación de la calificación de vivienda y plaza de garaje de protección oficial a vivienda libre una vez transcurridos los 30 años desde dicha calificación. Según afirma, la suscripción de los dos contratos vino motivada por el hecho de que el asesor del comprador facilitó una nota simple del Registro de la Propiedad en la que no se mencionaba la vinculación de la vivienda a la plaza de garaje. Sin embargo, transcurrido el plazo, de nuevo en el momento de la preparación de la escritura de compraventa, surge el problema de dicha vinculación. Añade que las partes solicitaron de la comunidad de propietarios del edificio de la CALLE000 nº NUM001 la inclusión en el orden del día de junta de propietarios de la desvinculación de las repetidas plazas de garaje y vivienda, sin que jamás haya sido tratada. La Sra.

Melisa remitió el día 18 de noviembre de 2016 burofax al Sr. Bernabe en el que daba por resueltos los contratos y solicitaba la designación de cuenta bancaria en la que poder proceder a la devolución de los 23.000 € recibidos por la remitente, sin que el destinatario haya respondido.

La sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 89 en fecha 18 de enero de 2018 , rectificada mediante auto de 5 de marzo de 2018, considera en síntesis que no hay dos contratos de compraventa sino uno sólo, que además no exige su formalización constitutiva en documento público. Aprecia también que los litigantes pactaron la compraventa de la plaza de garaje en condiciones adversas por no haberse deshecho la vinculación registral que las partes conocían. Razona que la pretensión de resolución ejercitada con impropiedad y casi con temeridad, resulta inviable en tanto la imposibilidad de desvinculación de la plaza de garaje objeto del contrato de compraventa no constituye causa de resolución y en la demanda no se alega, y menos se prueba, incumplimiento alguno por la parte demandada. En consecuencia desestima la demanda.

Frente a dicha sentencia se alza la demandante solicitando la estimación de la demanda. En el recurso se alega error en la valoración de la prueba por entender que la existencia de dos contratos sobre el mismo objeto implica necesariamente que nos encontramos ante un contrato de arras y no de compraventa. Afirma que en uno de ellos se estipulan arras penitenciales y en el otro confirmatorias. Añade que del contenido de los contratos se desprende que la partes pactaron el perfeccionamiento del contrato con el otorgamiento de la escritura pública. Entiende también en suma procedente la resolución de los contratos solicitada por imposibilidad sobrevenida de llevar a cabo la desvinculación de la plaza de garaje de la vivienda de la ahora apelante. Por otra parte, afirma también que las partes acudieron a un experto independiente que redactó los contratos, de modo que no es imputable a la apelante mala fe alguna. Finalmente afirma que el comprador tenía el deber de solicitar nota simple del Registro de la Propiedad pues de lo contrario no puede recibir la protección registral del tercero de buena fe.



SEGUNDO.- En la demanda la parte actora calificó de compraventa los contratos suscritos por los litigantes cuya resolución pretende como, sin embargo ahora en el recuso muta su calificación y afirma que estamos ante contratos de arras. Pues bien al margen de ello, la revisión de lo actuado y la interpretación de los documentos suscritos por las partes, llevan a este Tribunal compartir la calificación efectuada en la sentencia apelada, lo que impide concluir que estemos ante dos contratos de arras como ahora sostiene la apelante.

Los dos documentos suscritos en fecha 13 de junio de 2013 tienen idéntica redacción en lo relativo a la identificación de las partes contratantes y en las manifestaciones referentes a la titularidad de la plaza de garaje que identifica también y al interés de ambas partes en la 'compraventa' de la finca descrita y expresan también que Dª Melisa vende a D. Bernabe la plaza de garaje descrita. No obstante, mientras en uno de ellos se expresa que el precio es de 9.000 €, en el otro se estipula un precio de 14.000 €. Asimismo se conviene en ambos que la escritura pública se otorgará ' una vez la parte vendedora haya obtenido la Autorización para su venta por parte de la Comunidad de Madrid, debido a la carga señalada -derivada de la legislación de viviendas de protección oficial de promoción privada- que tendrá que solicitar a partir de junio de 2016 y teniendo como plazo hasta el 30 de junio de 2017 ', acordando las partes una prórroga ' para el caso de que la Comunidad de Madrid no hubiera dado contestación al respecto en ese plazo '. La estipulación relativa a los gastos e impuestos derivados del otorgamiento de la escritura pública es asimismo idéntica en ambos documentos. Sin embargo en uno de los documentos se estipula que si la escritura pública no se firmare por causas imputables a cualquiera de las partes ' el importe de esta compraventa será devuelto a la parte compradora sin ninguna penalización para las partes '. Por el contrario, en el otro documento se prevé que para el caso de que la ' escritura de compraventa no se firmare por causas imputables a la parte compradora, perderá el importe y se dará por nulo (sic) este contrato. Si por el contrario la escritura de compraventa no se realizare por causas imputables a la parte vendedora, la misma deberá devolver la cantidad recibida duplicada, quedando sin efecto el presente contrato '.

Pues bien, aparte de lo insólito de la forma en que fue convenido, las cláusulas de uno y otro documento no son incompatibles y, con las salvedades expresadas, permiten entender que algunas de ellas son complementarias, como la relativa al precio. Y es indudable que de la interpretación conjunta de las cláusulas contenidas en dichos documentos se extrae que ambas partes celebraron un contrato de compraventa único, en el que las mismas convinieron sobre su objeto determinado, la plaza de garaje descrita e identificada, y el precio de 23.000 €, resultante de la suma de las cantidades entregadas a la firma de cada documento -según expresan-. Ese contrato ni conjunta ni separadamente puede ser calificado como contrato de arras, según afirma la parte apelante, pues éstas son un pacto unido a ciertos contratos, especialmente el de compraventa, pero, como declara la STS de 5 de mayo de 2015 , carece de sustantividad propia y autónoma como contrato, pudiendo entenderse que la apelante alude un contrato preparatorio, que tampoco es tal habida cuenta la concurrencia de los elementos integrantes de la compraventa conforme a lo expuesto.

En cualquier caso, tampoco puede extraerse del contenido de esas cláusulas previstas en cada uno de los documentos que uno prevea arras penitenciales y el otro confirmatorias. Solo en uno de ellos se estipulan arras, y las pactadas son penitenciales en tanto encajan en las previsiones del art. 1454 CC que las regula. Por el contrario, en el otro documento no se pactan arras, ni siquiera confirmatorias en tanto éstas presuponen la perfección del contrato, son entregadas con el fin de reforzar la existencia del contrato y constituyen una señal de su celebración, y sin embargo en dicho documento no se prevé anticipo alguno del precio, puesto que, según expresa, éste o mejor, la parte del total resultante prevista en el mismo, es satisfecho en el momento de su firma.

Atendido lo dispuesto en el art. 1450 CC -que es aplicación al contrato de compraventa de lo establecido en el art. 1262 CC - la compraventa se perfeccionó al convenir las partes en la cosa objeto del contrato y el precio. Desde ese momento el contrato devino obligatorio sin necesidad de forma especial alguna para su validez y conforme al principio espiritualista que como regla general rige en nuestro sistema de contratación civil ( art. 1278 CC ). Aunque las partes previeran la posterior elevación a público del contrato, ésta no constituye requisito para la eficacia y fuerza vinculante de la compraventa, pues la misma no tiene carácter solemne y en todo caso constituye requisito de consumación, pero no de perfección.



TERCERO.- Es cierto como aprecia la sentencia de primera instancia la resolución contractual es una de las formas de ineficacia de los contratos establecida en el art. 1124 CC para supuestos de incumplimiento grave por alguno de los contratantes en aquellos que generan obligaciones contractuales recíprocas. Sin embargo, no lo es menos jurisprudencia, con base en los arts. 1184 y 1182 CC admite la ineficacia de los contratos por imposibilidad sobrevenida, considerando en definitiva que ésta determina un incumplimiento que puede dar lugar a la resolución. Así, entre las más recientes, la STS de 20 de julio de 2017 (ROJ: STS 3027/2017 ) citada en la STS de 26 de abril de 2018 (ROJ: STS 1539/2018 ) declara ' Hemos afirmado también ( sentencias 300/2011, de 4 de mayo , y 706/2012, de 20 de noviembre ) que la imposibilidad sobrevenida a que se refiere el artículo 1184 del Código Civil lleva inexorablemente al incumplimiento y, en consecuencia, cuando la relación obligatoria sea sinalagmática, a la resolución del contrato o, más propiamente, a la extinción de las obligaciones nacidas del mismo con los efectos que hayan podido prever las partes o, en su caso, los propios de la resolución (devolución de la cosa con sus frutos y del precio percibido, con sus intereses).

4.- Los arts. 1182 a 1184 del Código Civil guardan una estrecha relación con el caso fortuito contemplado en el art. 1105 del Código Civil ( sentencia 820/2013, de 17 de enero ). De ahí que el art. 1184 del Código Civil exija una alteración de las circunstancias completamente extraordinaria y racionalmente imprevisible ( sentencia 190/2014, de 16 de abril ). Si tal alteración de las circunstancias que determinara la imposibilidad de la prestación hubiera sido previsible, no podría aplicarse la institución del art. 1184 del Código Civil . (...) Ante el silencio al respecto del art. 1184 CC , la jurisprudencia llega a la solución apuntada, a partir de un doble argumento ( sentencia 1037/2003, de 11 de noviembre ): (i) el art. 1124 CC no exige una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento, sino que basta la frustración del contrato para la otra parte; (ii) debe procurarse la equivalencia de las prestaciones, en atención a las exigencias de la buena fe, a la que expresamente remite el art. 1258 CC , para determinar el alcance de las obligaciones de los contratantes '.

Precisamente en el presente caso en la demanda se invoca el art. 1184 CC como fundamento de la pretensión ejercitada, por lo que no cabe apreciar el planteamiento equivocado de la misma, sin perjuicio de la suerte desestimatoria que ha de correr. En este sentido, para que la imposibilidad sobrevenida de la prestación opere el efecto liberatorio resulta imprescindible que no resulte imputable al deudor de acuerdo con los criterios generales de imputación de responsabilidad, y que además el deudor no esté constituido en mora.

Pues bien, sin necesidad de acudir a un experto independiente, la parte ahora apelante conocía, o debió conocer necesariamente la vinculación de la plaza de garaje desde su adquisición en 1990 puesto que sin duda tal circunstancia constaba ya en su título de adquisición, o cuando menos lo conoció desde el 6 de septiembre de 2005 en que compareció a otorgar escritura pública de subrogación de hipoteca en donde se hace constar dicha vinculación, y también en el momento de la firma del contrato de 13 de febrero de 2013 que después las partes dejaron sin efecto debido a ello. Conociendo ya esta circunstancia, la parte vendedora firmó otro contrato de compraventa (en dos documentos) sin realizar acto alguno dirigido a obtener la desvinculación de la plaza de garaje, cuando sólo a ella incumbía la remoción de ese obstáculo, por lo que la mera existencia de una nota simple del Registro en la pretendidamente no se publicaba la vinculación, no puede justificar la firma de dichos documentos y la asunción del compromiso según parece afirmar.

Ya con posterioridad, la vendedora, sin haber obtenido la desvinculación de la vivienda porque tampoco había realizado acto alguno tendente a ello, acude a la notaría para preparar el otorgamiento de la escritura pública, que por subsistencia del impedimento tampoco se pudo verificar. En esta tesitura, la parte vendedora se limitó a mandar un burofax requiriendo al comprador para la resolución del contrato, que no fue aceptada por éste. Fue después cuando la misma recabó asesoramiento para la obtener la vinculación y sin embargo tampoco existe prueba de que siguiera los pasos que al efecto le fueron indicados. Solo consta que una vez presentada la demanda, el asunto sobre las opciones de desvinculación de la vivienda y plaza de garaje fue incluido en el orden del día de la Junta general ordinaria de la comunidad de propietarios celebrada el 20 de abril de 2017 y tratado en ella, limitándose el punto del orden del día a poner en conocimiento de los propietarios los requisitos para ello y poner de manifiesto una futura ampliación de la información.

Todo ello revela definitiva que la vinculación es un impedimento originario, no sobrevenido y por lo tanto previsible, no derivado de la alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias -en términos de la citada Sentencia del Alto Tribunal- como sería exigible para el éxito de la pretensión. También evidencia que la parte aquí apelante solicita la resolución sin haber efectuado previamente trámite alguno para obtener la necesaria desvinculación. En consecuencia la pretensión ejercitada debe fracasar.

Por lo demás y al hilo de los argumentos del recurso, que el comprador tenga que recabar información registral a los efectos de la fe pública es claro, pero aquí no se debate si el mismo está o no protegido por ella, entre otras cosas porque la compraventa no ha tenido acceso al Registro de la Propiedad y por tanto no concurre su presupuesto básico para que dicho principio pueda operar. Además, la existencia de la vinculación de la plaza de garaje y la vivienda ya se puso de manifiesto con anterioridad a la firma del contrato y dio lugar a la ineficacia del anterior contrato de 13 de febrero por voluntad de las partes debido precisamente a dicha circunstancia, por lo que es claro que en definitiva se obtuvo previa información registral. En cualquier caso, lo cierto es que no correspondía al comprador la desvinculación, puesto que esa circunstancia afecta a la propiedad de la plaza de garaje y su remoción obviamente atañe a su titular si quería venderla separadamente de la vivienda.



CUARTO.- Cuanto precede lleva a la desestimación del recurso de apelación por lo que conforme a lo dispuesto en los arts. 398 y 394 LEC las costas de ésta alzada deben ser impuestas a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMAMOS el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Dª Melisa contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia núm. 89 de Madrid en fecha 18 de enero de 2.018 , aclarada por auto de fecha 5 de marzo de 2.018, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 1.246 de 2.016, y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición de las costas causadas en ésta alzada a la parte apelante. Procede la pérdida del depósito constituido.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

MODO DE IMPUGNACION: Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal , en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 6114 del Banco de Santander sita en la calle Ferraz nº 43 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe.