Sentencia CIVIL Nº 1176/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 363/2019 de 20 de Diciembre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0809642120188140150

Recurso de apelación 363/2019 -P

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Granollers

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 917/2018

Parte recurrente/Solicitante: Mauricio, AREVAR RESTAURACIÓN, S.L.

Procurador/a: Anna Maria Terradas Cumalat, Anna Maria Terradas Cumalat

Abogado/a: Joan Balaguer Viladecas

Parte recurrida: DIRECCION000, C.B.

Procurador/a: Oscar Entrena Lloret

Abogado/a: JORDI BRUNET ESCRICHE

SENTENCIA Nº 1176/2019

Magistrados:

Vicente Conca Perez

Patricia Batlle Ferrando Adolfo Lucas Esteve

Barcelona, 20 de diciembre de 2019

Ponente: Patricia Batlle Ferrando

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 27 de marzo de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 917/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Granollers a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Anna Maria Terradas Cumalat, , en nombre y representación de d. Mauricio, AREVAR RESTAURACIÓN, S.L. contra Sentencia - 20/12/2018 y en el que consta como parte apelada el Procurador D. Oscar Entrena Lloret, en nombre y representación de D. DIRECCION000, C.B..

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

ESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por D. Torcuato y Dª. Ana María contra D. Mauricio y AREVAR RESTAURACIÓN SL y, en consecuencia, debo declarar

RESUELTO el contrato de arrendamiento del local situado en calle Lluís Companys nº.15, bajos izquierda, en la localidad de Granollers, suscrito por las partes el día 18 de junio de 2.007, con efectos de 30 de abril de 2.018, declarando haber lugar al DESHAUCIO, debiendo la demandada dejar libre y expedito el inmueble referido a disposición de la actora bajo apercibimiento de lanzamiento, advirtiéndole que se procederá a su ejecución a su costa si así no lo hiciera el día señalado. De igual manera se condena a la demandada a PAGAR a la actora la suma de 5.000,20 euros, así como las rentas que puedan devengarse hasta la entrega de la posesión de la referida finca o lanzamiento, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, más el interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de esta sentencia hasta su completo pago. Todo ello con expresa imposición de las costas a la parte demandada. Notifíquese esta resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma cab

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 28/11/2019.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Dª Patricia Batlle Ferrando .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, tramitación del proceso en la primera instancia, decisión del juez y recurso.

La representación procesal de DIRECCION000 CB (posteriormente, en su lugar, Torcuato y Ana María) interpone demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas contra AREVAR RESTAURACION SL(en adelante AREVAR) y Mauricio. En ella, expone que son propietarios del local sito en la calle Lluís Companys 15, Bajos izquierda de Granollers, el cual arrendaron el pasado 18 de junio de 2007 a AREVAR actuando el Sr. Mauricio como avalista solidario. El contrato tenía una duración prevista de 10 años y una renta mensual de 1.200 euros y se prorrogó el pasado 31 de mayo de 2017 por un nuevo periodo de 10 años. Esta prórroga incluyó un aumento de la renta y en lo demás, acordaron que se mantendrían las cláusulas y acuerdos contractuales vigentes.

La parte arrendataria notificó a la arrendadora su voluntad de no renovar, con efectos a partir del 30 de abril de 2018 y, tras ello, dejó de abonar la renta correspondiente a los meses de marzo y abril de 2018 con la finalidad de que se compensara con el importe depositado en su día como fianza (2.400 euros).

El 30 de abril de 2018 se personaron en el local arrendado a fin de proceder a la entrega de llaves y, tras comprobar el lamentable estado del local y los cuantiosos daños, le recordaron que debía abonar la renta para luego liquidar la fianza. Tras ello, los demandados se negaron a entregar las llaves, manteniendo esta situación hasta la fecha. Argumenta que la demandada ha pretendido condicionar la entrega de llaves a la firma de un documento de saldo y finiquito, pagando exclusivamente 100,10 euros; situación inaceptable para la actora, de forma que debe acudir al auxilio judicial para recuperar la posesión del inmueble, reclamando las rentas de marzo a junio de 2018 así como las que vayan venciendo hasta la recuperación efectiva de la posesión.

AREVARy Mauricio contestan a la demanda oponiendo, en primer lugar, la falta de legitimación activa de la comunidad de bienes, que posteriormente se subsanó. Reconoce que el pasado 31 de mayo de 1999 suscribió un contrato de arrendamiento del local sito en la calle Lluís Companys 15, Bajos izquierda de Granollers con los copropietarios por un plazo de 10 años. El contrato se novó en fecha 18 de junio de 2007 por otro contrato que estableció un nuevo plazo de duración de 10 años. En esta ocasión, intervino Mauricio como avalista solidario. Con posterioridad, pactaron una serie de rebajas de la renta, en fechas 30 de enero de 2012 y de 15 de febrero de 2013 hasta que, en fecha 31 de mayo de 2017, convinieron prorrogar la duración del contrato por otro nuevo periodo de 10 años, modificando el importe de la renta sin que se renovara el aval solidario que en el año 2007 prestó el codemandado Sr. Mauricio.

La arrendataria comunicó a la arrendadora su voluntad de no renovar por medio de burofax de 18 de diciembre de 2017 requiriendo la presencia de la arrendadora el día 30 de abril de 2018 a fin de materializar la entrega de llaves. Como al arrendataria estaba en la certeza de que no se le devolvería la fianza, suspendió el pago de la renta durante los meses de marzo y abril de 2018 para así compensarlo con la fianza, proponiéndole liquidar a favor de la actor la suma de 100,10 euros a lo que se negó la actora quien, desde entonces ha rehusado hasta en dos ocasiones ( 30 de abril de 2018 y 10 de mayo de 2018) la devolución de la posesión del local arrendado, alegando que existían deterioros y daños. Ante esta situación, la arrendataria desalojó el local y dio de baja los suministros.

Considera que el contrato debe considerarse extinguido desde el momento en el que trato de entregar la posesión, sin perjuicio de que en caso de existir una deuda pendiente o unos hipotéticos daños puedan los actores reclamarlos, pero en modo alguno puede servir de excusa para negarse a recibir el inmueble incrementando la deuda con el vencimiento de nuevas rentas. Y, en todo caso, se opone a la condena del fiador solidario pues la prórroga del contrato se llevó a cabo sin la intervención personal del fiador.

El Juez de instancia dicta sentencia en fecha 20 de diciembre de 2018, estimando la demanda, declara resuelto el contrato de arrendamiento con efectos de 30 de abril de 2018 y la procedencia del desahucio, condenando a la demandada a abonar a la actora la suma de 5000,20 euros más las rentas que se puedan devengarse hasta la efectiva entrega de la posesión. Considera acreditado el impago de las dos mensualidades de renta que reclama el actor de marzo y abril de 2018 y niega que el arrendatario pueda, unilateralmente, aplicar la fianza al pago de las mensualidades impagadas. Asimismo, considera acreditado el impago de las mensualidades de mayo y junio de 20108 y afirma que la condena debe incluir al fiador pues la prórroga del contrato mantuvo, al margen del importe de la renta, íntegramente el contenido de las restantes cláusulas y acuerdos.

Frente a dicha sentencia la representación procesal de AREVAR RESTAURACION, SL y de Mauriciointerpone recurso de apelación. En síntesis, considera que el juez de instancia ha incurrido en un error en la valoración de la prueba por condenarle al pago de las rentas vencidas tras la interposición de la demanda así como las posteriores que vencieran hasta la entrega de la posesión dado que intentó, hasta en dos ocasiones, entregar las llaves a la arrendadora que no aceptó argumentando no estar conforme con la liquidación efectuada por la arrendataria.

Expone que el impago de rentas de marzo y abril de 2018 no debería impedir la entrega de llaves; que la actora no ha probado que se condicionara la entrega de la posesión a la liquidación efectuada por la arrendataria sino que, en realidad, lo que sucedió es que quisieron perpetuar el arrendamiento para que continuaran devengándose rentas, condicionándolo a la firma de un documento de asunción de responsabilidades por los desperfectos del inmueble, a pesar de ser una obligación legal que no necesita estar documentada. Añade que el documento número 11 de la contestación a la demanda no fue impugnado de contrario y que el mismo prueba la versión mantenida por el recurrente. Asimismo, considera que no se valora adecuadamente el documento 12 de la contestación a la demanda, esto es, el acta notarial que debía dejar constancia de la entrega de llaves cuando el mismo refleja que las únicas condiciones y exigencias ligadas a la entrega de llaves eran impuestas por el arrendador. Reconoce que quería aprovechar ese momento para que el arrendador aceptara la compensación que pretendía, pero ello iba a ser una mera propuesta. Expone que el juez de instancia omite hacer referencia al documento 17 de la contestación a la demanda. Finalmente, afirma que era la arrendataria la primera interesada en devolver la posesión del inmueble dado que a partir del 30 de abril de 2018 ya no explotaba el local como bar a diferencia de lo que sucedía para los arrendadores que, de un lado, mantenían la vigencia del contrato a un precio desorbitado

Por todo ello, entiende que el actor no ha actuado de buena fe y que debe revocarse el pronunciamiento de condena a abonar la suma de 2.500,10 euros correspondientes a las mensualidades de marco y abril de 2018 más intereses legales sin que proceda extender el pago a los meses posteriores ante la negativa reiterada del arrendador a recuperar la posesión.

De otro lado, formula el recurso al oponerse a la condena al fiador solidario ya que al prorrogar el contrato no intervino el fiador, Mauricio, que actuó únicamente como legal representante de la sociedad arrendataria y, opina que lo afirmado es contrario a los arts. 1827 y 1851 del Código Civil.

Por lo expuesto, solicita una sentencia que estime parcialmente la demanda, condenando a AREVAR a abonar la suma de 2500,10 euros por impago de las rentas de marzo y abril de 2018 más intereses legales, sin imposición de costas ocasionadas en primera instancia y se absuelva a Mauricio imponiendo las costas ocasionadas al Sr. Mauricio en la primera instancia a la actora.

La representación procesal de Torcuato y Ana Maríase opone al recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Entrega de la posesión y rentas vencidas tras la interposición de la demanda.

AREVAR RESTAURACION, SL y de Mauricio consideran que la Juez de instancia no debió condenar a las rentas vencidas tras el mes de abril de 2018 ya que la parte arrendataria intentó reponer la posesión del inmueble al arrendador al finalizar ese mes sin condicionarlo a ninguna liquidación, a pesar de ser cierto que la propuso y que le hubiera gustado que la contraria aceptada su propuesta de compensación de rentas debidas con el importe de la fianza.

El juez de instancia, en el fundamento de derecho tercero de la sentencia apelada, afirma que si bien es cierto que la arrendataria ofreció las llaves del local a la propiedad en fechas 30 de abril y 10 de mayo de 2018 lo hizo en ambos casos a condición de liquidar el contrato y las prestaciones entre las partes mediante el simple abono a la propietaria de la suma de 100,10 euros, consistente en la diferencia entre la fianza y las dos últimas rentas que dejó impagadas. Considera que los propietarios rechazaron justificadamente esta liquidación, contraria a la ley y al contrato, que les legitimó a no aceptar la entrega de llaves.

A fin de resolver adecuadamente la cuestión, conviene que analicemos, de nuevo, los documentos obrantes en autos para determinar los motivos que impidieron la entrega de llaves. En este sentido, conforme al documento número 5 de la demanda, consta y no es controvertido que la arrendataria comunicó al arrendador en fecha 18 de diciembre de 2007 su voluntad de no renovar el contrato al comunicar que 'Por la presente les notifico la resolución del citado contrato de alquiler, celebrado en junio de 2007, y posteriormente prorrogado el 31 de mayo de 2017, en aplicación de lo previsto en la condición anexa número 23 se comunicacon una antelación de tres meses, fijando la fecha de resolución el próximo día 30 de abril de 2018 (...) La entrega de llaves se hará a primera hora del día 1 de mayo o a última hora del día 30 de abril de 2018, en el mismo local sito en calle Lluís Companys, 15 bajos izq. de Granollers'.

Con posterioridad, en fecha 3 de abril de 2018, AREVAR citó a los letrados de la arrendadora en el local arrendado el 30 de abril de 2018, a las 19 horas a fin de comprobar el ' estado físico sin desperfectos ni daños, y proceder en aquel momento a regularizar los pagos que puedan estar pendientes con finiquito de todas las responsabilidades'.

Las partes no discuten que el 30 de abril se citaron en el local arrendado. De hecho, el Sr. Torcuato declaró en el acto del juicio que acudió al local pretendiendo que la arrendataria le firmara un documento por el que se obligaba al pago de los meses de renta vencidos e impagados y aclarando que la fianza no se iba a destinar a compensar dichas rentas. Torcuato manifestó que el arrendatario se negó a la firma de ese documento y afirmó que no podía aceptar la entrega de llaves más 110,10 euros- que pretendía el arrendatario abonar a fin de liquidar el contrato- porque no podía admitir esa cantidad debido a que el local presentaba desperfectos.

Por otro lado, el documento 12 de los aportados con el escrito de contestación a la demanda, junto con las declaraciones del Sr. Torcuato aclaran las dificultades de entendimiento entre las partes, que llevaron a éste a no aceptar la entrega de llaves, por cuanto pensó, con poco acierto, que dicha aceptación le impediría ejercitar las acciones que legalmente correspondieran en reclamación de daños y perjuicios. En esta acta de presencia notarial se hace constar la voluntad de AREVAR de entregar a la propiedad las llaves del local así como de reembolsarle la diferencia entre las mensualidades impagadas de marzo y abril de 2018 y el importe de la fianza, es decir, 100,10 euros.

Consta que el 9 de mayo de 2018 se constituyeron en el domicilio de los actores quienes, tras explicarles el motivo de la presencia del notario, se negaron a recibir las llaves del local ni la suma ofrecida ' fins que l'arrendatari no signi el contracte que li van presentar, en virtut del qual els propietaris conservarien la seva acció de responsabilitat contra l'arrendatari pels desperfectes que, segons diuen, hi ha en el local'.

Teniendo en cuenta esta acta notarial y las declaraciones de Torcuato en el acto del juicio, no podemos compartir las conclusiones alcanzadas por el Juez de instancia según el cual fue el arrendatario quien condicionó la entrega de llaves sino todo lo contrario por lo que, la falta de entrega efectiva de llaves se debió a una causa imputable a la propiedad, de modo que no puede cargar el arrendatario con las rentas vencidas tras el primer intento de entrega de la posesión.

Lo expuesto supone la estimación del primer motivo de apelación aducido por el recurrente.

TERCERO.- Improcedente reclamación al avalista o fiador solidario.

La siguiente cuestión que debemos determinar es, como plantea el recurrente, la procedencia o no de extender la condena al avalista Mauricio. AREVAR, en definitiva, afirma que no es posible extender la condena frente a aquél pues, de acuerdo con los artículos 1827 y 1851 del Código Civil, la fianza no puede ser tácita ni presumirse sino que debe aparecer de forma expresa e indubitada.

Las partes, en fecha 18 de junio de 2007, otorgaron un nuevo contrato de arrendamiento (documento 1 de los acompañados junto con el escrito de demanda, folio 12) sobre el local litigioso haciendo constar expresamente al pie de firma que ' COMPARECENen el presente contrato DON Mauricio, mayor de edad, vecino de Canovelles, con domicilio en Camí DIRECCION001, NUM000, provisto de DNI NUM001 quien de su libre y espontánea voluntad, HACE CONSTAR:

Que con expresa renuncia a los beneficios de excusión, división, orden o de cualquier otro que pudiera corresponderle, AVALA, RESPONDE PERSONAL Y SOLIDARIAMENTEante Doña Ana María, del cumplimiento de las obligaciones contraídas en el precedente contrato, en especial por lo que respecta al pago de la renta y a la reparación de cualquier daño o perjuicio que pudieran producirse en el local arrendado.'

Al prorrogar el contrato, 31 de mayo de 2017, (documento número dos de los acompañados junto al escrito de demanda) firmaron un anexo al contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda acordando la prórroga del contrato de anterior por un nuevo periodo de diez años 'manteniéndose el resto de cláusulas y acuerdos contractuales en idénticas condiciones, excepto por lo que se refiere a la renta, que pasará a incrementarse en 100 euros mensuales brutos sobre la renta actual (...)'

EL régimen jurídico de la fianza está previsto en los artículos 1822 y siguientes del Código Civil que se refieren, a la fianza simple aun cuando en la práctica las fianzas se suelen constituir- como en el presente caso- de forma solidaria. Esta solidaridad exige un pacto expreso, como ocurren en el caso objeto de Litis según la redacción contenida en la cláusula introducida en el contrato de 2007, del mismo modo que la mera constitución de la fianza ( artículo 1827 del mismo texto legal) debe hacerse de forma expresa pues ' la fianza no se presume'.

Para el caso de fianzas solidarias, el artículo 1822 del Código se remite a lo dispuesto en la Sección Cuarta, Capítulo III, Título I del Código Civil, esto es, al régimen jurídico de las obligaciones solidarias, artículos 1137 y siguientes del Código Civil sin llegar a convertirse, evidentemente, en un deudor solidario, pues su obligación nace del contrato de fianza.

En cuanto a las causas de extinción de la fianza, éstas figuran en los artículos 1847 y siguientes del Código Civil. Entre ellas, el artículo 1851 del mismo texto legal prevé la extinción de la fianza en los casos de prórrogas concedidas al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador. Al respecto, el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, en Sentencia de 8 octubre de 1986 así como la de 29 de octubre de 1991 ya señalaron que la dilación de la deuda por convenio explícito, con señalamiento de nuevo plazo con fecha determinada, junto con la inexistencia de consentimiento por parte del fiador a la concesión de la prórroga, extingue la fianza.

En el presente caso, no existe ese pacto expreso del fiador a la prórroga del contrato inicial de fianza, y pretender la prórroga por mera remisión a las cláusulas contenidas en el contrato inicial de arrendamiento es tanto como pretender una prórroga tácita de la fianza, en contra de los preceptos antes destacados y de la jurisprudencia reseñada. Téngase en cuenta que la fianza crea una obligación autónoma del fiador frente al acreedor, aunque ello no implica que el fiador asuma la obligación principal o que sea un copartícipe en ella, a pesar de que sí es una obligación dependiente de ésta y, como obligación autónoma, debió ser prorrogada expresa e independientemente de la principal.

Por lo expuesto, el motivo de apelación analizado deberá ser estimado y consecuentemente, el Sr. Mauriciodebe ser absuelto de las pretensiones de condena contra éste dirigidas en su condición de fiador, pues debió ser objeto de prórroga expresa e independiente del contrato del que nace la obligación principal, en este caso, el contrato de arrendamiento.

CUARTO.- Costas.

No procede hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 394.2 y 398.2 de la LEC

Sin embargo, respecto de las ocasionadas en primera instancia a Mauricio,al amparo del artículo 394.1 de la LEC, se imponen a Torcuato y Ana María.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

ESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de AREVAR RESTAURACION SLy Mauriciocontra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número4 de Granollers en los autos de Procedimiento Verbal de Desahucio por falta de pago 917/2018 de 20 de diciembre de 2018 debemos REVOCAR Y REVOCAMOS en partedicha sentencia, condenando a AREVAR RESTAURACION SLa abonar la suma de 2500,10 euros por impago de las rentas de marzo y abril de 2018 más intereses legales desde la interposición de la demanda, sin hacer especial pronunciamiento en materia de costas y ABSOLVIENDO a Mauriciode las pretensiones dirigidas en su contra, con imposición de costas a la parte actora.

No hacemos especial pronunciamiento en materia de costas ocasionadas en segunda instancia.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir en apelación.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.