Sentencia Civil Nº 118/2004, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 602/2003 de 02 de Marzo de 2004

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 602/2003

JUICIO VERBAL Nº 186/2003

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE L'HOSPITALET DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A N ú m. 118/04

Ilmas. Sras.

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a dos de marzo de dos mil cuatro.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 186/2003, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de L'Hospitalet de Llobregat, a instancia de INMUEBLES EN RENTA, S.A., contra D. Felix; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 11 de Abril de 2.003, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por Inmuebles en Renta, S.A. representada por el procurador Sr. Manuel Sugrañes Perotes contra D. Felix, ello con expresa imposición a la demandante de las costas causadas en el presente procedimiento.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 10 de Febrero de 2.004.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.- La Juez de la primera instancia desestima la acción de desahucio por falta de pago de la renta ejercitada en la demanda, al entender que para resolver la cuestión planteada es necesario determinar si son procedentes las sumas giradas por la sociedad actora como consecuencia de la actualización de la renta en su día practicada, a cuyo pago se niega el arrendatario demandado, y, por tanto, la duración del régimen de protección oficial al que se halla sujeta la vivienda litigiosa, extremo sobre el cual ambas partes divergen, de forma que, al tratarse de una cuestión compleja, excede el reducido ámbito de este juicio.

Frente a la sentencia dictada se alza la parte actora y en el recurso interpuesto alega, en primer lugar, que actualizó la renta del arrendamiento litigioso en el año 1995 y que el demandado, no sólo no se opuso en los treinta días que señala el artículo 101.2 LAU 1964, sino que pagó los tres primeros tramos de la actualización, y, subsidiariamente, discrepa de que exista cuestión compleja, afirmando que el plazo de protección de la vivienda arrendada era de veinte años, sin que el hecho de que tal plazo sea objeto de discusión por el arrendatario pueda relevar al Juzgado de pronunciarse sobre el derecho del arrendador.

La parte demandada se opone a los argumentos expuestos en el recurso, e indica que la actualización de la renta se fundó en una causa nula, por lo que, opera ipso iure y es susceptible de oposición en cualquier momento, sin que sea legalmente posible que el plazo de protección de la vivienda sea el de veinte años, en virtud del artículo 100 del Decreto 2114/1968, de 24 de julio, Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial, si bien, al no poderse dilucidar todo ello en un juicio de desahucio, es por lo que, se trata de una cuestión compleja, y solicita la íntegra confirmación de la sentencia impugnada.

SEGUNDO.- Debe señalarse de entrada que en la sentencia dictada en el Rollo nº 688/03, relativo a un juicio de desahucio por falta de pago ejercitado también por la sociedad Inmuebles en Renta, S.A., respecto de una vivienda sita en el mismo edificio donde se encuentra la vivienda aquí litigiosa, y en el que se planteaba idéntica cuestión, este Tribunal expuso que: "Tanto la Sección 13 de esta Audiencia como el mismo tribunal que ahora resuelve se han pronunciado en numerosas ocasiones en el sentido recogido en la sentencia apelada, destacando que la actualización es única y que la posibilidad de oposición es la que deriva de la aplicación del artículo 101 TRLau, no gozando de mejor posición el arrendatario al que se fracciona la actualización que aquel al que se le aplica de una sola vez. El momento hábil para oponerse a la actualización es el de los treinta días siguientes a la notificación de la actualización, y transcurrido ese término se considera legalmente que hay aceptación tácita, pudiendo el arrendatario, si no está conforme, impugnar la actualización en el plazo de caducidad que el mismo artículo señala.

Nada de esto ha ocurrido en el caso que nos ocupa, en el que el arrendatario ha satisfecho las rentas durante dos años sin manifestar nada en contra. Es el principio de seguridad jurídica el que, sin duda, inspira el régimen del artículo 101 citado al establecer unos plazos cortos de caducidad que permiten dejar fijado el importe de la renta, obligación de tracto sucesivo, en bien de la relación entre ambas partes. La determinación de dicha renta no puede quedar en el aire a la voluntad de una parte que vaya escalonando sus motivos de oposición a la misma: o se hace en el momento oportuno o la renta queda fijada y consolidada.

Frente a lo que acabamos de exponer, el apelante alega que concurre una causa de nulidad, cuál fue obviar la norma administrativa que limitaba la renta al tratarse de una vivienda de protección oficial, afectando dicha causa de nulidad a la pretendida actualización y a todo su desarrollo. La cuestión de la relevancia que tiene el incumplimiento de las normas administrativas sobre viviendas de protección oficial ha sido debatida en la doctrina y los propios tribunales se han hecho eco de las tres opciones básicas que al respecto se pueden mantener: el contrato es nulo, o es parcialmente nulo o es válido. Alguna sentencia como la citada por el apelante de la Audiencia de Valencia de 30.6.98 entienden que la cláusula de fijación de la renta es nula, debiendo estarse a la renta legal; sin embargo, la mayoría de Audiencias se inclinan por el criterio contrario, manteniendo la validez del contrato y de todas sus cláusulas, señalando, por ejemplo, la sentencia AP Sevilla 8.10.97 que "lo contrario entrañaría alterar esencialmente el equilibrio de las prestaciones convenidas libremente entre las partes, doctrina sentada, entre otras (SSTS 3 septiembre 1992, 3 diciembre 1993 y 21 febrero y 4 mayo 1994) en la Sentencia de 14 octubre 1992 (RJ 19927557) en la que expresamente se dice que «el establecimiento de un régimen de sanciones, viene a comportar, indudablemente, el reconocimiento de la validez civil de los contratos celebrados», siendo aplicable el artículo 6.3.º del Código Civil en el sentido de que en cuantos casos exista un contrato válidamente contraído que contravenga lo dispuesto en una norma jurídica y ésta prevea expresamente unas consecuencias jurídicas distintas de la nulidad, a ello habrá de estarse sin acceder a la invalidación del mismo, contrato en el que expresamente pactaron la renta y la vivienda y con respecto al que no se ha acreditado que concurra ningún vicio de la voluntad.". En igual sentido se pronuncian las sentencias de León, 12.3.99, Palencia, 20.10.98 y Coruña, 10.4.96.

Por la claridad y rigor de su razonamiento creemos que debemos destacar y reflejar la sentencia de la Audiencia de Asturias de 19.3.98 que dice: "Respecto de la cuestión principal debatida, de la obligatoriedad y efectos del incumplimiento de las normas administrativas que limitan la libertad de estipulación de rentas y las cláusulas de revisión, contenidas en la compleja normativa reguladora de las Viviendas de Protección Oficial -(la general, contenida principalmente en el Decreto 2114, de 24 julio 1968 [RCL 19681584, 1630, 2063 y NDL 30714], que aprueba el Reglamento, el Real Decreto 2960, de 12 noviembre 1976 [RCL 19762437 y ApNDL 14179], que aprobó el Texto Refundido de la Legislación de Viviendas de Protección Oficial, el Real Decreto-ley 31, de 31 octubre 1978 [RCL 19782419 y ApNDL 14198], el Real Decreto 3148, de 10 noviembre 1978 [RCL 1979126 y ApNDL 14199], que desarrolla el anterior, y el Real Decreto 1932/1991 [RCL 199271 y 672], a los que se agregan las normas especiales de cada Comunidad Autónoma)-, se han diferenciado dos corrientes doctrinales y jurisprudenciales diversas. Una que sostiene la nulidad de las cláusulas que vulneran las disposiciones prohibitivas y de obligatoria observancia contenidas en la citada legislación especial, con la consecuencia de declarar la ineficacia del pacto por el que se fije una renta superior a la legalmente autorizada y de condenar a la arrendadora a reintegrar al inquilino el exceso indebidamente satisfecho a la luz de lo dispuesto en los artículos 1895 y siguientes o 1305 y 1306 del Código Civil, seguida, entre otras en las Sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante (Sección 5.ª) de 3 marzo 1993, de Cádiz (Sección 1.ª) de 3 mayo 1993, de Sevilla (Sección 5.ª) de 27 diciembre 1993 y (Sección 6.ª) de 18 enero 1994 (AC 1994195) y de Málaga (Sección 6.ª) de 31 marzo 1995. Otra segunda dirección, mantiene por el contrario, que se trata de normas administrativas cuya infracción no produce otras consecuencias que las sanciones expresamente previstas en las mismas, según lo establecido en el art. 6.3 del Código Civil, y reconoce plena validez civil a los contratos de arrendamientos celebrados con tales anomalías. Los defensores de esta tesis siguen la moderna doctrina del Tribunal Supremo que, modificando el criterio anterior, reconoce validez y eficacia contractual a las cláusulas convencionales por las que se estipulan precios de venta superiores a los señalados en la aludida Normativa de Viviendas de Protección Oficial (SSTS 14 octubre 1992 [RJ 19927557] y 4 junio 1993 [RJ 19934478]). La infracción de las citadas disposiciones está considerada como falta muy grave, y tiene asignada la correspondiente sanción a través del oportuno expediente sancionador (arts. 56 y 57 del RD 3148/1978 y 153 y siguientes del D. 2114/1968, de 24 julio). Como recuerda la Sentencia de la Sección 1.ª de esta Audiencia de 5 noviembre 1987 -que se anticipó en este punto a la más moderna doctrina jurisprudencial-, la fuerza vinculante del acto propio -«nomine licet adversus sua facta venire»-, estriba en ser éste expresión de un consentimiento dirigido a la creación de un negocio o situación jurídica, que no puede ser ulteriormente impugnada por el propio sujeto que la aceptó de una manera voluntaria, libre e inequívoca. Siguen esta segunda orientación, por la que se inclina esta Sala, entre otras, la citada Sentencia de la Sección 1.ª de esta Audiencia de 5 noviembre 1987, la de la Sección 14.ª de Madrid, de 17 mayo 1994 y de la Sección 4.ª de la de La Coruña, de 27 septiembre 1996."

TERCERO.- Conforme a lo anterior, no puede compartirse el criterio seguido por la sentencia apelada de considerar compleja la cuestión planteada, porque la existencia de una discrepancia jurídica relativa a la subsistencia del régimen de protección oficial no constituye complejidad excluyente del juicio de desahucio, y procede estimar la demanda y declarar enervada la acción desahucio ejercitada por la actora, al haberse consignado por el arrendatario demandado, antes de la celebración del juicio, las rentas en cuyo impago se basaba la demanda y las vencidas hasta aquel momento.

En consecuencia, con estimación del recurso, procede estimar la demanda y declarar enervada la acción, lo cual implica que se impondrán al demandado las costas de la primera instancia, pues, como ha indicado reiteradamente este Tribunal, la enervación de la acción supone que la acción se hubiera estimado, porque concurrían los requisitos necesarios para ello, si no se hubiera procedido a la consignación. Sin que proceda efectuar especial imposición de las costas ocasionadas en esta alzada.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de INMUEBLES EN RENTA, S.A. frente a la sentencia dictada en el juicio verbal nº 186/2003 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Hospitalet de Llobregat, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha sentencia, declarando enervada la acción de desahucio interpuesta contra Don Felix, respecto de la vivienda sita en la RAMBLA000, nº NUM000, NUM001, NUM002, de Hospitalet de Llobregat, a quien imponemos las costas de la primera instancia; todo ello sin efectuar especial pronunciamiento de las costas ocasionadas en el recurso.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.