Sentencia Civil Nº 118/2006, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 5, Rec 56/2006 de 22 de Junio de 2006

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

Sección Quinta

S E N T E N C I A

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

Carlos Ercilla Labarta

MAGISTRADOS:

Angel Sanabria Parejo

Rosa Fernández Núñez

Rollo de Apelación nº 56/06

Juzgado de Primera Instancia nº Dos

San Fernando

Procedimiento Civil nº 543/04

En Cádiz, a veintidós de junio de 2006.

Visto por la Sección Quinta de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario sobre acción estimatoria por vicios ocultos en inmueble objeto de contrato de compraventa, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia referenciado, cuyo recurso fue interpuesto por DON Carlos Alberto , siendo parte recurrida DON Guillermo y DOÑA Beatriz .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Nº Dos de los de San Fernando se dictó sentencia con fecha 19 de octubre de 2005 cuya parte dispositiva dice:

"Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. Manuel Azcárate Goded en nombre y representación de D. Guillermo Y Dª. Beatriz contra D. Carlos Alberto debo CONDENAR Y CONDENO a éste a pagar a la demandante la cantidad de NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO NUEVE EUROS CON NOVENTA CÉNTIMOS (94.109,90 E) como rebaja proporcional del precio objeto de la compraventa, en virtud de saneamiento de los vicios y defectos ocultos que sufre la finca vendida sita en Plaza DIRECCION000 nº NUM000 de San Fernando".

SEGUNDO.- Contra dicha resolución se interpusieron en tiempo y forma recursos de apelación por DON Carlos Alberto y por DON Guillermo y DOÑA Beatriz , y admitidos que fueran en ambos efectos, y conferidos los preceptivos traslados, se elevaron los autos a esta Audiencia. Y formado el rollo, a petición del recurrente Sr. Carlos Alberto se acordó la celebración de vista, señalándose al efecto el 13 de junio corriente, llevándose a cabo con asistencia de las partes, manteniendo Don Carlos Alberto su recurso y desistiendo los Sres. Guillermo Beatriz del propio, para interesar la confirmación de la sentencia de instancia en sus propios términos, quedando el asunto visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Ha sido ponente la Magistrada Rosa Fernández Núñez, que tras la oportuna deliberación y votación expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Declinado en el acto de la vista el recurso originariamente entablado por los demandantes DON Guillermo y DOÑA Beatriz , centrado en el pronunciamiento en costas, para limitarse a combatir ante la Sala el planteado de adverso por DON Carlos Alberto , interesando la confirmación de la sentencia del Juzgado en sus propios términos, se reduce nuestro examen a la apelación subsistente del demandado Sr. Carlos Alberto .

En tal sentido, tomando como punto de partida el contrato de compraventa que vincula a las partes, otorgado privadamente el 7 de diciembre de 2003, y solemnizado en escritura pública el 19 de febrero de 2004, en virtud del cual Don Carlos Alberto vende a los cónyuges Don Guillermo y Doña Beatriz la vivienda designada con el nº NUM000 de la DIRECCION000 , en San Fernando, por el precio de 402.678,00 euros, ejercitan los compradores frente al vendedor acción estimatoria, también llamada quanti minoris, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1486 en relación con los artículos 1484 y 1485 del Código Civil , en orden a obtener la rebaja proporcional del precio satisfecho en razón de los vicios ocultos detectados en el forjado del inmueble, cuyo importe se cifra en 132.293,49 euros, a que asciende la corrección definitiva del daño, más 3.596,00 por los gastos sufragados a Bureau Veritas en orden a la originaria constatación de los defectos, su alcance y tratamiento.

Y estimada que ha sido la reclamación, aún cuando el juzgado "a quo" rebaja sustancialmente las aspiraciones del matrimonio demandante, fijando a cargo del demandado la cantidad total de 94.109,90 euros, se alza este último en apelación bajo distintos argumentos que sostienen en primer lugar la total inviabilidad de la demanda al conocer los Sres. Guillermo Beatriz los vicios de la casa adquirida, interesando subsidiariamente la disminución del montante económico a satisfacer, que -estima la parte- no podrá superar los 31.670,06 euros.

Así delimitado el conocimiento de la Sala, el atento y detenido examen de las actuaciones inclina la estimación parcial del recurso, que llamado a claudicar en cuanto a la completa exoneración del vendedor, entendemos -por contra- fundado en su segunda vertiente, de modo que el señalamiento judicial ha de verse enmendado y corregido a la baja, aunque sin alcanzar las mínimas cifras que oferta el recurrente.

SEGUNDO.- En efecto, indiscutida en esta alzada la realidad y existencia de defectos que atañen al forjado de la vivienda objeto del contrato celebrado entre las partes, en términos que por su preexistencia, gravedad, afectación funcional y camuflaje responden al concepto de vicios ocultos susceptibles de las acciones edilicias que contempla el artículo 1486 del Código Civil, en relación con sus precedentes 1484 y 1485 , señaladamente la ejercitada en autos en orden a la rebaja proporcional del precio -estimatoria o quanti minoris- entiende, sin embargo, el vendedor demandado Sr. Carlos Alberto que no está en absoluto obligado al saneamiento, por cuanto los adquirentes al tiempo del otorgamiento conocían cabalmente los vicios o deficiencias de la vivienda adquirida, común por lo demás a todas las de la misma promoción e idénticas características en la plaza de Santa Bárbara de la localidad isleña, asumiendo tales quebrantos.

Así las cosas y dado que la acción entablada -al igual que la redhibitoria que autoriza el desistimiento del contrato por parte del comprador- encuentra su fundamento en la existencia de vicios ocultos en la cosa adquirida, han de entenderse por tales aquellos defectos o imperfecciones que no pueden ser detectados por el vocacional comprador al practicar el examen normal de la cosa, según los usos del tráfico, concretándose el carácter oculto en el Código Civil según los conocimientos de cada comprador para descubrirlo, a lo que doctrina y jurisprudencia añaden la diligencia que, según la buena fe, sea exigible desplegar al comprador en la verificación de la cosa al celebrar el contrato (buena fe in contrahendo). La realidad de dichos vicios, luego del contrato descubiertos por el adquirente, impide que se produzca el equilibrio de prestaciones establecido por las partes, con alteración de la equivalencia, de modo que la acción estimatoria, mediante la rebaja del precio convenido, permite obtener un reajuste del sinalagma roto, corrigiendo el desfase ocasionado por la presencia de unos vicios o defectos con los que el comprador no contaba al celebrar el contrato y prestar su consentimiento.

Pues bien, el considerable esfuerzo del vendedor demandado y ahora disidente, Don Carlos Alberto , para ilustrar ese conocimiento de la situación que atribuye a los compradores y en el esquema trazado deslegitimaría su iniciativa litigiosa, ha sido de todo punto infructuoso, alcanzando apenas a definir la red de contactos familiares y sociales propios de una pequeña ciudad de provincias, desprovistos de valor indiciario (artículo 386.1 de la L.E.Civil ) para dar por cierto y probado dicho extremo.

Así sucede con las relaciones de amistad que se atribuyen a la madre de Doña Beatriz con la fallecida esposa de Don Carlos Alberto , y la circunstancia de que una tía de dicha compradora fuese en tiempos dueña del chalet nº NUM001 de la Plaza de DIRECCION000 , vendiéndola en 1998 a su actual propietario. Por lo demás, y al hilo de los argumentos dispensados, el hecho de que los cónyuges adquirentes de la finca litigiosa, hubieran intentado con anterioridad la compra de otros inmuebles en la urbanización afectados de problemas similares, constando sus gestiones en 2001 respecto del chalet nº NUM002 y en 2003 respecto del nº NUM003 , definen un interés tan claro y persistente en los edificios de la zona que lejos de mostrar su conocimiento del daño, apuntan precisamente en sentido contrario. Las discrepancias advertidas en las declaraciones del actor a propósito del número de visitas giradas a casa de autos antes de la compra y supuestos vestigios externos de la patología que presentan los forjados en los techos del edificio, no pueden invocarse como argumento de autoridad a los efectos de que tratamos, del mismo modo que en la alternativa de saneamiento que contempla el artículo 1586, párrafo primero, del Código Civil , el que los compradores demandantes rechazaran el desistimiento del contrato inclinándose por mantener su vigencia, con aplicación del correspondiente descuento, en absoluto resulta sintomático; como tampoco lo es que el texto privado del contrato, redactado por personas de leyes próximas a los compradores, no se preocupe de excluir la responsabilidad del vendedor, a diferencia de los otorgamientos en que, actuando los Sres. Guillermo Beatriz como vendedores, disponen en favor de terceros de los pisos de su propiedad en San Fernando, blindándose cuidadosamente ante eventuales obligaciones de saneamiento por vicios ocultos. Y si este proceder no es sino muestra de un acertado y diligente asesoramiento jurídico, el alegato de que la actora Doña Beatriz "sufriera" (Sic) de niña el cambio de los forjados de su casa familiar en San Fernando, nada añade, más allá de un cierto desconocimiento de la forma en que generalmente los menores perciben las obras y sus alteraciones, sino festiva, sí desde luego alejada de toda connotación traumática o peyorativa, dodosamente memorable; y ya en fin, las profesiones que desempeñan los compradores demandantes, Don Guillermo como químico y Doña Beatriz perito naval, no permiten asignarles especiales conocimientos en materia de construcción de edificaciones, menos aún sirven para exonerar de responsabilidad al vendedor, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1484, in fine, del Código Civil , que por excepción releva de la obligación de saneamiento cuando se trata de "... defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos".

Dicho cuanto antecede, no constando en autos que el matrimonio demandante supiera o estuviera en condiciones de conocer los importantes vicios estructurales descubiertos en la edificación adquirida, ni tuviere constancia de otros defectos que los propios e inherentes a su antiguedad - superior a los cuarenta años- derivados del transcurso del tiempo y del uso ininterrumpido como vivienda familiar del vendedor, a falta de datos claros y objetivos de los que inferir, con el enlace preciso y directo que las presunciones exigen, conocimiento semejante del arruinamiento del forjado, la claudicación del motivo se abre paso sin dificultad. Si además se toma en consideración que el propio perito enviado para la valoración del inmueble -en orden a la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria a efectos de la financiación del precio pactado por los contratantes- sucumbe ante la apariencia de indemnidad, sin apreciar vestigio alguno del mal que minaba los forjados, valorando las calidades de la edificación como medias-altas, calificando de "normal" el estado de conservación, haciendos eco de las mejoras introducidas por la propiedad, para expresar incluso que "destaca la buena construcción de la vivienda y la amplitud de las estancias" (Sic, folio 27 de los autos y 3 del Informe de Tasación emitido por Tasa, Tasaciones Andaluzas, S.A., que acompaña al certificado de tasación, unido a la demanda como documento nº 2), la conclusión adelantada definitivamente se establece, pues a falta de comunicación expresa de la propiedad - reconocida por el Sr. Carlos Alberto en su interrogatorio- y en ausencia de verificaciones o ensayos de los compradores sobre el estado de los forjados, velados por falsos techos de escayola, al tiempo del contrato, no puede evidentemente asignarse a los mismos mayor agudeza o perspicacia en el descubrimiento del mal que la mostrada por el responsable de la empresa tasadora enviada por la entidad bancaria -UNICAJA- que con la finca se procuraba garantía real del reintegro de las cantidades anticipadas a los compradores, razones todas que imponen sin necesidad de mayores consideraciones la desestimación del primero de los argumentos del recurso analizado.

TERCERO.- Distinta solución merecen los reparos e impugnaciones del recurrente Don Carlos Alberto en el particular relativo al "quantum" de la rebaja que deba experimentar el precio pactado y ya satisfecho por los compradores para recomponer el equilibrio de las prestaciones del contrato de compraventa, roto o descompensado con los vicios ocultos presentes en los forjados del edificio objeto del contrato que a las partes vincula: un chalet adosado, con jardín perimetral, viales, aparcamientos y servicios comunes en la urbanización privada en que se integra. Aspecto, por lo demás, estrechamente vinculado y dependiente del tratamiento de elección para la subsanación de los defectos, erigido en este caso como módulo o exponente del descuento a practicar, y que oscila entre la demolición y sustitución de todos los forjados del inmueble, con la sola excepción de los paños ya restaurados con anterioridad a la venta por el propietario Sr. Carlos Alberto , por el que opta la sentencia apelada, y la reparación o recomposición de los elementos afectados, bastante menos onerosa que la anterior, en que dicho propietario demandado insiste.

Pues bien, el examen conjunto y razonado de las pruebas practicadas impone esta última solución, en justa y equitativa respuesta a los vicios ocultos detectados, bien que el montante de la rebaja en el precio que ha de ser reintegrada por el vendedor Sr. Carlos Alberto a los compradores supere necesariamente los 31.670,06 euros que el primero señala, adoptando sustancialmente -con leves correcciones- el presupuesto de ejecución material dispensado por el perito judicial Don Juan Alberto , incrementado con el I.V.A. al 6%, sin ponderar los honorarios técnicos y derechos colegiales, ni la tasa por licencia de obra que el experto incluye, al cumplimentar precisamente el objeto de la pericia en los particulares interesados por el interpelado Sr. Carlos Alberto .

Y decimos que de debe optarse por la restauración de los forjados frente a la demolición y sustitución de los mismos que los compradores pretenden y la sentencia acoge para cuantificar el recorte del precio, tomando como indispensable punto de partida las especiales características del bien entregado en contraprestación, toda vez que la compraventa litigiosa tiene por objeto la casa- chalet en que se han detectado los vicios, consistentes en la oxidación de las armaduras metálicas de las vigas por haberse utilizado arena de playa en la mezcla de hormigón, dando lugar al proceso corrosivo denunciado, que afecta a los forjados en las cuatro alturas o niveles del edificio, a saber, semisótano, bajo, principal y planta, excepción hecha de las dependencias en que fueran reparados por el vendedor ahora apelante Sr. Carlos Alberto en torno a 1990; pero no cabe olvidar que la construcción, adosada a la de la finca señalada con el nº NUM001 del complejo residencial, se asienta sobre una parcela de 609 metros cuadrados, quedando libres a su alrededor 457 metros, que constituyen el jardín privativo circundante; y además, la finca se integra en una urbanización o conjunto inmobiliario dotado de zonas de esparcimiento, piscina y servicios comunes varios, con asignación de dos plazas de aparcamiento en zona de uso compartido, aspectos todos que han de ser ponderados para rectamente delimitar el verdadero alcance o extensión de los vicios cuyo saneamiento se pretende y su verdadera importancia económica. Y con igual propósito, enderezado además al establecimiento de lo que podían legítimamente esperar los compradores, cumple señalar que la construcción afectada forma parte del grupo de viviendas gemelas alzado por encargo de la extinta Sociedad Española de Construcción Naval, con destino a sus empleados de la más alta categoría, en torno al año 1958, de modo que al tiempo del contrato de compraventa discutido rondaba los 45 años de antigüedad. Y en esta perspectiva histórica "la sustitución de todos los forjados de la vivienda a excepción de los paños de forjado reparados en el año 1990 (techos de la cocina, habitación anexa y dormitorio principal)..." a que se refiere el perito judicial a instancia de los compradores demandantes y acríticamente se adopta en la sentencia, introducen por su propia naturaleza y envergadura el más poderoso argumento disuasorio, pues como cuida de señalar el propio técnico Sr. Juan Alberto en respuesta al punto "c" de los interesados por los Sres. Guillermo Beatriz "aunque es la reparación más duradera en el tiempo, no podemos ignorar que es la más traumática y costosa de las posibles" y ya "no estaríamos hablando de reparación sino de rehabilitación, pues el hecho de sustituir los forjados por unos nuevos de igual tipología (...) conlleva la demolición de los antiguos y también la demolición y/o desmotado de todo lo que sobre ellos descansa: cubiertas, falsos techos, tabiques, solados afectando también a carpinterías e instalaciones" advirtiendo en tal sentido de que los aludidos trabajos "se deben realizar con especial cuidado y orden, al ser siempre especialmente peligrosos en viviendas con forjados deteriorados", bien entendido, en fin, que posteriormente "se deben reponer/recolocar dentro de lo posible y razonable los mecanismos originales -los previamente desmontados de la vivienda- de tejas, electricidad, griferías, aparatos sanitarios y carpinterías" (Sic, página 662, Tomo III de los autos).

Y si no parecen atendibles en la economía del contrato obras de semejante envergadura, afectantes a la práctica totalidad de la construcción, que a expensas del vendedor dejarían completamente nuevos elementos estructurales de considerable antigüedad y obsolescencia, retribuidos como tales por los compradores más allá de los inopinados vicios de que tratamos, el respeto a las reparaciones abordadas por el propietario vendedor trece años antes del otorgamiento, constituyen el más claro argumento en contra de la demolición y reconstrucción en que el tratamiento sustitutorio consiste, ilustrando cabalmente la utilidad y eficacia de tales restauraciones, por las que ahora, abiertamente nos inclinamos, siguiendo -por lo demás- las conclusiones en su momento establecidas por Bureau Veritas Español (página 8 de su informe, documento nº 9 de la demanda, folio 8 del informe y 155 de los autos, Tomo I), que recomienda precisamente la reparación de todos los forjados, excepto en los techos que "...por estar recientemente reparados y no presentar en un principio problemas de corrosión" deben quedar al margen, detallando la forma de proceder a tal fin en los elementos estructurales que presenten corrosión de armaduras, mediante picado o chorreado en los nervios de forjado, imprimación de aquellas, reconstrucción de las secciones y refuerzo mediante perfiles metálicos. Y ateniéndonos especialmente al criterio del perito judicial, que visto el dictamen de Bureau Veritas de que se ha dejado constancia y en respuesta al apartado "b" del cuestionario sometido por los compradores demandantes, coloca el acento en el proceso de corrosión iniciado en las armaduras superiores de los nervios del forjado, establece que "con los métodos de reparación o de refuerzo más usuales y recomendables se consigue si no detener la corrosión sí que la velocidad de la misma sea tan baja, que prácticamente no influya en la vida útil de la armadura" (Sic, Informe del Arquitecto Sr. Juan Alberto , folio 660, al Tomo III). Y ya al pronunciarse el referido perito judicial en los extremos solicitados por el demandado Sr. Carlos Alberto , al punto "b" reconoce que los defectos de los forjados son reparables con la técnica recomendada por Bureau Veritas, desautorizando al "c" la reparación aconsejada por el Arquitecto Sr. Jose Ángel en tanto aún considera innecesarios los refuerzos indicados por Bureau Veritas (Vid, folios 666 y 667 del informe, Tomo III).

Ello sentado, habiendo calculado el perito judicial Don Juan Alberto el coste de la reparación y refuerzo inferior de los nervios del forjado con viguetas de acero laminado, con revestimiendo mediante falso techo de planchas de escayola con moldura perimetral y pintura plástica, fijando su importe con inclusión del I.V.A. calculado al 7%, honorarios profesionales y derechos colegiales, así como las tasas por licencia de obras, en la suma total de 45.761,46 euros (Vid, Resumen de Presupuesto al folio 669 del informe del Arquitecto Sr. Juan Alberto ), a dicho montante habremos de atenernos, incrementado en la de 3.596,00 euros, satisfecha por los compradores a Bureau Veritas e incluida en la sentencia apelada sin que haya sido objeto de impugnación o reparo de clase alguna, concretándose pues la suma total a cargo del vendedor Don Carlos Alberto en la cantidad de 49.357,46 euros, con estimación parcial del recurso interpuesto, como al principio se adelantaba, sin que proceda especial pronunciamiento sobre costas en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley Procesal Civil .

Vistos los preceptos legales y doctrina jurisprudencial citada y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. el Rey,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por DON Carlos Alberto , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº Dos de los de San Fernando, en fecha 19 de octubre de 2005 , DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución en el único sentido de reducir la cantidad señalada a cargo del apelante Sr. Carlos Alberto , fijándola definitivamente en cuarenta y nueve mil trescientos cincuenta y siete euros con cuarenta y seis céntimos de euro (49.357,46 euros), que habrá de ser satisfecha a los cónyuges demandantes DON Guillermo y DOÑA Beatriz , sin efectuar especial pronunciamiento en cuanto a las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y con testimonio de la misma remítanse los autos al Juzgado de procedencia.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.