Sentencia Civil Nº 118/2008, Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1, Rec 156/2008 de 30 de Junio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SEGOVIA

SENTENCIA: 00118/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN ÚNICA

SEGOVIA

S E N T E N C I A Nº 118/ 2008

C I V I L

Recurso de apelación

Número 156 Año 2008

Juicio Ordinario nº 443/06

Juzgado de 1ª Instancia de

S E G O V I A Nº 1

En la Ciudad de Segovia, a treinta de junio de dos mil ocho.

La Audiencia Provincial de esta capital, integrada por los Ilmos. Sres. D. Andrés Palomo del Arco, Pdte.; D. Ignacio Pando Echevarria y D. Rafael de los Reyes Sainz de la Maza, Magistrados, ha visto en grado de apelación los autos de las anotaciones al margen, seguidos a instancia de D. Juan María , mayor de edad, con domicilio a efectos de notificación en San Ildefonso (Segovia), Urbanización DIRECCION000 , nº NUM000 , NUM001 ; contra D. Carlos Alberto , mayor de edad, con domicilio en Segovia, C/ DIRECCION001 , nº NUM002 , NUM003 , puerta NUM004 ; sobre juicio ordinario, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia, recurso en el que han intervenido como apelante, el demandante, representado por la Procuradora Sra. González Salamanca García y defendido por la Letrado Sra. Alvarez Gallardo; y como apelado, el demandado, representado por la Procuradora Sra. Herrero González y defendido por la Letrado Sra. Sancho Martín y en el que ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Presidente.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia de los de Segovia, nº 1, con fecha dieciocho de octubre de dos mil siete , fue dictada Sentencia, que en su parte dispositiva literalmente dice: "FALLO: Que debo DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Carmen González-Salamanca García, en nombre y representación de Don Juan María contra Don Carlos Alberto , representado por la Procuradora Doña Dolores Herrero González, con expresa imposición a la parte actora de las costas causadas en la instancia."

SEGUNDO.- Notificada que fue la anterior resolución a las partes, por la representación procesal de el demandante, se anunció la preparación de recurso de apelación, con enumeración de los pronunciamientos que se impugnan, al tenor que es de ver en su escrito unido en Autos, teniéndose por preparado el mismo, emplazándose a la recurrente para que en plazo interponga la apelación anunciada; y notificada dicha resolución a las partes, por los apelantes se interpuso para ante la Audiencia en legal forma el recurso anteriormente anunciado, en base a lo establecido en los arts. 457 y ss de la Nueva Ley de Enjuiciamiento Civil , dándose traslado a la adversa y emplazándola para oponerse al recurso o impugnarlo, y realizado el citado trámite en plazo, se acordó remitir las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Recibidos los autos en este Tribunal, registrados, formado rollo, turnado de ponencia y personadas las partes en tiempo y forma, señaló fecha para deliberación y fallo del citado recurso, y llevado a cabo que fue, quedó el mismo visto para dictar la resolución procedente.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda rectora del procedimiento, la parte actora expone que en fecha de 12 de enero de 2005, celebró contrato de arrendamiento de industria con D. Juan María , que tenía por objeto la denominada "Taberna de Isaac", sita en la segoviana C/ Prueba del Sol, 1, por una renta mensual de 600 euros, actuliazable conforme las variaciones del IPC, además de 3000 euros totales como compra del fondo de comercio (de los que sólo afirma abonados 600) y con una duración pactada hasta el 31 de enero de 2015. .

Asevera que en fecha de 24 de enero de 2006, entregó el la industria con todos sus elementos al arrendatario demandado, pactándose que se comenzaría abonar la renta a partir de 16 de marzo de 2006.

Sin embargo indica que el demandado no ha abonado rentas (la demanda se presenta el 2 de junio, por lo que expresamente señala la parte proporcional de marzo, abril y mayo); ni los 2.400 euros que le restan del fondo de comercio, ni 230,88 euros por impuestos que correspondían según pacto al arrendatario.

En cuya consecuencia insta la resolución del contrato de arrendamiento y desalojo del local, el abono de todas las cantidades descritas e intereses, más rentas e impuestos que se vayan devengando.

Por su parte, el demandado, dice que el arrendador, incumple la cláusula segunda del contrato, pues existían impedimentos para la obtención de la oportuna licencia de municipal de actividad municipal y en consecuencia también la autorización de apertura y clasificación que otorga la administración autonómica. En concreto alude al requerimiento municipal recibido el 21 de junio de 2006, para realizar una serie de adecuaciones en le local, relacionados con el aseo de caballeros: modalidad de la puerta, vestíbulo previo a los aseos y altura de los mismos. Por lo que concluye que la industria arrendada, realmente no le fue entregada al arrendador, con obvio quebranto del artículo 1556 CC .

Por lo que concluye solicitando que se desestime la demanda; si bien añade una petición subsidiaria, luego desistida en la audiencia previa.

La sentencia de instancia, acepta las tesis de la parte demandada y desestima íntegramente la demanda, con el siguiente argumento:

A la vista de lo que constituye el objeto de la controversia jurídica entre las partes y del resultado que arroja la prueba documental obrante en autos, la demanda interpuesta debe desestimarse, pues, habiéndose arrendado el local para poderlo dedicar a la actividad de bar, tal y como consta del propio contrato suscrito entre las partes, es obligación del arrendador entregar el local en condiciones tales que sea apto para el uso pactado, resultando, de la documental librada por el Ayuntamiento de Segovia, que el local, con su actual configuración física y las instalaciones con las que está dotado, no reúne las condiciones para que pueda ejercerse la actividad de hostelería para la que fue arrendado, al no cumplirse por el mismo los requisitos necesarios para que el Ayuntamiento de Segovia autorice el cambio de titularidad de la licencia de apertura a nombre del demandado, licencia municipal, que, a su vez, es imprescindible para que pueda solicitarse le permiso oportuno para el desarrollo de la actividad de la administración autonómica competente. De la documental remitida por el Ayuntamiento de Segovia resulta que los aseos del local arrendado no cumplen con la normativa municipal de la materia, por lo que, mientras no se subsane dicho defecto, no podrá autorizarse ni ningún cambio de titularidad que permita a un nuevo arrendatario beneficiarse de la licencia de apertura del local que fue concedida cuando se inició la explotación del mismo, circunstancia ésta que ya se puso de manifiesto cuando el anterior arrendatario del local intentó el cambio de titularidad de la licencia municipal a su nombre, y que, tampoco, por el motivo indicado, pudo conseguir.

Así pues, no siendo apto el local para el destino para el que fue arrendado y siendo esta carencia de idoneidad previa a la celebración del contrato, debe considerarse incumplida, por parte del arrendador, su obligación esencial de entregar la cosa en condiciones que permitan su uso al arrendatario, circunstancia ésta, que, si bien, no puede dar lugar a una declaración de resolución del contrato que no ha sido interesada por el demandado, el cual no formuló reconvención, limitándose a oponer la exceptio non adimpleti contractus, si debe dar lugar a la desestimación integra de la demanda de conformidad con la jurisprudencia interpretativa del artículo 1.124 del Código Civil , que determina, que, en las obligaciones recíprocas, no puede pedir el cumplimiento de lo que le es debido el contratante, que, a su vez, ha incumplido con la obligación que le incumbe.

Resolución que es recurrida por la parte actora, alegando como motivos:

a) error en la valoración de la prueba, pues afirma que no ha incumplido su obligación, pues hizo entrega material de los elementos de la industria; tenía licencia de apertura del local en vigor; autorización de instalación de máquina de juego y condiciones higiénico sanitarias adecuadas para su funcionamiento:

b) que el demandado por su parte no probado en modo alguno que no haya podido ejercer su actividad; y

c) que la falta de cumplimiento de los trámites administrativos, es sólo imputable al demandado.

SEGUNDO.- Recurso que necesariamente debe ser estimado, concorde a una reiterada doctrina jurisprudencial.

Un caso muy similar al de autos es examinado por la STS 4-5-2006 , donde igual que en el caso de autos, el arrendatario alegaba el incumplimiento del arrendador, derivado del dato del no otorgamiento por parte del Ayuntamiento del permiso o licencia para el funcionamiento del negocio que pensaba realizar la arrendataria; concretamente alegaba que no pudo obtener el goce pacífico, por cuanto se carecía de licencia de funcionamiento que amparase la actividad de discoteca, y por lo tanto no se pudo destinar la cosa arrendada para la actividad industrial para la que fue concertado el contrato. Licencia que efectivamente constata el Tribunal, que había sido suspendidaza. Y pese a ello resuelve: no habiendo acreditado como era su carga conforme a las normas sobre distribución de la carga de la prueba, art. 1.214 del C.C , que la situación administrativa del local impedía la realización del negocio de sala de fiestas discoteca, ni acredita que se hubiera producido un cierre gubernativo del local, es evidente que no puede estimarse la alegación tendente a considerar incumplido el contrato por la parte demandante en este punto, siendo por demás significativo que ni siquiera inste la indemnización de daños y perjuicios que se le hubieran ocasionado por no poder realizar la actividad, a pesar de que en periodo probatorio aporta diversas sentencias de los juzgados de lo social de Madrid en donde se tramitan demandas por despido de trabajadores contratados por dicha mercantil.

Criterio refrendado por el Tribunal Supremo, por cuanto la "exceptio non adimpleti contractus" tiene que basarse en un incumplimiento real y efectivo de la otra parte, y sobre todo un cumplimiento absoluto por su parte -sentencias de 22 de octubre de 1997, 5 de diciembre de 1997 y sobre todo la de 21 de marzo de 2000 .

De idéntico criterio, la SAP Zaragoza de 28 de abril de 2000 , en relación la incumplimiento por falta de alguna licencia administrativa, donde distingue entre la carencia de permisos de carácter administrativo no han impedido el uso y disfrute de aquellos otros supuestos de ausencia de aquellas autorizaciones hubiera determinado el cierre de la residencia, impidiendo con ello el destino que contractualmente se le había dado; negando que el primer caso, se pueda integrar en supuesto de incumplimiento contractual por parte del arrendador, que posibilite la rescisión contractual y menos oponer el artículo 1124 para dejar de abonar las rentas: Los arrendatarios, amparándose en aquella formal alegación que les ha obstaculizado la explotación industrial, han dejado de abonar la renta pactada, lucrándose así en el uso de cosa ajena sin contraprestación alguna, lo que es claramente contrario al carácter bilateral y oneroso del contrato, faltando de esta forma a la obligación esencial por ellos contraída. La interpretación del artículo 1124, párrafo primero del Código debe hacerse de forma ponderada, y no cualquier alegación sobre una infracción puramente formal del contrato puede determinar sin más la rigurosa aplicación del precepto, lo que llevaría a consecuencias inaceptables, que en el caso concreto supondría un enriquecimiento injusto, que el Derecho no puede permitir

De igual modo, la SAP Madrid Sección 19ª, de 7 de mayo de 1999 , estima procedente el pago de las rentas de local arrendado para carpintería, cuya licencia municipal de apertura para tal actividad, al tener un uso dotacional de aparcamiento del conjunto del edificio fue denegada, mientras estuvo el arrendataria en el uso y disfrute del local. Y con igual criterio, cabe también citar la AP Santa Cruz de Tenerife, Sección 4ª, de 13-9-2006 .

En definitiva, no se niega la perturbación que el requerimiento municipal, origina en el disfrute de la industria locacionada, pero sucede que:

a) En absoluto impide el disfrute íntegro de la industria, de modo que mientras no genere sanciones o cierre del local, resulta de carácter accesorio, en absoluto hábil para generar a favor del arrendatario la facultad resolutoria y menos para dejar de abonar rentas y cantidades asimiladas que le competen. Así el informe del Ayuntamiento de Segovia, de 2 de marzo de 2007, donde se indica que la licencia en ningún momento ha sido suspendida ni retirada.

b) Además, dicho requerimiento, lleva fecha de 21 de junio de 2006, cuando el arrendatario desde el inicio del disfrute de la industria arrendada en marzo de 2006, había dejado de abonar todas las rentas y cantidades asimiladas a que resultaba obligado, de modo que la inferencia adecuada, es que el requerimiento se esgrime como mera excusa para justificar una cesación de pagos que era anterior.

En conclusión, cuando se entrega la industria objeto de arrendamiento, se encontraba en condiciones de ser explotada; la actividad administrativa invocada por la demandada, en absoluto ha impedido su efectiva explotación; y sí obra por el contrario una voluntad incumplidora del demandado, pues llevando el requerimiento fecha de junio de 2006, no había realizado ninguno de los pagos a que estaba obligado en marzo, abril o mayo, como tampoco los ulteriores, lo que determina que debe ser estimada la resolución instada por la parte actora y consiguientes condena de desalojo.

SEGUNDO.- Así mismo y en consecuente conformidad con el artículo 1555 CC , dado que el arrendatario ha estado disfrutando de la industria arrendada, o al menos ha tenido la posibilidad de hacerlo, debe hacer frente a las obligaciones contraídas de abono de rentas pactadas y parte de los impuestos que se comprometió a abonar; y en virtud del artículo 1088 y ss CC y 1254 y ss., la cantidad adeudada del precio pactado por el fondo de comercio.

En definitiva, tras las ampliaciones reseñadas en la audiencia previa:

Renta de 16 a 31 de marzo de 2006 348,00

Renta de abril 2006 a enero 2007, ambos incluidos 6.960,00

Prorrateo tasa basuras marzo-junio 2006 151,83

Tasa basuras 2º semestre 2006 227,74

Prorrateo tasa suministro aguas marzo-junio 2006 79,05

Tasa aguas 2º semestre 2006 141,34

IBI 2006 24,63

Parte del precio no abonado del fondo de comercio 2.400,00

TOTAL 10.332,59

Además de las rentas y tasa e impuestos a cargo del arrendatario, que se devenguen con anterioridad al momento del reintegro posesorio al arrendador, de conformidad con las previsiones del artículo 220 LEC .

TERCERO.- En materia de costas resultan de aplicación los artículos 394 y 398 LEC ; que implicará condena expresa en primera instancia al ser íntegramente estimada la demanda y sin pronunciamiento expreso en la segunda, al ser el estimado recurso de apelación.

Fallo

Con parcial estimación del recurso formulado por la representación procesal de la parte actora, frente a la sentencia dictada el pasado 18 de octubre de 2007, por el Juzgado de Primera Instancia de Segovia , en su juicio ordinario nº 443/06, debemos revocar y revocamos dicha solicitud y en su virtud dictamos el siguiente:

A) Debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de industria de fecha 12 de enero de 2005 que ligaba a las partes.

B) En su consecuencia, igualmente condenamos al demandado, D. Carlos Alberto , a desalojar el local sito en la calle Puerta del Sol nº 1 de Segovia con reintegro al actor de todos los objetos relacionados en la estipulación primera del contrato.

C) Debemos condenar y condenamos al demandado D. Carlos Alberto , que abone al actor D: Juan María , la cantidad de 10.332,59 euros; así como el abono de intereses legales de 4.370,88 euros desde la fecha de emplazamiento; y de 5.961,67 desde la fecha de la audiencia previa.

D) Debemos condenar y condenamos al demandado D. Carlos Alberto , que abone al actor D: Juan María , las cantidades correspondientes a las rentas devengadas con posterioridad a enero de 2007, así como los impuestos y tasas que gravan la industria posteriores al segundo semestre de 2007, hasta la entrega definitiva al actor de la posesión de todos los bines arrendados.

Ello, con expresa imposición a la parte actora de las costas originadas en primera instancia; y sin especial pronunciamiento sobre las causadas en esta segunda instancia.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Andrés Palomo del Arco, de esta Audiencia Provincial, estando el mismo celebrando Audiencia Pública en el día de la fecha, certifico.