Sentencia Civil Nº 118/2013, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 23/2013 de 27 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 23/13

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 9 DE GRANADA

ASUNTO: JUICIO ORDINARIO Nº 1.340/11

PONENTE: SR. JOSÉ REQUENA PAREDES

S E N T E N C I A N º 118

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ REQUENA PAREDES

MAGISTRADOS

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO

En la ciudad de Granada, a 27 de marzo de 2013.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 23/13- los autos de Juicio Ordinario nº 1.340/11, del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Granada, seguidos en virtud de demanda de D. Ismael representado por la procuradora Dña. Rosario Jiménez Martos y defendido por el letrado D. Luis Emilio Romero García contra D. Raimundo y Dña. Tarsila representados por el procurador D. David A. Ruiz Lorenzo y defendidos por el letrado D. Ángel Bolívar Núñez.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha 12 de noviembre de 2012 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando la demanda formulada por D. Ismael contra D. Raimundo y Dª Tarsila debo absolver y absuelvo a los mencionados demandados de la pretensión ejercitada en su contra. Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandante.'.

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, oponiéndose la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 18 de enero de 2013, y formado el rollo se señaló día para votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO.- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ REQUENA PAREDES.

Fundamentos

PRIMERO.-El contrato privado celebrado el 27 de julio de 2006 por el actor como comprador y que califica en su demanda de compraventa bajo condición suspensiva, tiene por objeto las parcelas, fincas registrales nº NUM000 y Nº NUM001 , sitas en el término municipal de Peligros, zona metropolitana de Granada, en cuyo Registro de la Propiedad nº 5 están inscritas, respectivamente, en el libro NUM002 , tomo NUM003 , a los folios NUM004 y NUM005 , con una extensión cada una de 880 m2. Ambas eran propiedad del matrimonio demandado que las venció al actor en el citado contrato y que, en los extremos que aquí interesan, estipulaba que la finca era conocida en sus características esenciales por el comprador y que el precio, sin sujeción a medidas y como cuerpo cierto, se fijaba en 841.416'95 €, de los que a la firma del mismo se pagaron 120.000 € y, conforme a lo pactado, seis meses después se abonaron otros 120.000 €, conviniendo las partes que 'el resto, 601.416'95 €''se hará efectivo a la parte vendedora en el momento de otorgarse la correspondiente escritura pública de compraventa, coincidiendo con la aprobación definitiva del plan parcial'. La entrega de la finca se llevará a efecto al tiempo de la escritura de compraventa y se autorizaba al comprador para llevar a cabo las gestiones necesarias para la aprobación del plan correspondiente.

La demanda, en base a esta cláusula y alegando que habían transcurrido más de 5 años y medio sin que las fincas adquiridas como rústicas hubieran sido recalificadas, pasando a urbanizables, en cuya futura condición ya se tasó su precio a razón de 429'29 €/m2, pero aplazando buena parte de su pago total hasta que llegara esa recalificación, solicitaba en el suplico que se fijara como plazo de esa condición el de 31 de diciembre de 2012, de acuerdo con los arts. 1.114 , 1.115 , 1.117 , 1.118.2 y 1.123 del CC , pues no se había puesto ninguna fecha límite en el contrato y tras el tiempo transcurrido no hay visos de que la condición se vaya a producir, y los vendedores mantienen la finca y el precio recibido a cuenta, 240.000 €, sin acceder a la resolución del contrato.

Al contestar a la demanda, los vendedores se opusieron alegando en síntesis, que se está ante un contrato con pago aplazado del art. 1.125 del C.C ., pero no sujeto a condición, al no pactarse alguna y ser inexistente la que se trata de introducir; estarse ante un contrato perfeccionado desde su inicio que se consumará cuando llegue el plazo establecido, que se fijó como plazo o término pero no como condición, por no expresarse así en el contrato, y ser compradas las dos fincas que forman unidas una parcela catastral única como rústicas, sin encontrarse incluidas en ningún planeamiento urbanístico y adquiridas por tanto, dentro del riesgo empresarial y como operación de inversión propia del tráfico inmobiliario al que se dedica el actor al que le interesaba en ese momento comprar baratas unas parcelas que futuriblemente pudieran ser urbanizables y rentables y que ante la actual crisis en el sector de la construcción trata ahora de desligarse y recuperar el dinero.

La sentencia de primera instancia, acogiendo, en esencia, la oposición a la demanda, desestimó la misma argumentando, en síntesis, que el actor, letrado y redactor del contrato, como experto en la promoción inmobiliaria al ser administrador de distintas sociedades de esa índole, compró las fincas tras estudiar su financiación y rentabilidad por lo que no puede admitirse que se estipulara una condición suspensiva al adquirirlas en el convencimiento de que la recalificación y aprobación del plan parcial se llevaría a cabo en dos o tres años.

A estos argumentos, la sentencia añade en su fundamentación desestimatoria, que el contrato no introduce de manera expresa la cláusula condicional suspensiva que constituye el fundamento de la acción y que por tanto no puede presumirse que la oscuridad del contrato tampoco puede interpretarse en su favor y además, pese a asumir las gestiones para la modificación del plan general, no se ha acreditado la realización de las mismas para su logro y sin que la opción del precio aplazado pueda considerarse como indicio de condición suspensiva ya que, dada la finalidad especulativa o inversora que se pretendía en la operación y con posibilidad siempre de traspasar o ceder el contrato a un tercero.

SEGUNDO.- Contra la sentencia de instancia se alza en apelación el actor reiterando su pretensión a través de un extenso recurso, el primero de cuyos motivos, bajo la censura a la sentencia de incurrir en error en la valoración de la prueba, reproduce en su integridad la controversia ante este Tribunal de segunda instancia, al tiempo que aprovecha ese primer motivo para combatir la sentencia diseccionando, prácticamente, toda su fundamentación, con matizaciones que se analizarán en la respuesta a los distintos motivos, limitándonos a señalar ahora que no se comparte la primera de las conclusiones fácticas alcanzadas por la juzgadora de primera instancia, relativa a la posición de prevalencia y aprovechamiento del escaso nivel de instrucción de la parte vendedora, lo que no tiene ningún respaldo probatorio serio ni que ello pudiera influir o determinar una situación de abuso en la negociación contractual. Ni está probado lo primero, ni las distintas enmiendas manuscritas al contrato permiten, en cualquier caso, apreciarlo, ni esa imputación tan gratuita tiene relevancia para la interpretación del contrato, punto esencial de la litis, ni sobre la respuesta a la acción ejercitada que no es la de anulabilidad del contrato basada en error o dolo, ni siquiera resolutoria, sino de integración de un contrato de compraventa que al no fijarse plazo ni para el pago ni para la entrega quedó indefinidamente condicionado.

Entramos con esta primera puntualización a dar respuesta al segundo motivo, que pese a la falta de precisión en la redacción de la cláusula más decisiva del contrato y razón de la presente litis, la única duda, aunque con escasa relevancia en el resultado final, la representa, al estarse claramente ante una obligación condicional, el decidir si la misma se corresponde a una condición suspensiva de carácter positivo o lo es de carácter resolutorio y negativa y, en cualquier caso, una u otra, sin determinación del plazo para que la condición se cumpla y despliegue sus efectos, bien haciendo surgir la fuerza vinculante del contrato, bien su extinción con los resultados que procedan en su momento, pues el contrato, en su falta de precisión, no solo descuidó el fijar ese plazo sino que también dejó de regular las consecuencias y destino sobre las cantidades entregadas a cuenta del precio para el caso de no cumplirse la condición, que es extremo que, aunque subyace como fondo y razón de ser del pleito, no se ha planteado en esta litis y ha de quedar, en consecuencia, absolutamente imprejuzgado en esos efectos.

TERCERO.-Sentado lo anterior y ante la distinta interpretación que una y otra parte del contrato hacen del contrato en general y de la cláusula en conflicto en particular, debe recordarse, con cita en la STS de 2 de abril de 1993 , reiterada por la de 19 de mayo de 2003 , que 'la interpretación de los contratos y demás actos jurídicos aunque haya de partir de la expresión contenida en las palabras pronunciadas o escritas no puede detenerse en el sentido riguroso o gramatical de las mismas y ha de indagar fundamentalmente la intención de las partes y al espíritu y finalidad que hayan presidido el negocio, infiriéndose de las circunstancias concurrentes y de la total conducta de los interesados, como así viene a sancionarlo el art. 1.282, la cual no excluye -como ha advertido entre otras la sentencia de 8 de abril de 1931 - los actos anteriores ni las demás circunstancias que puedan contribuir a la acertada investigación de la voluntad de los otorgantes.'.

Voluntad auténtica de la intención de los contratantes, que ha de ser común en ambas partes ( STS de 13 de julio de 2012 ) a indagar, desde la teoría de la interpretación, en primer lugar desde la aplicación del art. 1.281.1 del C.C . ( SSTS de 18 de mayo y 14 de noviembre de 2012 ), pues el resto de los artículos son subsidiarios a ese precepto que los excluye cuando el sentido literal sea suficiente para averiguar esa voluntad, lo que sucede cuando la claridad de los términos del contrato, por ser precisos, no dejan lugar a dudas sobre esa intención ya que, como también advertía la STS de 14 de diciembre de 1995 , 'para que pueda prescindirse de la literalidad, es necesario que los términos del contrato contradigan la intención evidente y que además esta última resulte de los actos de los mismos, sin que resulten relevantes a los efectos del art. 1.282 C.C . los coetáneos o posteriores realizados tan solo por uno de ellos.'. En el mismo sentido la STS de 18 de mayo de 2005 , al recordar que si las palabras aparecieran contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá esta sobre aquella.

No ocurre así en el caso de autos. La voluntad contractual fue la adquisición de dos parcelas rústicas, inmediatas al núcleo urbano y ubicadas al margen de zonas de viales públicos (folios 75 a 79), de la población de Peligros, con posibilidades serias de recalificación urbanística para pasar a ser terrenos urbanizables con la oportuna modificación del P.G.O.U. Ambos extremos quedaron acreditados por el informe de ese Ayuntamiento, unido a los folios 119 y 120, y por tal razón la compraventa se llevó a cabo condicionada a la previa aprobación del plan parcial o, lo que es igual, con la modificación jurídica de la finca una vez pasara a ser urbanizable mediante la oportuna reclasificación urbanística.

Más exactamente, se está ante un contrato de compraventa perfeccionado, con acuerdo en el precio y en su objeto, pero no consumado ni agotado en sus efectos, pues tanto la entrega de las fincas como la mayor parte del precio (el 71'47 %) se dejaba en suspenso hasta que ese evento (reclasificación urbanística) aconteciera, y ejemplo de esta práctica habitual en contratos de esta índole, ciertamente especulativa pero expresión de la concorde voluntad de comprador y vendedor, se encuentra en supuestos muy semejantes al 'sub iudice'.Por todas, y además de las que luego se dirán, en las SSTS de 22 de julio de 2003 , 18 de mayo de 2005 , 3 de noviembre de 2009 y 2 de junio de 2010 , supuestos en los que al aplazamiento de todos sus efectos o parte de ellos, aquí el precio y la entrega, se supeditan y aplazan ante un hecho incierto y, por tanto, sin fecha cierta, lo que le dota de naturaleza claramente condicional y tanto se fije o no plazo concreto de espera al supeditarse a un evento futuro e incierto y cuya falta de certeza es, precisamente, lo que hace a la obligación condicional (por todas y entre las más recientes, vid SSTS de 3 de noviembre de 2009 , 22 de marzo de 2010 , 17 de noviembre de 2011 , 26 de marzo de 2012 y 14 de febrero de 2013 -esta última referida a un precontrato-).

Es por tanto el contenido del contrato, los términos del mismo, los que determinan esa naturaleza del contrato u obligación condicional sin que, contrariamente a lo sostenido por la demandada y la propia sentencia, se precise que se plasme la condición de manera expresa, lo que desde luego, con mayor o menor precisión se hizo en el contrato que nos ocupa. Esto es, como enseña la STS de 15 de junio de 2004 citando la de 23 de octubre de 2002, 'el concepto jurídico de «condiciones» comprende no solo las denominadas «en sentido técnico» de las cuales depende la existencia o subsistencia de la obligación, sino también cabe referirlo a una determinada y concreta composición de los intereses de las partes que conforman el contenido contractual en virtud de la autonomía privada, y mediante las que cabe conformar el derecho que se transmite'.

Dicho de otra forma y en palabras de la STS de 19 de octubre de 2012 , 'las condiciones en un negocio jurídico tienen que estar incluidas en forma expresa o, siendo tácitas, de cautelosa aplicación, derivarse de «facta concludentia» o actos inequívocos ( sentencia de 28 de septiembre de 1987 , reiterada por las de 19 de diciembre de 1990 y 28 de junio de 1993 )', y así se desprende en el presente caso, de la cláusula que aplazaba el pago y la propia consumación y agotación de los efectos del contrato hasta la recalificación de los terrenos, y esa diferencia se advierte con claridad confrontando las sentencias que ahora citaremos con los supustos enjuiciados pro ejemplo en la STS de 24 de enero de 2013 , donde se ordenó el cumplimiento de un contrato de compraventa sobre una finca rústica donde el comprador no hizo constar lo que deseaba, que era que tuviera carácter urbano; o en la de 21 de diciembre de 2012, donde adquiridas fincas con intención de edificar sin exigir ese requisito ni condicionarlo no se dio lugar a la resolución al tratarse el comprador de un profesional inmobiliario que simplemente asumió el riesgo. A sensu contrario y al margen del ámbito del contrato condicional, se dio lugar a la resolución en la STS de 20 de noviembre de 2012 por frustración del negocio ante una imposibilidad sobrevenida de edificabilidad.

Los ejemplos citados muestran la distinción que no advierte la sentencia recurrida al entender al igual de alegan los demandados vendedores que se trata de un contrato a término que aún no ha llegado, pero que deja de ser tal cuando ese hecho que determina la consumación del contrato (la recalificación urbanística) no es ni un hecho objetivamente seguro ni cierto o, dicho de otra forma, resulta incompatible, decía la STS de 26 de marzo de 2012 , 'la determinación de un plazo cierto con la existencia de la condición, como claramente se deriva de lo dispuesto en el art. 1.113 del Código Civil, en relación con el 1.125 del mismo código , según el cual las obligaciones para cuyo cumplimiento se ha fijado un día cierto son exigibles cuando llega ese día y solo si existe incertidumbre sobre si ha de llegar o no ese día la obligación se considera condicional', y es por ello, en palabras de la STS de 18 de julio de 2006 , en otro supuesto muy parecido al de autos, que a su vez cita la STS de 28 de junio de 2002 , que 'según jurisprudencia de esta Sala la condición incorporada a un contrato se objetiviza, porque ante una obligación bilateral subordinada a un hecho condicionante lo que cuenta no es lo que cada parte haya querido desde su particular conveniencia sino la efectividad del hecho mismo en el que están comprometidas ambas partes ( SSTS de 27 de abril de 1989 y 31 de octubre de 1992 ).'.

CUARTO.-Llegados a este punto y partiendo, en los términos que analizaba la STS de 28 de junio de 2012 , de la existencia de un contrato de compraventa perfeccionado cuya consumación queda supeditada o aplazada a la modificación urbanística de las fincas, adquiridas por un precio fijado muy superior que correspondería en el mercado a una finca rústica, lo que procede determinar es si estamos ante una condición suspensiva o de carácter resolutorio y para ello, como indica esta última sentencia del Alto Tribunal, 'conviene recordar que las obligaciones condicionales, a diferencia de las puras, son aquellas cuya eficacia depende del acaecimiento de un evento futuro e incierto, cuya esencia, además no reside en la futuridad del evento, sino en su incertidumbre ( STS de 26 de julio de 1996 ). Admitiéndose según la interpretación conjunta de los arts. 1.114 , 1.117 y 1.118 del Código Civil el establecimiento de un plazo más o menos extenso, incluso determinado, en que la condición deba o no realizarse.'.

El demandante, ya dijimos, dentro de las dificultades de clasificación entre un tipo y otro de condición, consideró la cláusula litigiosa como suspensiva y, por tanto, de carácter positivo. Esto es, como aquella que hace depender la eficacia del contrato de que efectivamente ocurra el evento incierto, pero dejaron sin pactar la totalidad de los efectos de esta 'conditio déficit'para el caso de que la condición suspensiva no llegara a cumplirse.

Así las cosas, si la STS de 13 de septiembre de 2011 , reiterando la de 6 de mayo de 1991 , nos dice que la condición suspensiva significa un aplazamiento del negocio convenido hasta que se cumpla, y así lo señala el art. 1.114 del C. Civil , al indicar 'En las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición.',la Doctrina legal más moderna, partiendo de las distintas consecuencias que en abstracto suponen una y otra clase de condiciones, incide en la naturaleza del contrato base excluyendo el carácter de suspensivo respecto a contratos que al margen de la condición futura, quedan desde el momento de su celebración perfeccionados ya que si por efecto de la misma, la eficacia suspensiva de la condición determina que, mientras esté pendiente la misma de cumplirse o no, el contrato no produce efectos, y en el caso de los contratos ya perfeccionados, los efectos se despliegan desde su celebración y por tanto, ya no se estará ante meras expectativas pendiente de que el contrato nazca a la vida jurídica, y así ocurrió en el caso de autos con la entrega a cuenta confirmatoria del propio contrato celebrado, y es por ello, conforme a esta Doctrina, que la condición solo puede operar como resolutoria, que es aquella, dice la STS de 28 de junio de 2012 , ' en que, siendo perfecto el contrato desde su otorgamiento, la realización o no del evento determina la extinción o resolución del contrato; y estas igualmente pueden ser positivas o negativas, por lo que, atendiendo a lo expresamente pactado por las partes, es claro que nos encontramos ante una condición resolutoria negativa («conditio existit») regulada por el art. 1.118 del Código Civil .'.

Esto es, y como expresaba la STS de 16 de junio de 2005 , 'Las condiciones resolutorias expresamente acordadas tienen su fundamento en el artículo 1.114 del Código Civil y sus consecuencias actúan desde la perfección del contrato, con los efectos retroactivos previstos en el artículo 1.123, al quedar condicionado el negocio traslativo, pues si bien el comprador adquiere lo que es objeto del mismo, no lo hace en forma de dominio total, sino más bien interino al tratarse de un dominio condicionado por resoluble, y mientras no se cumpla la condición de expectativa de poder acceder a la propiedad plena no tiene lugar, estando ante un supuesto de expectativa jurídica pendiente de ser consolidada.'

QUINTO.-En definitiva y de acuerdo con la STS de 9 de diciembre de 2008 , reiterada por la de 15 de junio de 2004 , las obligaciones condicionales 'conforme al artículo 1.113 y siguientes del Código Civil impone un aplazamiento del negocio convenido; en tanto no se cumpla la misma, aquel queda técnica y objetivamente sujeto a un evento futuro, más o menos incierto, del que depende el nacimiento o la resolución de la relación jurídica que abarca derechos y obligaciones para los sometidos a su ámbito, presentando, a su vez, un aspecto subjetivo, consistente en la voluntaria subordinación pactada, de la eficacia del contrato al acontecimiento esperado.'. En los mismos términos, vid SSTS de 22 de marzo y 2 de junio de 2010 , la condición subordina la exigibilidad de la obligación al suceso futuro e incierto en que consiste la misma, de modo que no produce la plenitud de sus efectos hasta que se cumplen los mismos.

Pues bien, sea como sea, y con ello entramos a dar respuesta al último motivo de apelación, esto es, se considere con mayor propiedad que estamos ante una condición resolutoria o se considere el carácter suspensivo de la condición pese al perfeccionamiento indiscutible del contrato, pero pendiente de consumación por los efectos de la condición impuesta, lo que se ha admitido también por la jurisprudencia (vid, entre otras muchas, SSTS de 19 de mayo de 2003 , 15 de junio de 2004 , 18 de mayo de 2005 , 9 de julio de 2007 o 9 de diciembre de 2008 , entendiendo en todos estos casos (por todas, STS de 9 de marzo de 2001 ) que lo condicionado a la modificación urbanística no es la perfección del contrato, que ya se hizo por el mero consentimiento de la contratante, 'sino la plenitud de sus efectos o, si se quiere, las obligaciones resultantes del mismo.Por ello, decía esta sentencia, ' la condición relativa a las modificaciones urbanísticas del solar debe calificarse de positiva (no se quería la eficacia del contrato si no se producía el evento condicionante) y predominantemente suspensiva, ..., del acontecimiento constitutivo de la condición dependía «la adquisición de los derechos» y no la resolución o pérdida de los ya adquiridos, de suerte que la condición pactada solo accesoriamente tenía carácter resolutorio en cuanto a la pequeña parte del precio anticipado por la compradora, quien sin embargo no entraba en posesión del solar (efecto también principal de la compraventa) hasta el cumplimiento de la condición.'.

Así pues, y en palabras de la Audiencia Provincial de Segovia que confirmaba la tan invocada por el apelante STS de 22 de julio de 2003 , 'tanto si se trata de condición resolutoria negativa, como si es condición suspensiva positiva, afecta a la eficacia del contrato y no a la simple obligación de pago y se aplica el artículo 1.118 , segundo párrafo, del Código Civil por lo que es procedente la fijación de un plazo en que debe cumplirse la obligación de pago o, en su defecto, queda resuelto el contrato.'.

Esto es, como expresa esta misma sentencia, en rechazo a alegación similar de la parte demandada-apelada ante este Tribunal, si la concesión por un ayuntamiento de una licencia de obras y lo mismo o más cabe decir de una modificación del P.G.O.U., ni siquiera en estudio o proyectada al tiempo del contrato, puede ser calificado de término por no estarse ante un hecho futuro y objetivamente cierto del que depende su eficacia, sino de condición como hecho futuro objetivamente incierto ( 'incertus an et incertus quando'), tal condición ha de reputarse de resolutoria, por cuanto las obligaciones del contrato despliegan su eficacia y solo si no se obtiene la licencia se extingue la eficacia retroactivamente, es decir, se resuelven las obligaciones ya que la condición afecta a la totalidad del contrato y las obligaciones que de él derivan. Asimismo, es condición resolutoria negativa, en el sentido de que es la falta de la licencia [modificación urbanística en nuestro caso] la que resuelve el contrato y todo ello, claro está, en el plazo previsto. Si no se fija plazo, como ocurrió en el presente caso, debe reputarse cumplida -y, por tanto, resuelto el contrato- en el tiempo que verosímilmente se hubiese querido señalar, tal como dice el artículo 1.118, segundo párrafo.

Más expresivamente, y transcribiendo la STS de 31 de mayo de 2011 que parece escrita para el caso de autos, en un supuesto también en el que la condición suspensiva se refería a que llegara a aprobarse el plan de actuación urbanizadora de determinado plan parcial, 'Las obligaciones a plazo a que se refiere el artículo 1.125 del Código Civil son aquellas para cuyo cumplimiento se ha señalado un día cierto, que es el que necesariamente ha de venir, aunque se ignore cuándo, de modo que si la incertidumbre consiste en si ha de llegar o no el día, la obligación es condicional y se regirá por las normas propias de las obligaciones de tal clase. Ello sin perjuicio de que la condición haya de considerarse de carácter resolutorio y negativa en tanto que la compraventa se había perfeccionado desde el momento en que las partes suscribieron el documento ..., estando ambas facultadas para poner de manifiesto su cumplimiento de modo que quedarían sin efecto las obligaciones propias de la compraventa si no se producía el hecho condicionante -y, en consecuencia, habría de darse por cumplida la condición- en el tiempo que verosímilmente las partes hubieran querido señalar ( artículo 1.118, párrafo segundo, del Código Civil ), siendo así que ni siquiera a día de hoy no consta aprobado el P.A.U. ni el Plan Parcial del Sector-5, lo que ha de comportar la aplicación de dicha norma ya que en incluso en el propio contrato las partes fijaron como razonable el tiempo de un año para que la condición se cumpliera y así previeron que el comprador podría interesar la resolución transcurrido dicho tiempo sin que la aprobación se llevara a efecto.'

SEXTO.-En el caso de autos no se fijó ese plazo, dentro de cuyo término tuviera que producirse el hecho incierto o condicionante, y como señalaba esta sentencia y decía, también, la STS de 22 de julio de 2003 , reiterando la naturaleza de condición resolutoria, 'Si no se fija plazo, como ocurre en el presente caso, debe reputarse cumplida «y por tanto, resuelto el contrato» en el tiempo que verosímilmente se hubiese querido señalar, como dice el artículo 1.118, segundo párrafo; doctrina que igualmente está presente en las sentencias de esta Sala de 5 de febrero de 1996 y 25 de marzo de 2002 .'.

En los mismos términos se pronunciaba la STS de 14 de febrero de 2013 , pues siendo habitual, como decía la STS de 26 de octubre de 2010 , que no se fije plazo por desconocerse cuándo la Administración podrá llevar a cabo determinada actuación o decisión de orden urbanístico, y entendiendo que el plazo razonable a los efectos del art. 1.128 no puede significar, como denuncia con acierto el apelante al combatir la sentencia de primera instancia, que el comprador quede vinculado indefinidamente, deberá acogerse el recurso y fijarse ahora ese plazo, en línea con las SSTS de 5 de octubre de 1996 , 24 de julio de 1998 , 22 de julio de 2003 o 14 de febrero de 2005 y por tanto, se considere condición suspensiva y positiva como negativa y resolutoria, pues si bien, respecto a estas últimas, la no fijación por las partes de tiempo alguno para su cumplimiento, puede salvarse mediante esa determinación que habilitó el artículo 1.118.2 del Código Civil , la laguna legal que ello supone respecto de la condición positiva sin plazo debe llenarse acudiendo al mismo precepto que ha de considerarse aplicable a todo tipo de condiciones (con la obvia variación terminológica de tenerla por no cumplida, si es positiva, y por cumplida, si es negativa) que se hallen en el supuesto de indeterminación temporal aquí contemplado ( STS de 24 de julio de 1998 , reiterando la de 5 de octubre de 1996 ).

Pues bien, ese plazo dadas las circunstancias concurrentes de toda índole y dentro del canon de verosimilitud y razonabilidad con que las partes lo pudieron concebir al tiempo del contrato, y que la parte actora lo sitúa en su demanda para final de 2012, o lo que es igual, antes de los 6 años desde su celebración, esta Sala, sin embargo, y dado el cambio de circunstancias económicas y su incidencia en el sector inmobiliario, conjugando el interés de los vendedores por la conservación y cumplimiento del contrato y el del comprador por la resolución, unido a la espera razonable que como máximo cabía asumir al tiempo de contratar en orden a las expectativas de recalificación urbanística y de modificación de todo un Plan de Ordenación Urbanística y sobre terrenos hasta entonces, y aún siguen siendo, rústicos, fijamos el plazo de suspensión condicional en 8 años desde su celebración. Plazo que consideramos que no podía quedar fuera de la previsibilidad del comprador, la posibilidad de que esa modificación se alargara como mucho hasta ese plazo, o lo que es igual hasta el 27 de julio de 2014, fecha que fijamos ahora en respuesta y acogimiento de la demanda que queda así parcialmente acogida a modo de integración de la voluntad contractual no establecida sobre este punto.

SEXTO.-La estimación parcial de la demanda y del recurso determina no hacer expresa imposición de las costas a ninguna de las partes ( arts. 394 y 398 LEC ).

Y por lo que antecede,

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto en nombre de D. Ismael contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Granada en Juicio Ordinario nº 1.340/11, de fecha 12 de noviembre de 2012, que se revoca y deja sin efecto y, en su lugar, declarar que el contrato de compraventa celebrado entre las partes con fecha 27 de julio de 2006 está sujeto a condición, estableciendo como límite para que la misma pueda ser cumplida, establecida en la cláusula segunda del citado contrato (folio 7 de las actuaciones), la fecha de 27 de julio de 2014, a partir de la cual la realización o no de la misma determinará los efectos propios que deriven de esa condición pactada, condenando a las partes a estar y pasar por esta declaración.

No se hace expresa imposición de costas a ninguna de las partes en ninguna de las instancias y devuélvase el depósito constituido.

Contra esta resolución cabe recurso de casación por interés casacional y supeditado el mismo al recurso extraordinario por infracción procesal a interponer ante en el plazo de VEINTE DÍAS, a contar desde el siguiente a su notificación, a resolver por la Sala 1ª de lo Civil del Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.