Sentencia Civil Nº 118/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 99/2014 de 14 de Abril de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00118/2014

S E N T E N C I A nº 118

Ilmos. Sres.:

Presidente:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª. MARÍA ARÁNTZAZU ORTIZ GONZÁLEZ

En Palma de Mallorca, a catorce de abril de dos mil catorce.

Vistos en grado de apelación ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, los Autos de Procedimiento Ordinario 394/2012, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº. 17 de Palma de Mallorca, a los que ha correspondido el Rollo de Sala 99/2014, entre partes, de una, como parte actora apelante, D. Octavio , representado por la Procurador de los Tribunales Dª. MARÍA GARAU MONTANÉ y asistido por el Letrado D. JULIÁN TIMONER GIMÉNEZ; y de otra, como parte demandada apelada, Dª. Victoria , representada por el Procurador de los Tribunales D. JOSÉ CASTRO RABADÁN y asistido por el Letrado D. JOAN CAMPS CALDENTEY.

Es PONENTE el Ilmo. Magistrado Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Palma de Mallorca, se dictó Sentencia nº 137 con fecha 3 de octubre de 2013 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'En virtud de la potestad jurisdiccional conferida por la Constitución Española de 27 de diciembre de 1.978, desestimo la demanda planteada por DON Octavio , representado por la Procuradora Doña María Garau Montané, frente a DOÑA Victoria , representada por el procurador Don José Castro Rabadán, a la que expresamente absuelvo de las pretensiones articuladas contra ella. Impongo al actor las costas causadas' .

SEGUNDO.-La expresada sentencia fue recurrida en Apelación por la parte actora y, seguido el recurso por sus trámites, se celebró vista pública el 4 de abril de 2014, quedando el mismo concluso para dictar la presente resolución.

TERCERO.-En la tramitación del recurso de Apelación se han observado todas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Formulada demanda de juicio ordinario por parte de D. Octavio , frene a Dª. Victoria , en suplico de que 'se dicte en su día Sentencia en virtud de la cual:

1.- Se declare resuelto el contrato de opción de compra de 21 de julio de 2010 suscrito entre mi representado y la demandada.

2.- En consecuencia se condene a la Sra. Victoria a abonar al Sr. Octavio la cantidad de cincuenta mil euros (50.000,00€), correspondiente a la devolución de la cantidad entregada con motivo del contrato de referencia más la cuantificación indemnizatoria establecida por dicho contrato como cláusula penal.

3.- Se fije también como condena los intereses legales correspondientes a las cantidades reclamadas desde la interposición de esta demanda.

4.- Y se condene a la demandada al pago de las costas de este juicio', fue contestada y negada por ésta última; y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, recayó Sentencia a 3 de octubre de 2013 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'En virtud de la potestad jurisdiccional conferida por la Constitución Española de 27 de diciembre de 1.978, desestimo la demanda planteada por DON Octavio , representado por la Procuradora Doña María Garau Montané, frente a DOÑA Victoria , representada por el procurador Don José Castro Rabadán, a la que expresamente absuelvo de las pretensiones articuladas contra ella. Impongo al actor las costas causadas' .

Contra la anterior resolución se alza la representación procesal de D. Octavio , alegando una incongruente apreciación de la prueba; que procede aplicar la doctrina 'rebus sic stantibus'pues la causa del contrato fue determinada específicamente, y la vendedora era conocedora de la situación del solar; que éste es edificable pero ha variado su uso, respecto de los informados por el API de la actora, Sr. Juan Alberto ; que el motivo principal y elemento esencial de la contratación era la adquisición de un terreno edificable para vivienda unifamiliar concreta y determinada, y piscina; por todo lo cual interesa que se 'estime íntegramente el presente Recurso de Apelación, revocando la sentencia recurrida y en su lugar dictar resolución por la que desestime íntegramente la demanda interpuesta por la actora, condenando a la actora con expresa imposición de costas a la demandada tanto de la Primera Instancia como de esta Alzada en caso de oponerse a este recurso'.

La representación procesal de Dª. Victoria se opone al recurso formalizado de adverso, alegando que los acuerdos aprobados inicialmente fueron revocados; que no es aplicable la doctrina 'rebus sic stantibus'pues el solar nunca ha dejado de ser edificable; que la parte apelante altera el debate al introducir los cambios de uso y de la edificabilidad; que la vendedora no es responsable de las modificaciones del Planeamiento con posterioridad a la firma del contrato de opción; y que no se ha acreditado que hayan variado las condiciones de la edificabilidad; por todo lo cual interesa que se 'dicte Sentencia desestimando el recurso de adverso y confirme la sentencia recurrida, con imposición de las costas'.

En fecha 7 de abril del año en curso se celebró la vista, precedentemente señalada, a los fines de valorar la documental acompañada en esta alzada, con el resultado que recoge el correspondiente soporte audiovisual.

Y, se desestima el recurso de reposición por admisión de documentales, pues a las mismas puede acceder cualquier interesado desde el año 2009, en base al carácter público del Plan Integral y demás información urbanística, tal como indica precisamente la oponente en la pág. 6 de su escrito de oposición al recurso y que, tramitándose a febrero de 2013, no pudo acompañarse con anterioridad, amén de que la información correspondiente a noviembre de 2009 es genérica y no afecta directamente a la presente opción de compra.

SEGUNDO.-La prestación, como objeto de la obligación, es la conducta prometida por el obligado, sea cual sea su naturaleza, alcance y concreción.

Las cosas y los servicios no representan el objeto de la obligación, sino el contenido o el objeto de la actividad o del comportamiento prometido por el deudor. Con pretensiones puramente nemotécnicas, puede afirmarse entonces que las cosas y los servicios constituyen el objeto inmediato de la prestación y, por tanto, el objeto mediato de la obligación.

La prestación, para ser considerada idónea, debe reunir los siguientes requisitos: posibilidad, licitud y determinación.

La conducta prometida por el deudor debe ser posible, pues evidentemente nadie puede considerarse vinculado a la realización de actos irrealizables.

Se concluye que la imposibilidad originaria de la prestación constituye un obstáculo insalvable para el nacimiento de la obligación, ya que ésta carecería de objeto propiamente hablando. Por el contrario, la imposibilidad sobrevenida no afecta al nacimiento de la obligación, sino a su eventual o futuro cumplimiento.

El art. 1271.3 establece que 'pueden ser igualmente objeto de contrato todos los servicios que no sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres'.

El requisito referente a que la prestación debe encontrarse determinada es un presupuesto o una consecuencia de la estructura propia de la relación obligatoria. Sólo existirá una obligación cuando el deudor sepa a qué queda obligado y el acreedor conozca la conducta prometida por el deudor que llegado el caso puede reclamar. De lo contrario, resultaría necesario un nuevo acuerdo entre las partes o la fijación de un elemento de la obligación cuya inexistencia provoca su falta de nacimiento.

Basta con que la prestación sea determinable sin necesidad de alterar los términos originarios del título constitutivo de la obligación.

El Código Civil dispone en efecto, con carácter general, en su art. 1273 que 'el objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie'; mientras que otros varios preceptos, reguladores de algunas figuras contractuales concretas, manifiestan que es igualmente posible que la indeterminación inicial del objeto de contrato no sea óbice para la perfección del mismo, siempre que el propio contrato contenga los criterios oportunos para efectuar posteriormente la identificación del objeto del contrato sin necesidad de un nuevo acuerdo o pacto entre las partes contratantes.

La doctrina, ha propugnado una traslación de tales proposiciones normativas al campo más amplio de las obligaciones (sean contractuales o no), concluyendo que el requisito de la determinación de la prestación no debe ser entendido estrictamente, como exigencia ineludible del momento genético de la obligación.

Conforme a ello, la identificación exacta de la prestación puede ser conocida inicialmente o en un momento posterior de la dinámica de la relación obligatoria:

- En el primer caso se habla de determinación de la prestación o se afirma, sin más, que está determinada.

- En el segundo suele indicarse que existe una determinación o indeterminación relativa o, lo que es lo mismo, que la prestación de determinable antes de su exigibilidad y cumplimiento conforme a una serie de normas, reglas o criterios que se encuentran contemplados en el propio título constitutivo de la obligación (contrato, sentencia, disposición legal, etc.).

La idea de la determinabilidad de la prestación, no tiene pues más sentido que subrayar la posibilidad de que la prestación quede sencilla o aproximativamente identificada en el momento inicial, para ser precisada y perfilada con posterioridad. En definitiva, la prestación puede ser determinada o determinable.

El problema fundamental que plantea la denominada indeterminación (o determinación) relativa de la prestación consiste naturalmente en establecer las reglas que permitan convertir la prestación determinable en determinada, en dependencia de los datos de hecho:

- En ciertos supuestos, la indeterminación viene provocada porque la identificación del objeto de la prestación se ha realizado sólo mediante la referencia a un género de cosas, cuya determinación concreta se consigue aplicando las reglas normativas propias de las obligaciones genéricas.

- En algunos casos, la determinabilidad desaparece en virtud de un acto de elección entre varias prestaciones posibles. Las reglas aplicables se identifican con el régimen normativo establecido por el Código Civil para las obligaciones alternativas.

- Existen igualmente supuestos en los que la determinación concreta de la prestación se obtiene mediante el recurso a elementos externos a la propia obligación constituida, requiriendo tener en cuenta ora una determinada circunstancia de hecho, ora la intervención de un tercero, extraño a las partes de la obligación.

La idea fundamental en la materia radica, pues, en que la prestación será considerada determinable o susceptible de determinación cuando su concreción no dependa de futuras actuaciones de las partes vinculadas por la relación obligatoria. En otro caso, se estaría frente a obligaciones incompletas o irregularmente constituidas que, por tanto, requerirían una redefinición del título constitutivo de la obligación.

El cumplimiento consiste en la exacta realización de la prestación o conducta debida. Con ella el deudor puede dar por concluida la relación obligatoria y desentenderse o liberarse de la misma.

Para que el cumplimiento extinga la obligación, el acreedor ha de verse satisfecho mediante la realización exacta de la prestación. Consiguientemente, se afirma con razón que son requisitos del pago la identidad, integridad e indivisibilidad del pago.

Según el art. 1166: 'El deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida. Tampoco en las obligaciones de hacer podrá ser sustituido un hecho por otro contra la voluntad del acreedor'.

En las obligaciones de carácter positivo la identidad de la prestación considerada es la única que tiene eficacia liberatoria para el deudor; por haberse producido el cumplimiento.

La identidad de la prestación, en principio, favorece tanto al deudor como al acreedor, al permitirles conocer cuál ha de ser la desembocadura normal de la relación obligatoria. Por ello, el art. 1166 considera que el deudor no puede conminar al acreedor a recibir una cosa o una prestación de hacer distinta a la prevista, 'aun cuando fuere de... mayor valor que la debida'.

Mas, de no mediar la voluntad favorable del acreedor, el deudor no puede llevar a cabo prestaciones distintas a la establecida, pues la entrega de aliud pro aliogenera el incumplimiento de la obligación y el acreedor puede resistirse legítimamente a la recepción de la prestación distinta sin que sea constituido en mora creditoris, ni por consiguiente quepa el pago mediante consignación.

La claridad del alcance del requisito de la identidad de la prestación en términos teóricos no debe ocultar, sin embargo, que, en la práctica, la cuestión resulta mucho más vidriosa en los supuestos límite en que las partes discuten sobre aspectos de detalle, habiendo declarado la jurisprudencia en más de un caso que, cuando las diferencias entre la prestación debida y la prestación ofrecida no son relevantes o de consideración, el acreedor no debe oponerse al pago. Sin embargo, la identidad de la prestación no alcanza sólo a los aspectos principales de la prestación, sino que comprende incluso las cuestiones de orden secundario o accesorio.

La completa y total ejecución de la prestación viene requerida por el art. 1157: 'No se entenderá pagada una deuda sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa o hecho la prestación en que la obligación consistía'.

De alguna forma, la identidad y la integridad de la prestación se encuentran profundamente relacionadas, pues es evidente que si la prestación ofrecida por el deudor (por ser incompleta) no es exactamente la misma contemplada en el título constitutivo de la obligación, se estaría conculcando el requisito de la integridad.

La conveniencia, no obstante, de la previsión normativa del art. 1157 es indiscutible, pues recalca o remacha que la prestación ha de ser no sólo la misma, sino que debe ejecutarse de forma total y completa.

Cuando el deudor tenga pretensiones de realizar el pago parcialmente, el acreedor podrá legítimamente rehusar (o rechazar) el pago.

La regla de la indivisibilidad de la prestación conoce, no obstante, frecuentes excepciones, como evidencia la misma lectura del artículo fundamental dedicado a la misma por el Código Civil: 'A menos que el contrato expresamente lo autorice, no podrá compelerse al acreedor a recibir parcialmente las prestaciones en que consista la obligación. Sin embargo, cuando la deuda tuviera una parte líquida y otra ilíquida, podrá exigir el acreedor y hacer el deudor el pago de la primera sin esperar a que se liquide la segunda'(art. 1169).

Según el encabezamiento del precepto transcrito, la indivisibilidad de la prestación puede ser excluida convencionalmente, por acuerdo de las partes en el propio título constitutivo de la obligación o como derivación necesaria de la propia naturaleza de la relación obligatoria. Cabe igualmente y, además, es sumamente frecuente en la práctica que llegado el momento del pago, el acreedor renuncie a la indivisibilidad y admita pagos parciales, en el entendido de que la obligación originaria sigue subsistente por el resto de la cantidad adeudada sin que haya novación alguna de la relación obligatoria.

De otra parte, en numerosas ocasiones es la propia ley la que excepciona el requisito de la indivisibilidad, permitiendo el fraccionamiento o la división de la prestación.

En el caso de autos, no hay imposibilidad sobrevenida de la prestación porque el solar sigue siendo edificable, pero concurren circunstancias especiales, no imputables a las partes, a modo de 'Rebus sic stantibus', que autorizan la resolución de la opción de compra, sin coste para ninguna de las partes contratantes.

La doctrina y jurisprudencia han hablado tradicionalmente de la llamada cláusula rebus sic stantibuscomo remedio al desequilibrio patrimonial que la alteración de las circunstancias contractuales comporta, en el sentido de entender implícito o subyacente en todo contrato de tracto sucesivo un pacto, en virtud del cual el cumplimiento del mismo se entiende necesario siempre y cuando las cosas sigan manteniéndose tal y como se encontraban el momento de perfección del contrato ( contractus qui habent tractum sucdesivum vel dependentiam de futuro rebus sic stantibus intelligitur).

No obstante, semejante pretensión no puede cohonestarse fácilmente con otro de los principios básicos de la materia contractual y que históricamente constituyó la idea motriz de la moderna configuración del contrato, como mecanismo jurídico de la necesidad económica de intercambio de bienes y servicios: pacta sunt servanda.

Su desconocimiento implicaría, en el fondo, hacer dejación simultánea del mantenimiento de la seguridad jurídica contractual y podría acarrear -si se llevase a sus últimas consecuencias- que el cumplimiento de los contratos quedase sometido al arbitrio de una de las partes (solución vetada por el art. 1256) en cuanto hubiera de atenderse alas expectativas patrimoniales que, derivadas del contrato, imaginaron cualquiera de los contratantes y que, subjetivamente, consideran justas.

Por ello la admisibilidad del mecanismo se hace con extraordinaria cautela: 'la jurisprudencia ha admitido la doctrina de la llamada cláusula rebus sic stantibus, si bien de manera restrictiva, por afectar al principio general pacta sunt servanda y a la seguridad jurídica, exigiendo por ello como requisitos necesarios para su aplicación...': la STS de 27 de junio de 1984 que, junto con muchísimas otras procura resaltar la necesidad de cohonestar las exigencias de justicia material en el equilibrio de las prestaciones con la seguridad del tráfico jurídico.

Se trata sencillamente de una aplicación concreta a los contratos de ejecución temporalmente diferida de las reglas de integración contractual imperativamente establecidas por el art. 1258 del Código Civil que, por principio, son indisponibles para la voluntad (presunta, implícita, tácita o declarada) de las partes.

La reiteradísima jurisprudencia sobre el particular exige -acaso con un punto de rigor excesivo- que se den las circunstancias o requisitos siguientes para que quepa la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus:

1. Que entre las circunstancias existentes en el momento de celebración del contrato y las concurrentes en el momento de su cumplimiento o ejecución se haya producido una alteración extraordinaria.

2. Que, a consecuencia de dicha alteración, resulte una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones convenidas.

3. Que no exista otro medio de remediar el desequilibrio sobrevenido de las prestaciones.

4. Que las nuevas circunstancias fueran imprevisibles para las partes en el momento de celebración.

5. Que quien alegue la cláusula rebus sic stantibustenga buena fe y carezca de culpa (cfr. SSTS de 19 de abril de 1985 , 27 de junio de 1984 y 9 de mayo de 1983 ).

Pues bien, tales requisitos se dan en el supuesto específico de autos, en cuanto que:

a) Las indefiniciones urbanísticas se mantienen, y son de suficiente trascendencia, incluso tras las entrevistas con el Consorcio.

b) Las mismas no se preveían en el contrato de opción, y son ajenas a las partes contratantes, e impiden el buen fin del contrato.

c) Las modificaciones, por realizadas varias veces, son de un final imprevisible.

d) El contrato de opción de compra es de fecha 21 de julio de 2010, referente a una parcela urbana, edificable(registral nº NUM000 , como f. 25 a 29 de autos) ó nº 12 de Plano de parcelación, de la Unidad de Actuación 25.3 en Son Sunyer; y catastral NUM001 sin edificar; y es de resaltar la cláusula 3ª por la que: 'siendo motivo principal y elemento esencial e esta contratación la adquisición por el Sr. Octavio de un terreno o solar edificable para vivienda unifamiliar, declara LA CONCEDENTE que urbanísticamente, y concretamente según el planeamiento y ordenanzas del municipio de Palma de Mallorca, como zona '12ª' según el cuadro de usos del indicado Ayuntamiento, la finca dispone de la capacidad legal de edificación residencial unifamiliar' , así como la estipulación III: 'LA CONCEDENTE se compromete, al momento de la compraventa, a entregar la finca libre cualquier carga que no sea dispositiva de su titularidad sobre la misma, libre gravamen de hipoteca alguna, y libre de gravamen de cualquier otra naturaleza, así como libre de ocupantes, arrendatarios y al corriente de pago de impuestos, arbitrios y gastos de todo tipo. LA CONCEDENTE, en compraventa parte vendedora, responderá de saneamiento y evicción conforme a las disposiciones del Código Civil'.

e) Que la finalidad de edificar era relevante para el actor, y así ya lo hizo saber el API, Sr. Juan Alberto , que mediaba para la vendedora.

f) El API informó, a 30 de junio de 2010, sobre la ubicación del solar nº 12, y si los contiguos estaban edificados o no (f. 39), y sobre su edificabilidad, resultando de 272 m2 y altura 8'5 m (f. 41); así como del cuadro de usosy zonas (f. 42); y dibujó al actor la posible edificación (casa + piscina) como f. 43, y retranqueos.

g) El indicado solar estaba afectado por el 'Plan de Reconversión Integral Platja de Palma', al suscribirse la opción, y -se insiste- a lo que el optante no fue advertido suficientemente, y directamente a su voluntad de edificar en determinadas condiciones y parámetros.

h) No subsana lo anterior el hecho de remitir al optante a la Gerencia del 'Plan de Reforma' (contestación al requerimiento notarial de 30 de septiembre de 2010) ni que se conceda una prórroga del plazo para el ejercicio de la opción.

i) El 30 de julio (a los 9 días de suscrita la opción) la Junta Rectora del Consorcio aprobó inicialmente el Plan de Reconversión Integral, que afectaba al solar nº 12, y fue publicado en el BOIB a 5 de agosto siguiente.

j) Los anteriores acuerdos fueron revocados el 15 de noviembre de 2010, con levantamiento de la suspensión del otorgamiento de licencias y autorizaciones, prevista en los acuerdos de 30 de julio e 2010; lo cual aumentaba la incertidumbre del optante.

k) Se desconocen las nuevas condiciones urbanísticas, tras la desafectación al Plan Integral. Con todo, no se discute que el solar no siga siendo edificable, sino que lo sea en las condiciones vigentes a 21 de julio de 2010, sino que lo es con las impuestas a 13 de enero de 2011, y además: '1º.- La parcela de referencia se correspondía antiguamente con el solar nº 12 resultante del proyecto de compensación aprobado para la ejecución de las obras para la Dotación de Servicios correspondientes al a antigua Unidad de Actuación 25.3.

En el vigente PGOU, y una vez ejecutadas y decepcionadas en fecha 23-12-1991 las citadas obras, ya no existe definida la citada Unidad de Actuación.

2º.- La parcela de referencia se encuentra dentro del ámbito denominado Playa de Palma y afectando a dicho ámbito, la Junta Rectora del Consorcio de la Playa de Palma en Acuerdo de fecha 30 de julio de 2010, OIB 115 de 05-08-2010 aprobó inicialmente el denominado Plan de Reconversión Integral de la Playa de Palma (PRI). Con la citada aprobación se dio un plazo de dos meses par exposición al público y presentar alegaciones.

3º.- Los acuerdos adoptados por la citada Junta rectora han sido revocados y dejados sin efecto según Acuerdo de la Junta en fecha 15 de noviembre de 2010, (BOIB nº 171 e 25-11-2010).

4º.- Según el vigente PGOU, la parcela de referencia se encuentra ubicada en Suelo clasificado como Urbano y calificada como Zona 12ª según plano adjunto, Residencial Unifamiliar con tipología de regulación de parcela.

Según la documentación existente en este Ayuntamiento, y debido a que al parecer la calle de acceso dispone de los servicios mínimos exigibles, la parcela dispone de la condición de solar conforme a la normativa vigente por lo que sería edificable siendo las condiciones de edificación las indicadas en el artículo 135 de las vigentes normas del PG. TR 2006.

El régimen de usos se regula según lo dispuesto en el citado artículo 135 y cuadro nº 3 del art. 65 en relación al 62 de las citadas normas.

5º.- En fecha 30-07-2012 la Junta Rectora del Consorcio de la Playa de Palma ha presentado el Avance del nuevo Plan de Reconversión Integral de la Playa de Palma con un periodo de dos meses e información y presentación de sugerencias. A los efectos edificatorios las determinaciones de dicho Avance no serán de aplicación hasta que no sea probado el nuevo Plan'.

y l) Actualmente se exigen mayores retranqueos, han variado los usos (equipamientos), con afección al residencial, en cuanto a medidas (aprovechamiento); realización de accesos a futuro parking o espacios públicos, aún por determinar o reestructurar definitivamente el Proyecto Urbanístico; todo lo cual no es exigible, ni asumible, por un optante a la compra de un solar, ni ello puede modificar la causa ni el objeto del contrato de opción (véanse testificales del API, Sr. Juan Alberto , del Arquitecto, Sr. Mateo y del Sr. Roman ).

Y en cuanto que, a mayor abundamiento y en aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus':

a) Existía la posible transformación urbanística desde 2009, que no fue expresamente comunicada al optante.

b) La finca se adquirió para construir vivienda unifamiliar, en todos sus derechos, acciones, usos y mejoras (cláusula 4ª y pacto 1º).

c) La opción era por plazo máximo de 75 días, y las incertidumbres urbanísticas no habían desaparecido, o solventadas definitivamente.

d) Que, a 30 de junio de 2010, el Arquitecto remitió al actor la documentación consistente en la edificabilidad del solar nº 12, de 660 m2.

e) Si bien no hay cambio de clasificación del suelo, sí lo hay de calificación, y cambio de usos, a modo de circunstancias imprevisibles.

f) No sólo el optante debía informarse, sino que la vendedora debía informar de la situación urbanística que se aventuraba, pues era conocedora desde que formó parte de la Junta de Compensación.

y g) Si bien no ha variado la clasificación del solar como urbano, sí lo ha hecho su calificación (uso, retranqueos, espacio público) en varias ocasiones; y, si bien puede desprenderse de la escasa documental acompañada que se mantienen los coeficientes de edificabilidad, no así en cuanto al aprovechamiento (vivienda de alturas y situación diferentes, al igual que la piscina) que, en supuestos de vivienda residencial unifamiliar adquiere importancia relevante que modificadas, autorizan la resolución contractual.

TERCERO.-Como consecuencia de la resolución contractual, por causas no imputables a ninguna de las partes, procede devolver al actor el precio de la opción (25.000,- Euros); por lo cual no es aplicable el art. 1454 del Código Civil a que se refiere la estipulación VI del contrato de opción, y anexo de Arras como f. 30 a 32 de autos, máxime cuando el actor no acudió a las oficinas del Consorcio a instancias del Sr. Juan Alberto , a los fines de recabar información urbanística actualizada del solar nº 12.

CUARTO.-La estimación parcial del recurso de apelación, y correlativamente de la demanda, impiden hacer expresa imposición a las partes de las costas procesales causadas, en ambas instancias, en una estricta aplicación de los principios objetivo y de vencimiento, y conforme a lo prevenido en los arts. 398 , 395 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En atención a lo expuesto, esta Sala de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, acuerda:

Fallo

1º) Estimar en parte el recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Dª. María Garau Montané, en representación de D. Octavio , contra la Sentencia de fecha 3 de octubre de 2013, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de esta Capital , en los autos de Juicio Ordinario nº 394/2012, de que dimana el presente Rollo de Sala; cuya resolución en parte se revoca; y en su virtud,

2º) Que, estimando parcialmente la demanda formulada en la anterior representación contra Dª. Victoria , representada por el Procurador de los Tribunales D. José Castro Rabadán, declaramos resuelto el contrato de opción de compra, de fecha 21 de julio de 2010, suscrito entre las partes; y condenamos a la demandada a que devuelva al actor la cantidad de 25.000,- Euros, abonada por éste como precio de la opción, con más sus intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda; y sin hacer expresa imposición a las partes de las costas causadas en la instancia.

3º) Noprocede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.