Sentencia Civil Nº 118/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 809/2012 de 27 de Marzo de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CATORCE

ROLLO Nº 809/2012

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1071/2011

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 8 DE TERRASSA

S E N T E N C I A Nº 118/2014

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. AGUSTÍN VIGO MORANCHO

MAGISTRADAS

Dª. MARTA FONT MARQUINA

Dª. AURORA FIGUERAS IZQUIERDO

En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de marzo de dos mil catorce

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Catorce de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario núm. 1071/2011, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Terrassa, a instancia de Dª. Inés y de Dª. Paloma representadas por la Procuradora Dª. Susana Moreno García, contra VALLESCREDIT S.L. (incomparecida en esta alzada), y contra D. Marino representado por la Procuradora Dª. Mª. del Carmen Martínez de Sas, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte codemandada D. Marino contra la Sentencia dictada en los mismos el día 4 de junio de 2012, por el Sr. Magistrado Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por Dª. Inés y Dª. Paloma representadas por la Procuradora Dª. Susana Moreno García contra la sociedad 'Vallescredit S.L.' representada por la Procuradora Dª. Mercedes Paris Noguera y contra D. Marino representado por la Procuradora Dª. Roser Davi Feixa:

PRIMERO.- Debo condenar y condeno a 'Vallescredit S.L.' a restituir a la parte actora la suma de 6.000 euros (SEIS MIL EUROS).

SEGUNDO.- Debo condenar y condeno al Sr. Marino a devolver a la parte demandante la suma de 24.000 euros (VEINTICUATRO MIL EUROS).

Ambas cantidades devengarán los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial. Las costas causadas en este proceso son de imponer a las partes demandadas'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte codemandada D. Marino mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 16 de enero de 2014.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. AGUSTÍN VIGO MORANCHO.

Fundamentos

PRIMERO.-El recurso de apelación, interpuesto por el codemandado Don Marino , se funda en las siguientes cuestiones: 1) El apelante no firmó un contrato con las actoras; lo firmó con la entidad VALLESCREDIT, pues hay dos contratos, uno el firmado con las actoras y la referida entidad, y el otro firmado entre esa entidad codemandada y el apelante. 2) Era un contrato de mandato expreso, no de corretaje o mediación, por lo que lo lógico es la resolución del contrato y la exigencia de indemnización de los perjuicios a VALLESCREDIT, pero no al apelante. 3) El segundo contrato es un contrato de compraventa entre VALLESCREDIT y Marino . 4) En cuanto al incumplimiento contractual alega que es claro el incumplimiento del contrato de Mandato de VILLAESCREDIT con las actoras. Pero, el contrato de venta no lo incumplió el apelante quien compareció tres veces a la Notaría; quería vender, pero no pudo, ya que el precio fijado era de 294.500 € y querían que figurara 324.500 €. 5) Ante la actitud de VALELSCREDIT resolvió el contrato por medio de documento público; y 6) Inexistencia de enriquecimiento injusto.

En primer término a los efectos de deslindar las cuestiones planteadas debe deslindarse los dos tipos de contratos existentes entre las partes. Por un lado, nos encontramos con que las actoras Doña Inés y Doña Paloma encomendaron a la entidad VALLESCREDIT, SL que ofrecieran al demandado Don Marino la compra de un inmueble para instalar en el mismo una guardería. En concreto en el contrato, aportado como documento 2 de la demanda, se le califica como contrato de encargo de compra, si bien se observa que en el mismo al tratar del incumplimiento contractual se cita el artículo 1.454 del Código Civil , referido a la institución de las arras. Por otro lado, en el documento 3 se pacta que se entregaría la cantidad de 29.000 € y que el resto (294.500 €) se entregarían al momento de la escritura pública (vid. al efecto la letra de cambio por importe de 29.134,63 € obrante como documento 3 de la demanda). En el contrato referido se pactó que para la adquisición del inmueble del Sr. Marino se entregarían 1.000 € a la firma del contrato; 29.000 € el 20 de enero de 2008 como máximo y 294.500 €, que como máximo se entregarían el día 28 de marzo de 2008. Posteriormente, la entidad VILLAESCREDIT, SL formalizó un contrato privado, por el cual compraba para las actoras el citado inmueble, consiguiendo un precio de 294.500 € en lugar de los 324.500 €, que se había ofrecido como precio de la compra.

Del análisis del contrato suscrito entre las actoras y la sociedad VALLESCREDIT, SL se deduce que nos encontramos ante un mandato expreso, no ante un contrato de mediación o corretaje. El contrato de mediación o corretaje, cuya licitud admite el Código Civil al amparo del artículo 1.255 , es aquel contrato en virtud del cual una persona (comitente) encarga a otro (corredor o mediador) que le informe de la ocasión u oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero (mediatario) o que le sirva de intermediario en esta conclusión, realizando las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realización a cambio de una retribución (prima o comisión), declarando la jurisprudencia que es un contrato que participa de caracteres propios del mandato o comisión mercantil en virtud del cual el agente de la propiedad inmobiliaria promueve o facilita la celebración de un contrato de compraventa entre los futuros contratantes, señalándose de manera expresa que en virtud de la comisión fijada surge si las gestiones en orden a ala celebración del contrato se han practicado, y si éstas han sido productivas para esa misma finalidad, con independencia de que la consumación del mismo se haya podido llevar o no a término en relación a la voluntad última y soberana de los contratantes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1.991 y 23 de septiembre de 1.991 ). Por su parte, en relación a la actividad del mediador y a su finalidad, la Sentencia del T.S. de 26 de marzo de 1.992 declaró que éste, salvo autorización y representación expresa, 'no interviene en la conclusión de la compraventa, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta; de ahí que su actividad sea sólo de pregestora, al hacer posible contratar, y cesa una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio'.

Por otro lado, por el contrato de mandato de mandato se obliga una persona a prestar un servicio o hacer alguna cosa por cuenta o encargo de otra ( artículo 1.709 del Código Civil ). Más claramente, por medio del contrato de mandato una persona se obliga a realizar, por cuenta ajena o encargo de otra, actos o servicios relativos a la gestión de uno o varios asuntos, con retribución o sin ella'. El objeto del mandato es la gestión de los negocios del mandante con los terceros. El mandatario debe entrar en relación con los mismos para la ejecución del encargo, pudiendo tener lugar este contrato con el exterior, según las instrucciones del mandante, de dos modos diferentes o binen sirviéndose el mandatario directamente del propio nombre en la ejecución del negocio del mandante, o bien provisto de representación, sirviéndose del nombre de éste. En este caso nos encontramos ante el mandato representativo respecto el cual la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 2013 , reiterando doctrina consolidada, declara: 'Conviene precisar que la cuestión se centra en el mandato representativo, es decir, el mandato como relación entre los contratantes respecto a un acto jurídico y representación, relación con el tercero y así lo han destacado las antiguas sentencias de 16 febrero 1935 y 22 mayo 1942 y lo reitera la De 24 de febrero de 1995 . Lo cual debe relacionarse con el artículo 1713, párrafo segundo, del Código civil que exige mandato expreso (o específico) para actos de disposición (acto de riguroso dominio, expresa esta norma). Lo que, además, exige la jurisprudencia es que para la validez (o existencia) de un concreto acto dispositivo, es preciso que se concrete en el mandato con poder de representación, el acto y el objeto con sus esenciales detalles. Así, la sentencia del pleno de esta Sala, de 26 de noviembre de 2010 dice: El grado de concreción necesario en la designación del objeto del mandato depende del carácter y circunstancias de aquél. Así, la jurisprudencia tiene declarado que cuando el mandato tiene por objeto actos de disposición es menester que se designen específicamente los bienes sobre los cuales el mandatario puede ejercitar dichas facultades, y no es suficiente con referirse genéricamente al patrimonio o a los bienes del mandante. Es decir, conforme a la doctrina jurisprudencial que ahora se reitera, es que el mandato representativo cuyo poder viene a referirse a un acto o actos de disposición, sólo alcanza a un acto concreto cuando éste ha sido especificado en el sujeto y el objeto, en forma bien determinada'. En el presente caso del documento 2 de la demanda se infiere que las actoras y la entidad VALLESCREDIT, SL pactaron un contrato de mandato representativo en fecha de 9 de enero de 2008, como se infiere los siguientes datos: a) el contrato se denomina de 'Encargo de compra' respecto de un inmueble sito en la CALLE000 , NUM000 NUM001 , propiedad del Sr Marino con la finalidad de acondicionarlo para una guardería, que es el negocio a que se dedican las actores; b) en dicho contrato se especificaron las condiciones de la futura compra, de tal modo que el precio se pagaría entregando 1.000 € en el acto, 29.000 € como máximo el 28 de enero de 2008 y 294.500, el resto del precio, como máximo el 30 de marzo de 2008, fijándose el precio de la oferta en 324.500 €, cantidad que es la que las actoras habían negociado con la entidad financiera para la constitución de un préstamo hipotecario; y c) la entidad VALLESCREDIT, SL, el mandatario, tiene como encargo específico la adquisición de ese inmueble, no la realización de actos de intermediación para la búsqueda de un inmueble apropiado a las condiciones de una guardería. Por lo tanto, debe excluirse la calificación de contrato de mediación, se trataba de un mandato con la facultad específico de comprar un determinado inmueble por el precio fijado.

SEGUNDO.-No obstante, las condiciones pactadas en el contrato VALLESCREDIT, SL, en adelante mandatario, formalizó un contrato privado de fecha de 17 de enero de 2008 con el codemandado Don Marino , consiguiendo un precio inferior, que se fijó en el importe de 294.500 €, entregándose al vendedor el precio de 24.000 €. La diferencia entre el precio de 324.500 € y el precio pactado de 294.500 € fue principalmente uno de los problemas que impidió la formalización de la escritura pública de compraventa debido a las divergencias existentes entre el mandatario y el vendedor, ya que el primero exigía que en la escritura pública se expresara el precio de 324.500 €, mientras que el vendedor se negó a ello y quiso fijar sólo el precio real de la venta para evitar problemas con Hacienda; además se encontraba en una situación en que tendía que vender esa finca, como ya vendió otras, a fin de solucionar sus problemas económicos. En un primer momento, tanto el mandatario, como las actoras y el vendedor acudieron a la Notaría en fecha de 3 de abril de 2008, aunque en esa fecha surgió un problema de una carga, que se solucionó rápidamente por medio de consulta con la entidad financiera. En esa fecha se pusieron ya de relieve las diferencias entre el mandatario y el vendedor, según se deduce de las declaraciones efectuadas en el acto del juicio por todas las partes. De lo acaecido se desprende que la diferencia de 30.000 € era la comisión que cobraría el mandatario y, por otro lado, las actoras habían negociado con el Banco la cantidad de 324.500 €, si bien éstas eran ajenas a los problemas existentes entre el mandatario y el vendedor.

A fin de solucionar la situación se acordó una segunda cita en la Notaría el día 10 de abril de 2008, que se frustró pues las actoras no tenían conocimiento de que se había señalado para ese día. Por último, el día 28 de mayo de 2008 comparecieron todos de nuevo, pero antes de formalizar el contrato surgieron graves desavenencias entre el mandatario y el vendedor, situación que fue incluso criticada por una de las actoras, exhortándoles a que se pusieron de acuerdo. De todos estos actos, desde el primer contrato hasta la tercera comparecencia a la Notaría, así como de las manifestaciones de las partes, se deduce que las actoras tenían la firme convicción de comprar la casa, dado que el alquiler de la misma tampoco le convenía al vendedor, pues el hecho de destinarla a una guardería implicaría una reforma del edificio que lo haría inhábil para otros destinos. No obstante, el contrato no se cumplió por causa imputable a las desavenencias entre el mandatario y el vendedor en perjuicio de las compradoras que habían pagado por adelantado 30.000 € (6.000 € entregados al mandatario para que realizara el encargo y 24.000 € que se habían entregado por anticipado al vendedor).

Al respecto precisa el apelante en su recurso que el contrato entre las actoras y el demandado era de un mandato expreso, por lo que él lo procedente es la resolución del contrato y la exigencia de indemnización de daños y perjuicios a la entidad VALLESCREDIT, SL, pero no al apelante. Tal alegación no puede admitirse, ya que el contrato de compraventa no se llegó a formalizar a escritura pública, ni a consumar por causa imputable a los dos demandados, habiendo entregado previamente las actoras la cantidad de 24.000 € al demandado, pues el mandatario actuó en nombre y por encargo de ellas. Además, las propias actoras intentaron comprar por sí solas, con independencia de VALLESCREDIT, SL el inmueble, pero se los desaconsejó la entidad financiera que prestaba el dinero al constar que existía un contrato con VALLESCREDIT, SL que les podía traer problemas en el futuro si adquirían el inmueble referido. Por lo tanto, es evidente que las compradoras podían exigir al apelante que les devolviera la cantidad de 24.000 € por frustración de la compraventa imputables a los dos demandados. Al respecto el apelante alega que fue el mismo quien mediante el Acta de Manifestaciones de 14 de abril de 2008 (doc. 5 de la contestación) resolvió el contrato expresando 'ante el incumplimiento del plazo pactado así como las condiciones convenidas, hace suyas las arras penitenciales pactadas, quedando resuelto el contrato por incumplimiento de VALLESCREDIT, SL'.

Esta resolución contractual por el propio demandado Sr. Marino perjudicó a las actoras, pues si efectivamente el demandado tuvo perjuicios por no venderse el inmueble, tal causa no es imputable a las compradoras, quienes deseaban comprarlo y realizaron todos los trámites pertinentes para la perfección del contrato, que no se pudo materializar. Por otro lado, es evidente que los mandantes podían reclamar frente al vendedor la cantidad entregada de 24.000 € por el mandatario a aquel, pues el inciso último del párrafo segundo del artículo 1.717 del Código Civil permite al mandante ejercitar acciones contra la persona que ha contratado el mandatario 'cuando se trate de cosas propias del mandante', como es la cantidad de 24.000 €, que proviene del patrimonio de las actoras. En todo caso, el apelante podía ejercitar las correspondientes acciones contra el mandatario, la entidad VALELSCREDIT, si ésta le causó perjuicios, pero el codemandado apelante carece de derecho para quedarse con la cantidad de 24.000 €, ya que ninguna responsabilidad puede atribuirse a las compradoras por falta de elevación del contrato a escritura pública.

TERCERO.-Alega el apelante que no concurre enriquecimiento injusto, ya que él también vio frustradas sus expectativas de venta del bien inmueble.

El enriquecimiento injusto es, básicamente, una institución de creación jurisprudencial, y que es considerada como un cuasi contrato que debe agregarse a los conocidos del pago o cobro de lo indebido y la gestión de negocios ajenos sin mandato, recogidos en el Código Civil, siguiendo la pauta de otros ordenamientos jurídicos. Ahora bien, para apreciarse esta modalidad de cuasi contrato es menester que concurran los requisitos señalados por la jurisprudencia, entre otras la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de abril de 1991 , según la cual 'son requisitos para la apreciación del enriquecimiento injusto: a) Un aumento del patrimonio del enriquecido; b) Un correlativo empobrecimiento del actor, representado por un damnums emergenso por un lucrum cessans;c) Falta de causa que justifique el enriquecimiento, y d) Inexistencia de precepto legal que excluya la aplicación del principio ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de enero de 1980 , 21 de diciembre de 1984 , 5 de octubre de 1985 y 23 de noviembre de 1985 )'. En el presente caso concurren los requisitos expuestos, pues las actoras dispusieron de 24.000 € que pasaron al patrimonio de Don Marino , sin que conste que éste intentara por más medios la formalización de la escritura pública de la venta de la finca, que se había pactado en contrato privado de 17 de enero de 2008, que no se pudo consumar por causa no imputable a las compradoras, por lo que tampoco existe causa que justifique el enriquecimiento. Tampoco es admisible que el vendedor hiciera suya la cantidad de 24.000 € en concepto de arras, pues no existió un incumplimiento imputable a las actoras y el demandado lo que realizó en el Acta de Manifestaciones fue una declaración unilateral de desistimiento en la formalización del contrato, en la que la diferencia esencial estribaba en la determinación del precio en la escritura pública de compraventa por una diferencia de 30.000 €, según indicaron ambos demandados. Se desconoce si en el incumplimiento contractual acaecieron otras circunstancias existentes entre el mandatario y el vendedor, pero lo que es cierto es que las actoras son ajenas al incumplimiento recíproco del contrato entre los dos codemandados, por lo que no deben soportar la pérdida de la cantidad de 24.000 €. En conclusión, atendiendo a las consideraciones expuestas en el presente y los fundamentos jurídicos antecedentes, debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto por el demandado Don Marino contra la Sentenciad de 24 de junio de 2012, dictada por el Ilmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Terrassa, confirmándose íntegramente la misma.

CUARTO.-Conforme al principio del vencimiento objetivo, establecido en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede condenar a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por el demandado Don Marino contra la Sentenciad de 24 de junio de 2012, dictada por el Ilmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Terrassa, y, por ende, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSíntegramente la misma.

Se condena al apelante al pago de las costas de esta alzada.

Se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir. Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casación siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, mediante escrito presentado ante este tribunal dentro del plazo de veinte días siguientes a su notificación. Una vez se haya notificado esta sentencia, los autos se devolverán al juzgado de instancia, con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.