Sentencia Civil Nº 118/2015, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 202/2015 de 25 de Mayo de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL

Rollo nº: 202/2015

Autos: procedimiento ordinario nº: 918/2013

Juzgado Primera Instancia 3 Sant Feliu de Guíxols

SENTENCIA Nº 118/2015

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRADOS

Don Fernando Ferrero Hidalgo

Don Carles Cruz Moratones

En Girona, veinticinco de mayo de dos mil quince

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 202/2015, en el que ha sido parte apelante LATINVEST PROPERTY S.L. , representada esta por el Procurador D. MIQUEL JORNET BES , y dirigida por el Letrado D. JOAQUIM LLORENS CLOS ; y como parte apelada Dª. Victoria , representada por la Procuradora Dª. CLAUDIA DANTART MINUÉ , y dirigida por el Letrado D. RAMON GRAELLS BOFILL .

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Sant Feliu de Guíxols, en los autos nº 918/2013, seguidos a instancias de Dª. Victoria , representado por la Procuradora Dª. Claudia Dantart Minué y bajo la dirección del Letrado D. Ramon Graells Bofill, contra LATINVEST PROPERTY s.l , representado por el Procurador D. Miquel Jornet Bes, bajo la dirección del Letrado D. Joaquim Llorens Clos, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: 'FALLO: ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales Dª. CLAUDIA DANTART MINUE, en nombre y representación de Dª. Victoria , contra la entidad LATINVEST PROPERTY, S.L, y en consecuencia,

DEBO CONDENAR y CONDENO a la entidad LATINVEST PROPERTY, S.L a abonar a la parte actora la cantidad de 50.000,00 euros, más los intereses moratorios desde la interposición de la demanda, y los procesales del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de la presente resolución. Todo ello con expresa imposición de costas.'.

SEGUNDO.-La relacionada sentencia de fecha 20/11/2014 , se recurrió en apelación por la parte demandada, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOsiendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Fernando Lacaba Sánchez.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes a considerar.

Dª Victoria , junto con su esposo, suscribieron en fecha 15 de enero de 2010, un contrato de arrendamiento urbano con derecho a opción de compra sobre la vivienda unifamiliar sita en c/ DIRECCION000 num NUM000 de Santa Agnès de Malanyanes, término municipal de La Roca del Valles, de superficie 213,70 m2. El precio total de la compra se fijo en 500.000€ y el precio de la opción en 50.000€ a ejercer en los dos años siguientes a la firma del meritado contrato. La parte vendedora era la entidad LATINVEST PROPERTY SL.

El indicado derecho de opción de compra no llegó a materializarse, provocando con ello la demanda rectora, en la que, aquella demandante expone que le fue imposible ejercitar el derecho de opción por la intención de la demandada/vendedora de modificar el precio final de compra, de modo que se entregara parte en B.

Este extremo es negado en la contestación a la demanda, que se funda en el ejercicio extemporáneo o caducidad del ejercicio del derecho de opción por parte de la actora y que, en todo caso, fueron los compradores quienes solicitaron una rebaja sobre el precio pactado inicialmente en el documento privado, lo que a su entender, suponía una novación o nuevo acuerdo. Se aduce, finalmente, que, además de no ejercerse en tiempo y forma el derecho de opción, los compradores, en tanto que arrendatarios dejaron impagas rentas todo lo cual condujo al desahucio de los mismos.

La Sentencia impuganda, estima en su totalidad la demanda, sobre la base de que la causa del no ejercicio del derecho de opción de compra, es imputable a la parte vendedora.

Frente a ello el recurso de la demandada/vendedora, se sustenta en pretendido error en la valoración de la prueba y en la infracción del art. 209.3 LEC .

SEGUNDO.- Del contrato de arrendamiento con opción de compra.

El arrendamiento con opción de compra es un contrato considerado atípico, si bien tanto el arrendamiento como la opción de compra, de modo autónomo son objeto de regulación.

Como recordaban las STS de 13 noviembre 1992 y 18 mayo 2005 , la opción de compra no aparece regulada suficientemente en el CC, si bien tiene reconocido su aspecto registral en el art. 14 RH .

En el Derecho Común, se ha suscitado la duda, en la doctrina, acerca de si el contrato de opción de compra tiene encaje en el párrafo primero del art. 1451 CC ( 'La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamarse recíprocamente el cumplimiento del contrato'),a la que se ha dado respuesta afirmativa desde la doctrina, pero que la jurisprudencia, iniciada con la Sentencia de 23 marzo 1945, rechaza categóricamente (Sentencias de la Sala de lo Civil del TS de 17 mayo 1993 y 14 mayo 1991 ).

De modo expreso señala a estos efectos el TS, que el contrato de opción de compra puede ir 'incorporado'a uno de arrendamiento de bienes inmuebles, relación calificada en su conjunto como un 'contrato atípico complejo' 'en el que el derecho de opción supone un plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en adquirir la propiedad del bien arrendado, por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido'( STS de 15 diciembre 1997 ); de esta forma, arrendamiento y opción de compra aparecen como 'dos negocios jurídicos coligados, unidos formalmente en un mismo documento'( STS de 13 julio 1993 ).

En principio, el contrato de opción de compra (en cuanto a pacto accesorio) sólo genera obligaciones para una de las partes contratantes, en concreto para el concedente que se obliga a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta durante el plazo convenido ( Sentencias de la Sala de lo Civil del TS núm. 752/2006, de 5 julio 2006 , y 112/1997, de 14 febrero 1997 ). Pero se puede pactar la obligación del optante de pagar un precio por la opción que se le concede, al margen y con independencia del precio de la compraventa ( Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo núm. 376/2001, de 18 abril 2001 ). En este caso, el contrato de opción generaría obligaciones en las dos partes contratantes, el concedente y el optante, y para el ejercicio válido y eficaz de la opción de compra, el optante tiene que haber cumplido con su obligación de pago del precio de la opción ( Sentencia de la Sala de lo Civil del TS núm. 103/1999, de 12 febrero 1999 ).

Finalmente, es doctrina reiterada ( STS de 6 abril 1987 , 23 diciembre 1991 , y 29 marzo 1993 ), que para el ejercicio de la opción basta que, dentro del plazo pactado, el optante manifieste su decisión de llevar a cabo el contrato negociado notificando su voluntad positiva en este sentido al concedente, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción.

TERCERO.- Del recurso. Ejercicio del derecho de opción en plazo.

Ciertamente, como se dice de contrario, resulta difícil el conocimiento de los verdaderos motivos de recurso, pues no se expone de manera clara y con rigor, cual es el gravamen para la entidad recurrente, y ello por limitarse a exponer una serie de argumentos e interpretaciones, tanto del contrato como del comportamiento de los compradores, 'por domo sua' (en su propio interés).

En cualquier caso la argumentación gira en torno a un pretendido ejercicio extemporáneo del derecho de opción, por parte de los compradores, y tal extremo, por constituir un hecho controvertido introducido por la demandada/recurrente, sobre la misma recaía el deber de probar el mismo.

Del examen de lo actuado, se desprende la constancia documental del envío, por parte de los compradores, de un burofax el día 30 de enero de 2012 a las 17,42 h (doc, 3 y 4 de la demanda a folios respectivos 22 y 23) donde consta el expreso deseo de ejercitar el derecho de opción pactado ('comuniquem la nostre intenció exercitar la nostre opció de compra de la vivenda...'(sic)). Examinada la dirección del destinatario se observa que la misma es la que se hizo constar en el contrato privado, esto es, Av. Mediterrani, Ed Michelangelo Bloque A bajos Plata d'Aro. Dicha dirección aparece, además, corroborada por la pagina del Registro Mercantil de Girona, aportada de doc nº 5 de la demanda (folio 24).

En este punto, insiste la recurrente, en que nunca recibió tal burofax, sin embargo ello no puede suponer un freno al derecho de la demandante/recurrida, tanto por suponer una 'probatio diabólica'la carga de probar un hecho negativo, cuanto porque, como dice la STS nº 1166/1992 de 22 diciembre ; 'si el optante utiliza alguno de los medios legalmente hábiles y eficaces para que su declaración de voluntad por la que hace uso de la opción, dentro de plazo, llegue al conocimiento del concedente u optatario y, sin embargo, ello no puede producirse porque, éste obstaculiza o impide que dicha comunicación llegue a su poder, ha de entenderse cumplido el requisito de ejercicio de la opción dentro del plazo pactado, debiendo considerarse recibida tal declaración aun en el supuesto de falta de recepción del documento que así lo contenga, cuando no estaba en la potestad del optante y sí del destinatario oferente, el conseguir u obtener el conocimiento'( STS de 10 diciembre 1982 -EDJ 1982/7683 -; 29 septiembre 1981 ; 21 noviembre 1977 - EDJ 1977/319-; 26 mayo 1976 ). Se trata en ellas de maniobras del concedente tendentes precisamente a no recibir dentro de plazo la declaración del optante, así cambio de domicilio, rechazar la recepción de la carta, no pasar a recogerla en la oficina de correos... etc.

Esta línea jurisprudencial viene a confirmarse por la nueva redacción del art. 1262 CC modificado por la Disp. Adic . Cuarta de la Ley 34/2002 de 11 julio 2002 de Servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico, que dice: 'Hallándose en lugares distintos el que hizo la oferta y el que la aceptó hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, habiéndosela remitido el aceptante, no puede ignorarla sin faltar a la buena fe'.

En todo caso, consta que el emplazamiento de la recurrente se hizo en el mismo domicilio con resultado positivo (folio 99).

Y en orden a determinar si el ejercicio se materializó en tiempo, la clausula del contrato, nº 10,3º, la fijo 'en dos años a contar desde la fecha de la formalización del presente contrato....quedando extinguido el derecho de opción de compra una vez transcurrido ese periodo, esto es si no media notificación fehaciente por todo el día 31 de enero de 2012'.(folio 18). Expedido el burofax, como se dijera, el día 30 enero 2012 a las 17.42, es obvio el cumplimiento del plazo (folio 23).

CUARTO.- Alteración por la vendedora de las condiciones pactadas.

El recurso sostiene que es inaceptable que el Juez deduzca que se produce una alteración en las condiciones del precio pactados a primeros del 2010, lo cual exige el examen de la prueba practicada al efecto.

La demanda y el recurso parten de un hecho no acreditado, consistente en la no capacidad económica de los compradores para adquirir, finalmente, la vivienda arrendada a los mismos, lo cual se opone frontalmente al razonamiento de la sentencia en sentido contrario (fundamento cuarto).

Examinada la prueba documental, los documentos de la demanda nº 8 y 9 (folios respectivos 29 y 30), revelan, que, con fecha 21 febrero 2012, los compradores remiten burofax a la vendedora requiriéndoles la documentación para redactar la escritura pública de compraventa ('sense aquesta documentació no podrem procedir a formalitzar la corresponent escriptura de compra venda per causes alienes a la nostre voluntat').

La respuesta a dicho requerimiento fue, la citación a los compradores en la Notaria de Rambla Catalunya 53-55 piso 2º de Barcelona, puerta A, el día 29 de marzo de 2012. A dicha Notaria se hizo llegar las minutas de escritura que la demandante aporta de documentos 10, 11 y 12 a folios respectivos 32, 32 y 54). Pues bien, el meritado borrador refleja un precio de compra de 366.078,98€, cuando lo pactado privadamente había sido 500.000€ (folios 46 actuaciones y 15 del borrador y folio 19 actuaciones y 5 del contrato). El precio propuesto no fue aceptado por la compradora, como revela el testimonio de D. Victoriano asesor de los compradores, quienes les aconsejo no escriturar por un precio inferior al pactado por tener efectos reflejos en la hipoteca que se estaba tramitando.

Es evidente la alteración del precio, de modo unilateral, por parte de la vendedora, como dice la Sentencia impugnada, no siendo de recibo, la pretensión del recurso de no conocer el remitente de la minuta a la Notaria, cuando la misma contiene datos de la sociedad vendedora que no podía conocer el comprador, y cuando el propio Sr Juan Pedro (vendedor) manifestó en el Juzgado que se trataba de un nuevo contrato de compraventa con diferentes condiciones que el inicial. Sin olvidar tampoco el testimonio del oficial de la Notaria, D David Faure, ratificando el envío de la minuta a los compradores, como consta en el documento citado anteriormente de nº 10 de la demanda.

La alegación del recurso del disfrute por diez meses de la vivienda por parte de los compradores/arrendatarios, además de no poder traerse a colación a este proceso, cuyo objeto es el ejercicio en tiempo y forma de un derecho de opción, no es cierta, puesto que los compradores depositaron, el 8 octubre 2012, la llave en una Notaria, dada la imposibilidad de contactar con la vendedora/arrendataria. Así lo refleja el documento nº 2 de la contestación a folio 168.

QUINTO.- No existe la infracción del art 209.3 LEC .

El recurso sostiene que no se han respetado los parámetros legales de dicho precepto adjetivo, cuando el mismo, únicamente refiere que, en los fundamentos de derecho se expresaran... .los puntos de hecho y derecho fijados por las partes....'.

La pretensión del recurso, se refiere con tan singular motivo, a que la Sentencia impugnada no valora el porque, la demanda no reclama el cumplimiento del contrato de compraventa, cuando en la misma se sostiene que el ejercicio del derecho lo fue en tiempo y forma.

Omite el recurso, que la vivienda en cuestión, fue vendida a un tercero en fecha 27 junio 2013, como se aprecia de la información registral que obra de documento nº 13 de la demandada (folio 74), por lo que, de ninguna manera, podía la demanda contener la pretensión de obligar a cumplir el contrato de opción de compra. Por todo ello, la pretensión únicamente podía ir dirigida a recuperar los 50.000€ de precio del derecho de opción, como por otro lado, legitima su percibo la clausula 10, ap 7 del reiterado contrato privado.

El recurso pretende que esa suma tenía como función el pago por poder gozar del derecho de opción, aserto que carece de todo soporte legal y probatorio, por lo que no pasa de ser una pura y simple manifestación de parte.

En conclusión, siendo imputable al vendedor la frustración de la opción, no sólo deviene obligado a reintegrar la prima o precio de la opción, sino también a resarcir al optante en el modo previsto en el contrato, cuantías que devengarán el interés legal desde la fecha de la interpelación judicial.

SEXTO. Costas.

La desestimación del recurso vocaciona en la imposición de costas al recurrente.

VISTOSlos preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMAMOSel recurso de apelación formulado por la representación del apelante LATINVEST PROPERTY s.l , contra la resolución de fecha 20/11/2014, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Sant Feliu de Guíxols , en los autos de nº 918/2013 Procedimiento ordinario , de los que este Rollo dimana, y CONFIRMAMOSintegramente el Fallo de la misma, con imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado - Ponente D. Fernando Lacaba Sánchez, celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que certifico.