Sentencia Civil Nº 118/2016, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 48/2016 de 26 de Abril de 2016

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Don Gabriel A. Oliver Koppen

Don Pedro A. Munar Bernat

En Palma de Mallorca a 27/04/2016

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Inca, bajo el número 840/2013, Rollo de Sala numero 48|2016, entre partes, de una como actora-apelante D. Maximino y Dª Josefina , representada en esta alzada por la Procuradora doña Juana Mª Serra Llull y dirigida por el letrado D. Joan Josep Planas Pons, y de otra como demandas-apeladas don Roque , representado en esta alzada por la Procuradora D. Juan Francisco Cerdá Bestard y dirigido por la letrada Dª Bárbara Román Méndez, y D. Jose Ángel , representado en esta alzada por la Procuradora Dª Catalina Amengual Pons y dirigido por el letrado D. Fernando Sales Bellido.

ES PONENTE el Magistrado Ilmo. Sr. Pedro A. Munar Bernat.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Inca, se dictó sentencia en fecha 29 de septiembre de 2015 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: '1. Que apreciando la excepción de falta de legitimación pasiva, debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por D. Maximino y Dª Josefina contra D. Jose Ángel , absolviéndole de todas las pretensiones aducidas en su contra, y con expresa imposición de las costas causadas a este demandado a los actores. 2. Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por D. Maximino y Dª Josefina contra don Roque , debo declarar y declaro que: 1) Dicho demandado debe abonar a los actores el importe de doscientos sesenta y nueve euros con ochenta y tres céntimos (269,83 euros), más los intereses legales de dicha cantidad previstos en el artículo 576 LEC . 2) Deberá abonar también el importe, a determinar en ejecución de sentencia y en cuanto exista resolución administrativa firme en el expediente administrativo NUM000 del Ayuntamiento de Muro, que resulte de: a) El 90% de la multa que finalmente imponga el Ayuntamiento de Muro en el expediente urbanístico NUM001 sea efectivamente abonada por la propiedad, referida al habitáculo de 12 metros cuadrados construido en 1990; b) Más el 90% del importe que resulte, en caso de ejecutarse finalmente la demolición en el expediente NUM000 , tanto del coste de la demolición de dicha habitación en sí misma, como de la minusvalía que supone su derribo en el precio total de la vivienda. 3) Y deberá abonar a los actores en concepto de daños morales, el importe de diez mil euros (10.000 euros), con los intereses del 576 LEC a partir de la fecha de esta sentencia. Las costas procesales causadas al codemandado Roque deberán ser satisfechas por cada parte y las comunes por mitad'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora y del demandado Sr. Roque , se interpusieron sendos recursos de apelación, que fueron admitidos y seguidos los recursos por sus trámites se señaló para votación y fallo el 20 de abril de 2016.

TERCERO.- En la tramitación de los presentes recursos se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.Se plantean sendos recurso de apelación frente a la sentencia que resuelve el litigio en primera instancia.

Los actores recurren la desestimación de la demanda contra el codemandado Sr. Jose Ángel , la desestimación de la existencia de incumplimiento del Sr. Roque por defectos constructivos y la estimación de la aminoración en un 10% de la responsabilidad por haber ocultado la existencia de un expediente de infracción urbanística.

El demandado Sr. Roque impugna la sentencia en dos extremos: la condena al pago de la reparación de la humedad valorada en 269 € y la indemnización por daño moral cifrada en 10.000 €.

Al no haber sido apelado el pronunciamiento del fallo de la sentencia relativo al 90% de la multa que pudiera recaer y del coste de la demolición de una habitación ilegalmente construida, éste ha devenido firme, sin que la Sala pueda hacer ninguna valoración sobre la posibilidad de reducirla o eliminarla.

Por su parte, el demandado Sr. Jose Ángel no apela, si bien realiza un escrito de oposición al recurso de los actores en que vierte una serie de afirmaciones que vienen a cuestionar el fallo de la sentencia, pero que no podrán ser tomados en consideración precisamente por el hecho de no haberla apelado.

SEGUNDO.Hay que entrar en primer lugar en el análisis del recurso planteado por los actores.

El primer motivo tiene que ver con la apreciación que se realiza en la sentencia de la falta de legitimación pasiva del demandado Sr. Jose Ángel . Entienden los actores que el hecho de que interviniera como intermediario en la compraventa del inmueble adquirido al Sr. Roque comporta una responsabilidad contractual por los defectos existentes, por la ocultación del expediente de infracción urbanística y los daños morales. Como acertadamente señala la juzgadora a quo, la clave para la desestimación de la demanda es el hecho de que se reclame una responsabilidad de naturaleza contractual cuando resulta acreditado que fue el vendedor que suscribió un contrato con Khun & Partner para la venta de su casa y a quien se satisfizo la comisión acordada. Por tanto, los actores no tienen ninguna relación contractual con la intermediaria, pero es que mucho menos con la persona física, el Sr. Jose Ángel , que intervino en esa negociación como mero empleado de la misma. En este sentido también habría resultado desestimada una hipotética demanda de responsabilidad contractual planteada por el vendedor contra el factor de la intermediaria, puesto que el vínculo contractual es con la persona jurídica que en su caso respondería por la actuación de su empleado, pero nunca éste directamente.

El argumento que insistentemente manejan los actores de que les enseñó otros inmuebles no permite cambiar la apreciación, puesto que simplemente acredita que estaban interesados en adquirir un inmueble en Mallorca y que éste manejaba diferentes alternativas que, caso de haber llegado a buen puerto, habría reportado un beneficio a la entidad para quien trabaja, porque todos los propietarios de dichos inmuebles habían suscrito sus respectivos contratos para que se vendiera a cambio de una comisión.

Por lo expuesto y por los argumentos que desgrana la sentencia en el fundamento jurídico tercero que la Sala hace suyos, debe desestimarse el primer motivo de apelación de los actores.

TERCERO.El segundo motivo de apelación de los actores tiene que ver con la desestimación de la responsabilidad de los demandados por los vicios existentes en el tejado y embaldosado de la vivienda adquirida.

Hay que recordar que no se está enjuiciando una acción por vicios constructivos, sino una acción de responsabilidad contractual del artículo 1124 Cc por existir unos defectos que frustran las legítimas expectativas de los compradores. En esta tesitura, como señala acertadamente la sentencia, cuando se adquiere una vivienda que no es de nueva construcción, los compradores proceden a visitarla y a estudiar el estado en que se encuentra, quedando a su consideración la valoración de las posibles reformas a realizar y, sobre todo, realizar una contraoferta en atención al estado del inmueble.

En el presente caso, ha quedado acreditado que los actores visitaron la vivienda y que incluso se plantearon que un técnico que posteriormente ha elaborado los informes periciales que acompañan a la demanda realizara un estudio sobre el estado de la misma; que mantuvieron una correspondencia con el intermediario en que manifiestan: 'nuestra estimación de costes de aproximadamente 120.000 € (excl. Imprevisto)'.

Se debe recordar que se trata de un inmueble construido en 1980 en unas condiciones determinadas y que quien lo adquiere las asume, por lo que no parece pertinente pretender que deba responder el vendedor por cambiar el tejado que se puso en 1980 ni que deba afrontar el cambio de embaldosado de una vivienda que ha sido visitada por los compradores, que por lo menos se dedican al comercio de las baldosas y que por tanto se presume que algún conocimiento tienen sobre la materia, y que los defectos en dicho embaldosado no fue advertido en la primera visita de quien luego realizó el peritaje sobre el coste de su sustitución. Por tanto, no se trata de vicios ocultos porque precisamente se condena al demandado a satisfacer el precio de reparación de la humedad que había intentado ocultar, sino de elementos visibles y mucho más para personas que se mueven en el ámbito de la construcción, como es el actor.

Si triunfara la acción de los actores, se estaría afirmando que quien vende una vivienda usada está obligado a entregarla no en el estado en que se encuentra sino en las condiciones propias de una vivienda remozada, cuando el precio que haya podido obtener quizás no es el que inicialmente pedía precisamente porque los compradores atendiendo al hecho de que la vivienda que vende no es nueva lo rebajan.

Por estos razonamientos y por los que realiza la juzgadora a quo en el fundamento jurídico cuarto de la sentencia apelada, procede desestimar este motivo de apelación de los actores.

CUARTO.El siguiente motivo de apelación tiene que ver con la rebaja en la indemnización la ocultación del expediente de infracción urbanística existente sobre el inmueble.

Como ya se ha señalado al principio, este pronunciamiento no ha sido apelado por el demandado y, por tanto, no puede modificarse el fallo condenatorio existente. Así se advierte porque entiende la Sala que dentro de la diligencia exigible a un comprador está el realizar las pertinentes investigaciones sobre la situación jurídica del bien a adquirir, acudiendo al Registro de la Propiedad para conocer si existe alguna carga real que pese sobre el mismo y al Ayuntamiento para conocer la situación urbanística y la existencia en su caso de algún expediente sancionador o de estar o no al día en el pago de los tributos. Si resulta que existe un expediente de infracción urbanística es un elemento perfectamente cognoscible por los futuros compradores y que por tanto no resulta imputable al vendedor la omisión de información al respecto.

En este sentido, no se alcanza a comprender la imputación de responsabilidad que se hace en la sentencia sobre el demandado por el hecho de que afirmaba vender libre de cargas y gravámenes, si a la vez se afirma que el expediente se había instruido frente al primitivo propietario del inmueble al que se le notificaba por edictos. Si es así, el demandado estaba en la misma situación que podrían hallarse los futuros compradores, pero sin que el hecho de que ni uno ni otros acudieran al Ayuntamiento deba suponer la atribución de responsabilidad al primero y sólo en un 10% a los segundos.

Atendido el hecho de que no cabe revocar el fallo de la sentencia al no haber sido recurrido por el condenado, en todo caso lo que tampoco cabe es estimar el recurso de apelación de los actores que pretenden que se impute el 100% de responsabilidad al demandado, cuando la Sala entendería más atendible eximirle de toda responsabilidad, aunque no sea posible hacerlo.

En virtud de los razonamientos hechos en los fundamentos jurídicos segundo, tercero y cuarto de esta sentencia, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto por los actores.

QUINTO.Entrando en el análisis del recurso interpuesto por el demandado Sr. Roque , ya advertíamos que se refiere a dos de los pronunciamientos condenatorios del fallo.

En cuanto al primero, solicita que se revoque la condena al pago de 269,83 € por las humedades existentes en el inmueble. Ha quedado acreditado por la pericial del Sr. Porfirio que existía una reciente reparación defectuosamente realizada mediante la que se pretendía eliminar una filtración producida por una gotera. Al no quedar corregido el problema y siendo éste perfectamente conocido por el demandado es por lo que procede la confirmación de la sentencia, al entender que se trata de un defecto burdamente reparado.

SEXTO.El segundo motivo de apelación tiene que ver con la condena al pago de una indemnización por los daños morales sufridos por los actores como consecuencia de la existencia de un expediente de infracción urbanística que pesa sobre la vivienda adquirida.

Como señalábamos en el anterior fundamento de derecho, la Sala no puede variar el pronunciamiento de condena relativo a la indemnización del 90% del coste de la multa y de la demolición derivados de ese expediente porque no se ha recurrido, pero si entendemos que los actores deberían haber actuado diligentemente para conocer la situación jurídica del inmueble a adquirir, no resulta apropiado reconocerles el derecho a una indemnización por los daños morales que puedan haber soportado como consecuencia de su existencia.

Es sabido que la indemnización para ser otorgada exige la inimputabilidad de quien la reclama. En este caso, al parecer de la Sala no concurre la circunstancia de que no sean imputables a quienes los reclaman, puesto que si hubieran obrado con la diligencia que les es exigible no se habría producido esta situación.

En virtud de ello, procede la estimación del recurso del Sr. Roque en este punto, por lo que se revoca la sentencia en el sentido de que debe ser eliminado el apartado tercero del fallo relativo a la condena al pago de 10.000 € en concepto de daños morales.

SÉPTIMO.Por lo que se refiere a las costas, viene en aplicación el artículo 398 LEC .

Al desestimarse íntegramente el recurso de los actores, procede imponerles las costas causadas por su recurso.

Al estimarse parcialmente el recurso del demandado, no procede realizar especial pronunciamiento sobre las costas causadas por su recurso.

En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado por la parte actora para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Maximino y Dª Josefina , con pérdida del depósito consignado para recurrir.

Se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Roque , por lo que debe eliminarse del fallo de la sentencia de 29 de septiembre de 2015 el apartado 3, relativo a la condena al pago de 10.000 euros en concepto de indemnización por daño moral.

Se condena a D. Maximino y Dª Josefina al pago de las costas causadas por su recurso.

Nose hace especial pronunciamiento sobre las costas causadas por el recurso de Roque , con devolución del depósito consignado para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos