Sentencia CIVIL Nº 118/2018, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1, Rec 493/2017 de 26 de Abril de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
CIUDAD REAL
SENTENCIA: 00118/2018
AUDI ENCIA PROVINCIAL SECCIÓN PRIMERA CIUDAD REAL
Modelo: N102 50 C/ CABALLEROS, 11 PRIMERA PLANTA
Tfno.: 926 29 55 00 Fax: 926 25 32 60
Equipo/usuario: E01
N.I.G. 1303 4 41 1 2016 0002028
ROLLO: R PL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000493 /2017
Juzgado de procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N.7 de CIUDAD REAL
Procedimiento de origen: OR6 ORDINARIO ARRENDAMIENTOS-249.1.6 0000314 /2016
Recurrente: Teresa
Procurador: JUAN VILLALON CABALLERO
Abogado: SANT IAGO COELLO BASTANTE
Recurrido: Edmundo
Procurador: JOAQ UIN HERNANDEZ CALAHORRA
Abogado: JUAN JOSE SANCHEZ CASTAÑEDA
SENTENCIA Nº 118
Ilmos. Sres.:
PRESIDENTE
D. LUIS CASERO LINARES
MAGISTRADAS
Dª MARIA PILAR ASTRAY CHACON
Dª ALMUDENA BUZON CERVANTES
En CIUDAD REAL, a veintiséis de abril de dos mil dieciocho.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de CIUDAD
REAL, los Autos de ORDINARIO ARRENDAMIENTOS-249.1.6 314/2016, procedentes del JDO.1A.INST.E
INSTRUCCION N.7 de CIUDAD REAL, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION
(LECN) 493 2017, en los que aparece como parte apelante, Teresa , representado por el Procurador de los
tribunales, Sr. JUAN VILLALON CABALLERO, asistido por el Abogado D. SANTIAGO COELLO BASTANTE, y

como parte apelada, Edmundo , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. JOAQUIN HERNANDEZ
CALAHORRA, asistido por el Abogado D. JUAN JOSE SANCHEZ CASTAÑEDA, siendo el Magistrado
Ponente el Ilmo. Sr. D. LUIS CASERO LINARES.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.7 de CIUDAD REAL, se dictó sentencia con fecha 21 de abril de 2017 , en el procedimiento del que dimana este recurso, cuya parte dispositiva literalmente copiada dice así: '1.- Que desestimando la demanda presentada por el Procurador SR. Villalón Caballero en nombre de D. Teresa contra D. Edmundo y D. Esther , absuelvo a los demandados de los pedimentos deducidos contra ellos en la demanda, con imposición de costas a la parte demandante.

2.- Que desestimando la reconvención presentada por el Procurador SR. Hernández Calahorra en nombre de D. Edmundo contra D. Teresa , absuelvo a la demandante-reconvenida de los pedimentos deducidos contra ella en la reconvención, con imposición de costas a la parte demandada-reconviniente.'.



SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes, se interpuso contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma por la parte demandante Teresa , admitiéndose el recurso y dándole el trámite correspondiente, las partes hicieron las alegaciones que estimaron conveniente en apoyo de sus respectivos intereses, elevándose los autos a la Audiencia y correspondiendo a esta Sección por turno de reparto, se formó el correspondiente rollo y turnada ponencia se señaló día para la votación y fallo del recurso.



TERCERO.- En la tramitación de esta apelación se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se recurre por la parte demandante la sentencia que desestima sus pretensiones, al mostrarse en desacuerdo con la valoración que de la prueba y la legislación se hace por el Juez de Primera Instancia.

Por la parte demandada se solicita la desestimación del recurso.

La parte demandante lo que pretende es la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito entre Dª.

Esther y D. Edmundo , que afecta a la finca que compró a aquella, ello por entender que el contrato se suscribió cuando ella ya era propietaria de la finca y, además, porque ese contrato carece de causa.



SEGUNDO .- Los argumentos que se exponen por la recurrente entendiendo que ha existido error en el Juez a quo a la hora de abordar su pretensión de nulidad del contrato de arrendamiento, no pueden ser acogidos por este Tribunal que no aprecia la existencia de ese error que se invoca. El Juez a quo realiza una correcta valoración de la prueba y desde luego del derecho aplicable, y su conclusión resulta lógica a la vista de esa valoración que, como decimos, es plenamente compartida por este Tribunal.

La primera de las tesis que sustenta la parte es que el contrato de arrendamiento es nulo ya que se concertó cuando ella ya era propietaria de la finca en virtud del contrato suscrito con la anterior propietaria de fecha 7 de marzo de 2014, siendo que el contrato de arrendamiento se concertó el 1 de agosto de 2015.

Pues bien, como se señala acertadamente en la sentencia en nuestro sistema civil la propiedad no se adquiere únicamente por los contratos, sino que requieren la entrega de la cosa para que pueda hablarse de consumación y, por tanto, de adquisición plena del dominio. Es la denominada teoría del título y el modo imperante en nuestro sistema civil, y que viene plasmada en el art. 609 del Código Civil .

En el presente caso, la propia demandante y el intermediario en la compraventa, que depusieron en el plenario, lo que cuentan es que a la hora de la firma de la escritura de compraventa se comprobó que la finca tenía una carga por lo que se dejó sin efecto y se firmó el contrato que se tituló 'de arras penitenciales', contrato como todos los de este tipo siempre complicados de tipificar, pues por un lado parece que se limita a un compromiso de venta y por otro establecen todas las condiciones para la misma, llegando, incluso, en algunas de sus cláusulas a habar de compraventa, lo que hace que en una buena mayoría de casos se califiquen como de contrato de compraventa por pactos de arras para el caso de incumplimiento final del mismo, es decir de que finalmente esa venta no se consume, pues existe una clara conciencia en las partes de que esa consumación no existe hasta que no se otorga la escritura pública con entrega real o ficticia ( art. 1462 del Código Civil ) de lo vendido.

En definitiva, que ni aún en la mejor de las interpretaciones de ese contrato para la parte demandante, podemos considerar que ésta adquirió la propiedad por el hecho de ese contrato, por lo que el acto dispositivo sobre facultades del dominio que implica el arrendamiento en ningún caso puede ser anulado. Cuestión distinta es la repercusión que ese acto puede tener sobre el contrato, pero en relación a esto no tenemos sino que leer la escritura pública que consumó la compraventa de 10 de febrero de 2016 para ver que la existencia del arrendamiento se contempla en la misma, que se vuelve a definir al contrato firmado por las partes de arras (lo que viene a desvirtuar la tesis que se sustenta ahora) y que se recoge una penalización concreta para el caso de que se mantenga el arrendamiento, es decir, que las partes ya contemplan en la escritura de compraventa la existencia del contrato de arrendamiento y sus consecuencias.



TERCERO.- La segunda cuestión por la que se ataca el contrato de arrendamiento es la alegación de que carece de causa, y para ello en la escueta demanda presentada la parte señala la inexistencia de precio real, al haberse señalado uno de carácter simbólico que, se dice, no atiende a la verdadera reciprocidad de las partes. Ahora, en el recurso, ese argumento se amplía señalando que la verdadera intención del arrendatario era comprar la finca.

Resu lta cierto que el arrendatario señaló en el juicio que él tenía la intención de comprar la finca, pero ello no priva al contrato de arrendamiento de veracidad, pues también señaló que el acuerdo alcanzado, aunque no reflejado en el contrato, es que la propiedad haría suyas las subvenciones (PAC) mientras que el arrendatario lo que sacara de la tierra, pacto que es bastante común en este tipo de contratos y que explica el mínimo precio establecido.

Es evidente que la recurrente podía haber desistido de la firma del contrato, reclamando las consecuencias del incumplimiento a la vendedora, pero como antes se ha dicho lejos de ello firmó la escritura y consumó la venta con pleno conocimiento de la existencia del contrato de arrendamiento, pactando una penalización para el caso de que el arrendamiento se mantuviera, por lo que ahora no puede pretender la nulidad de un contrato en base a una simulación en el mismo, o la alegación de carencia de causa, cuando más allá de los términos expresados en el contrato desconoce el ámbito de la negociación que es anterior a la adquisición del dominio por su parte y no articuló los mecanismos legales para solventar la carga que ya tenía la finca o no consumar el contrato de compraventa.

Todo lo anterior lleva a la desestimación del recurso.



CUARTO.- Proc ede imponer las costas a la recurrente tal como establece el art. 398 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Juan Villalón Caballero, en nombre y representación de Dª. Teresa , contra la sentencia nº 91/17, de 21 de abril , dictada en el Juzgado nº 7 de Ciudad Real, procedimiento ordinario nº 314/16, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución, condenando a la recurrente al pago de las costas causadas en esta alzada.

Noti fíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer ante este Tribunal Recurso de Casación del artículo 477.2.3º de la LEC y o extraordinario de infracción procesal, dentro del plazo de VEINTE días contados desde el día siguiente a la notificación de aquélla. Previa o simultáneamente a la presentación del recurso, deberá constituirse depósito por importe de 50 euros (CINCUENTA EUROS), cantidad que deberá ser ingresada en la Cuenta de Consignaciones de este órgano judicial 1376-0000-06 (casación) y 04 (infracción procesal)-00XX(número de rollo)-XX(año).

Igua lmente a la interposición del recurso deberá el recurrente presentar justificante de pago de la TASA correspondiente, con arreglo al modelo oficial y debidamente validado, conforme determina el artículo 8.2.

de la Ley 10/2012 de 20 de noviembre , que regula determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia.

Y una vez firme, devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leíd a y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de su fecha, doy fe.