Sentencia CIVIL Nº 118/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 530/2021 de 22 de Marzo de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

Rollo número 530/2021

Órgano judicial de origen: Juzgado 1ª Instancia número 7 de Terrassa

Procedimiento: Juicio ordinario número 244/2019

S E N T E N C I A N Ú M E R O___118/2022___

Magistrados/as:

MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA

FEDERICO HOLGADO MADRUGA

FRANCISCO DE PAULA PUIG BLANES

En Barcelona, a veintidós de marzo de dos mil veintidós.

Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario número 244/2019, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Terrassa, a instancia de DOÑA Eugenia, representada en esta alzada por la procuradora doña María Nieto Villalpando, contra DOÑA Filomena, DOÑA Florencia y DON Jose Luis, este último representado en esta alzada por el procurador don Sergi A. Matamoros Oliva; autos que penden ante esta Sección en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de DON Jose Luiscontra la sentencia dictada por dicho Juzgado en fecha 23 de febrero de 2021.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número 7 de Terrassa dictó sentencia en fecha 23 de febrero de 2021, en los autos de juicio ordinario número 244/2019, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor:

' Que estimando íntegramente la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales Dña. María Nieto Villalpando, en nombre y representación de Dña. Eugenia, y en consecuencia, DEBO CONDENAR Y CONDENO de manera solidaria a D. Jose Luis, Dña. Florencia y Dña. Filomena, a pagar a la actora la cantidad de SEIS MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS EUROS CON SESENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (6.642,69 euros) más los intereses legales según fundamento jurídico tercero y con expresa imposición de costas a la parte demandada'.

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se formuló recurso de apelación por la representación de don Jose Luis. Admitido el recurso, se dio traslado a la parte contraria, que se opuso. Seguidamente se elevaron las actuaciones a la Audiencia Provincial, donde, una vez turnadas a esta Sección, y tras los trámites correspondientes, quedaron pendientes para deliberación y decisión, que tuvieron efecto en fecha 17 de febrero de 2022.

TERCERO.- En el procedimiento se han observado las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia, por acumulación de asuntos.

Visto, siendo ponente el magistrado Federico Holgado Madruga.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Doña Eugenia promovió acción judicial frente a don Jose Luis, doña Filomena y doña Florencia, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) En fecha 28 de noviembre de 2008 actora y demandados formalizaron un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la AVENIDA000, número NUM000, de Terrassa. Dicho arrendamiento quedó extinguido el 26 de noviembre de 2018, fecha en la que don Jose Luis, en su propio nombre y en representación del resto de arrendatarios, hizo entrega de las llaves del inmueble a la propiedad.

b) Durante la vida del contrato los inquilinos redujeron unilateralmente las cantidades estipuladas en concepto de renta, de forma que de los 730 euros mensuales originariamente pactados pasaron a abonar 580 euros.

c) Aparte de dejar de abonar 150 euros al mes durante un largo periodo de tiempo, los arrendatarios tampoco hicieron pago de las rentas correspondientes a las mensualidades de septiembre, octubre y noviembre de 2018.

d) Al abandonar la vivienda arrendada los inquilinos dejaron impagada una factura de suministros, en concreto de consumo de agua, correspondiente al cuarto trimestre de 2018, por importe de 51,98 euros, que fue abonado por la propiedad.

e) Finalmente, la arrendadora se vio en la obligación, una vez extinguido el contrato, de reparar diversos desperfectos en la vivienda localizados en baño principal y cocina. Por tal concepto satisfizo otros 330,71 euros.

f) La deuda pendiente a cargo de los arrendatarios asciende a un total de 7.372,69 euros, de los que 6.990 euros se corresponden con las rentas no satisfechas (rentas íntegras de septiembre, octubre y noviembre de 2018, a razón de 730 euros cada una, más la diferencia de renta de 150 euros por cada uno de los meses comprendidos entre enero de 2016 -la reducción unilateral de la renta se remonta a un periodo anterior, pero solo se reclaman las cantidades no prescritas- y agosto de 2018), 51,98 euros con la factura de consumo de agua, y 330,71 euros con los gastos de reparación de los desperfectos en la vivienda.

No obstante, de aquella suma debe deducirse el importe de la fianza entregada en su día por los arrendatarios, es decir, 730 euros, por lo que la deuda final asciende a 6.642,69 euros, que constituye el objeto de la reclamación.

II. La representación de don Jose Luis se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) La entrega de llaves no tuvo lugar el 26 de noviembre de 2018, como se expone en la demanda, sino que se efectuó durante el mes de septiembre de 2018, aunque en el documento acreditativo de tal entrega de llaves se hizo constar la fecha en la que formalmente finalizaba el contrato.

b) Cuando se inició la crisis económica, los arrendatarios comunicaron verbalmente al cuñado de la actora, don Abelardo -que era la persona que actuaba de interlocutora con la propiedad-, que habían localizado una vivienda por una renta inferior, por lo que acordaron verbalmente, con el fin de continuar en la vivienda objeto de autos, que la renta, que se fijó inicialmente en el contrato en 730 euros, se rebajaría a 650 euros mensuales a partir de diciembre de 2009.

c) Aquella renta de 650 euros se abonó puntualmente hasta el mes de agosto de 2012, fecha en la que las partes volvieron a negociar a la baja la renta mensual y la fijaron en 580 euros, dado que el precio de la vivienda de alquiler estaba disminuyendo y a la propiedad le interesaba mantener a los inquilinos porque venían cumpliendo puntualmente con el pago de la renta.

d) En todo caso, la propiedad no solo vino aceptando sin objeción los ingresos de las rentas modificadas verbalmente, sino que tampoco promovió ninguna actualización de la renta durante toda la vigencia del contrato de arrendamiento.

e) En cuanto a la suma reclamada en concepto de consumo de agua, la correspondiente factura se giró a nombre de los arrendatarios, por lo que la actora no tenía obligación de pago alguno por cuenta de terceros.

f) No prueba la actora que las adquisiciones de efectos y mercancías relacionados en los documentos números 6 y 7 de la demanda hayan tenido como destino la reparación o sustitución de materiales de la vivienda arrendada.

III. No comparecieron en el plazo al efecto concedido las también demandadas doña Filomena y doña Florencia, por lo que se les declaró en rebeldía y se ordenó la continuación del juicio por sus trámites.

IV. El magistrado de primera instancia estimó íntegramente la demanda al amparo de los siguientes argumentos:

a) La parte demandada no ha probado que la propiedad estuviera conforme en reducir el importe de la renta mensual, y fueron los propios inquilinos los que, hasta en dos ocasiones, redujeron unilateralmente la renta, sin que mediara un acuerdo entre ambas partes y sin que la propietaria expresara su voluntad de eximir a dichos arrendatarios del pago de las diferencias de renta. Tampoco ha acreditado la parte demandada que la posesión de la vivienda fuera reintegrada en septiembre de 2018, y no el 26 de noviembre del mismo año, tal como se hace constar en el correspondiente documento firmado por ambas partes.

b) La documental aportada a las actuaciones acredita que los demandados también dejaron de abonar una factura de agua correspondiente al cuarto trimestre de 2018, y que el coste de tal factura de suministro tuvo que ser asumido por la propiedad.

c) También debe considerarse probado, por la documental aportada, que los demandados causaron determinados desperfectos en la vivienda, y en concreto, en el baño principal y en la cocina (campana extractora rota y sin funcionamiento), y por ello deben asumir igualmente el pago de los 330,71 euros desembolsados por la propiedad para la reparación de aquellos daños.

Impuso las costas a los propios demandados.

IV. La representación de don Jose Luis insiste en su recurso en que:

(i) la posesión de la vivienda fue reintegrada a la propiedad en septiembre de 2018, y no el 26 de noviembre de 2018;

(ii) la propiedad consintió la reducción de la renta en atención a la delicada situación económica de los inquilinos, y prueba de ello es que no reclamó nunca, ni judicial ni extrajudicialmente, las diferencias de rentas;

(iii) la actora no tenía ninguna obligación de abonar por cuenta de los inquilinos la factura de suministro de agua; y

(iv) no se ha probado que los efectos descritos en los tiques adjuntados a la demanda como documentos nº 6 y 7 de la demanda fueran destinados a la reparación o sustitución de materiales de la vivienda arrendada.

SEGUNDO.- Sobre la deuda reclamada en concepto de rentas y diferencias de rentas no satisfechas

I. Fecha de reintegro de la posesión de la vivienda arrendada:

La determinación de la eventual deuda a cargo de los demandados por razón de rentas no satisfechas exige inicialmente establecer, a la luz de los resultados de las diligencias probatorias, la fecha en la que dichos inquilinos reintegraron a la propiedad la posesión de la vivienda.

En la demanda se mantenía que la entrega de llaves se llevó a cabo el 26 de noviembre de 2018, y que tal acto fue debidamente documentado. Por contra, la representación de don Jose Luis defiende, tanto en el trámite de contestación como en el recurso de apelación, que las llaves se devolvieron realmente a doña Eugenia en el mes de septiembre de 2018, pese a que en el documento de entrega se reflejara la fecha en la que formalmente finalizaba el contrato.

Se agregaba por dicha parte que se firmó aquel documento por indicaciones de don Abelardo -cuñado de la propietaria e interlocutor entre esta última y los inquilinos-, quien sugirió a los demandados que si ya habían localizado otra vivienda para residir podían ahorrarse el pago de la renta de los dos últimos meses del contrato -octubre y noviembre de 2018-, y compensar con el importe de la fianza la renta de la mensualidad de septiembre.

El magistrado de primera instancia consideró que debía considerarse suficientemente acreditado que la entrega de llaves se materializó, tal como se propugnaba en la demanda, el 26 de noviembre de 2018, y no en el mes de septiembre anterior. Tal conclusión debe rotundamente avalarse porque el documento adjuntado a la demanda como número 2, cuya autenticidad además no se ha cuestionado en ningún momento por la parte demandada, refleja de forma indubitada que don Jose Luis, en su propio nombre y en el de los demás inquilinos, reintegró a la propiedad, en fecha 26 de noviembre de 2018, la posesión de la vivienda mediante la devolución de las llaves.

Este aspecto del litigio no merece mayores razonamientos porque tampoco se ha otorgado explicación alguna por el apelante sobre la razón por la que, de ajustarse a la realidad que los inquilinos abandonaron la vivienda en el mes de septiembre de 2018, el Sr. Jose Luis aceptara firmar un documento en el que se constataba con nitidez que las llaves se entregaban a la propiedad el 26 de noviembre de 2018.

La circunstancia de que en fecha 6 de septiembre de 2018 don Jose Luis y doña Florencia suscribieran un nuevo contrato sobre una vivienda distinta de la litigiosa no condiciona la anterior conclusión, porque aun cuando se admitiera a efectos dialécticos la realidad de esta segunda relación arrendaticia, subsistiría en todo caso sobre los demandados el deber de acreditar cabalmente que abandonaron el inmueble arrendado en una fecha distinta de la que consta en el documento por ellos suscrito el 26 de noviembre de 2018, y lo cierto es que sobre este último extremo no se ha propuesto diligencia probatoria alguna, aparte de que el nuevo contrato únicamente fue suscrito por dos de los tres arrendatarios, de modo que nada impide que el tercero permaneciera en la vivienda propiedad de doña Eugenia hasta la indicada fecha de 26 de noviembre de 2018.

II. Diferencias de renta:

1. Constan como hechos no controvertidos que, aunque en el contrato se estipuló originariamente una renta mensual de 730 euros, a partir de diciembre de 2009 los inquilinos demandados comenzaron a pagar a la propiedad la suma de 650 euros al mes hasta agosto de 2012. Desde este último mes, y hasta agosto de 2018 -última mensualidad abonada por los arrendatarios-, la renta abonada se redujo a 580 euros.

La representación del codemandado apelante mantiene que aquellas reducciones de la renta obedecieron a sendos acuerdos verbales alcanzados con don Abelardo -que era la persona que actuaba de interlocutora con la propiedad-, dado que a raíz de la crisis económica los precios de la vivienda de alquiler estaba descendiendo, y a la propietaria le interesaba mantener a los inquilinos porque venían cumpliendo puntualmente con el pago de la renta.

2. Es cierto que no se cuenta con una prueba fehaciente de la realidad de aquel hipotético acuerdo, pero no lo es menos que durante el acto de la vista ni la propietaria de la vivienda ni el intermediario Sr. Abelardo fueron asertivos sobre la inexistencia del pacto. Así, la Sra. Eugenia, después de apuntar que era su cuñado don Abelardo quien se encargaba de todo lo relacionado con el arrendamiento, reconoció durante la diligencia de interrogatorio que el Sr. Abelardo le informó que los inquilinos le habían comentado que habían perdido su empleo y que no podían abonar una cantidad superior en concepto de renta, y que ante ello 'preferimos cobrar menos que no cobrar nada, y yo no quería crispar la situación porque tenía miedo de que si le reclamábamos las diferencias de renta nos destrozarían el piso'.

Por su parte, don Abelardo, cuñado de la actora, convino en que los inquilinos le comunicaron que no podían pagar las cantidades que venían satisfaciendo, y que por eso redujeron la renta. Y agregó que 'la propiedad no tuvo más remedio que aceptarlo y asumir por su interés que era lo que podía cobrar por las circunstancias económicas de los inquilinos, y se pensaba que más adelante se podía resolver'. Concluyó apuntando que 'el mensaje era: paga lo que puedas y después ya iremos viendo'.

3. A partir de aquellas observaciones debe convenirse con el apelante que la propiedad, con mayor o menor convicción, aceptó, siquiera de forma tácita, las rebajas de renta aplicadas a iniciativa de los inquilinos, lo que efectivamente podría razonablemente justificarse por el hecho de que la Sra. Eugenia, ante la coyuntura de crisis económica y el descenso del precio de los alquileres, prefiriera, aunque fuera percibiendo una renta inferior a la inicialmente estipulada, mantener la relación arrendaticia con unos inquilinos que en aquella época cumplían puntualmente con el pago de las mensualidades.

En otro caso, no se explicaría que durante los extensos lapsos temporales en los que se abonaron las rentas reducidas -primero desde 2009 y después desde 2012, hasta la extinción del contrato en noviembre de 2018- ni la propiedad ni su interlocutor formularan objeción alguna frente a los inquilinos, ni les dirigieran ninguna reclamación extrajudicial. Tampoco instaron la actualización de la renta, e incluso permitieron que parte de las diferencias de renta no fueran ya reclamables por causa de prescripción.

Resulta definitivo al respecto el contenido del burofax que remitió la propiedad a los inquilinos en agosto de 2018 a fin de preavisarles, con tres meses de antelación, de la finalización del arrendamiento por extinción del plazo. La mencionada comunicación es del siguiente tenor:

'Como continuación de nuestras anteriores conversaciones les envío el presente burofax para dejar constancia de nuestra decisión de no prorrogar más el contrato de arrendamiento que se firmó en Terrassa el día 28 de Noviembre de 2008, sobre el inmueble sito en Terrassa AVENIDA000 nº NUM000, por lo cual le damos un plazo de tres meses, que concluirá el día 30 de Noviembre de 2018 para que antes de finalizar dicho plazo deje el inmueble libre vacuo y expedito, y proceda a la devolución de las llaves.

A partir de la devolución de las llaves, una vez comprobado el estado correcto de la vivienda, los pagos de consumos y demás obligaciones al corriente, se procederá a la devolución de la fianza que en su día se depositó en el Institut Català del Sòl, en un plazo no superior a un mes'.

En la comunicación se hace saber a los inquilinos la necesidad de comprobar el estado de la vivienda y de cumplir con los pagos de consumos y 'demás obligaciones' como condición para la devolución de la fianza, pero, tal como se deduce del texto, no se hace mención expresa a la existencia de rentas o partes de rentas pendientes de pago ni a la obligación de abonar esas cantidades hipotéticamente adeudadas durante el plazo de preaviso de los tres meses.

Parece razonable presumir que, en el caso de que la propiedad hubiera considerado que se encontraba asistida del derecho a reclamar las diferencias de rentas, habría incluido en la comunicación alguna intimación o requerimiento específico en tal sentido. No se ajusta a patrones de lógica que la propiedad advirtiera a los arrendatarios sobre la necesidad de tener actualizados los pagos de los consumos de suministros, y omitiera, sin embargo, cualquier alusión a la obligación de liquidar las eventuales rentas pendientes.

En definitiva, se reitera que durante prácticamente 10 años, y hasta la expiración del contrato, la propiedad no cursó queja formal a los inquilinos sobre la insuficiencia o inadecuación de la renta que mensualmente satisfacían, ni les dirigió ninguna reclamación extrajudicial de pago. Tampoco promovió la actualización de la renta, como tampoco ejercitó acción judicial de desahucio, y, en fin, toleró, con su inactividad, la prescripción de una buena parte de la presunta deuda por rentas.

4. Bajo aquellas premisas, debe entenderse, tal como propugna la representación del apelante, que, aunque no conste de forma indiscutible un acuerdo expreso o documentado entre las partes sobre la reducción de la renta, la propiedad, con su actitud omisiva, suscitó razonablemente en los inquilinos la creencia de que consentía, siquiera de forma tácita, que dichos arrendatarios abonaran en concepto de renta una cantidad inferior a la originariamente estipulada.

Ello enlaza directamente con la aplicabilidad de la doctrina jurisprudencial sentada en relación con la relevancia del silencio a los efectos del consentimiento, conforme a la cual debe entenderse que una persona acepta o consiente tácitamente una determinada situación cuando, siendo conocedora y consciente de determinados hechos que objetivamente, por ser lo natural y habitual en el tráfico jurídico, exigen desde la buena fe una respuesta por su parte -en este caso, su conformidad o su oposición al pago por parte de los inquilinos, durante un extenso lapso temporal, de una renta inferior a la pactada-, omite sin embargo cualquier reacción o respuesta ante aquella coyuntura, y por ello tal silencio es homologable a una manifestación de voluntad en el sentido de entenderse que quien calla acepta y aprueba aquella situación.

Explica con nitidez aquella línea de pensamiento la sentencia del Tribunal Supremo de octubre de 2019:

'2.- Esta sala ha declarado que el conocimiento no equivale a consentimiento, así como que debe distinguirse el silencio con efectos de consentimiento del consentimiento tácito.

Consentimiento tácito es el que deriva de actos concluyentes que, sin consistir en una expresa manifestación de voluntad, permiten reconocerla indubitadamente. Así, la sentencia 257/1986, de 28 de abril , indicó que:

'[l]a declaración de voluntad generadora del negocio jurídico no es necesario que sea explícita y directa, pero es imprescindible que la tácita se derive de actos inequívocos que la revelen sin que quepa atribuirle otro significado, cuya valoración corresponde al arbitrio de los Tribunales según las circunstancias que concurran en cada caso'.

El silencio no supone genéricamente una declaración, pues, aunque no puede ser indiferente para el Derecho, corresponde estar a los hechos concretos para decidir si cabe ser apreciado como consentimiento tácito, esto es, como manifestación de una determinada voluntad. De manera que el problema no está tanto en decidir si el silencio puede ser expresión de consentimiento, como en determinar en qué condiciones puede ser interpretado como tácita manifestación de ese consentimiento ( sentencias 135/2012, de 29 febrero ; 171/2013, de 6 marzo ; y 540/2016, de 14 de septiembre ).

Para que el silencio tenga relevancia a efectos de consentimiento, requiere la concurrencia de dos factores ( sentencia 483/2004, de 9 de junio): uno, de carácter subjetivo, implica que el silente tenga conocimiento de los hechos que motivan la posibilidad de contestación; otro, de carácter objetivo, exige que el silente tenga obligación de contestar, o, cuando menos, fuera natural y normal que manifestase su disentimiento, si no quería aprobar los hechos o propuestas de la otra parte.

3.- Con carácter general, cuando en el marco de una relación jurídica preexistente una de las partes lleva a cabo un acto concreto que debería obtener una respuesta de la otra, bien aceptándolo bien rechazándolo, si esta última, pudiendo y debiendo manifestarse, guarda silencio, debe considerarse, en aras de la buena fe, que ha consentido ( sentencias 842/2004, de 15 de julio ; 799/2006, de 20 de julio ; y 848/2010, de 27 de diciembre ).

En la sentencia 772/2009, de 7 de diciembre , con cita de otras muchas, declaramos que el silencio tiene la significación jurídica de consentimiento o de conformidad cuando se puede y debe hablar (qui siluit quum loqui et debuit et potuit consentire videtur) y hay obligación de responder cuando entre las partes existe una relación de negocios, así como cuando resulta lo normal y natural conforme a los usos generales del tráfico y la buena fe.

Y es que, en tales supuestos, con la comunicación de la discrepancia, se evita que la otra parte pueda formarse una convicción equivocada, derivada del silencio del otro, con daño para su patrimonio'.

Aplicó aquella doctrina, con ocasión del análisis de un supuesto prácticamente idéntico al que ahora se propone, la sentencia de esta Sección de 19 de febrero de 2019:

'La juzgadora de primera instancia desestima la demanda por cuanto entiende que existen en autos suficientes elementos para estimar probada la alegación de que, en el mes de mayo de 2013, ambas partes llegaron a un acuerdo verbal de reducción de la renta dejándola fijada en 450 euros al mes.

Hemos dicho en anteriores resoluciones (así en la sentencia dictada en fecha 30-11-2016, en el recurso 211/2016 ) que la novación no se presume y que ha de constar suficientemente, bien expresamente o bien tácitamente.

El Tribunal Supremo, en sentencia de 2 de octubre de 1998 , ha declarado que la novación modificativa no exige para su constancia expresa un pacto escrito, bastando un pacto verbal, que en cualquier caso, este pacto verbal debe constar probado sin lugar a dudas, y que la mera actitud pasiva consistente en no rehusar el pago pese a ser parcial no es un hecho inequívoco del que se infiera el consentimiento en reducir la renta.

Es difícil dar por probada la existencia de un acuerdo verbal, y la carga de la prueba de la modificación contractual corresponde acreditarla a quien la sostiene.

Pero, en el presente caso, dicha novación se deduce de la conducta de la actora.

En efecto, transcurrido el primer año de vigencia del contrato, doña Carlota ha venido aceptando una renta inferior a la pactada sin formular reparo alguno durante tres años y medio (desde mayo a diciembre de 2013, todo el año 2014, todo el año 2015 y todo el año 2016, se paga la cantidad de 450 euros, sin queja alguna por parte de la propiedad); tras el requerimiento verbal de enero de 2017, los arrendatarios pasan a pagar 500 euros, durante los meses de enero, febrero y marzo de 2017, y a partir del mes de abril, empiezan a pagar la renta fijada en el contrato de 575 euros al mes.

No se ha acreditado la existencia de ninguna reclamación escrita o verbal por tan anómala circunstancia.

No existe protesta alguna a lo largo de tres años y medio en los que se ha ido ingresando la renta por importe de 450 euros sin disconformidad de la arrendadora, lo que lógica y jurídicamente no puede explicarse sino con la realidad de un acuerdo -sin duda verbal, ante la falta de constancia escrita- en el sentido de reducir la renta, que implica una modificación de la convenida en el contrato de 1 de junio de 2012.

TERCERO.- Valor del silencio. Actos propios de la demandante al no reclamar el pago de la renta pactada.

Asimismo, la demanda tampoco puede prosperar por aplicación de la doctrina de los actos propios.

Dice el artículo 111-8 de la Ley Primera del Código Civil de Catalunya : 'Nadie puede hacer valer un derecho o una facultad que contradiga la conducta propia observada con anterioridad si esta tenía una significación inequívoca de la cual derivan consecuencias jurídicas incompatibles con la pretensión actual'.

El principio de los actos propios se asienta en la buena fe y en la protección de la confianza que la conducta de una persona suscita objetivamente en otra o en otras, requisitos que concurren en el caso que aquí nos ocupa.

El silencio puede ser considerado como un acto propio, en cuanto entrañe la inducción de una situación objetiva, razonable y fundada de confianza en la parte contraria.

En este sentido, el Tribunal Supremo en la sentencia de 27 de diciembre de 2010 , declara que: 'con carácter general, cuando en el marco de una relación jurídica preexistente, se lleva a cabo un acto concreto por una de las partes que debería obtener una respuesta de la otra, bien aceptándolo bien rechazándolo, si esta última, pudiendo y debiendo hablar, guarda silencio, ha de reputarse que consiente, en aras de la buena fe'.

El silencio de la actora a la reducción de la renta impide ahora a la misma actuar en contra del consentimiento a la reducción de la renta aceptada, pues ello entrañaría quebrar la buena fe que ha de presidir las relaciones jurídicas.

En conclusión, no puede admitirse que, habiendo guardando silencio desde 1 de mayo de 2013 a enero de 2017 interponga la presente demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de la renta durante dicho período'.

5. Por todo ello, y con estimación en tal sentido del recurso de apelación interpuesto por don Jose Luis, deberá dejarse sin efecto el pronunciamiento de primera instancia en virtud del cual se condenaba a los arrendatarios demandados al pago de las diferencias de rentas registradas durante el periodo comprendido entre enero de 2016 y agosto de 2018, es decir, 4.800 euros.

III. Impago de las rentas correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2018:

Este aspecto del debate no admite controversia porque, tal como ha quedado expuesto, los inquilinos permanecieron en el uso de la vivienda hasta finales de noviembre de 2018, y en ningún momento han mantenido ni acreditado que abonaran las mensualidades de renta correspondientes a septiembre, octubre y noviembre de 2018.

El pronunciamiento condenatorio, en consecuencia, deberá incluir el importe de las rentas de aquellos tres meses, pero no a razón de los 730 euros mensuales inicialmente pactados, como se pretendía en la demanda, sino de los 580 euros que los inquilinos venían abonando en concepto de renta desde agosto de 2012, suma a la que, conforme a los razonamientos expuestos, mostró su conformidad tácita la propiedad.

La deuda por este concepto se fija definitivamente, por tanto, en 1.740 euros (580 euros x 3 meses).

TERCERO.- Deuda por consumo de agua

I. La propietaria de la vivienda interesaba también, y así lo aceptó la sentencia de primera instancia, la condena de los inquilinos al pago de la factura de suministros, en concreto de consumo de agua, correspondiente al cuarto trimestre de 2018, por importe de 51,98 euros, que fue abonado por doña Eugenia.

Tampoco es discutible la pertinencia de aquella partida. El apelante arguye que la factura que se reclama en concepto de consumo de agua consta girada a nombre de los arrendatarios, por lo que la propiedad no tenía ninguna obligación de realizar un pago por cuenta de terceros, pero lo cierto es que, con independencia de los datos formales de la factura, la realidad es que incorpora consumos registrados durante un período en el que los arrendatarios aún ocupaban la vivienda, y por tanto solo a ellos incumbe soportar finalmente su coste.

II. Es cierto, como se apunta por la representación de don Jose Luis, que se detecta alguna discordancia en relación con el número de contrato que se refleja en la factura aportada y en el documento acreditativo del pago realizado por doña Eugenia, así como sobre el periodo de liquidación del consumo -se hace constar como tal, en el recibo de pago, el comprendido entre el 22 de noviembre y el 21 de diciembre de 2018-, pero aquellas hipotéticas imprecisiones no afectan en modo alguno a la obligación de los inquilinos de satisfacer el coste del consumo de agua registrado durante la vigencia del arrendamiento, menos aún cuando la factura consta emitida a nombre de los propios arrendatarios.

En cuanto a la inexactitud del periodo de liquidación que se detecta en el documento de pago, es obvio que no puede tratarse sino de un error material porque en la factura se especifica que el periodo de facturación abarca desde el 16 de julio hasta el 15 de octubre de 2018 -fechas en las que los arrendatarios aún permanecían ocupando la finca-, y además la repetida factura se abona el 27 de noviembre de 2018, con lo que es evidente que no puede corresponderse con consumos aún no registrados -se recuerda que en el documento de pago de 27 de noviembre de 2018 se refleja que el consumo facturado se extiende hasta el 21 de diciembre de 2018-.

Por lo demás, el recibo de pago de 27 de noviembre de 2018 hace referencia a una cuantía, 51,98 euros, que coincide exactamente con la plasmada en la factura, y, por si ello no fuera suficiente, la Sra. Eugenia liquidó la factura escasas fechas después de su expedición, y apenas un día antes del fijado como límite para el abono en la propia factura -en ella se especifica que el último día de pago es el 28 de noviembre, y se liquida el 27 de noviembre-, con lo que se culmina la convicción sobre la correlación entre la factura y el documento de pago.

III. En todo caso, y bajo la premisa de que la factura consta emitida a nombre de uno de los arrendatarios, y que se corresponde con un periodo de consumo en el que dichos inquilinos aún permanecían en la vivienda, era la parte demandada la obligada a acreditar el pago de la repetida factura, y lo cierto es que no se ha propuesto ni practicado prueba alguna en tal sentido.

Debe confirmarse, por tanto, la condena de la sentencia de primera instancia al pago de los 51,98 euros en concepto de consumo de agua.

CUARTO.- Gastos por desperfectos en la vivienda

I. Ya se anticipó que en la demanda se exponía que, tras la desocupación del inmueble, la propietaria, doña Eugenia, se vio en la obligación de reparar diversos desperfectos en la vivienda, localizados en el baño principal y en la cocina, y que por tal concepto adquirió material destinado a la reparación de aquellos daños, por importe de 330,71 euros, cuyo reembolso exigía también a los inquilinos.

Lo primero que debe advertirse es que no se cuenta con el más mínimo indicio probatorio del que se pudiera desprender, no ya solo la realidad, sino también la envergadura o alcance de los presuntos desperfectos a los que se alude en la demanda. Y es que, una vez entregadas las llaves, la propiedad estaba en disposición de dejar constancia fehaciente de la existencia de los daños que alega, especialmente a través de la oportuna documentación fotográfica o acta notarial, máxime cuando la amplia duración del arriendo (10 años) exigía una delimitación precisa entre los daños o desperfectos indemnizables y el desgaste o la depreciación inherentes al uso ordinario de la vivienda durante aquel extenso periodo.

Lo cierto es que, pese a gozar de una manifiesta disponibilidad sobre aquellas fuentes probatorias, la parte actora no ha aportado ninguno de los instrumentos documentales o fotográficos a los que se ha hecho referencia, ni ha otorgado justificación razonable de tal omisión. La mera testifical del Sr. Abelardo, cuñado de la actora, no es susceptible de suplir aquel déficit probatorio.

II. Tampoco constan debidamente acreditados los gastos presuntamente desembolsados por la propiedad para el arreglo o reparación de los desperfectos. Únicamente se aportan con la demanda tres tiques de un establecimiento de bricolaje, en los que se describe la adquisición de determinados efectos, pero ello no prueba ni que tal material fuera abonado por la propietaria -en los tiques no aparece la identidad del pagador-, ni siquiera que los efectos adquiridos se destinaran precisamente a su instalación en la vivienda arrendada.

III. También en este sentido debe acogerse el recurso de apelación interpuesto por don Jose Luis, con lo que, en síntesis, la obligación pecuniaria impuesta a los inquilinos quedaría inicialmente concretada en un total de 1.791,98 euros, comprensivo de las rentas correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2018 (1.740 euros) y del importe de la factura de consumo de agua (51,98 euros).

De aquella cantidad, tal como se admite expresamente en la demanda, deberá deducirse el importe de la fianza entregada en su día por los arrendatarios, es decir, 730 euros, por lo que la deuda final asciende a 1.061,98 euros.

QUINTO.- Costas

I. La estimación parcial del recurso de apelación determina la pertinencia de no efectuar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

II. Idéntica decisión se adoptará en relación con las correspondientes a la primera instancia, al haber sido acogidas, también en parte, las pretensiones actoras ( art. 394.2 de la misma Ley).

SEXTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,

Fallo

Estimar parcialmente el recurso de apelacióninterpuesto por don Jose Luis, representado en esta alzada por el procurador don Sergi A. Matamoros Oliva, y, consiguientemente, revocar, también en parte, y en los términos que se especificarán, la sentencia dictada en fecha 23 de febrero de 2021 por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Terrassa en los autos de juicio ordinario número 244/2019, promovidos a instancias de doña Eugenia, representada en esta alzada por la procuradora doña María Nieto Villalpando.

En su consecuencia, se modificala antedicha resolución en los siguientes extremos:

a) Se reduce a 1.061,98 euros la suma que en concepto de principal deberán abonar solidariamente los demandados a la actora.

b) No se adopta pronunciamiento expreso sobre las costas de la primera instancia.

Se mantienen las demás decisiones contenidas en la sentencia frente a la que se apela.

No se efectúa tampoco pronunciamiento expreso sobre las costas devengadas en esta alzada.

Devuélvase al apelante el depósito en su día constituido de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la LOPJ.

Contra la presente sentencia cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2, 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya. El recurso deberá, en su caso, ser interpuesto por escrito y presentado ante este tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la presente resolución.

Firme esta resolución, expídase testimonio de la misma, el cual, con los autos originales, se remitirá al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta nuestra resolución, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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