Sentencia Civil Nº 119/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 681/2007 de 11 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00119/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 681 /2007

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a once de marzo de dos mil ocho .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 129 /2006 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 42 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 681 /2007 , en los que aparece como parte apelante DELTAMINIA S.A. representado por el procurador DON IGNACIO MARTINEZ ZAPATERO, y como apelado CONJUNTO INMOBILIARIO " DIRECCION000 " DE MADRID, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador DON JUAN TORRECILLA JIMENEZ, sobre impugnación de acuerdo de junta de propietarios, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. DOÑA PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Madrid, en fecha 25 de junio de 2007 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que debo desestimar y desestimo la demanda inicial de estas actuaciones interpuesta por el Procurador Don Ignacio Martinez Zapatero en nombre y representación de DELTAMINIA S.A. contra el CONJUNTO INMOBILIARIO " DIRECCION000 " DE MADRID, absolviendo a dicha demandada de las pretensiones contra ella deducidas

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante DELTAMINIA S.A., al que se opuso la parte apelada CONJUNTO INMOBILIARIO " DIRECCION000 DE MADRID", y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 4 de marzo de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por Deltaminia, S.A. contra la Comunidad de Propietarios de Conjunto Inmobiliario DIRECCION000 , de Madrid, tenía por objeto la impugnación de los acuerdos sobre cerramiento de la finca, así como el modelo a realizar para ese cerramiento, adoptados 7 de Noviembre de 2005 en la Junta de Propietarios de DIRECCION000 , y de 27 de Octubre de 2005 en las Juntas de Garaje Sector 3, Garaje Sector 4 y Comunidad DIRECCION001 , solicitando la declaración de nulidad de esos acuerdos o, subsidiariamente, su anulación. Todo ello relatando que la demandante, en su calidad de propietaria de dos locales comerciales en el conjunto DIRECCION001 , así como de dos plazas de garaje, recibió notificación de las actas correspondientes a las Juntas de 27 de Octubre y de 7 de Noviembre de 2005, en las que se sometió a votación, y se aprobó, con el voto en contra de la demandante, el cierre del edificio mediante verjas, aunque sin definir con exactitud el tipo de obra y los materiales a emplear, y en todos los casos aprobándose la propuesta sin unanimidad de todos los copropietarios, a pesar de que el art. 12 de los Estatutos de la Comunidad dispone que "las fachadas y demás elementos externos de las distintas fincas o componentes del conjunto inmobiliario no podrán alterarse en modo alguno ni soportar instalaciones, añadidos o intervenciones particulares, sin el consentimiento unánime de la Junta General de Propietarios", en relación con el art. 17 L.P.H . De otro lado, no cabe argumentar razones de seguridad que permitan la aplicación del régimen de mayorías al amparo del art. 10 L.P.H .; y el expresado cerramiento dificultaría el acceso a los locales y la visibilidad hacia ellos, ocasionando un perjuicio a su propietaria. La demanda invoca la aplicación de los arts. 17, 18.1.a) y c) L.P.H ., y alega vulneración del art. 12 L.P.H ., así como de los arts. 1, 3 y 12 de los Estatutos de la Comunidad.

La sentencia dictada en la primera instancia destaca que, en contra de lo relatado en la demanda, la Comunidad de Propietarios no aprobó el cierre perimetral del edificio mediante una valla, sino que, con causa en un problema de seguridad, planteó instalar un modelo de cerramiento que sólo afecta a los portales del edificio, pero dejando libre el acceso a los locales y a sus escaparates, y permitiendo su acceso directo a la vía pública, lo que significa que no vulnera el art. 12 L.P.H ., en cuanto no conlleva alteración de los elementos comunes, ni infringe tampoco el art. 12 de los Estatutos, ni finalmente perjudica a los propietarios de los locales comerciales, lo que conduce a desestimar la pretensión de la actora.

SEGUNDO.- Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación Deltaminia, S.A., alegando en primer lugar que la sentencia recurrida ignora el carácter de elementos comunes de las partes del edificio que resultan alteradas a consecuencia del vallado que pretende instalarse, e interpreta erróneamente la calificación del pasaje interior de la comunidad como "vía privada", pues se trata de un elemento de naturaleza común, según el concepto que recoge el art. 396 Cc .

En contra de lo que argumenta la parte apelante, la sentencia acepta como premisa, por lo demás evidente, la naturaleza de elemento común que corresponde a la parte del complejo urbanístico en que se ubicarían las vallas de cerramiento de portales, al igual que al pasaje interior, que se califica como vía "privada" por contraposición a vía "pública", y no como "privativa" por contraposición a elemento "común". En definitiva, es claro que tanto la vía interior, como las zonas a vallar, son elementos comunes en los términos del art. 396 Cc ., y sujetos a las previsiones del art. 12 L.P.H . y art. 12 de los Estatutos de la Comunidad.

TERCERO.- A tenor del recurso "se equivoca la sentencia cuando menciona que la parte actora basa su derecho en el art. 12 L.P.H .". El planteamiento es contrario a la realidad, y contradice los propios actos de la apelante, Deltaminia, S.A., pues la fundamentación jurídica del escrito de demanda, que define los términos de la acción y pretensión litigiosa, en su apartado VI (f. 8) alega textualmente "vulneración del art. 12 L.P.H .", y explica que "en el presente caso los acuerdos que se impugnan han vulnerado dicho precepto, toda vez que el cerramiento que se pretende llevar a cabo supone una alteración de la estructura del edificio....", sin perjuicio de que la demanda refleje, además, otras fundamentaciones adicionales, y entre ellas, la aducida vulneración del art. 12 de los Estatutos, arriba transcrito, que somete cualquier alteración del conjunto inmobiliario al consentimiento unánime de la Junta General de Propietarios.

Tampoco es cierto que la sentencia contemple, como causa única y exclusiva de la impugnación de acuerdos, la vulneración del art. 12 L.P.H ., ni incurra en falta de claridad, sino que aborda y resuelve los diversos puntos sometidos a consideración por las partes, y que se analizarán nuevamente en esta resolución.

CUARTO.- Para evaluar la incidencia del art. 12 L.P.H ., y art. 12 de los Estatutos, en el régimen de unanimidad o de mayoría aplicable al acuerdo impugnado, ante todo es preciso concretar el contenido de ese acuerdo, el cual no implica el cerramiento perimetral absoluto del conjunto residencial de la Comunidad demandada, como en algún momento se ha alegado, sino que según el propio tenor literal del acuerdo, el cerramiento que se aprueba está referido a la instalación de verjas ante los portales "respetando el acceso y las fachadas de los locales comerciales", entre ellos los que son propiedad de Deltaminia, S.A.

A los efectos de acometer esa obra, la dicción del art. 12 de los Estatutos no añade limitación alguna que no contenga previamente el art. 12 L.P.H ., el cual impone el régimen de la unanimidad para cualquier "alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes", al igual que el precepto estatutario impone el consentimiento unánime de la Junta General para introducir alteraciones, añadidos o intervenciones particulares en los elementos comunes. Ello implica que el régimen de unanimidad impuesto por ambos preceptos, para la alteración de elementos comunes, debe interpretarse en los términos resultantes de la doctrina jurisprudencial, determinando a través de esa doctrina si el cerramiento de los portales "respetando el acceso y las fachadas de los locales comerciales", equivale a una alteración de los elementos comunes sujeta a la regla de la unanimidad.

QUINTO.- Sobre la cuestión planteada se ha pronunciado el T.S. en S. 3.Mar.2003 , con cita de otras muchas anteriores, a cuyo tenor "la cuestión relativa a la aplicación o no de la regla de la unanimidad para la validez en la adopción del acuerdo depende de las características de la obra de cerramiento, pues si estas son, como explica la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de marzo de 1995 "extraordinarias, necesarias y no modificativas" de los elementos comunes, el acuerdo exigible se rige por la regla de la mayoría, lo que no sucedería si son obras que alteran los elementos comunes tal como razona, en otro caso, de cerramiento la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 1996 . No cabe duda que la certidumbre de los datos fácticos, corresponde acreditarlos en la instancia y valorarlos, también, en dicha sede en razón de la calificación a la que se vinculan, de modo que sólo cuando su apreciación, de manera clara, incida en error en la calificación, estaríamos en presencia de un "error iuris". La sentencia del órgano "a quo" al inclinarse por la doctrina que sienta la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 1995 , efectúa una valoración del elemento de hecho, o sea de la verja cuestionada, en relación con el supuesto contemplado por la sentencia citada y llega a la conclusión de que encaja perfectamente dentro de la misma a cuyo criterio resolutorio se acoge. Las obras, en el caso de esta sentencia, consisten en la colocación de puertas correderas mecánicas y manuales y en la instalación de una valla de mampostería y alumbrado. No se trata, en definitiva, como sucede en el caso a que se refiere la sentencia del Tribunal Supremo que se aduce como doctrina opuesta, de un muro de cerramiento. Por tanto, es aplicable al presente asunto, el razonamiento que contiene esta última sentencia que expresamente declara, "no es asimilable el presente supuesto fáctico al que dio lugar a la sentencia de 5 de diciembre de 1989 , invocada por la recurrente, y ello porque existe muy apreciable diferencia entre la instalación de verjas o cancelas que permitan el cierre de un pasaje privado y la construcción de un muro que cierra una urbanización originariamente abierta, lo que altera muy considerablemente la situación general prevista en el título constitutivo, excediendo los límites de un simple acto de administración para proteger la seguridad de las personas y bienes que pudiera excluir la regla de unanimidad establecida en el artículo 16-1 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con el artículo 11 " (sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 1996 ).

En igual sentido, en cita de la S. de esta Sala de 31.Oct. 2006, "la S.T.S. 15.Feb.1988 , afirmó que:"la simple colocación de una verja o puerta móvil en el pasaje o calle particular con la única finalidad de impedir a los extraños su indebida utilización, en nada viene a alterar la naturaleza de elemento común que indudablemente ostenta el paso, ni le hace inservible para su adecuada utilización general que continúa sirviendo de acceso y comunicación, ni impide su normal uso por los comuneros" y si esto es así con carácter general para la comunidad con lo que ya cabría declarar no han sido violados los mencionados artículos 16 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal , pues dicho razonamiento va encaminado a justificar su inaplicabilidad al supuesto de autos, es que también, en orden al particular interés del recurrente, se razona que tampoco cabe pensar se le produzca perjuicio alguno, no solamente al no impedirle utilizar su propia parte individual, a lo que equivaldría aquel cierre, supuesto éste no contemplado en la demanda, ni su adecuada utilización al tener el negocio explotado, Sala de fiestas, "su propio acceso para el público por vía urbana independiente, según consta en el título constitutivo aportado".

En consecuencia, considerando que la obra litigiosa, aprobada en las Juntas cuyos acuerdos se impugnan, consiste en la instalación sobre elementos comunes de vallas de cerramiento a los portales o vía privadas, pero respetando el libre acceso a los locales comerciales y a sus escaparates, se concluye que no queda sometida al régimen de la unanimidad, y que tampoco ocasiona perjuicio a los propietarios de esos locales, en los términos del art. 18.1.c) L.P.H .

SEXTO.- El acuerdo adoptado no adolece de la falta de claridad que le atribuye la apelante, Deltaminia, S.A. Dicho acuerdo debe interpretarse, por razón de la claridad de su redacción, en sus propios términos literales, ex art. 1281 Cc ., y por lo que interesa al contenido del presente procedimiento, en el sentido de que las vallas o verjas a instalar dejan libres la entrada y los escaparates de los locales comerciales, y su acceso desde la vía pública.

Por igual razón, y como queda expuesto, no se constata ningún perjuicio hacia Deltaminia, S.A. derivado de la ejecución de la obra, pues las vallas no limitan la accesibilidad hacia los locales de los potenciales clientes, ni se concreta en qué forma, o desde qué punto, o en qué medida, quedaría limitada la visibilidad por razón de las vallas. Asevera la apelante que se ha ocasionado un perjuicio "demostrable", pero lo cierto es que dicho perjuicio no ha sido concretado, ni desde luego demostrado.

SEPTIMO.- Desestimando el recurso de apelación, y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E .c., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Martínez Zapatero en representación de Deltaminia, S.A., contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 42 de Madrid, bajo el número 129 de 2006, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.