Sentencia Civil Nº 119/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 775/2008 de 02 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 775/2008-C

JUICIO ORDINARIO NÚM. 161/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 31 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 119/2010

Ilmos. Sres.

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a dos de marzo de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 161/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 31 de los de Barcelona, a instancia de COLONIA GÜELL S.A. representada por la procuradora D. Mª. Teresa Yagüe Gómez- Reino, contra CAMPUS INN S.L. representada por el procuradora D. Daniel Marín Garde; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte DEMANDADA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 23 de Mayo de 2008 aclarada por Auto de fecha 5 de Junio de 2008, por la Sra. Magistrada-Juez Sustituta del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando como estimo la demanda formulada por COLONIA GÜELL, S.A., contra CAMPUS INN, S.L., debo CONDENAR Y CONDENO a CAMPUS INN, S.L. a reintegrar a la actora el importe de 90.151'81 euros pagados por COLONIA GÜELL, S.A. junto con los intereses devengados por dicha cantidad desde el 13 de junio de 2002, así como al reintegro de 182.400 euros, correspondientes a los importes percibidos como pagos a cuenta junto con los intereses devengados por los referidos importes desde la fecha de su respectivo pago, así como al pago de 90.151'81 en concepto de penalización, con expresa imposición a la parte demandada de las costas causadas.".

Y la parte dispositiva del auto aclaratorio de fecha 5 de Junio de 2008 es del tenor literal siguiente: "Acuerdo proceder a la aclaración de la Sentencia de 23 de mayo de 2008 dictada en el presente procedimiento, en el sentido de ser procedente la condena en costas a la demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 2 de Febrero de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO.

Fundamentos

PRIMERO.- Trae causa la controversia del contrato privado de compraventa concertado en fecha 13 de junio de 2002 entre Campus Inn SL y Colonia Güell SA (documento unido a los folios 17 a 19), cuyo objeto era la finca registral num. 4.086 de Santa Coloma de Cervelló situada en el recinto industrial de la denominada Colonia Güell, zona en relación a la cual la compradora había promovido un proyecto urbanístico de reparcelación que en esos momentos se hallaba en trámite (v. certificación del Ayuntamiento unida a los folios 20 a 23).

No habiéndose establecido en el contrato plazo para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, en fechas 8 y 28 de febrero de 2005 requirió la vendedora a la compradora al efecto, sin obtener respuesta alguna (v. folios 122 a 125 y 37). Sólo tras el requerimiento notarial verificado el siguiente 2 de marzo (folios 126 a 131), fijó a tales fines Colonia Güell SA el día 14 de abril del propio año. En tal fecha no se otorgó sin embargo la escritura, levantándose sendas actas a instancia de una y otra parte, la primera para hacer constar que la compradora había manifestado "carecer de la tesorería necesaria para afrontar el precio pendiente de pago" y, la segunda, para referir de forma genérica la existencia de "diferencias" entre ambas, "en vías de solución", que hacían "imposible formalizar dicha compra" y a "una situación urbanística y registral que afecta a la finca que está siendo valorada por Colonia Güell SA" (v. folios 39 a 44 y 132 a 135).

Finalmente, el 15 de febrero de 2006 requirió la actora a la demandada para el otorgamiento de escritura el siguiente 25 de mayo, requerimiento al que respondió Campus Inn SL manifestando que el contrato había quedado resuelto (folios 49 y 50). A la vista de ello, previa reclamación extrajudicial dirigida el 12 de abril de 2006, exige Colonia Güell SA en la presente demanda (el siguiente 29 de noviembre, la finca fue vendida a tercero) la restitución de las sumas entregadas a cuenta del precio (en total, 272.551'81 euros) más otros 90.151'81 euros en concepto de penalización (arras penitenciales previstas en el art. 1454 CC ), pretensión que acogió en su integridad el Juzgado.

SEGUNDO.- Insiste Campus Inn SL en esta alzada en que, tras negarse la compradora a otorgar la escritura en la fecha por ella misma propuesta (14 de abril de 2005), quedó resuelto el contrato, circunstancia que le facultaría para hacer suyas definitivamente las sumas recibidas en concepto de arras penitenciales, calificación que atribuye a la totalidad de las cantidades satisfechas por la contraparte (los antedichos 272.551'81 euros) y no sólo a los 90.151'81 euros entregados en la fecha de la firma del documento privado. Niega por lo demás la demandada que, como de contrario se argumenta, la intención de las contratantes al suscribir dicho documento fuera posponer el otorgamiento de la escritura hasta la definitiva inscripción en el Registro de la Propiedad del proyecto de reparcelación urbanístico, haciendo hincapié en que dicho proyecto fue promovido por la propia compradora, propietaria de la mayoría de las fincas integradas en la Colonia Güell y en cuyo legal representante concurría la condición de presidente de la Junta de Compensación, constituida el 16 de junio de 2003.

TERCERO.- Pues bien, discrepando de la conclusión alcanzada en la sentencia apelada, consideramos que con lo actuado en el pleito hay base suficiente para reconocer a la vendedora el derecho a hacer suya la cantidad recibida en concepto de arras. Así:

-Nos parece indiscutible el incumplimiento en que incurrió la compradora. Es verdad que en el contrato no se previó fecha para el otorgamiento de la escritura. Pero no habiendo acreditado Colonia Güell SA el pacto que invoca (posposición de dicho otorgamiento hasta la definitiva inscripción en el Registro de la Propiedad del proyecto de reparcelación), la consecuencia no puede ser la postulada, sino la de que conforme al art. 1279 CC cualquiera de las partes podía requerir a la contraria a aquellos fines.

-No existía impedimento registral alguno pues la anotación marginal practicada en las fincas afectadas por el proyecto urbanístico no impedía el acceso de la transmisión al Registro (así lo ratificó incluso en el acto del juicio el registrador que autorizó la inscripción del proyecto de reparcelación, D. Cesar , llamado a declarar como testigo). A los fines de intentar justificar su reticencia a elevar a público el contrato privado, difícilmente puede alegar la compradora desconocimiento del proceso urbanístico o de sus posibles consecuencias cuando, como se ha dicho antes, era propietaria mayoritaria en la Junta de Compensación cuya presidencia ostentaba su legal representante. Es más, ni siquiera fue coherente la conducta de la ahora apelada con la tesis aquí mantenida pues requirió a la vendedora para la firma de la escritura en fecha 15 de febrero de 2006 cuando hasta el siguiente 10 de marzo no accedió al Registro el definitivo proyecto de reparcelación.

-Como antes se ha apuntado, tras los previos requerimientos efectuados el 8 y 28 de febrero de 2005, el siguiente 2 de marzo notificó Campus Inn SL por conducto notarial su "firme y decidida" voluntad de dar por resuelta la compraventa. En aplicación de lo dispuesto en el art. 1504 CC se limitó aquélla en la expresada comunicación a conferir el improrrogable plazo de diez días a la contraparte para el otorgamiento de la escritura y pago del resto del precio, con el expreso apercibimiento de entender, caso contrario, que desistía de la operación, "dando el contrato por resuelto" y haciendo suyas las cantidades recibidas, en aplicación de la penalización pactada. Apercibimiento que se ajustaba por lo demás al tenor de la condición F/ del propio contrato privado, conforme al cual si no comparecía la compradora al otorgamiento de la escritura perdería la cantidad entregada, "quedando el presente contrato sin valor ni efecto alguno y pudiendo la PROPIEDAD disponer de los inmuebles sin limitación alguna".

Es obvio, pues, que en el momento en que finalmente requirió a la vendedora para la firma de la escritura pública no sólo se encontraba Colonia Güell SA en situación de franco incumplimiento, al haberse negado de forma injustificada a otorgar la escritura y pagar, por tanto, el resto del precio aplazado, sino que el contrato había quedado definitivamente resuelto por razón de dicho incumplimiento.

Se revocará en consecuencia la sentencia apelada.

CUARTO.- Ahora bien, sentado lo anterior, también nos parece indiscutible la improcedencia de la pretensión de la vendedora de hacer suyas la totalidad de las cantidades percibidas por razón del contrato de constante referencia (272.551'81 euros). Porque, dado el carácter penalizador del pacto de arras penitenciales, carece de viabilidad la interpretación extensiva que implica aquella pretensión. Nótese que la única suma recibida en la fecha de la firma del documento privado fue la de 90.151'81 euros, suma con la que, a falta de expreso pacto en otro sentido, se ha de poner en relación la cláusula F/ según la cual "Conforme al art. 1454 del Código Civil , expresamente se hace constar que como contrato de arras, en el supuesto que la PROPIEDAD/VENDEDOR, no compareciere a la firma de la escritura pública, previa la notificación establecida, deberá abonar el doble de la cantidad recibida" y "Si el no compareciente es el COMPRADOR, perderá éste, la cantidad entregada, quedando el presente contrato sin valor ni efecto alguno y pudiendo la PROPIEDAD disponer de los inmuebles sin limitación alguna".

Acogiendo en consecuencia parcialmente el recurso formulado, se condenará a la entidad demandada al pago a la actora de la suma de 182.400 euros, suma que devengará los intereses dispuestos en la sentencia apelada, por tanto, los legales desde las fechas en que se efectuaron los respectivos pagos.

QUINTO.- Conforme al art. 394-2 LEC , dado que la demanda ha sido parcialmente estimada, no se realizará expresa imposición de las costas causadas en primera instancia, sin que quepa tampoco efectuar especial pronunciamiento sobre las devengadas en esta alzada (art. 398-2 LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que con parcial estimación del recurso de apelación interpuesto por CAMPUS INN SL, revocamos la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 31 de Barcelona. En consecuencia, estimando parcialmente la demanda origen de las presentes actuaciones interpuesta por COLONIA GÜELL SA contra CAMPUS INN SL, condenamos a esta última a que abone a la actora la suma de 182.400 euros, suma que devengará los correspondientes intereses legales desde las fechas de los respectivos pagos; todo ello, sin que quepa efectuar especial pronunciamiento sobre las costas devengadas en ninguna de las instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.