Sentencia Civil Nº 119/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 758/2010 de 08 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 758/10

Procedente del procedimiento ordinario nº 386/08

Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vilanova i la Geltrú

S E N T E N C I A Nº 119

Barcelona, 8 de marzo de 2012

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mº DOLORS PORTELLA LLUCH, DON ANTONIO RECIO CORDOVA y DON RAMÓN VIDAL CAROU actuando el primero de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 758/10, interpuesto contra la sentencia dictada el día 3 de diciembre de 2009 en el procedimiento nº 386/08, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vilanova i la Geltrú en el que es recurrente TOTI-5, S.L. y apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL " DIRECCION000 " y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO:

Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por TOTI-5, S.L., contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL COMPLEJO RESIDENCIAL DIRECCION000 , debo absolver y absuelvo a dicha demandada de los pedimentos contra la misma formulados.

Se imponen las costas del presente procedimiento a la parte actora.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente DÑA. Mº DOLORS PORTELLA LLUCH.

Fundamentos

PRIMERO.- La entidad Toti-5 SL instó demanda de impugnación del acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios de los edificios " DIRECCION000 ", sito en Sitges, en la Junta celebrada el día 12 de enero de 2008 cuyo tenor literal era el siguiente:

"En el Noveno punto del Orden del Día, el representante de la Sociedad Toti 5, SL, informa a la Junta General que se hallan interesados en abrir puertas de sus propiedades al paso de circulación. Debatido por los asistentes no se aprueba la obertura de nuevas puertas en la zona de circulación".

A tenor del relato contenido en el escrito de demanda, la impugnante refiere ser propietaria de dos locales (número 1 y 2, fincas registrales NUM000 y NUM001 ) que en el momento de su adquisición se hallaban tapiados, resultando imposible el acceso a los mismos, por lo que se había dirigido en repetidas ocasiones a la Comunidad de Propietarios a fin de que se le permitiese abrir sendas aperturas en pared comunitaria, que le fue denegando, autorizándosele tan solo aperturar un hueco y cerrarlo después, para realizar las mediciones de los locales, por lo que según la actora el acuerdo impugnado resultaría contrario al título constitutivo y a los Estatutos de la Comunidad, ya que impedía el acceso y uso de los elementos de su propiedad.

La Comunidad se opuso a la demanda con los argumentos que en forma resumida indicamos: a) expuso, ante todo, lo que denominó antecedentes históricos y judiciales, con los que trató de poner de manifiesto que la adquisición efectuada por la entidad actora tuvo lugar escaso tiempo después de que la Comunidad de Propietarios instara demanda de responsabilidad por vicios constructivos contra la promotora y constructora de la obra, y con las que el representante de la ahora actora estaba vinculado, b) conculcación del principio de la buena fe y de los actos propios, resultando inadmisible que se exija a la Comunidad lo que la propia actora pudo haber hecho por sí misma, c) la prohibición contenida en los Estatutos que prohíben el arriendo de los locales a terceros ajenos a la Comunidad y que fueron aprobados en la Junta de 27 de enero de 2001, d) prescripción de la acción en aplicación del término de diez años del Codi civil de Catalunya, e) a tenor de los planos de la obra, las fincas en cuestión fueron definidos como locales y no como parking y tenían previsto su acceso por el exterior.

La sentencia dictada en la instancia desestimó la demanda a concluir que "A la vista de la prueba practicada, la decisión de la comunidad de no permitir el acceso de tales locales al interior del aparcamiento no resulta ni contraria al título constitutivo ni a la ley, ya que no prevén en ningún caso dicho acceso; ni constituye abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo, dado que no se advierte anormalidad en su ejercicio ni voluntad de perjudicar a la actora, ya que no afecta a las vías de acceso que tales locales tienen legal y técnicamente previstas".

Contra la expresada resolución ha planteado recurso la representación de la parte actora que fundamentó en los extremos que en síntesis indicamos:

a) Se ha aportado a los autos prueba suficiente que acredita la imposibilidad de acceder a los locales por el exterior (descripción de las escrituras, acta de la junta de 14 de noviembre de 1998), además de que este extremo no fue discutido por la Comunidad demandada.

b) El único argumento opuesto por la Comunidad fue que la promotora o la entidad actora pudieron haber llevado a cabo estas aperturas, olvidando con ello que la Comunidad ya estaba constituida y que hubiera sido precisa su autorización.

c) Consta acreditado en autos que ambos locales constituyen fincas registrales independientes y su utilización como almacén, trastero o parking no suponen alteración del título constitutivo.

d) A pesar de que la Comunidad no permite la utilización de los locales procede al cobro de las cuotas comunitarias.

e) Las oberturas denegadas no ocasionan perjuicio estético o estructural alguno al edificio ni a los propietarios.

f) La denegación de las oberturas de ambos locales a la zona común de la planta parkings y trasteros perjudica a esta parte y no ocasiona beneficio alguno a la Comunidad, por lo que la prohibición integra un uso abusivo del derecho.

SEGUNDO.- Ante todo, es preciso dejar constancia clara de que la manifestación que efectúa la parte actora en su escrito de demanda, en el sentido de que los dos locales de los que es propietaria carecen de todo acceso, ha de tenerse por cierta, y ello en la medida en que no solo no fue discutida por la parte demandada sino que las pruebas aportadas por la referida parte corroboran que así es.

Por consiguiente, discrepamos ya desde este momento, de la manifestación contenida en la sentencia de instancia al referir que la parte actora no había efectuado prueba acreditativa de que los accesos originalmente previstos en el proyecto de obra no resultaran posibles hoy en día.

Y decimos que la referida afirmación resulta inaceptable porque no fue una cuestión controvertida, y además porque las pruebas practicadas han puesto de manifiesto que el acceso previsto inicialmente en el proyecto de obra debió ser eliminado por imposición del Ayuntamiento de la localidad.

La inexistencia del referido acceso exterior resulta de la propia escritura de compraventa que al definir los lindes de los locales, los delimita, al frente, con "zona verde cedida al Ayuntamiento de Sitges", repitiendo de este modo la descripción reflejada en la nota informativa del Registro de la Propiedad (f. 34 y 35 vuelto), y queda corroborado por la mención en el acta de la Junta de Propietarios de fecha 14 de noviembre de 1998 (f. 222 y 223), aportada por la Comunidad demandada, que menciona la entrevista entre el administrador y el regidor del Ayuntamiento acreditativa de que la Corporación no daría ninguna licencia de uso comercial.

TERCERO.- Por consiguiente, el hecho sometido a nuestra valoración jurídica no es otro que la situación incuestionable de que los dos locales propiedad de la actora carecen de todo tipo de acceso, integrando habitáculos completamente cerrados en todo su perímetro, sus propietarios no tienen entrada, y a los que, en cambio, han accedido de manera ilícita terceras pesonas.

Ante esta situación, conviene recordar que el artículo 553-1 del Codi civil de Catalunya señala que "El règim jurídic de la propietat horitzontal confereix als propietaris el dret de propietat sobre els elements privatius i en comunitat amb els altres en els elements comuns", por lo que acreditado que el edificio de autos está constituido en régimen de propiedad horizontal y que la entidad ahora apelante es propietaria de dos locales que aparecen descritos en la escritura de división, es obligado deducir de ello que los indicados locales han de disponer de acceso a los elementos comunes cuya utilización es indispensable para el correcto uso y disfrute de su derecho de propiedad.

Y es que de conformidad con lo recogido en el artículo 553-42 "L'ús i gaudi dels elements comuns correspon a tots els propietaris d'elements privatius i s'ha d'adequar a la destinació que estableixen els estatuts o a la que resulti normal i adequada a llur naturalesa, sense perjudicar l'interés de la comunitat".

Así las cosas, se objeta por la demandada que la parte actora pudo haber efectuado antes las aperturas que ahora reclama y que su actual pretensión vulneraría la doctrina de los actos propios.

Sin embargo, la referida alegación no puede ser admitida. En primer lugar, porque la demandada ni tan siquiera concreta el momento en que la actora pudo y debió proceder a las referidas obras, pero en segundo lugar y fundamentalmente porque con independencia de que hubiera sido o no posible la efectiva apertura sin contar con el permiso de la Comunidad ya constituida, lo cierto es que la supuesta pasividad no permite apreciar una voluntad contraria a la apertura susceptible de configurar un acto propio capaz de determinar la pérdida de un derecho.

CUARTO.- Veamos a continuación si el acuerdo de la Comunidad incurre en alguna de las prohibiciones a que se refiere el artículo 553-31 del CcCat que permite impugnar los acuerdos en los casos siguientes: a) Si són contraris a les lleis, al títol de constitució o als estatuts o si, ateses lescircumstpancies, impliquen un abús de dret, b) Si són contraris als interessos de la comunitat o són greuments perjudicials per a un propietari o propietària".

Pues bien, visto que es incuestionable la titularidad de la actora sobre los dos locales de autos, en tanto que su existencia figura en la escritura de división en régimen de propiedad horizontal, el acuerdo de la Comunidad resulta contrario al mencionado título constitutivo puesto que ignora las consecuencias derivadas de la indicada división, y también resulta contrario a la ley, en la medida en que no reconoce ni respeta el derecho de todo comunero a servirse de los elementos comunes, necesarios para el adecuado uso de los elementos privativos y cuya propiedad les queda adscrita de manera inseparable (art. 553-2-1 del Codi).

Además, el acuerdo perjudica gravemente los derechos dominicales de la parte actora pues supone, de facto, la imposibilidad de hacer uso de sus propiedades, sin que pueda admitirse el argumento de la Comunidad en el sentido de que los Estatutos prohíben que los locales se alquilen a cedan a terceros, toda vez que la entidad actora no es un tercero sino un comunero, con derecho propio, y como tal, ha de tener la posibilidad de acceder y usar de los elementos privativos de los que es titular.

Finalmente, y en todo caso, el acuerdo resultaría abusivo, y es que como ha venido señalando el Tribunal Supremo (Sentencias de 19 de octubre de 1995 , 1 de febrero de 2006 , y 9 de enero de 2012 , entre otras muchas), la doctrina del abuso de derecho "se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo). En materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma".

En efecto, reiterando lo ya explicado, la concurrencia de la indicada conducta abusiva resulta de la pretensión de la Comunidad de ampararse en una situación fáctica, cual es la existencia de locales cerrados en todo su perímetro, para deducir de la misma que esta situación integra el título constitutivo, desconociendo de este modo que la expresada situación se produjo ante la necesidad de dar cumplimiento a la orden del Ayuntamiento, sin que ello supusiera modificación del elemento privativo sino solo adecuación del mismo a la expresada orden, lo que exigía una salida distinta a la inicialmente prevista, que la Comunidad debió facilitar.

Al no permitir la necesaria salida a un elemento común, la Comunidad demandada perjudicó a la entidad actora, sin generar beneficio alguno para sí, pues ni aduce razón técnica que justifique la negativa a la obra peticionada, ni de su no realización resulta beneficio alguno, más bien al contrario, pues la Comunidad tiene en su interior dos cuerpos extraños, cuyo propietario no está en situación de controlar al carecer de acceso a los mismos, y que puede provocar, como de hecho ha ocurrido, que se produzcan situaciones contrarias a derecho, como es la ilícita ocupación de los referidos espacios por parte de terceros.

En consecuencia, y de conformidad con lo hasta aquí expuesto, procede estimar el recurso y con revocación de la sentencia de instancia, estimar la demanda y declarar nulo el acuerdo de la Comunidad de Propietarios impugnado, reconociendo a la entidad actora la facultad de abrir puertas en los locales de su propiedad, fincas registrales NUM000 y NUM001 , en la forma y con las mismas características que las existentes en la misma planta.

QUINTO.- La estimación de la demanda conlleva la imposición a la Comunidad demandada de las costas de la instancia ( art. 394 LEC ) sin que sea procedente hacer expresa condena en las costas de esta alzada ( art. 398 LEC ).

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Toti-5, SL contra la sentencia de 3 de diciembre de 2009 dictada por el Sr. Juez del juzgado de primera instancia número 2 de Vilanova i la Geltrú que revocamos y en su lugar acordamos estimar la demanda y declarar la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios de fecha 12 de enero de 2008, en el punto noveno de su Orden de Día, y que hemos transcrito en el primer fundamento de derecho de esta resolución, autorizando a la entidad actora a que pueda abrir puertas en los locales de su propiedad (fincas registrales NUM000 y NUM001 ), en la forma y características que las demás puertas existentes en la misma planta.

Las costas de la instancia serán a cargo de la parte demandada sin que sea procedente hacer expresa condena en las de esta alzada.

Procédase a la devolución del depósito consignado al apelante.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), que se interpondrá ante este Tribunal en un plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.