Sentencia Civil Nº 119/2013, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 561/2012 de 03 de Abril de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA

Rollo núm. 561/12 .

Autos núm. 46/11.

Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Santa Cruz de Tenerife.

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

Don Emilio Fernando Suárez Díaz.

MAGISTRADOS

Doña Pilar Aragón Ramírez.

Doña Alicia González Navarro

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En Santa Cruz de Tenerife, a tres de abril de dos mil trece.

Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Ilmos. Sres. antes reseñados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. tres de Santa Cruz de Tenerife, en los autos núm. 46/11, seguidos por los trámites del juicio Ordinario, sobre reclamación de cantidad y promovidos, como demandante, por la entidad PROMOTORA ARTHE AKRA, S.L. , representada por el Procurador don Joaquín Cañibano Martín y dirigida por el Letrado don Oscar Aranda Martín, contra DOÑA Vanesa y DON Eduardo , representados por la Procuradora doña Candelaria Covadonga Rodríguez Delgado y dirigidos por la Letrado doña Nieves Nuria Rodríguez Rodríguez, ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL REY, la presente sentencia siendo Ponente la Ilma. Sra. doña Alicia González Navarro, con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.

SEGUNDO.- En los autos indicados el Sr. Juez don Juan Javier Plasencia Rodríguez, dictó sentencia el uno de febrero de dos mil doce cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Que estimando ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el/la Procurador/a D/Doña JOAQUÍN CAÑIBANO MARTÍN, en representación de la entidad mercantil 'PROMOTORA ARTHE AKRA, S.L.', contra D/Doña Vanesa , y contra D/Doña Eduardo , condeno a el/los demandado/s a la pérdida de las cantidades depositadas por los mismos en concepto de ARRAS PENITENCIALES, por el importe de 20.000,00 euros. Todo ello con expresa condena en costas a la parte DEMANDADA//RECONVINIENTE. Y asimismo declaro que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la DEMANDA RECONVENCIONAL interpuesta por el/la Procurador/a D/Doña CANDELARIA RODRIGUEZ DELGADO, en representación de D/Doña Vanesa , y de D/Doña Eduardo , contra la entidad mercantil 'PROMOTORA ARTHE AKRA, S.L.', absuelvo libremente a la parte DEMANDANTE//RECONVENIDA de las peticiones contenidas en el suplico de la DEMANDA RECONVENCIONAL. Todo ello con expresa condena en las costas a la parte DEMANDADA//RECONVINIENTE, respecto de la DEMANDA RECONVENCIONAL.».

TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandada, en el que solicitaba que se tuviera por presentado recurso de apelación contra tal resolución, con exposición de las alegaciones en que se fundaba la impugnación, petición a la que se accedió por el Juzgado, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandante presentó escrito de oposición al mencionado recurso.

CUARTO.- Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición al mismo a esta Sala, se acordó incoar el presente rollo y designar Ponente; seguidamente se señaló el día treinta de enero para la deliberación, votación y fallo del presente recurso, en el que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.

QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- En el presente procedimiento, la entidad mercantil Promotora Arthe Akra, S.L., formula demanda de juicio ordinario en la que pide se declare resuelto el contrato de compraventa de la vivienda al que se refieren los contratos de compraventa y arras penitenciales aportados, por incumplimiento de los demandados y que se condene a los mismos a la pérdida de las cantidades por ellos depositadas en concepto de arras penitenciales por importe de veinte mil euros.

Ante ello, los demandados, Dª Vanesa y D. Eduardo , contestan a la demanda alegando que las cantidades abonadas no lo fueron en concepto de arras penitenciales, sino confirmatorias, aduciendo también que el contrato suscrito entre las partes no es de compraventa, sino que se trata de una opción de compra, la cual es incompatible con las arras penitenciales. Además, los demandados formularon reconvención, en la cual pidieron, por un lado, que se declare resuelto el contrato de opción de compra suscrito entre las partes, la condena a la mercantil actora al pago de la cantidad de 20.000 euros entregados como arras confirmatorias, así como al pago de 2.928,71 euros en concepto de indemnización por daños y perjuicios, equivalentes al coste del mobiliario de la instalación de la cocina que corrió a cargo de los demandados.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda principal, condenando a los demandados a la pérdida de los 20.000 euros depositados en concepto de arras penitenciales, y desestima íntegramente la demanda reconvencional. Los demandados en su escrito de interposición del recurso alegan que la sentencia incurre en incongruencia omisiva, por no pronunciarse en relación con varias cuestiones alegadas por los demandados, falta de valoración de la prueba aportada por los demandados y falta de motivación.

SEGUNDO.- Por lo que se refiere a la alegación del recurso relativa a que la sentencia de instancia incurre en incongruencia omisiva, se denuncia la concurrencia de tal vicio aduciendo que la sentencia no se pronunció sobre las alegaciones efectuadas en la contestación a la demanda, según las cuales, el contrato suscrito entre las partes no es de compraventa, sino de opción de compra. En efecto, nos encontramos ante un supuesto en el que las partes han suscrito dos contratos: uno que lleva por rótulo 'contrato de arras penitenciales' y otro rotulado como 'contrato de arrendamiento de vivienda'. Del análisis de ambos puede extraerse que lo formalizado por las partes es un contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, habiéndose convenido además la entrega de un total de 20.000 euros en concepto de arras. A partir de aquí, la cuestión planteada por los demandados en el procedimiento estriba en mantener de manera insistente y reiterada que dicha cantidad fue objeto de entrega en concepto de arras confirmatorias y no penitenciales. Partiendo de la doctrina jurisprudencial según la cual el carácter penitencial de las arras debe interpretarse en sentido restrictivo, por lo que, en caso de duda, debe concluirse el carácter confirmatorio de las arras, lo cierto es que en el presente caso, tanto la manifestación expresa del contrato, como la voluntad negocial de las partes, no plantean ningún género de dudas en cuanto al carácter penitencial de las arras pactadas. Así, en contra de lo afirmado en repetidas ocasiones en el escrito de interposición del recurso, el contrato denominado 'de arras penitenciales', firmado el 29 de octubre de 2008, además de llevar tal título, luego, las estipulaciones contenidas en el mismo también aluden al carácter penitencial de las arras pactadas. En este sentido, el apartado segundo de dicho contrato (f. 99) establece expresamente que 'los optantes/compradores hacen entrega en este acto al oferente/vendedor el documento., quien declara haberlo recibido, para el cobro de la suma de diez mil euros (10.000 €), en concepto de arras penitenciales por la compra de la finca descrita, acogiéndose ambas partes al artículo 1.454 del Código Civil ' (cursivas añadidas). Pero es que, por si esto no fuera suficiente, que lo es, todavía el contrato, en su estipulación cuarta procede a explicar, esta vez en una terminología totalmente accesible a un lego en derecho, lo que sigue: 'Ambas partes podrán volverse atrás y rescindir el presente contrato de compraventa, allanándose el comprador a perder las arras, si es éste el que se arrepiente o el vendedor a devolverlas dobladas, en caso contrario'. Por lo tanto, ninguna duda cabe de que las cantidades entregadas por los demandados (diez mil euros primero y otros diez mil euros, posteriormente) lo fueron en concepto de arras penitenciales y no confirmatorias.

De todo lo afirmado en el recurso parece poder deducirse que la representación de los demandados cree que las arras penitenciales nunca constituyen pagos a cuenta del precio final de la vivienda (así se deduce, por ejemplo, de la siguiente afirmación contenida en el escrito de interposición del recurso, f. 261: 'la modalidad pactada en atención a la voluntad de las partes y la función económica era la de deducir dichas cantidades a cuenta del precio final de la vivienda, es decir, en carácter de arras confirmatorias'). Debe dejarse claro en este sentido, que las arras del artículo 1.454 del Código civil sólo despliegan su efecto penitencial si no llega a ejercitarse la opción y, en consecuencia, tampoco se formaliza el contrato de compraventa (sin perjuicio de otras condiciones que luego se analizarán y expondrán). Por el contrario, si se ejercita la opción de compra, el contrato de compraventa se formaliza y se otorga escritura pública en tal sentido, las cantidades abonadas en concepto de arras del artículo 1.454 se descuentan del precio final de compra. Estas aclaraciones deben ser realizadas desde este momento, si bien más adelante, volveremos a retomar este tema.

TERCERO.- Se denuncia también que la sentencia de instancia ha incurrido en incongruencia omisiva en cuanto que la misma no alude a la alegación efectuada por los demandados en la que se afirma la incompatibilidad que existe entre un contrato de opción de compra y la figura de las arras penitenciales. Explican los demandados que, constituyendo la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra un elemento principal del contrato de opción de compra, las arras penitenciales no son compatibles con tal facultad del optante, puesto que sería tanto como castigar a éste por el ejercicio de lo que para él constituye un derecho.

El Tribunal Supremo ha tenido ya ocasión de pronunciarse en relación con esta cuestión (véase en este sentido la Sentencia de 1 de diciembre de 2011 ), llegando a la conclusión de que las partes, en el ejercicio de su autonomía de la voluntad, en éste y en cualquier otro negocio jurídico, pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público, como establece el artículo 1.255 del Código civil . Y concluye el Alto Tribunal afirmando que 'pactos, como el presente, que se va a analizar, no desnaturalizan en modo alguno el precontrato de opción de compra, pues al concepto original se añaden simplente determinadas sanciones en caso de no ejercicio por el optante o desistimiento -que se prevé expresamente- por el concedente. Por todo lo dicho, la alegacion debe ser desestimada y declarada la compatibilidad entre las arras penitenciales y el contrato de opción de compra.

CUARTO.- Con respecto a la alegación sexta del escrito de recurso, en la que los demandados denuncian falta de valoración de la prueba y falta de motivación de la sentencia de instancia, dicha alegación sí debe ser estimada. En la misma se da cuenta de que el Juzgado en la instancia no efectuó la debida valoración de la prueba documental aportada por los demandados reconvinientes. En ella consta acreditada la circunstancia de que los demandados solicitaron en cinco entidades bancarias distintas la concesión de un crédito hipotecario para la adquisición de la vivienda sobre la que versa el presente procedimiento, habiendo sido las cinco solicitudes denegadas.

La jurisprudencia tiene afirmado que 'La devolución de la cantidad duplicada entregada como arras penitenciales en un contrato de compraventa requiere la resolución por incumplimiento imputable al vendedor, en el sentido de que sea él quien desista del contrato; asimismo la retención por el vendedor de la cantidad percibida requiere que la resolución se haya producido por causa imputable al comprador equiparable a un desistimiento o renuncia a la compra, tal como viene previsto en el art. 1.454 C.Civil , de manera que sólo en tales supuestos será de aplicación este precepto. En cualquier otro supuesto que no se dé tal incumplimiento o desistimiento y no opere la penalización, la cantidad entregada no pierde su condición de arras confirmatorias en cuanto fueron entregadas como parte del precio, que debe ser devuelta en caso de resolución, pues así lo impone el art. 1.124 C.Civil , sin que pueda el vendedor apropiársela' ( Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1ª, de 20 de noviembre de 2007 , aunque en el mismo sentido se pronuncian también las Sentencias de AP Castellón, Secc. 3ª, de 5 de octubre de 2010 , AP Pontevedra, Secc. 1ª, de 19 de abril de 2007 ó AP Barcelona, Secc. 1ª, de 2 de abril de 2003 ).

En esta situación, las arras no pueden desplegar su función penitencial, puesto que las expectativas negociales se han desmoronado, pero sin que haya mediado culpa de ninguna de las partes. Así, por lo que respecta en concreto a los demandados reconvinientes, consta acreditado en las presentes actuaciones los esfuerzos que realizaron con el objetivo de conseguir crédito hipotecario en distintas entidades bancarias, denegándoles todas ellas la concesión de crédito. A todo ello hay que añadir la situación por la que atraviesa el mercado inmobiliario y de la que se da cuenta ya en una de las cartas que los demandados enviaron a la representante de la entidad actora (f. 130) y en la que explican que 'la política bancaria en el momento de celebrar el contrato de opción y arrendamiento era diferente y más flexible, ahora por la crisis, los bancos son más exigentes.'. Lo afirmado por los demandados en dicha misiva, efectivamente, constituye una muestra más de que en el presente caso no ha tenido lugar el desistimiento o renuncia de los compradores que ocasionaría la pérdida de las cantidades abonadas en concepto de arras, pues los motivos por los que no han podido elevar a escritura pública el contrato de compraventa en absoluto les son imputables y por este motivo, el efecto penitencial de las arras no puede desplegarse.

Por lo tanto, debido a la circunstancia de que la opción de compra no se ejercitara dentro del plazo convenido no puede imputársele a los demandados, dado que los mismos actuaron de forma diligente solicitando, según acreditan, hasta en cinco entidades distintas la concesión de un préstamo hipotecario para poder hacer frente al pago del precio de la vivienda, los actores deben proceder a la devolución de la cantidad de 20.000 euros abonadas por los demandados en concepto de arras penitenciales.

QUINTO.- Por todo lo hasta aquí dicho, procede la estimación parcial del recurso, como consecuencia de lo cual y en aplicación de lo establecido en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no se imponen las costas de esta instancia a ninguna de las dos partes. La estimación implica asimismo la devolución a los demandados del depósito requerido por la Disposición Adicional 15ª.8 de la LOPJ y que fue constituido para poder recurrir.

En cuanto a las costas de la primera instancia, la estimación parcial de la demanda principal que tiene lugar en la presente instancia (dado que en la demanda se pedía también que se declarara resuelto el contrato), ocasiona que respecto a la misma, no se condene en costas a ninguna de las partes personadas. Respecto a las costas que tienen origen en la interposición de la demanda reconvencional, tampoco cabe imponer el pago de las mismas a ninguna de las partes, debido a la estimación parcial de la reconvención.

Fallo

Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Vanesa y Don Eduardo .

Revocar la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Santa Cruz de Tenerife, de 1 de febrero de 2012 .

Desestimar parcialmente la demanda presentada por la representación de la parte actora, la entidad Promotora Arthe Akra, S.L., absolviendo a los demandados de la petición de condena a la pérdida de la cantidad de 20.000 euros por ellos abonados.

Estimar parcialmente la reconvención formulada por la representación de los demandados reconvinientes, condenando a la entidad Promotora Arthe Akra, S.L. a que devuelvan a los demandados la cantidad de 20.000 euros por ellos adelantados.

No imponer las costas de ninguna de las instancias a ninguna de las partes personadas.

Contra la presente sentencia, recaída en apelación de un juicio ordinario tramitado por razón de la cuantía que no supera seiscientos mil euros, cabe recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal, que deberán ser interpuestos en el plazo de veinte días, a contar desde la notificación de esta resolución, ante esta Sección de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.