Sentencia Civil Nº 119/2013, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Medio Cudeyo, Sección 2, Rec 478/2012 de 25 de Octubre de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA

En Medio Cudeyo, a 25 de octubre de 2013.

Vistos por D. Enrique Quintana Navarro, Juez titular de este Juzgado, los autos núm. 478/2012 sobre JUICIO ORDINARIO, promovido por INMOBILIARIA NEWEUROCASA, S. L., representada por el Procurador Sra. Gutiérrez Valtuille y asistida del Letrado Sr. Uriel Del Río, contra Zulima , representada por el Procurador Sr. Revilla Martínez y asistida del Letrado Sr. Mazo García.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Procurador Sra. Gutiérrez Valtuille, en nombre y representación de INMOBILIARIA NEWEUROCASA, S. L., se presentó ante este Juzgado, el 17 de julio de 2012, demanda de juicio ordinario contra Zulima . En la demanda se solicita que se declare que la demandada adeuda a la actora la cantidad de 10.384 euros y la que resulte de aplicar a la suma de 8.000 euros el interés legal correspondiente, desde la fecha de interposición de la demanda y hasta su completo pago, junto con el abono de las costas procesales.

SEGUNDO.-En fecha de 18 de julio de 2012 se dictó decreto de admisión de la demanda, ordenándose dar traslado de la misma a la parte demandada con emplazamiento para su contestación por 20 días hábiles.

TERCERO.-La parte demandada compareció en tiempo y forma y contestó a la demanda mediante escrito con fecha de entrada en este Juzgado el día 20 de diciembre de 2012. Tras ello, mediante diligencia de ordenación de 16 de enero de 2013 se señaló para la celebración de la audiencia previa el día 2 de mayo de 2013 a las 11,30 horas.

CUARTO.-A dicha audiencia concurrieron las partes en la forma expuesta en el encabezamiento.

Abierto el acto, se ratificaron las partes en sus respectivas posiciones, fijaron los hechos controvertidos y propusieron prueba, siendo ésta admitida en la forma en que consta en autos. Tras esto, se señaló el día 22 de octubre de 2013 a las 11,00 horas para la celebración del juicio.

Abierto el acto del juicio en el día señalado, se practicaron las pruebas propuestas y admitidas con el resultado que obra en autos y se formularon las respectivas conclusiones, quedando a continuación los mismos vistos para sentencia.

QUINTO.-En la tramitación del presente procedimiento se han observado todas las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La parte actora del presente procedimiento, entidad mercantil dedicada a operar en el mercado inmobiliario, ejercita, como más adelante se razonará, una acción de reclamación de cantidad -y no meramente declarativa, como se desprende de su suplico-, fundada en la suscripción con la demandada, el 4 de marzo de 2010, de un contrato por el que esta le encargaba la venta en exclusiva de una vivienda de su propiedad, sita en Pámanes (Liérganes), por un precio de venta de 220.000 euros. Sostiene que en dicho contrato se establecía una comisión para la agencia inmobiliaria de un 4% de la operación más I.V.A. (10.384 euros en total), con un mínimo de comisión de 6.000 euros más impuestos, prohibiéndose a la demandada llevar a cabo venta por su cuenta con persona alguna durante la duración de la exclusiva (6 meses), o cualquiera de sus prórrogas (de 6 meses cada una), o, tras el vencimiento de aquella o estas, con persona alguna que le hubiera sido presentada por la agencia; estipulando a tal efecto que en caso de incumplimiento la agencia tendría derecho al devengo de la comisión. Continúa señalando que, llegado el vencimiento pactado el 3 de septiembre de 2010, el contrato se prorrogó tácitamente por seis meses más, de acuerdo con la estipulación segunda del mismo, hasta el 3 de marzo de 2011. Sin embargo, en fecha 11 de noviembre de 2010, vigente la prórroga, la demandada comunicó a la actora su voluntad de rescindir el contrato, sucediendo a continuación que el 15 de diciembre de 2010 la demandada llevó a cabo la venta de la vivienda por medio de escritura pública otorgada junto con Sabino , el comprador, quien resultó haber visitado la misma vivienda por cuenta de la entidad actora, y acompañado por un empleado de la misma, el 27 de septiembre de 2010. Considera por todo ello que lo que ocurrió es que, una vez que el cliente visitó la vivienda con la agencia, este y la vendedora se pusieron en contacto a espaldas de aquella y concertaron la venta, ocultándosela la demandada a la actora para evitar el pago de la comisión pactada. Entendiendo que esto constituye un incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por la demandada (condiciones 2ª, 5ª y 7ª del contrato), y que ello se debe o bien a la mala fe de la demandada, o bien a un malentendido que no obsta al hecho de que a la fecha de la venta el derecho de exclusiva estaba en vigor y que la misma tuvo lugar gracias a sus gestiones de mediación, reclama, como pretensión principal, el abono de la comisión estipulada que cuantifica en 8.800 euros, más 1.584 euros de I.V.A., total de 10.384 euros.

La demandada se opone a las pretensiones ejercitadas de contrario, señalando en primer lugar que el contrato de encargo de venta en exclusiva se suscribió el 10 de diciembre de 2009 y no el 4 de marzo de 2010, cuya copia aporta, señalando que intuye que el hecho de que aparezca su firma en este último se debe al hecho de haber tenido que firmar varios documentos a requerimiento de la inmobiliaria, sea cuando se firmó el contrato de 10 de diciembre de 2009, sea cuando la vivienda era mostrada a cualquier persona interesada en su adquisición. Por ello, considera que, estando vigente el de 10 de diciembre de 2009, carece de validez -nulo de pleno derecho- el documento firmado el 4 de marzo de 2010 por falta de consentimiento de la propia demandada. Por ello considera que no ha incumplido ninguna de las obligaciones asumidas en el contrato suscrito, ya que la exclusiva vencía, considerando que efectivamente existió una prórroga tácita de 6 meses, el 9 de diciembre de 2010, motivo por el cual preavisó su voluntad de no renovarlo el 11 de noviembre de 2010; y todo ello por no estar satisfecha de la actividad desarrollada por la agencia para facilitar la venta de la vivienda, lo que le urgía por motivos económicos, señalando que ya antes incluso manifestó verbalmente su intención de desligarse del contrato en el mes de agosto de 2010 y que, informada por la propia actora de que no podía hacerlo hasta el mes de diciembre de 2010, decidió esperar. Añade que una vez extinguido el derecho de exclusiva, el 9 de diciembre de 2010, se produjo la venta de la vivienda por escritura pública otorgada el 15 de diciembre de 2010, y que quien resultó ser comprador no fue puesto en contacto por medio de la entidad actora, negando que la visita de este a la vivienda se efectuase por mediación o a través de la misma. Por todo ello solicita la desestimación íntegra de la demanda. Subsidiariamente, entiende que, de adeudar cantidad alguna, no sería la que señala la demandante, puesto que la vivienda se vendió en 165.000 euros, por lo que, aplicando la citada comisión estipulada, los honorarios de la actora alcanzarían la suma de 7.788 euros (6.600 euros, correspondientes al 4% de la venta, más 1.188 euros de I.V.A.).

SEGUNDO.-Expuesta como antecede la controversia, las partes ya citan en sus respectivos escritos iniciales suficiente jurisprudencia sobre la conceptuación jurídica del contrato celebrado, su conexión con las figuras del mandato, la mediación y el corretaje o el arrendamiento de servicios, así como sobre su validez y efectos. Tales consideraciones se dan aquí por reproducidas sin necesidad de más excursos de corte académica sobre la naturaleza jurídica de la figura suscrita.

Centrándonos en la cuestión, y admitida la validez del contrato, dos son las cuestiones a resolver con carácter primordial: la determinación del momento en el que se celebró el contrato, a los efectos de determinar si la venta se produjo durante la vigencia del plazo de exclusiva, y la existencia o no de una actividad de mediación previa, atribuible a la actora, entre la vendedora demandada y el a la postre comprador. Basta con que una de las cuestiones sea respondida en términos favorables a la actora para estimar su derecho a percibir los honorarios pactados.

Pues bien, practicada la prueba, la posición de la demandada en ambos casos se revela insostenible y carente de justificación alguna. Empezando por la segunda de las dos cuestiones, la más evidente, ha quedado acreditado de forma irrebatible -por medio de testifical del propio Sr. Sabino y documental- que el comprador visitó la vivienda por medio y a través de la entidad actora, firmando la hoja de visita correspondiente. Si a ello se une la afirmación, contenida en la contestación, relativa al hecho de que la agencia no tenía las llaves del inmueble, que la demandada vivía en el mismo y que ella era la que abría a cada visita que venía con el personal de aquella, claro es que, pese a sus manifestaciones, no era desconocedora del hecho de que el Sr. Sabino acudió a su entonces domicilio por mediación y cuenta de la agencia.

Pero aún más, también resulta innegable que el único contrato firmado que se aporta lo es por la parte actora y está fechado el 4 de marzo de 2010, en el cual el período de exclusiva se fija por '6 meses-prorrogables- a partir de la fecha del presente documento'. La fotocopia que aporta la demandada ni está firmada por nadie por parte de la actora -el simple sello no equivale en ningún caso a la firma del representante legal y, en el caso que nos ocupa, buena prueba de ello es que el contrato de 4 de marzo de 2010 sí se halla debidamente firmado, además de sellado- ni contiene estipulación alguna respecto del precio. Así, cobra serios visos de veracidad la explicación que facilitan tanto la representante legal de la actora como la comercial de la misma que depone como testigo, que aluden a que no es infrecuente que se faciliten copias del contrato a celebrar a eventuales clientes antes de su firma para que las estudien en casa y decidan al respecto. En absoluto puede sostenerse que el contrato celebrado el 4 de marzo de 2010 es nulo por falta de consentimiento, fundamentalmente, y amén de otras varias consideraciones, porque la propia demandada reconoce, con ocasión de su interrogatorio y en franca contradicción con su propia contestación, haber firmado conscientemente el mismo una vez que la vivienda había sido valorada a los efectos de proceder a la publicitación de su venta, si bien alude a haberlo hecho a mediados del mes de enero de 2010 sin fundamento acreditativo alguno que justifique tal consideración, y, probablemente, sin percatarse de que, aún en el caso de ser cierta tan poco creíble manifestación, todavía sería posible que cuando se otorgó la escritura pública de compraventa estuviese vigente el derecho de exclusiva de la actora. Ni el contrato se celebró el 10 de diciembre de 2009, ni puede sostenerse seriamente que el burofax remitido por la demandada el 11 de noviembre de 2010 sirva para confirmar tal extremo. En dicho burofax, la demandada se limita a manifestar su voluntad de 'rescindir el contrato', sin hacer mención alguna al momento en el que dicha rescisión debería comenzar a provocar su efecto, y ello pese a que en la contestación -cuya argumentación indudablemente obedece a la necesidad de encontrar un 'acomodo' jurídico mínimamente defendible a la situación fáctica presentada- se alude a la previsión por parte de aquella de que el hipotético vencimiento de la prórroga se produciría el 9 de diciembre de 2010.

En definitiva, y por lo expuesto, resulta evidente que la demandada ha incurrido en el incumplimiento de lo previsto en la cláusula 5ª, y que además se ha producido la situación prevista en la cláusula 7ª. La conclusión es, en ambos casos, la misma: la inmobiliaria tiene derecho a cobrar los honorarios pactados.

TERCERO.-Conforme a lo estipulado en la cláusula 4ª, los honorarios se fijan en el '4% del precio de venta más I.V.A., con un mínimo de 6.000 euros más I.V.A.'. Esta referencia al 'precio de venta' debe considerarse hecha al precio final en que resulte vendida la vivienda, y no al 'precio fijado por la propiedad para la venta', que se contiene inmediatamente antes en la estipulación 3ª; y ello, no sólo por aplicación de lo dispuesto en materia de interpretación contractual en el art. 1.288 CC ., teniendo en cuenta que nos encontramos con un formulario prerredactado por la actora, sino porque es así como se encuentra sentido al hecho de fijar un 'suelo' mínimo de 6.000 euros más I.V.A., y a la fijación del momento del devengo de honorarios en la 'formalización del contrato privado de compraventa si lo hubiere, o en su defecto en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa': ambos elementos indican que se cuenta con la posibilidad de que el precio final de la venta experimente variaciones a la baja como consecuencia de la lógica y habitual negociación previa.

Por tanto, acreditado documentalmente por la parte demandada, con la aportación de la escritura pública de compraventa, que el precio final de venta de la vivienda en cuestión fue de 165.000 euros, le corresponde percibir a la actora la suma de 7.788 euros (4% del valor de venta más el I.V.A. correspondiente), cantidad en relación con la que la demandada ya efectúa una suerte de 'allanamiento parcial y tácito con carácter subsidiario' en su contestación a la demanda, que, obviamente, no puede calificarse strictu sensu y en sentido técnico como tal allanamiento, por cuanto la pretensión principal de la parte demandada sigue siendo la íntegra desestimación de la demanda.

CUARTO.-Finalmente, ya se ha adelantado que en el suplico de la demandante se solicita exclusivamente un pronunciamiento de tipo declarativo en relación con la deuda que se afirma; sin embargo, obviamente, la omisión de la solicitud del correlativo pronunciamiento de condena al abono de la misma (exigido por el art. 219 LEC ., en casos de reclamación de cantidades de dinero determinadas, y en íntima relación con lo dispuesto en el art. 521.1 del mismo cuerpo legal , que cierra la puerta a la eventual ejecución de pronunciamientos meramente declarativos) obedece a un mero descuido u olvido por parte del redactor de la demanda. De adaptar el fallo de la presente resolución a lo literalmente solicitado por la actora, de un plumazo se vaciaría de contenido y de sentido jurídico alguno el presente procedimiento -con objeto y finalidad evidentes-, por cuanto la deuda reconocida no podría ser objeto de posterior ejecución forzosa, si ello fuese necesario, por efecto del ya citado art. 521.1. Es por ello que supliendo lo que se considera mero error material, y añadiendo, por tanto, al pronunciamiento declarativo el lógico y consiguiente pronunciamiento de condena, se estima que no se incurre en ninguna incongruencia extra petitum.

QUINTO.-La demandada vendrá obligada igualmente a abonar los intereses legales devengados sobre la cantidad de 6.600 euros desde el 17 de julio de 2012, fecha de interposición de la demanda, y hasta su efectivo pago, de acuerdo con lo solicitado y lo previsto en los arts. 1.100 y 1.108 CC . A todo ello deben añadirse los intereses previstos para la, en su caso, mora procesal del artículo 576 LEC .

SEXTO.-En materia de costas, siendo parcial la estimación de las pretensiones deducidas, y de conformidad con lo dispuesto en el art. 394.2 LEC ., no procedería hacer pronunciamiento alguno.

Sin embargo, se aprecia en el presente caso la concurrencia de elementos que denotan que la parte demandada ha litigado con temeridad, introduciendo alegaciones ajenas al objeto de debate, en un claro intento de 'enmarañar' la controversia y sosteniendo afirmaciones radical y palmariamente contradichas por la contundente prueba testifical practicada durante el juicio cuando no por el interrogatorio de la propia demandada, que además altera de forma irreconciliable los hechos que fija en su contestación; todo ello con el previsible fin de retardar en la medida de lo posible, ampliando el objeto de debate y obligando a la completa consecución del procedimiento, un pronunciamiento sobre el fondo que, indudablemente, tenía que prever como desfavorable, al menos en parte. Así, en su contestación impugna la hoja de visita presentada como documento nº 4 de la demanda por un hecho tan peregrino como el de que ninguna de las firmas que figuran en ella es suya, cuando debe conocer perfectamente que la relevancia de tal documento, tal y como se plantea la controversia, se relaciona con el hecho de que, siendo una hoja de visita de la entidad actora, en la misma figure la firma de quien a la postre resultó comprador de la vivienda. Niega tajantemente en su contestación cualquier relación previa entre dicho comprador y la agencia y el hecho de que esta le pusiese en contacto a aquel, argumento que es frontal e indiscutiblemente desmontado de forma inapelable por el testimonio del propio comprador que, además reconoce expresamente su firma en la hoja de visita, algo de lo que indudablemente era conocedora la parte demandada si, como no se cansa de afirmar y como se ha manifestado ya, era ella la que abría la puerta a los posibles compradores traídos por la actora, ya que se encontraba viviendo en el inmueble y la agencia no tenía las llaves. Finalmente, la demandada contradice abiertamente con su declaración en el acto del juicio lo que antes sostuvo en su contestación, cuando reconoce haber firmado conscientemente el documento de encargo después de haberse llevado a cabo la valoración -y sitúa tal firma a mediados de enero de 2010-, pese a tener manifestado anteriormente -pág. 2 de la contestación- que ignoraba por completo la existencia del contrato aportado por la actora y que 'intuye' que la causa de la firma de este último radique en las 'varias firmas que tuvo que plasmar a requerimiento de la inmobiliaria cuando -sostiene, también en la pág. 2- firmaron el contrato de 10 de diciembre de 2009 o cuando la vivienda era mostrada a cualquier persona interesada en su adquisición'. En definitiva, por lo expuesto se reputa temeraria la forma en la que la parte demandada ha litigado en el presente procedimiento, y se estima procedente imponerle las costas del mismo, aún cuando el pronunciamiento que se hace sea parcialmente estimatorio.

Vistos los anteriores preceptos y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. el Rey, pronuncio el siguiente

Fallo

QUESE ESTIMA PARCIALMENTE LA DEMANDAinterpuesta por el Procurador Sra. Gutiérrez Valtuille, en nombre y representación de INMOBILIARIA NEWEUROCASA, S. L., contra Zulima , representada por el Procurador Sr. Revilla Martínez.

Se declara que Zulima adeuda a Inmobiliaria Neweurocasa, S. L., la suma de 7.788 euros (6.600 euros, más 1.188 euros de I.V.A.), junto con los intereses legales devengados sobre la suma de 6.600 euros desde el 17 de julio de 2012 y hasta su efectivo pago, y los intereses que resulten de la, en su caso, mora procesal.

Se condena a Zulima a abonar a Inmobiliaria Neweurocasa, S. L., las citadas cantidades.

Se desestiman las restantes pretensiones.

Se condena en costas a Zulima , por considerar que ha litigado con temeridad.

NOTIFÍQUESEa las partes la presente resolución advirtiendo no ser firme la misma, pudiéndose interponer RECURSO DE APELACIÓN en un plazo de 20 DÍAS a contar desde el siguiente a su notificación. De conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , junto con la interposición del recurso de apelación deberá acreditarse la constitución de un depósito de 50 EUROS efectuado en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Juzgado, sin el cual el referido recurso será inadmitido a trámite. Y todo ello sin perjuicio del abono de las tasas que, en su caso, resulten procedentes, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses.

Únase a las actuaciones testimonio de la presente resolución y archívese el original en el legajo de sentencias de este Juzgado.

Así, por esta mi sentencia, juzgando definitivamente en esta instancia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN . La anterior sentencia ha sido leída, en el día de su fecha por el Juez que la dictó y firmó, estando celebrando audiencia pública. Doy fe.