Sentencia Civil Nº 119/2014, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 2, Rec 346/2012 de 02 de Mayo de 2014

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000119/2014

Ilmos. Sres.

Presidenta

Dª. BELEN PEREZ FLECHA DIAZ (Ponente)

Magistrados

D. RAFAEL MARIA CARNICERO JIMENEZ DE AZCARATE

D. ANGEL MANUEL DE PEDRO TOMAS

En Pamplona/Iruña , a 2 de mayo de 2014 .

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra , compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 346/2012, derivado de los autos de Juicio ordinario contencioso nº 558/2011del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Estella/Lizarra ; siendo parte apelante, la mercantil demandante 'ARRIETA MARKETING S.L .', r epresentada por el Procurador D. CARLOS HERMIDA SANTOS y asistida por la Letrada D.ª AMAYA GAMBRA DE ANTONIO ; parte apelada, D.ª Begoña , representada por la Procuradora D.ª MARÍA JOSÉ GONZÁLEZ RODRÍGUEZ y asistida por la Letrada D.ª EVA M.ª CASTAÑEDA AGUDIN .

Siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. D.ª BELEN PEREZ FLECHA DIAZ .

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Con fecha 6 de septiembre de 2012 , el referido Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Estella/Lizarra dictó Sentencia en los autos de Juicio ordinario contencioso nº 558/2011 - 00 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal:

'QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda del Procurador de los Tribunales PEDRO BARNO URDIAIN en nombre y representación de ARRIETA MARKETING S.L. contra Begoña , representada por la Procuradora de los Tribunales MªPUY ORONOZ GARDE.

Se condena a la demandante al pago de las costas.

QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora de los Tribunales MªPUY ORONOZ GARDE en nombre y representación de Begoña contra ARRIETA MARKETING S.L representada por el Procurador de los Tribunales PEDRO BARNO URDIAIN, declarándose:

a) resuelto el contrato de 19 de octubre de 2006 celebrado entre las partes por el acta notarial de 20 de octubre de 2010,; b) se reconoce el derecho de Begoña a quedarse con los 225.300 euros cobrados en concepto de indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

Se condena a las costas de la demanda reconvencional a la parte demandada en reconvención.'

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de 'ARRIETA MARKETING S.L.' .

CUARTO.-La parte apelada, D.ª Begoña , evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.

QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 346/2012 , habiéndose señalado el día 2 de abril de 2014 para su deliberación y fallo, con observancia de las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Interpone recurso de apelación la representación procesal de la mercantil ARRIETA MARKETING, S.L., contra la sentencia que desestimó su demanda de resolución contractual y devolución de la cantidad entregada, por entender en síntesis, que la misma no es ajustada a derecho al no haberse valorado correctamente, a su juicio, la prueba practicada en primera instancia, articulando su recurso en una serie de motivos que analizaremos seguidamente. Tal y como sintetiza la sentencia de instancia, la demandante interesa la resolución contractual, con devolución de la cantidades anticipadas del precio de la compraventa, debido a que conforme al Planeamiento Urbanístico, la parcela finalmente no será urbanizable. La demandada se opuso a tal pretensión, por considerar que existió un previo incumplimiento en el plazo de los pagos de la actora, y porque no existía condición alguna relativa a la naturaleza urbanizable o no de la finca vendida, reconviniendo e interesando que sin perjuicio de la resolución contractual, las cantidades entregadas, debían quedarse en su poder. La sentencia de instancia desestima la demanda y estima la reconvención, asumiendo los argumentos de la demandada reconviniente.

SEGUNDO.- A la vista de los argumentos del recurso, se hace necesario realizar un nuevo análisis del contrato suscrito entre las partes, a fin de dar mejor solución al tema sometido a la consideración de la Sala. En este sentido, estimamos que en dicho contrato hay varios párrafos que orientan el debate, respetando los Fundamentos Jurídicos de la sentencia de instancia, relativos a las normas que rigen los contratos. Así, comprobamos que:

1.- En ningún momento se fija en el contrato que finca vendida sea en su calidad de rústica.

2.- La EMOT, que refleja el desarrollo urbano de la zona, es un anexo del contrato; por lo que se tiene en cuenta el posible desarrollo urbanístico de la finca vendida a todos los efectos.

3.- El precio fijado no se corresponde con el de una finca rústica, sino que excede del normal para una parcela de dicha naturaleza, y es el correspondiente a un suelo urbanizable.

3.- La cláusula 2ª establece, entre otros extremos: 'si después de las mediciones definitivas a realizar, en especial las resultantes del Proyecto de Reparcelación, las superficies se viesen aumentadas o disminuidas, el precio final de la venta se modificaría atendiendo a los precios unitarios establecidos en el párrafo anterior'. Y en cuanto a la forma de pago, se establece en su párrafo E: 'Y el resto, es decir, 390.716 €, será abonado por la sociedad compradora en dentro de los SESENTA días siguientes a la inscripción firme en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Reparcelación del Área en la que se encuentra incluido el terreno objeto del presente contrato. Momento en el que se realizará el otorgamiento de la escritura pública de compraventa que se, formalizará ante el Notario que designe la sociedad compradora a favor de la persona o personas física o jurídica que la sociedad compradora designe. Dicho importe lo recibirá la vendedora mediante un cheque nominativo a su propio nombre'. De tal manera que el contrato aún en el caso de que se llegara al momento de elevarlo a escritura pública, no podría realizarse, toda vez que la firma de tal escritura está condicionada a la inscripción firme en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Reparcelación del Área en la que se encuentra incluido el terreno objeto del presente contrato.

4.- La cláusula 4ª hace referencia a los gastos por el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana y a la modificación urbanística, incluida la urbanización, de tal manera que de no estar ante la compra de una finca urbanizable dichas previsiones no tendrían ningún sentido.

5.- La cláusula 8ª establece que en caso de incumplimiento por causas imputables a la compradora, la vendedora hará suyas las cantidades entregadas, y en caso de incumplimiento por parte de la vendedora, la compradora podrá exigir el doble de lo entregado a cuenta.

En este punto, debemos recordar que la Ley 490 del Fuero Nuevo de Navarra, establece que 'Las obligaciones deberán interpretarse conforme a la voluntad declarada que las creo, al uso y a la buena fe'.

TERCERO.- Teniendo en cuenta lo anterior, y tras una nueva valoración en esta alzada de los términos del contrato, y no obstante los estudiados argumentos de la sentencia apelada, la Sala no puede compartir sus conclusiones. En efecto, estimamos que lo que se estaba comprando era una parcela urbanizable y totalmente condicionada a tal naturaleza, tal y como puede deducirse de los términos del contrato antes expuestos, por lo que ante las conclusiones de la prueba pericial practicada que afirma que el terreno no se encuentra incluido en el planeamiento urbanístico, es claro que el contrato no puede llevarse a efecto, porque no se puede cumplir la condición para que sea elevado a escritura pública, es decir, la inscripción firme en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Reparcelación del Área en la que se encuentra incluido el terreno objeto del presente contrato, por tanto, la parte demandada nunca podría entregar a finca en los términos establecidos en el contrato, lo que supondría un claro incumplimiento por su parte.

En este sentido, hacemos nuestros loa argumentos de la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 25 de julio de 2013 , que en un supuesto muy similar establece: ' TERCERO:A la vista de todo lo expuesto, es claro que la demanda origen del presente procedimiento debió ser estimada, y con ello se estiman los tres primeros motivos de impugnación alegados, pero en los términos que, se expondrán.

Ciertamente en el contrato de compraventa que vinculaba a las partes no se estipuló expresamente ninguna condición resolutoria o suspensiva por la cual se hiciera depender su eficacia de la calificación urbanística que pudiere tener la finca adquirida; tampoco se duda que en el momento de su perfección seguía teniendo carácter rústico, aunque estuviese incluida dentro del ámbito del sector 'Soncerro' del PGOU de Fuentidueña de Tajo, en los términos establecidos en el Convenio Urbanístico que suscribió el citado municipio con determinados propietarios de terrenos - entre los que se encontraba la demandad; - y lo que implicaría su calificación como suelo urbanizable sectorizado; pero a la vista de lo expuesto. y dada la vinculación existente entre el contrato de opción de compra y la compraventa posterior, en definitiva, se introdujo tal circunstancia corno causa concreta de la transmisión, que obviamente habría de afectar a lo que constituía su objeto. De esta manera, aunque inicialmente se tratara y se contemplara como una finca rústica, lo cierto era que sólo quedaría justificada definitivamente la operación, de concretarse la expectativa urbanística que recaía sobre la misma. En consecuencia, y a pesar de haber quedado perfeccionado el contrato, su eficacia habría de quedar a resultas de ese procedimiento urbanístico - aprobación del PCTOU de Fuentidueña de Tajo, - entonces en tramitación; y aunque las partes tuvieren que ser conscientes de tal circunstancia, y de la provisionalidad de todo lo que aconteciera, ello no obstaba a que elevaran el hecho de que se tratare de suelo urbanizable sectorizado, a motivo casualizado siendo obvio que al final ha quedado frustrada la finalidad perseguida con el contrato por la retirada del expediente por parte del propio Ayuntamiento. No cabe duda que la finca se adquiría sólo por sus expectativas urbanísticas, hasta el punto que de no concretarse carecía de sentido y causa. Y si ello es así, la demandada no pueden cumplir con la obligación de entregar la cosa objeto del contrato en los términos previstos o esperados, al quebrase las expectativas que existían sobre el mismo.

Siguiendo la doctrina establecida en la STS de 21 de julio de 2.010 , en el presente caso se podría hablar de un supuesto de ruptura de la base del negocio que, aun cuando opere de modo excepcional, dado el principio general favorable a la invariabilidad del contenido pactado ( artículo 1255 del Código Civil ), supone en ocasiones la intervención de los tribunales en orden a corregir los efectos absolutamente desviados para el equilibrio contractual que se producirían en beneficio de una de las partes, si se mantuvieran en sus propios términos las obligaciones establecidas en un contrato, cuando la base del mismo ha desaparecido y, en consecuencia, existe un claro desequilibrio entre la posición contractual de las partes, que rompe definitivamente la pretendida equivalencia de las prestaciones, en un contrato que evidentemente se configuró con carácter oneroso y conmutativo.

La llamada «base del negocio», desarrollada por la doctrina alemana, se funda en la correlativa equivalencia de las prestaciones en relación con el móvil impulsivo que determinó a las partes a contratar; y consiste, del lado subjetivo, en una determinada representación común de las partes o aquello que esperan los intervinientes en el negocio y que les ha determinado a concluir el contrato; y del lado objetivo, en la circunstancia cuya existencia o subsistencia sea objetivamente necesaria para que el contrato - según el significado de las intenciones de ambas partes - pueda mantenerse corno una regulación con sentido. Tal principio se halla presente en nuestro Código Civil en algunos supuestos concretos, como de de la donación inoficiosa porque se tengan después herederos legitimarios (artículo 644 ), la aceptación de una herencia en la que apareciese después un testamento no conocido (articulo 997), o la repudiación de la herencia a título intestado sin noticia de ser heredero testamentario (artículo 1009).

Puede sostenerse que la causa no sólo ha de estar presente en el momento inicial de la formación del contrato, sino que ha de acompañarle igualmente durante su ejecución; y así, la ausencia sobrevenida de causa permite al contratante afectado solicitar la modificación del contrato, o incluso su resolución, lo que puede suceder incluso cuando dos contratos están vinculados entre sí, pues la inoperancia de uno de ellos autoriza al contratante afectado a obtener la resolución del otro contrato, por haber desaparecido sobrevenidamente su causa.

Y no otra cosa puede concluirse en el caso de autos, en cuanto que como resulta del contrato de compraventa suscrito, unido al de opción de compra que le sirvió de antecedente y causa, la compradora sólo estaba interesada en la adquisición de la finca objeto del mismo, en cuanto que formaba parte del sector 'Soncerro', lo que suponía su calificación como suelo urbanizable sectorizado, de aprobarse el PGOU de Fuentidueña de Tajo, y por introducirse tal circunstancia como motivo o causa concreta de la transmisión, resultando además que el precio definitivo de la operación quedaría fijado en atención a los metros incluidos en el ámbito o sector referido, a pesar de negarlo la Juzgadora de instancia en la resolución recurrida. La finalidad o causa desde luego no será la de construir precisamente unas 3.700 viviendas ese terreno y en breve plazo; pero sí la adquisición de una finca con una calificación urbanística concreta, independientemente del aprovechamiento urbanístico que posteriormente se le otorgase. Por tanto, al desaparecer la posibilidad de obtener tal calificación como suelo urbanizable sectorizado, quedó frustrada la finalidad perseguida con el contrato y con ello la causa que lo iluminaba.

CUARTO: Las consecuencias de todo lo expuesto no han de ser otras que la declaración de la resolución del contrato de compraventa que vinculaba a las partes, con restitución de lo entregado por cada una de ellas a la contraria; y más en concreto, la obligación de la vendedora de devolver la parte del precio ya recibido, con los intereses legales devengados desde la fecha en la que se le entregó ( art. 1 .108 del CC )'.

Y en tal sentido se pronunció la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en Sentencia de 23 de octubre de 1997 : 'Los impedimentos urbanísticos y administrativos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato, como sucede en este caso, actúan como causa resolutoria de la relación, conforme reiterada jurisprudencia de esta Sala (SS. 19 enero 1990 , 24 febrero y 26 abril 1993 , 18 abril 1994 y 28 mayo 1996 )'.

Además de lo anterior, no consideramos que el impago en plazo de determinada cantidad vencida, pueda ser impedimento alguno para la resolución contractual, toda vez, que de haberse abonado esa parte del precio por parte de ARRIETA MARKETING, S.L., podría haberse considerado que aceptaba el hecho de que compraba, aun a sabiendas de que la parcela no sería urbanizable y podría serle de aplicación la doctrina de los actos propios. Es más, en aquel momento ya conocía que la parcela no iba a ser declarada urbanizable, por lo que ante la evidencia de que la parte vendedora no iba a poder cumplir con su parte del contrato, no le era exigible el pago.

Y en el mismo sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo del 26 de febrero de 2013 .

Por lo expuesto, debe declararse resuelto el contrato suscrito entre las partes, debiendo restituirse las cantidades recibidas por Dª Begoña , a la mercantil ARRIETA MARKETING, S.L.

CUARTO.- Por todo lo anterior, consideramos que el recurso de apelación debe ser estimado, debiendo revocarse la sentencia, con la consiguiente condena en costas de la primera instancia a la parte demandada reconviniente, en aplicación del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y sin que proceda realizar especial pronunciamiento sobre las costas de este recurso de apelación. ( art. 398,2º L.E.C .).

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Que estimandoel recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Pedro Barno Urdiain, en nombre y representación de 'ARRIETA MARKETING, S.L.', contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de nº 2 de Estella/Lizarra, el día 6 de septiembre de 2012, en los autos de juicio ordinario nº 558/11 de ese Juzgado, debemos revocar y revocamosdicha resolución, y en su lugar y con estimación de la demanda interpuesta por ARRIETA MARKETING, S.L., contra D.ª Begoña , y desestimación de la reconvención interpuesta por ésta última contra la citada mercantil, debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de compraventa, suscrito entre ambas partes de fecha 16 de octubre de 2006, relativo a la parcela nº 484 del Polígono Industrial de Estella, y en consecuencia, debemos condenar y condenamos a D.ª Begoña , a la restitución a ARRIETA MARKETING, S.L., de la suma de 225.300 €, más los intereses legales, con condena en las costas de la primera instancia a la parte demandada y sin hacer expreso pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.

La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremoo, en su caso, de recurso de casación ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, debiendo presentar ante esta Sección el escrito de interposición en el plazo de los VEINTE DÍASsiguientes al de su notificación.

Debiendo acreditarse en el momento de la interposición del recurso haber consignado el depósito exigido para recurrir en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banco Santander, con apercibimiento de que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.