Sentencia CIVIL Nº 119/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 959/2018 de 04 de Marzo de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933917,914933918
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0016130
Recurso de Apelación 959/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 57 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 136/2017
APELANTE: ESTUDIO DE TASACION Y VALORACION S.L. (ESTAVA S.L.)
PROCURADOR D./Dña. ANTONIO MARTINEZ DE LA CASA RODRIGUEZ
APELADO: ALISEDA S.A.U.
PROCURADOR D./Dña. EDUARDO CODES FEIJOO
MAGISTRADA: ILMA. SRA. Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO
SENTENCIA Nº 119/2019
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ
Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO
Dña. MARIA BEGOÑA PEREZ SANZ
En Madrid, a cuatro de marzo de dos mil diecinueve.
La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
136/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 57 de Madrid a instancia de ESTUDIO DE TASACION
Y VALORACION S.L. ( ESTAVA S.L.) apelante - demandante, representado por el/la Procurador D./Dña.
ANTONIO MARTINEZ DE LA CASA RODRIGUEZ y defendido por Letrado, contra ALISEDA S.A.U. apelado -
demandado, representado por el/la Procurador D./Dña. EDUARDO CODES FEIJOO y defendido por Letrado;
todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado,
de fecha 27/07/2018 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 57 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 27/07/2018 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que desestimando íntegramente la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales Sr.

Martínez de la Casa Rodríguez, en nombre y representación de ESTUDIO DE TASACIÓN Y VALORACIÓN, S.L., contra ALISEDA, S.A., representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Codes Feijoo debo ABSOLVER y ABSUELVO a dicha demandada de las pretensiones contra ella deducidas en la demanda, con imposición a la actora de las costas procesales devengadas.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 30 de enero de 2019, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 26 de febrero de 2019.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 10 de mayo de 2007, mediante escritura pública de compraventa (folios 77 y ss.), Madrid Espacios y Congresos, S.A. transmite a Inspección Técnica de Transporte, S.A. (en lo sucesivo ITT) una parcela de terreno, sita en Madrid capital, en el acceso al Campo de las Naciones c/v a M-40, calle Manuel Azaña, en el antiguo término de Canillejas, al sitio de La Cabaña, reservándose el derecho de usufructo durante 30 años.

En fecha 11 de junio de 2007, se otorga escritura pública sobre la promesa de compraventa (folios 97 y ss.), entre ITT y Estudio de Tasación y Valoración, S.L. (en lo sucesivo ESTAVA), en relación a una parte de la superficie de la finca anteriormente referida, comprometiéndose ESTAVA 'a entregar un superficie dotada de una edificabilidad sobre rasante de 4.500 m2 brutos y dotada de una edificabilidad bajo rasante equivalente al 15,60% del total del aprovechamiento máximo bajo rasante autorizable para el total de la finca', también se obliga a entregar 'además de la superficie que constituye el objeto prometido de la compraventa, construido sobre ella un local edificado sobre rasante de cuatro mil quinientos metros cuadrados de superficie apta técnicamente para el uso de ITV'; las partes pactaron en la estipulación 3ª C) que 'Las obras de edificación deberán iniciarse a la mayor brevedad posible desde la concesión de las preceptivas licencias'.

En la misma fecha que la escritura pública de promesa de compraventa, el Banco Popular Español, S.A.

otorga aval a favor de ITT (folios 116 y ss.), abriendo una cuenta especial de crédito por importe de 10.000.000 € a nombre de ESTAVA, con validez hasta el 11 de junio de 2017.

Posteriormente, el 3 de julio de 2008, se otorga escritura de modificación de la promesa de compra y de las garantías, constituyéndose hipoteca (folios 160 y ss.), interviniendo ESTAVA, ITT y Construcciones Edisan, S.A.

Se otorga escritura pública de compraventa con subrogación (folios 186 y ss.) en fecha 24 de febrero de 2009, a través de la cual ESTAVA transmite la finca referida a Aliseda, S.A. (en lo sucesivo Aliseda) por un precio de 52.808.574,25 € , que se satisface de la siguiente forma: 37.000.000 €, cantidad a la que ascienden los préstamos hipotecarios, la retiene en su poder la parte compradora para hacer frente a las obligaciones en las que se subroga, garantizadas con las hipotecas que gravan la finca transmitida, el resto (15.808.574,25 €) lo recibe la parte vendedora de la compradora en el acto de otorgamiento de la escritura, mediante un cheque nominativo.

En la misma fecha (24 de febrero de 2009), Aliseda vende a ESTAVA esa misma finca, mediante escritura pública de 24 de febrero de 2009 (folios 551 y ss.), por precio de 7.045.363,33 €, cantidad recibida por cheque nominativo, estando gravada la finca con dos hipotecas a favor del Banco Popular, por importes de 37.000.000 € y 10.000.000 € respectivamente; las partes pactan en la estipulación tercera que 'la obra a ejecutar deberá ser realizada por quien designe Aliseda, S.A., asumiendo Estudio de Tasación y Valoración, S.A., todos los costes y permisos derivados de la ejecución de obra, y de la edificación de 7.210,75 metros cuadrados más la parte correspondiente bajo rasante. Así mismo, serán de cuenta de Estudio de Tasación y Valoración, S.A. todos los gastos que se ocasionen, una vez finalizada la obra ejecutada y puesta a su disposición, en cuanto a la formalización y legalización de la misma' y en la estipulación cuarta acuerdan que 'El plazo de entrega de la edificación terminada que por la presente se transmite será de cuatro años desde que la vendedora tenga la licencia de obras definitiva. A estos efectos, la compradora no da un plazo concreto para la obtención de la misma', haciendo constar en la estipulación séptima que 'la compraventa descrita está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) al tipo del 16% sobre el precio de la compraventa y que la sociedad vendedora ha repercutido a la parte compradora por tal concepto la cantidad de 1.127.258,13 € para su ingreso en la Hacienda Pública dentro del plazo correspondiente. La parte vendedora recibe de la compradora por tal concepto cheque bancario'.

ESTAVA requiere a Aliseda en varias ocasiones, al efecto de que esta última cumpla las obligaciones asumidas en la escritura de compraventa otorgada el 24 de febrero de 2009, concretamente se remiten correos electrónicos en fechas 16 y 20 de marzo de 2012 (folio 249), al efecto de que se fije un día para reunirse con Aliseda; enviándose un nuevo correo el 10 de octubre de 2012, en el que se indica que 'dejar transcurrir cuatro años para pedir una licencia en solar urbano, es de todo punto estrambótico y ajeno a los usos y costumbres, máxime cuando dicha inactividad causa tan graves perjuicios a terceros', por lo que le requiere 'para que en el plazo de un mes, se proceda a solicitar licencia de construcción del inmueble enajenado a Alisada y por ti representada, bajo apercibimiento de instar cuantas acciones nos correspondan, incluidos los graves daños y perjuicios causados a ESTAVA por su incomprensible inactividad' (folio 250). Finalmente, en fecha 30 de junio de 2014, ESTAVA remite un nuevo requerimiento (folios 253 y 254), exigiendo que se proceda a la devolución de 7.045.363,33 €, a 'consecuencia de su incomprensible inactividad en cuanto al inicio de las obras a ejecutar en la parcela cuya titularidad ostentan en proindiviso en cuanto a su superficie edificable', añadiendo que además deberán reintegrar 1.127.258,13 € de IVA.

A pesar de los requerimientos realizados por ESTAVA, Aliseda no ha llevado a cabo la solicitud de licencia para el inicio de las obras, compromiso que asumió en la estipulación cuarta de la escritura de 24 de febrero de 2009 (folios 551 y ss.).

Ante dichas circunstancias, ESTAVA formula la demanda iniciadora del presente procedimiento, interesando que se declaren incumplidas por Aliseda las obligaciones recogidas en las escrituras públicas de 24 de febrero de 2009, declarándose vencido el plazo de entrega de la superficie y edificación por Estudio, Tasación y Valoración a Aliseda para el cumplimiento con Inspección técnica de Transporte, S.A., que se declare que el incumplimiento referido es esencial y determinante de la resolución de los contratos, como consecuencia de dichos incumplimientos, se acuerde la resolución del contrato de compraventa suscrito entre Aliseda y mi patrocinada, formalizada mediante escritura de fecha 24 de febrero de 2009, que se condene a la demandada a reintegrar la cantidad de 7.262.000 € más IVA, total 8.787.020 € y al pago de intereses desde la fecha de la escritura de 24 de febrero de 2009 o desde la interposición judicial; finalmente, interesa la condena de la demandada a indemnizar los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, entre ellos lo que se deriven de las reclamaciones que efectúe Inspección Técnica de Transporte y la ejecución del inmueble entregado en garantía a la Agencia Tributaria, difiriendo a pleito posterior los problemas de su liquidación.

La sentencia dictada por el Juzgador 'a quo' desestimó la demanda, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.



SEGUNDO.- El primer motivo de apelación versa sobre el error en la apreciación de la prueba respecto a la unidad de gestión y decisión entre el Banco Popular y Aliseda.

No cabe duda que Aliseda es la inmobiliaria del Banco Popular y que su intervención en los contratos litigiosos es debida a que las operaciones de compraventa sobre la finca fueron avaladas por dicha entidad bancaria y posteriormente se concedieron para su adquisición dos préstamos hipotecarios; los testigos que han depuesto en el acto del juicio han manifestado que Aliseda era la inmobiliaria del Banco Popular, como indica D. Estanislao ; habiendo realizado manifestaciones en el mismo sentido el testigo D. Ezequias , que fue abogado del Banco Popular y Aliseda, el cual ha indicado que Banco Popular era propietario del 100% de Aliseda, por ello casi todas las compras realizadas por Aliseda se acordaban por el Banco Popular. El testigo D. Fermín , que intervino en la compra del solar, manifestó que el Banco Popular fue quien diseñó y financió la operación.

Por otra parte, Banco Popular avaló con 10.000.000 € a ESTAVA cuando ésta compró la finca a ITT (folios 97 y ss.) y posteriormente otorgó dos préstamos hipotecarios para financiar a ESTAVA; todo ello evidencia que la entidad bancaria conocía los detalles de sucesivas transmisiones desde el momento en que se lleva a cabo la transmisión por ITT a ESTAVA.

Ahora bien, ese conocimiento exhaustivo de las transmisiones por parte del Banco Popular no conlleva que Aliseda asuma obligaciones derivadas del contrato suscrito entre ITT y ESTAVA, a pesar de ser Aliseda la inmobiliaria del Banco Popular y existir una unidad de gestión y decisión entre ambas entidades, como indica la parte apelante. En definitiva, la demandada no se encuentra obligada ni sujeta ni está supeditada a los pactos contenidos en el contrato celebrado sobre la finca entre ITT y ESTAVA, ni siquiera aun cuando el Banco Popular, persona jurídica distinta de Aliseda, haya avalado dicha transmisión. Por tanto, los únicos contratos que vinculan a ESTAVA y Aliseda son los contenidos en las escrituras públicas otorgadas en fecha 24 de febrero de 2009 (folios 186 y 551), sin que sus cláusulas hayan de ser interpretadas en función de un contrato anterior en el que Aliseda no intervino.



TERCERO.- Con respecto a la interpretación del contrato suscrito entre la actora y la demandada, al efecto de determinar el plazo, hemos de tener en cuenta que en nuestro ordenamiento jurídico se ampara y protege el principio de autonomía de la voluntad, recogido en el art. 1.255 CC , que dispone: 'los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público', quedando sujetas ambas partes a la observancia de los mismos, puesto que los contratos son obligatorios, no pudiendo dejarse su validez y cumplimiento al arbitrio de uno de los contratantes, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.256 C.Civil ; debiendo estar en cuanto a la interpretación a su tenor literal según indica el párrafo primero del artículo 1.281 C.Civil . A este respecto, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencias de fechas 10 y 21 de febrero y 18 de mayo de 1.995 , al puntualizar que ha de atenderse a lo pactado por las partes, siempre que el pacto sea claro y unívoco. Con posterioridad, el Alto Tribunal ha reiterado dicha línea jurisprudencial, en sentencia de 17 de mayo de 1.997 , donde aplica el párrafo primero del artículo 1.281 C.Civil , pronunciándose en los siguientes términos: 'la prevalencia de la interpretación literal cuando el texto sea claro, teniendo en cuenta que las cláusulas del contrato eran claras y no dejaban dudas sobre la intención de los contratantes', añadiendo que 'La interpretación del contrato -o de las cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes.

El Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado del objeto, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281: si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas', abundando en dicha cuestión precisa que 'Las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289, ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal'. Dicha línea ha sido seguida y reiterada en sentencias posteriores hasta la actualidad.

En el supuesto que nos ocupa, para concretar si existe plazo para el cumplimiento del contrato, hemos de remitirnos a la estipulación cuarta, según la cual 'El plazo de entrega de la edificación terminada que por la presente se transmite será de cuatro años desde que la vendedora tenga la licencia de obras definitiva. A estos efectos, la compradora no da un plazo concreto para la obtención de la misma'; no cabe duda que el plazo fijado para la finalización de la obra es de cuatro años, a partir del momento en que Aliseda tenga la licencia de obras, la obtención de dicha licencia lleva un tiempo prudencial que es aproximadamente de un año, a lo sumo; por ello, en fechas 16 y 20 de marzo de 2012 (folio 249), cuando habían transcurrido tres años desde el otorgamiento de la escritura, ESTAVA requiere a Aliseda al efecto de que cumpla sus obligaciones contractuales (folio 249) y en fecha 30 de junio de 2014, cinco años después, dado que no se ha obtenido la licencia de obras, ESTAVA exige la devolución de 7.045.363,33 €, importe que abonó en concepto de precio.

Aliseda hizo caso omiso a dichos requerimientos, no habiendo obtenido la licencia para el inicio de las obras, ni siquiera ofreció una respuesta a ESTAVA indicándole las razones por las cuales no había conseguido la licencia o requiriendo la entrega del proyecto, dejando transcurrir el tiempo, sin ofrecer motivo alguno que justifique su incumplimiento, argumentando ahora que el contrato carecía de plazo; si bien, ha dejado transcurrir diez años sin obtener licencia para el inicio de las obras.

Atendiendo al contenido de la estipulación cuarta, arriba referida, entiende esta Sala que no es de aplicación el art. 1128 CC ., puesto que el contrato sí fijaba un plazo para su cumplimiento y era de cuatro años a partir de la obtención de licencia de obras, que podría demorarse un año, a lo sumo, debiendo haberse finalizado las obras a lo largo del año 2014, partiendo de lo habitual en cuanto al tiempo necesario para la obtención y consecución de una licencia de obras.



CUARTO.- El tercer motivo de apelación versa sobre el incumplimiento de ESTAVA, habiéndose pronunciado la sentencia apelada en los siguientes términos: 'resulta fundamental el hecho de que la propia actora no ha justificado el cumplimiento de las obligaciones asumidas por su parte con la demandada, consistentes en abonar los costes y permisos derivados de la ejecución de la obra y de la edificación, por lo que tal incumplimiento le priva de la legitimación para exigir el cumplimiento de la demandada', añadiendo que 'debe tenerse en cuenta la circunstancia de que la propia demandada incumplió su obligación de inmediato inicio de las obras de ejecución, que asumió en el contrato de promesa de compraventa suscrito con Inspección Técnica de Transporte'.

Pues bien, hemos de tener en cuenta que tan sólo son objeto del presente procedimiento los contratos plasmados en las escrituras públicas de 24 de febrero de 2009, celebrados entre ESTAVA y Aliseda, sin que el cumplimiento de las obligaciones derivadas de los mismos esté condicionado por el cumplimiento o incumplimiento de deberes derivados de otros contratos; por tanto, la obligación asumida por ESTAVA en el contrato celebrado con ITT (folios 97 y ss.), contenida en la estipulación 3ª C), consistente en que 'Las obras de edificación deberán iniciarse a la mayor brevedad posible desde la concesión de las preceptivas licencias', tan sólo le podrá ser exigida por la otra parte contratante, es decir por ITT, sin que el incumplimiento de dicha estipulación, en su caso, conlleve el incumplimiento del contrato celebrado posteriormente entre ESTAVA y Aliseda, aun cuando se trate de la misma finca.

No obra en autos prueba alguna que ponga de manifiesto incumplimiento alguno por ESTAVA de las obligaciones generadas en los contratos celebrados con Aliseda, sus principales obligaciones eran la entrega de la finca y el abono del precio, que fueron puntualmente observadas. Otras obligaciones de ESTAVA se recogen en la estipulación tercera de la escritura pública obrante al folio 551, según la cual 'la obra a ejecutar deberá ser realizada por quien designe Aliseda, S.A., asumiendo Estudio de Tasación y Valoración, S.A., todos los costes y permisos derivados de la ejecución de obra, y de la edificación de 7.210,75 metros cuadrados más la parte correspondiente bajo rasante. Así mismo, serán de cuenta de Estudio de Tasación y Valoración, S.A. todos los gastos que se ocasionen, una vez finalizada la obra ejecutada y puesta a su disposición, en cuanto a la formalización y legalización de la misma', según dicha cláusula no cabe duda que ESTAVA asumiría el importe de construcción y los gastos posteriores para su legalización; si bien, la obtención de la licencia de obras correspondería a Aliseda, como exige la estipulación cuarta, que textualmente dice: 'El plazo de entrega de la edificación terminada que por la presente se transmite será de cuatro años desde que la vendedora (esto es Aliseda) tenga la licencia de obras definitiva'. Entiende la Sala que Aliseda estaba obligada a solicitar la licencia de obra, pudiendo haber exigido a ESTAVA que le entregase el proyecto, si esta última debía elaborarlo y proporcionarlo, como mantiene la demandada; sin embargo, Aliseda opta por obviar los requerimientos de ESTAVA, dejando transcurrir el tiempo sin realizar acto o requerimiento alguno conducente a la obtención de la licencia de obra.

Ante la inexistencia de licencia de obra y la falta de designación por Aliseda de quién debía ejecutar la misma, ESTAVA no podía cumplir la obligación derivada de la estipulación tercera del contrato, consistente en asumir los costes de la edificación y de la posterior legalización.

En consecuencia no cabe imputar a la actora incumplimiento contractual alguno, que justifique el incumplimiento de las obligaciones asumidas por Aliseda.



QUINTO.- Tanto ESTAVA como Alisada están sujetas a observar y cumplir en todos sus términos los contratos celebrados entre ellas, ya que son obligatorios, no pudiendo dejarse su validez y cumplimiento al arbitrio de uno de los contratantes, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.256 C.Civil .

De los dos contratos litigiosos, celebrados ambos en fecha 24 de febrero de 2009 (folios 186 y ss. y 551 y ss.), derivan obligaciones para ambas partes, pudiendo cualquiera de ellas proceder a la resolución contractual, en el caso de incumplimiento de la parte contraria, de acuerdo con lo establecido en el art. 1.124 C.Civil , que dispone: 'La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe'.

A dichos efectos, el Tribunal Supremo señala, en sentencia de 21 de marzo de 1986 , que es doctrina reiterada de la Sala que para que pueda prosperar la acción resolutoria establecida en el párrafo 1º del artículo 1.124 del Código Civil , es preciso que quien la alegue acredite, entre otros, los siguientes requisitos: 1º) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron, 2º) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad, 3º) que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, 4º) que dicho resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa del demandado, actuación que puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante, 5º) que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían.

Con posterioridad, el Alto Tribunal, en sentencia de 30 de abril de 1996 , acoge la rectificación jurisprudencial apuntando que 'según la moderna jurisprudencia, para que exista incumplimiento, no puede exigirse voluntad deliberadamente rebelde, pues es suficiente el incumplimiento inequívoco objetivo, aún no tenaz y persistente, pues basta que frustre el fin del contrato y que no exista una justa causa que sane la conducta de los compradores', postura ya anteriormente recogida en sentencias de 18 de marzo y 18 de diciembre de 1991 y 13 de julio de 1995 .

Si bien, no podemos obviar que 'no todo incumplimiento -en el sentido de falta de identidad cualitativa, cuantitativa o circunstancial, de lo ejecutado con lo debido- es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática', de tal forma que para que un incumplimiento tenga fuerza resolutoria es necesario que sea esencial y produzca la consecuencia de privar sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato ( sentencias de 19 de mayo de 10 de octubre de 2005 , 5 de abril de 2006 , 4 de enero de 2007 y 19 de mayo de 2008 ).

En el presente supuesto, el objeto del contrato contenido en los folios 186 y ss. se cumplió en su totalidad, al consistir en la transmisión de la propiedad de la finca por parte de ESTAVA a Aliseda, habiéndose entregado el inmueble por la vendedora y satisfecho el precio por la compradora, reteniendo esta última la cantidad de 37.000.000 € para hacer frente a los préstamos hipotecarios en los que se subrogó y entregando a la vendedora un cheque nominativo por importe de 15.808.574,25 €. Observamos que ambas partes han cumplido sus respectivas obligaciones y se ha llevado a cabo la finalidad del contrato, consistente en la transmisión de la propiedad de la finca, alcanzándose la perfección del contrato, por ello no procede la resolución del mismo, lo que conlleva la desestimación de la demanda con respecto a este extremo.

En cuanto al contrato de compraventa, contenido en la escritura pública obrante a los folios 551 y ss., consistente en la venta del mismo terreno por parte de Aliseda a ESTAVA y la construcción de un edificio en dicho terreno, observamos que no se ha dado cumplimiento a uno de los objetivos primordiales del contrato, consistente en llevar a cabo la edificación acordada, ante el incumplimiento por parte de Aliseda de las obligaciones asumidas en la estipulaciones tercera y cuarta, como se ha señalado en el fundamento precedente. En consecuencia, procede la resolución del contrato, con los efectos que ello conlleva como la devolución del precio satisfecho por ESTAVA más el importe del IVA (estipulación 7ª del contrato).



SEXTO.- En el apartado c)-g) del suplico la demanda se interesa que 'Se condene a la demandada a indemnizar a mi mandante los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, entre ellos los que se deriven de las reclamaciones que efectúe Inspección Técnica de Transporte y la ejecución del inmueble entregado en garantía a la Agencia Tributaria, difiriendo a pleito posterior los problemas de su liquidación'.

A dichos efectos, el art. 1.101 C.Civil establece que 'Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquélla', comprendiendo la indemnización de daños y perjuicios, 'no sólo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor' (art. 1.106), siendo 'los daños y perjuicios de que responde el deudor de buena fe son los previstos o que hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento' (art. 1.107).

La sentencia de 29 de enero de 2015, dictada por la Sala Primera , que trae a colación 'La sentencia de 18 de noviembre de 2014 , con cita de la de 15 junio de 2010 , dice que el artículo 1091 CC , en el cual se establece que 'las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos' no comporta que cualquier incumplimiento contractual genere necesariamente la obligación de resarcir, pues este precepto debe entenderse complementado con el artículo 1101 CC , del cual se infiere que la obligación de indemnizar que se impone a quienes incurrieren en dolo o negligencia o morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones, y a los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquellas, tiene por objeto 'los daños y perjuicios causados' y no el incumplimiento en abstracto. Esta Sala, en efecto, tiene declarado que debe concurrir como requisito necesario para la aplicación del artículo 1101 CC , además del incumplimiento de la obligación por culpa o negligencia, la realidad de los perjuicios, es decir, que éstos sean probados, y el nexo causal eficiente entre la conducta del agente y los daños producidos ( SSTS de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995 , 22 de octubre de 1996 , 13 de mayo de 1997 , 19 de febrero de 1998 , 24 de mayo de 1999 , 31 de enero de 2001 , 3 de julio de 2001 , 5 de octubre de 2002 , 10 de julio de 2003 , 9 de marzo de 2005 , 19 de julio de 2007 ). La doctrina que mantiene la posibilidad de nacimiento del deber de indemnizar por el simple incumplimiento se refiere a supuestos en que el incumplimiento determina por sí mismo un daño o perjuicio, una frustración en la economía de la parte, en su interés material o moral, lo que ocurre cuando su existencia se deduce necesariamente del incumplimiento o se trata de daños patentes ( SSTS de 26 de mayo de 1990 , 5 de marzo de 1992 , 29 de marzo de 2001 ).

En base a los preceptos y jurisprudencia citados, esta Sala considera esencial que se acrediten adecuadamente los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual por parte de Aliseda, ofreciendo una valoración económica basada en pruebas sólidas; sin embargo, la actora no ha aportado prueba alguna al respecto, obviando la carga de la prueba que le exige el art. 217.2 LEC ; es más incluso hace alusión a reclamaciones hipotéticas de futuro, que habrían de ser valoradas en un procedimiento posterior.

Ante dichas circunstancias y no contando con prueba alguna al respecto ni con datos específicos sobre los supuestos daños y perjuicios derivados del declarado incumplimiento, no procede estimar dicha petición.

SÉPTIMO.- En virtud de lo preceptuado en los arts. 1.100 , 1.101 y 1.108 CC , la cantidad a la que sea condenada la demandada devengará el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda.

OCTAVO.- De acuerdo con lo preceptuado en los arts. 394 y 398 LEC , no cabe efectuar pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en primera instancia y tampoco con respecto a las costas originadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, estimando parcialmente el recurso de apelación, interpuesto por el Procurador D. Antonio Martínez de la Casa Rodríguez, en representación de Estudio de Tasación y Valoración, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 27 de julio de 2018 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 57 de Madrid , en autos de procedimiento ordinario nº 136/2017; acuerda revocar dicha resolución en los siguientes términos: 1.- Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador D. Antonio Martínez de la Casa Rodríguez, en representación de Estudio de Tasación y Valoración, S.L, como actora, contra Aliseda, S.A., como demandada; se declaran incumplidas por la demandada sus obligaciones recogidas en las estipulaciones tercera y cuarta de la escritura pública de 24 de febrero de 2009 (folios 551 y ss.), en la que Aliseda, S.A. intervino como vendedora. Siendo esencial dicho incumplimiento, se declara resuelto el referido contrato.

2.- Como consecuencia de la resolución, se condena a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 7.262.000 € más IVA, total 8.787.020 €.

3.- La referida cantidad devengará el interés legal desde la fecha de presentación de la demanda.

4.- No procede declarar resuelto el contrato contenido en la escritura de 24 de febrero de 2009 (folio 186 y ss.) en el que Aliseda actuó como compradora.

5.- Absolviendo a la demandada del resto de los pedimentos contenidos en la demanda.

Sin pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en primera y en segunda instancia.

La estimación parcial del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Remítase testimonio de la presente Resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2577-0000-00-0959-18, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 959/2018, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.