Sentencia Civil Nº 12/2006, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 792/2004 de 18 de Enero de 2006

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº

Recurso de apelación nº 792/04

Procedente del procedimiento nº 252/04

Tramitado por el Juzgado de 1ª Instancia nº 44 de Barcelona

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORES PORTELLA LLUCH, DÑA. LAURA PÉREZ DE LAZÁRRAGA VILLANUEVA y DON

ANTONIO RECIO CORDOVA actuando el primero de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el

recurso de apelación nº 792/04 interpuesto contra la sentencia dictada el día 1 de julio de 2004, en el procedimiento nº 252/04 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 44 de Barcelona, en el

que es recurrente ATI HOGAR, S.L., y apelados D. Esteban y Alexander

, previa deliberación, pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona, 18 de enero de 2006

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Que estimo la demanda interpuesta por Dª. Marta Durbán Piera, Procuradora de los Tribunales, actuando en representación de D. Esteban y D. Alexander, contra "Siarfal 75 SL" y "ATI Hogar 2 SL" y en su virtud debo declarar y declaro la nulidad del contrato de compraventa celebrado por medio de escritura pública el 3.04.3 entre D. Alfonso en su condición de administrador único de "Siarfal 75 SL Sociedad Unipersonal" como vendedor y de D. Alexander y D. Esteban como compradores respecto de la vivienda sita en la planta NUM000 edificio sito en la C DIRECCION000 nº NUM001 de Barcelona inscrita en el Registro de la Propiedad nº 10 de Barcelona, tomo NUM002, libro NUM003, folio NUM004, nº NUM005 y en cuyo otorgamiento intervino como mediador inmobiliario "ATI Hogar 2 SL Sociedad Unipersonal" y "ATI Hogar 2 SL" . (A consecuencia de lo anterior se condena en forma conjunta y solidaria a "Siarfal 75 SL Sociedad Unipersonal" y "ATI Hogar 2 SL" a abonar a los demandantes la cantidad de 280.427,55 € mas la cantidad que en ejecución de sentencia se determine por intereses de la hipoteca que abonen los actores, mas todo el coste de cancelación de la misma que solamente se podrá verificar cuando tal cantidad asimismo se entregue. A tal cantidad se añadirá la derivada de escriturar de nuevo la vivienda a nombre de "Siarfal 75 SL".

Asimismo se impone a las codemandadas el pago de las costas generadas en estas actuaciones.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Magistrada Ponente DÑA. Mª DOLORES PORTELLA LLUCH.

Fundamentos

PRIMERO.- En el escrito de demanda se explicó por los actores que las entidades demandadas conocían que la vivienda vendida por escritura de fecha 3 de abril de 2003, había sido reformada sin contar con los respectivos permisos, y que este incumplimiento, revelaba negligencia profesional y actitud dolosa encaminada a afectar a la voluntad negocial de los compradores del piso que de haber tenido conocimiento de la realidad, no hubiesen accedido a la compra, solicitando de forma alternativa la rescisión del contrato o su nulidad, y la condena a los codemandados a que de forma solidaria reintegraran la cantidad de 284,450,55 euros con los daños y perjuicios que se determinaran en ejecución de sentencia.

Las partes demandadas no comparecieron en la instancia y fueron declaradas rebeldes, dictándose sentencia en la que el juzgador apreció la existencia de error en la formación de la voluntad contratual de la parte compradora que consideró esencial, así como la concurrencia de dolo en la conducta de las demandas por haber ocultado a los actores la situación y problemática de la vivienda, ordenado la devolución de las recíprocas prestaciones más gastos conocidos y los intereses del préstamo hipotecario que se determinen en ejecución de sentencia. La referida condena se impuso de forma solidaria tanto a la entidad vendedora como a la que aparece como agente mediador por considerar, respecto de esta última, que no informó debidamente de la situación pese a que la conocía.

Contra la indicada sentencia ha interpuesto recurso la representación procesal de la entidad mediadora, y cuya defensa fundamentó en los extremos que en forma resumida indicamos: a) que existe una nulidad de actuaciones por no haberse dirigido la demanda contra la entidad que concedió el préstamo hipotecario, b) que esta parte carece de legitimación pasiva porque solo actuó como intermediaria de la operación de compraventa, en el ejercicio de su actividad profesional como Agente de la Propiedad Inmobiliaria, c) que las acciones que ejercita la actora en su demanda son incompatibles entre sí ya que no puede interesarse de forma conjunta una acción interesando la rescisión contractual y otra pidiendo la nulidad del contrato, d) que la sentencia incurre en vicio de incongruencia pues en tanto que en la demanda se solicitó la condena al pago de los daños y perjuicios que se determinen en fase de ejecución, la sentencia condenó a abonar la cantidad que se determine por intereses de la hipoteca, más todo el coste de cancelación de la misma.

SEGUNDO.- La situación de litisconsorcio pasivo que alega la parte recurrente debe ser analizada a tenor de lo que al respecto dispone actualmente el párrafo segundo del artículo 12 de la vigente LEC , según el cual cuando por razón de lo que sea objeto del juicio la tutela jurisdiccional solicitada sólo pueda hacerse efectiva frente a varios sujetos conjuntamente considerados, todos ellos habrán de ser demandados, como litisconsortes, salvo que la ley disponga otra cosa.

El precepto exige por tanto, para que pueda calificarse la necesidad el litisconsorcio pasivo, el estudio de lo que sea objeto del juicio, es decir, de cual sea la naturaleza jurídico-material que resulte controvertida en el pleito, de forma que deberá reclamarse la presencia en la litis de todos los interesados, a fin de impedir que resulten afectados por la resolución judicial quienes no han sido oídos, así como de evitar sentencias contradictorias.

A tal efecto, ha sido constante la jurisprudencia en el sentido de señalar que no procede el litisconsorcio pasivo necesario cuando los efectos hacia tercero se ocasionan con carácter reflejo, por una simple conexión o porque la relación material les afecte con carácter prejudicial o indirecto.

En el caso que nos ocupa, es evidente que la relación controvertida, referida a los elementos que configuran el contrato de compraventa, tan sólo afecta a quienes fueron parte en el mismo, con independencia de lo que después se dirá respecto del agente mediador, pero de ningún modo puede entenderse que la rescisión o anulación del contrato afecte y vincule de forma directa a la entidad bancaria que concedió el préstamo hipotecario porque sus derechos están salvaguardados al tratarse de un derecho real que grava y sigue a la cosa, con independencia de su titular, por lo que la alegación efectuada no puede ser admitida.

Tampoco puede prosperar la alegación acerca de un supuesto mal planteamiento de la acción por resultar incompatibles las peticiones formuladas, y ello porque como se deduce con evidente claridad del escrito de demanda, las peticiones no se efectuarán conjuntamente sino de forma alternativa, no existiendo incompatibilidad alguna entre solicitar la rescisión del contrato o la nulidad del mismo, siendo el juzgador el que tras la correspondiente valoración de las pruebas y la aplicación del derecho, opte por una o por otra.

TERCERO.- El núcleo del presente recurso se centra por tanto, en el hecho de que por el juzgador de instancia se hicieran extensivas al API, las consecuencias de la nulidad del contrato de compraventa, y se impusiera a ambas entidades demandadas, tanto a la vendedora como a la que figuraba como agente mediador, la obligación solidaria de reintegrar el precio y abonar los daños y perjuicios, no discutiéndose la condena de la vendedora porque la misma no ha apelado la sentencia.

Como acertadamente expone el juzgador de instancia, la intervención del agente de la propiedad inmobiliaria es una figura jurídicamente atípica, creada dentro del ámbito de la libertad contractual, próxima al mandato y al arrendamiento de servicios. La figura llegó a regularse en el RD 1613/81 , finalmente declarado nulo por sentencia de la Sala IV del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1983 , en la que al igual que en el reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, aprobado por Decreto 3248/69 de 4 de diciembre , se reconocen a los mencionados agentes la función de mediación, tramitación, informe y consejo en la compraventa de toda clase de bienes inmuebles, con la obligación de actuar con eficacia, ética, decoro profesional, reserva y legalidad.

En atención a lo indicado, el agente viene obligado a conocer por sí mismo el estado del inmueble, así como sus cargas, y a informar de todo ello a las partes contratantes.

De la valoración de la prueba practicada se deriva la necesidad de confirmar la resolución condenatoria de la instancia, y ello ante la existencia de datos relevantes que acreditan la íntima relación entre la entidad agente y la parte vendedora, así como la actuación maliciosa adoptada por la parte ahora apelante.

En efecto, resulta de lo actuado que D. Alfonso, que actuó y se presentó ante los compradores como comercial de la entidad mediadora, (tal extremo no ha sido discutido), era a su vez, el administrador único de la entidad Siarfal 75, SL, Sociedad unipersonal, propietaria de la vivienda y la que procedió a venderla a los demandados, situación que por sí misma, impide considerar a la entidad intermediaria como un tercero extraño a la relación contractual, como pretende ahora la apelante.

Pero además de esta confusión de intereses entre las indicadas sociedades, las pruebas practicadas evidencian que el Sr. Alfonso, en su doble condición de administrador único de la vendedora y agente mediador, conoció la situación del inmueble y ocultó tal información a los compradores.

Es prueba concluyente de lo anterior, el documento que obra al folio 56 de las actuaciones, ratificado en juicio por quien lo emitió, el Secretario-administrador de la Comunidad de Propietarios, fechado el día tres de abril de 2003, diez días antes del otorgamiento de la escritura pública de compraventa aquí discutida, y en el que el referido administrador, refiere que el propietario se halla al corriente de pago de las cuotas de la Comunidad pero añade, y esto es lo relevante para el caso que nos ocupa, que el propietario de este departamento carece de autorización de la Comunidad de Propietarios para realizar las obras de ampliación de lo ya edificado, llevadas a cabo recientemente.

El referido documento fue ocultado a los compradores, siendo prueba de ello el que en la escritura de compraventa se hiciera constar por el fedatario público que la parte transmitente manifestaba hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de comunidad, pero que no aportaba el oportuno certificado, y ello pese a que, como hemos visto, lo tenía en su poder por habérselo entregado el Administrador de la Comunidad, evitando su presentación a los efectos de que los adquirentes pudieran conocer la irregular situación de la finca que adquirían y el riesgo que pesaba sobre la misma.

Tal comportamiento puede ser subsumido dentro de la figura del dolo, definida en el artículo 1269 del Cc . que considera que hay dolo cuando con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho, y es fácil pensar que los compradores no hubieran adquirido la vivienda de haber conocido la orden de demolición decretada por el Ayuntamiento y la oposición de la Comunidad de Propietarios a las ampliaciones efectuadas.

De la referida maquinación es responsable la agencia que intervino en la transacción, atendidas las especiales circunstancias del caso, que la privan de la condición de tercero, y a la vista de su activa participación en los hechos, lo que determinación la desestimación de los argumentos que a tal efecto efectúa la recurrente.

CUARTO.- Tampoco puede prosperar la alegación de la parte actora acerca de un supuesto defecto de incongruencia de la sentencia de instancia toda vez que la condena al pago de los intereses que devengue la hipoteca y que se determinen en ejecución de sentencia, así como a sufragar el coste de cancelación de la misa, no se aparta de lo pedido por la actora sino que lo concreta, reduciendo el alcance de lo que deba determinarse en la fase de ejecución, pero no da más de lo pedido.

En tal sentido, ha sido constante la jurisprudencia ( STS 8/5/1990 y 16/12/1996 , entre otras muchas) que considera que la congruencia no requiere conformidad literal y rígida a las pretensiones, sino adecuación a los componentes fácticos de la litis, de forma que el ajuste del fallo a las pretensiones de las partes debe ser racional y flexible.

En consecuencia, y de conformidad con lo hasta aquí expuesto, procede la desestimación del recurso y la íntegra confirmación de la resolución impugnada cuyos acertados argumentos compartimos y damos por reproducidos.

QUINTO.- Las costas de esta alzada han de ser impuestas a la parte apelante en aplicación de lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la LEC .

Fallo

El Tribunal acuerda: Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Ati Hogar SL contra la sentencia de 1 de julio de 2004 dictada por el Sr. juez del juzgado de primera instancia número 44 de esta ciudad que confirmamos íntegramente con expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.