Sentencia Civil Nº 12/2010, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 241/2009 de 18 de Enero de 2010

Encabezamiento

SENTENCIA nº 12/10

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE

Dª. LOURDES MOLINA ROMERO

MAGISTRADOS

D. RAFAEL GARCIA LARAÑA

D.ANDRES VELEZ RAMAL

En la ciudad de Almería a 18 de Enero de 2.010.

La Sección Primera de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación, Rollo nº 241/09 los autos procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Velez-Rubio seguidos con el nº 177/08 sobre Procedimiento Ordinario, de uno como demandante Dª Valle representada en esta alzada por el Procurador Sr.Guijarro Martínez y bajo la dirección Letrada del Sr. Ros Asensio, frente a D. Patricio representado en esta alzada por la Procuradora Sra. Jimenez Tapia y dirigido por el Letrado Sr. López Corchón.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO.- Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia en lo referidos autos se dictó Sentencia con fecha 25 de Marzo de 2.009 cuyo Fallo dispone: "Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Doña Mercedes del Aguila Hernández, en nombre y representación de DOÑA Valle , con la asistencia letrada de Don Gonzalo Ros Asensio, contra DON Patricio , con la procuradora Doña Ana Aliaga Monzón y el Letrado Don Eduardo López Cordón, y contra CHARLES HARTLEY S.L., en situación de rebeldía procesal; DECLARO:

1º) Que la actora compró un local identificado con el nº 2 del edificio a construir en la finca registrales 19.443 y 20.384 de Vélez Blanco a Don Patricio de acuerdo a las condiciones del contrato de compraventa de fecha de 8 de mayo del 2.006.

2º) Que la actora entregó al demandado en virtud del contrato citado la cantidad de 38.000, para la compra del local identificado con el número 2 del edificio mencionado.

3º) Que Don Patricio ni Charles Hartley SL han entregado a mi mandante la propiedad en el plazo estipulado ni con posterioridad.

4º) Que Don Patricio y Charles Hartley SL han incumplido el contrato de compraventa celebrado en fecha 8 de mayo de 2.006.

5º) Se decreta la resolución del contrato de compraventa celebrado en fecha 8 de mayo de 2006, acompañado de documento nº UNO a la presente demanda.

6º) Que el demandado debe abonar a la actora las cantidades entregadas anticipadamente, siendo un total de 38.000 euros.

7º) Que el demandado debe abonar a mi mandante el interés legal de las cantidades entregadas desde la fecha de la entrega.

Y en su virtud, CONDENO a los demandados:

1º) A estar y pasar por las anteriores declaraciones;

2º) A abonar las cantidades abonadas y su interés legal.

3º) Al pago de las costas del presente proceso.".

TERCERO.- Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte demandada D. Patricio , se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, solicitando en el escrito de recurso, la revocación de la mencionada resolución; habiéndose dado traslado del mismo a la parte demandante, quien se opuso al mismo.

CUARTO.- Recibidas las actuaciones en este Tribunal, se formó el rollo de sala, se turnó de ponencia y se trajeron para votación y fallo el día 18 de Enero de 2.010, quedando los autos vistos y conclusos para sentencia.

QUINTO .- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Es ponente el Iltmo. Sr.- Magistrado Dª LOURDES MOLINA ROMERO.

Fundamentos

PRIMERO.- El demandado en este procedimiento se opuso a la sentencia de instancia, alegando como motivo único el error en la apreciación de la prueba. Se desestimarán sus pretensiones porque aquella resolución es ajustada a derecho.

La demanda que dio origen a este procedimiento ejercitaba la acción de resolución del contrato por incumplimiento, sobre un local de negocio identificado con el nº 2 del edificio a construir en las fincas registrales 19.433 y 20.384 de Vélez-Blanco. El referido contrato se celebró el 8 de mayo de 2006 y por un precio de 68.000 euros más IVA, abonándose a la firma del documento 38.000 euros más IVA, y el resto del precio cuando se otorgase la terminación de las obras. Dicho plazo se consideraba esencial, y finalmente se requirió formalmente al demandado para que se personara en la notaría el 25 de Julio de 2007 no acudiendo en esa fecha. Por todo ello se interesaba la resolución contractual.

El demandado se opuso a esta pretensión, alegando que los motivos del retraso en la entrega de las obras fueron que el contratista llevaba un atraso considerable en la ejecución, teniendo que constituir un préstamo hipotecario sobre las viviendas del nuevo edificio. Aparte de todo ello, la actora interesó la realización de nuevas obras, no contempladas en el proyecto inicial.

La sentencia estimó la demanda, y contra esta resolución se interpuso el recurso en los términos ya expuestos.

SEGUNDO.- La moderna doctrina jurisprudencial no exige para la estimación de una situación de incumplimiento una patente voluntad rebelde. Ni siquiera es exigible una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, no justificado, o producido por causa imputable al que pide la resolución, como resalta la S.T.S. de 7 de mayo de 2003 ( STS 15 de julio de 2003 R.J. 2003, 4636). Además, la acción del artículo 1124 del C. Civil no atiende unicamente al incumplimiento pleno, o sea, aquel en el que el acreedor no recibió nada, sino que basta el incumplimiento relativo. Este incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida, como en el caso presente ocurre, la realización del fin del contrato, esto es, la completa y satisfactoria utilización del local arrendado, según los términos convenidos ( S.T.S. 15 de octubre de 2002 R.J. 2003, 258).

En el caso que nos ocupa debe prosperar la acción resolutoria, porque ha quedado acreditado el incumplimiento del contrato de compraventa que vinculaba a las partes desde el 8 de mayo de 2006. El referido contrato tenía por objeto un local de negocio en construcción en la calle Balsa Parra del término municipal de Vélez-Blanco, donde además se edificarían seis viviendas y tres locales en total.

El precio pactado eran 68.000 euros, de los cuales a la firma del contrato se pagaron 38.000 euros, y el resto más el IVA correspondiente al otorgamiento de la escritura pública, que como máximo sería el 13 de diciembre de 2006. De importancia resultaba la fecha de conclusión y otorgamiento de escritura pública, porque en las cláusulas nº 4 y 6 del referido contrato se estipularon las consecuencias para el caso de que fuese la compradora o el vendedor quienes incumplieran su cometido.

Pues bien, a la fecha en cuestión no se otorgó la escritura pública, hasta el punto de que por escritura de 25 de julio de 2007, Doña Valle requirió al vendedor, D. Patricio para que se presentase en la notaría de Vélez-Rubio para que otorgase la referida escritura. Como quiera que el vendedor demandado no compareció ni respondió al requerimiento realizado, la compradora dio por resuelto el contrato con reserva de las acciones pertinentes. Ciertamente a la fecha del requerimiento notarial en la cuenta bancaria de Cajamar, la actora tenía un saldo insuficiente para el pago del precio. Pero ella misma dijo en la vista oral que el Banco le aseguró que en dos semanas tenía el dinero. Además nada impide que en otra entidad bancaria tuviese la actora más cantidad de dinero para abonar el resto del precio.

El demandado por su parte alegó que tuvo problemas con la empresa constructora, con la que había concertado el contrato de ejecución de obra de 10 de febrero de 2005, y que según lo estipulado concluiría en un plazo de 18 meses desde la concesión de la licencia de obras. Así lo justificó a través del documento nº 2 de la contestación a la demanda, y del requerimiento que efectuó a Construcciones Arcos Martínez S.L. mediante carta certificada el 22 de octubre de 2007.

De hecho, el 26 de febrero de 2007 tuvo que concertar el demandado un nuevo contrato de ejecución de obras con D. Modesto para la construcción y conclusión de la referida promoción, que finalmente terminó el 6 de agosto de 2007, siendo visado el certificado final de obra por los respectivos Colegios Profesionales de Arquitectos Técnicos y Arquitectos de Almería el 21 de septiembre de 2007.

Es evidente que estos contratos no vinculan a la actora, porque son ajenos a su intervención, y es el demandado, quien en su caso ha de instar el cumplimiento o resolución de los mismos.

Cuestión distinta es si el vendedor hizo lo posible por cumplir su cometido, y las condiciones estipuladas con la actora, y si en definitiva le resulta o no imputable el retraso en la entrega y conclusión de las obras.

El demandado en el interrogatorio a su cargo manifestó que el local en un principio era diáfano y después Valle le dijo que quería dos lavabos y unas luces en los techos. También puso de manifiesto que habló en varias ocasiones con ella, comunicándole la situación, y que el motivo por el que él no cumplió fue porque el constructor no lo hizo. Además hizo referencia a la concertación y realización de obras extras, pero también indicó que no hizo un nuevo contrato con la actora. Ciertamente ésta, en el interrogatorio a su cargo puso de manifiesto que en el contrato inicial sólo había un lavabo, pero ella lo único que surgirió fue que cambiasen los tubos, porque el aseo estaba en un sitio y el desagüe en otro; indicando que insistentemente le comunicó al demandado que era precisa la entrega y finalmente le requirió, aunque antes de esa fecha el constructor le dijo que precisaba más trabajadores para concluir la obra.

Sea como fuera, lo cierto es que el demandado no ha probado la novación del contrato inicial, y ha de tenerse en cuenta que la novación, sea modificativa, sea extintiva, nunca se presume, ni puede inferirse de meras deducciones o conjeturas, debiendo constar de modo inequívoco la voluntad de novar ( SS.T.S. 28 de mayo de 1996 R.J. 1996, 3860 y 19 de diciembre de 2001 R.J. 2002, 249).

Ciertamente la testigo Estefanía , que intervino a través de la Agencia intermediaria, y no dijo que tuviera que ver con el contrato, manifestó que ella presenció cuando Patricio le dijo a Valle que iba a emplear a 16 personas para terminar la obra, porque aquella quería abrir su negocio, afirmando que el plazo de conclusión era esencial. Por su parte el testigo propuesto por el demandado, Carlos Antonio dijo que en compensación con el retraso Patricio y Valle decidieron realizar 2 cuartos de baño. Pero también señaló que Valle no estaba de acuerdo con el retraso, y desconocía si Patricio tenía problemas con el primer contratista.

Otro tanto puede decirse de Mauricio , que depuso a instancia del demandado, y manifestó que el primer contratista no acabó su trabajo y por eso él concertó el contrato, y que Patricio le encargó los baños porque lo había pedido Valle . Pero aún así afirmó que él no estaba presente cuando se produjo el acuerdo. Por todo lo expuesto, y como ya se apuntaba no probó el demandado, como a su derecho incumbía ( art. 217 de la LEC ), la novación modificativa del contrato.

También Patricio solicitó un préstamo hipotecario el 12 de enero de 2007, en representación de Charles Hartley S.L., fecha en la que se hizo la escritura de declaración de obra nueva y constitución en propiedad horizontal, también en nombre de la referida entidad a la que había transmitido el local objeto de compraventa. La concertación de las viviendas, y la ulterior subrogación de los adquirentes.

Lo que indica que a esa fecha, posterior a la en que debería estar concluida la obra de la actora, aún no contaba el demandado con los medios económicos necesarios para su construcción. Es por ello, que cuando contestó al requerimiento para el otorgamiento de la escritura pública, le dijo a la actora que las obras no estaban concluidas porque estaban aún pendientes de la licencia de ocupación, declaración de obra nueva y propiedad horizontal, emplazándola para otorgarla el mes de septiembre.

A pesar de todo ello, es evidente el incumplimiento del vendedor en el plazo pactado, quien además vino a reconocer en el juicio oral que puso en el local el cartel de "se vende". Aunque ahora quiere precisar que se refería a toda la promoción de viviendas y locales.

Por esos motivos debe prosperar la acción resolutoria del contrato, quedando sin efecto el mismo, y con devolución a la compradora de la cantidad de 38.000 euros y los intereses legales desde la fecha de la entrega, tal y como se pactó en la estipulación sexta del contrato. Se desestima el recurso, confirmando la sentencia de instancia.

TERCERO.- Las costas se impondrán al apelante, conforme al art. 398 de la L.E.C .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 25 de marzo de 2009, dictada por el Juzgado ünico de Vélez-Rubio, Almería, en el Procedimiento Ordinario nº 177 de 2008 , rollo de apelación de esta Audiencia nº 241 de 2009, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con imposición de las costas del recurso al apelante.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de la esta resolución a los efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.