Sentencia Civil Nº 12/2010, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 420/2009 de 19 de Enero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00012/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000420 /2009

SENTENCIA Nº 12

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE JAIME SANZ CID

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO

D. JOSE MANUEL DE VICENTE BOBADILLA

En VALLADOLID, a diecinueve de Enero de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003 de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 0000803 /2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo 0000420 /2009, en los que aparece como parte apelante: LOMARDI SHOES S.L. representado por la procuradora Dª. MERCEDES ANTONIA LUENGO PULIDO, y asistido por el Letrado D. CARLOS JAVIER GALAN GUTIERREZ, y como apelado: SANTANDER CENTRAL HISPANO BANIF INMOBILIARIO F.I.I. representado por el procurador D. FERNANDO RUIZ LOPEZ, y asistido por la Letrada Dª. BERTA LOPEZ CABEZA; sobre: Reclamación de rentas.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 25 de Mayo de 2009 se dictó sentencia cuyo fallo dice así: Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Ruiz López en nombre y representación de la entidad SANTANDER CENTRAL HISPANO BANIF INM OBILIARIO F.I.I., frente Lombardi Shoes S.L., DEBO:

1.- Declarar resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas que vincula a los litigantes de fecha 10/07/2002 sobre el local L-75 sito en el Centro Comercial Equ8qnoccio Park de la CFátima Báñez asegura que 38.000 jóvenes se han acogido a la tarifa plana de 50 euros, Autovía Valladolid-León. Km 3 Zaratán (Valladolid).

2.- Dar lugar al desahucio de la parte demandada del citado inmueble que deberá dejar libre y en disposición de la actora en el plazo legal bajo apercibimiento de lanzamiento en su caso.

3.- Condenar a la parte demandada a que abone a la parte actora la cantidad total que a fecha de la demanda es la de 19.701,21 euros (cuarenta y nueve mil setecientos un euros con veintiún céntimos) y a fecha de juicio incrementada en los importes de los meses de abril y mayo de 2009 a razón de 5.350,35 euros mes (cinco mil trescientos cincuenta euros con treinta y cinco céntimos), más los intereses legales correspondientes a dichas sumas.

4.- Condenar a la parte demandada a que abone a la actora las cantidades que en concepto de renta y asimiladas se devenguen y resulten impagadas hasta la efectiva entrega del local a la parte actora, más el interés legal correspondiente.

5.- Todo ello sin perjuicio de la aplicación de la fianza, entregada en su día por la parte demandada.

6.- Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada".

AUTO ACLARATORIO: de fecha 11 junio 2009 (F 106)

PARTE DISPOISITVA: "SE RECTIFICA el encabezamiento y el fallo de LA SENTENCIA dictada con fecha 25/05/09 y nº 106/09 en el sentido de que donde dice ª...LOMBARDI SHOES S.L." debe decir "..LOMARDI SHOES S.L.".

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por el demandado se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Remitidos los autos de juicio a este tribunal se señaló para la Deliberación y votación el pasado día 14 de Enero de 2009.

ÚLTIMO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las formalidades legales.

Vistos, siendo ponente el Ilmo Sr. Magistrado Don ANGEL MUÑIZ DELGADO.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda que da inicio al proceso la parte actora, que ostenta la propiedad de un Centro Comercial, ejercita frente a la arrendataria de uno de los locales de negocio ubicados en el mismo acción de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas y, acumuladamente, acción en reclamación de lo adeudado por tales conceptos.

La sentencia de primera instancia rechaza la oposición articulada por la demandada y estima ambas pretensiones. Frente a dicha resolución formula la arrendataria el presente recurso de apelación, en el que tan solo impugna la condena al abono de los gastos comunes. Argumenta al efecto que la arrendadora no ha acreditado debidamente la elevada cantidad que mensualmente factura por tal concepto, como entiende le correspondería aportando las facturas y liquidación de las distintas partidas que lo integran. Por el contrario, se limita a fijar arbitraria y unilateralmente una cantidad global que ni siquiera varía con el transcurso de los años y en una parte viene a suponer una renta encubierta no pactada.

SEGUNDO.- Centrada en tales términos la cuestión debatida en esta alzada, ha de consignarse en primer lugar que el hecho de acumularse a la acción de desahucio por falta de pago la de reclamación de rentas y cantidades asimiladas, en uso de la posibilidad contemplada en el art. 438.3-3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no desnaturaliza las respectivas acciones, que mantienen sus singularidades.

Por ello, si bien el desahucio mantiene una naturaleza sumaria , con sus especialidades en cuanto a la eficacia de la cosa juzgada derivadas de las limitaciones en la cognición que le es propia, la acción de reclamación de rentas mantiene su naturaleza plenaria y, en consecuencia, la eficacia de cosa juzgada de la sentencia que recaiga. Cabría pensar que, al primar la especialidad, conforme a los artículos 249.1.6 y 250.1.1 de la L.E.C ., la sentencia firme que recaiga no debe tener fuerza de cosa juzgada por la prevalencia de la acción de desahucio respecto de la reclamación. No obstante, la corriente mayoritaria entiende que, al no desnaturalizarse por la acumulación (STS 26.11.1992, 15.12.1994, 23.3.1996 ), la sentencia sí produce efecto de cosa juzgada en cuanto a la reclamación económica ya que el artículo 447.2 de la L.E.C . sólo afecta al desahucio. Como consecuencia de ello entendemos que en el presente caso, al haberse producido la acumulación objetiva de acciones que venimos comentando, cabe discutir si la cuantía de los gastos de comunidad reclamados se ajusta o no a lo pactado y a los realmente devengados.

TERCERO.- Sentado lo anterior, nos encontramos con que el contrato de arrendamiento litigioso no versa sobre un local de negocio integrado en una edificación normal sometida al régimen de propiedad horizontal. Por el contrario se enmarca en un Centro Comercial que incluye un centro de fabricantes, un centro de ocio, módulos comerciales, urbanización y mas de 2.500 plazas de aparcamiento. Consecuentemente los gastos de Comunidad a cuyo pago se comprometió la arrendataria en el contrato se integran por una multiplicidad de conceptos (impuestos sobre zonas comunes, gastos de mantenimiento, reparación y reposición de los elementos comunes, primas de seguros, gastos de administración y gestión, limpieza, seguridad, publicidad, animación, jardinería, consumos de agua, luz, calefacción, mantenimiento de elevadores, etc...), advertidos ya en el propio contrato, a los que se unen necesidades de financiación o reservas para afrontarlos, etc... que no puede pretenderse se acrediten por separado. A tal efecto en el mencionado contrato de arrendamiento se pactó que en los Estatutos y en el Reglamento de Régimen Interior del Centro Comercial la propietaria del mismo haría constar el coeficiente de cargas del local arrendado, que se establecería aplicando un índice corrector determinado en función de la superficie, de modo que los locales con mayor capacidad abonen una cantidad por metro cuadrado menor que la correspondiente a locales con cabida inferior, entregándose como anexo a la arrendataria los principios generales que habían de informar los estatutos en cuestión. En el Reglamento de Régimen Interior, art. 21 , se precisa que será el Administrador del Centro Comercial quien fije el coeficiente de participación de cada local a los gastos comunes siguiendo el criterio expresado, sin perjuicio de la posibilidad de establecer coeficientes especiales en función de sus especiales finalidades y características (cabe colegir gastos que en particular beneficien o repercutan sobre un determinado tipo de locales y no sobre otros).

Así las cosas en Septiembre de 2002, finalizado el Centro Comercial, se produjo la definitiva entrega del local litigioso y comenzó a desarrollarse el contrato de arrendamiento que respecto del mismo se había pactado, otorgándose los Estatutos, y el Reglamento de Régimen Interior, con la fijación del coeficiente que al mismo correspondía cara al sostenimiento de los gastos comunes sin que conste oposición o impugnación alguna por parte de la arrendataria. Así, pacíficamente, se han ido elaborando los presupuestos de gastos anuales, aplicándose el coeficiente en cuestión y abonándose por la arrendataria la cuota resultante durante casi seis años, hasta que en junio de 2008 deja de abonar no solo los gastos de comunidad sino también la renta. Entendemos no es factible por tanto a la arrendataria ahora, cuando se le reclaman tales cantidades otros diez meses después de producirse el impago de la primera mensualidad, pretender ir contra sus propios actos, concluyentes, reiterados y prolongados en el tiempo, y discutir la cuantía del coeficiente de participación en su dia asignado o de los presupuestos de gastos sobre los que se ha ido pacíficamente aplicando durante todo este tiempo, sin oposición ni protesta alguna de su parte. Vamos por tanto a confirmar la sentencia apelada con desestimación del recurso.

TERCERO.- Conforme a lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la LEC , las costras de esta alzada se imponen a la parte apelante que ve rechazado su recurso.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación formulado por la representación procesal de la entidad LOMBARDI SHOES S.L., frente a la sentencia dictada el dia 25 de mayo de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Valladolid , en los autos de juicio verbal de los que dimana el presente Rollo de Sala, resolución que se confirma íntegramente con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en audiencia pública el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico. Fdo. Sra. González López.