Sentencia Civil Nº 12/201...ro de 2012

Última revisión
10/01/2013

Sentencia Civil Nº 12/2012, Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1, Rec 22/2012 de 26 de Enero de 2012

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Orden: Civil

Fecha: 26 de Enero de 2012

Tribunal: AP - Segovia

Ponente: HERRERO PINILLA, MARIA FELISA

Nº de sentencia: 12/2012

Núm. Cendoj: 40194370012012100016


Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SEGOVIA

SENTENCIA: 00012/2012

S E N T E N C I A Nº 12 / 2012

C I V I L

Recurso de apelación

Número 22 Año 2012

Juicio Ordinario 1028/09

Juzgado de 1ª Instancia de

S E G O V I A Nº 1

En la Ciudad de Segovia, a veintiséis de Enero de dos mil doce.

La Audiencia Provincial de esta capital, integrada por los Ilmos. Sres. D. Andrés Palomo del Arco, Pdte.; D. Rafael de los Reyes Sainz de la Maza y Dª María Felisa Herrero Pinilla, Magistrados, ha visto en grado de apelación los autos de las anotaciones al margen seguidos a instancia de D. Baltasar y Dª Sabina , ambos mayores de edad, con domicilio en PLAZA000 , nº NUM000 , en Otero de Herreros (Segovia), contra La Mercantil ARQUINOR CONSTRUCCIÓN S.L., con domicilio social en La Granja de San Ildefonso (Segovia), Polígono Industrial Las Eras, nº 13; sobre juicio ordinario, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia, recurso en el que han intervenido como apelante, la demandada, representada por la Procuradora Sra. Gómez Borrego y defendida por el Letrado Sr. Delgado Gil y como apelados, los demandantes, representados por la Procuradora Sra. Martín Misis y defendidos por el Letrado Sr. Figueredo Alonso y en el que ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Dª María Felisa Herrero Pinilla.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia de los de Segovia, nº 1, con fecha doce de julio de dos mil once , fue dictada Sentencia, que en su parte dispositiva literalmente dice : "FALLO: Estimar la demanda formulada por la procuradora Doña Carmen Gómez Borrego en nombre y representación de Don Baltasar y Doña Sabina frente a la entidad mercantil Arquinor Construcción, S.L. con los siguientes pronunciamientos:

1.- Resolver el contrato privado de compraventa de inmueble en construcción suscrito por las partes de fecha 6 de octubre de 2007.

2.- Resolver el contrato privado de "arras por compra de vivienda" de 6 de agosto de 2007 celebrado entre las partes.

3.- Condenar a la entidad demandada a pagar a los demandantes la cantidad de 29.960 euros.

4.- Absolver a la entidad demandada del resto de pedimentos que frente a ella se deducen en el presente procedimiento.

5.- No se imponen las costas a ninguna de las partes."

SEGUNDO.- Notificada que fue la anterior resolución a las partes, por la representación procesal de la demandada, se anunció la preparación de recurso de apelación, con enumeración de los pronunciamientos que se impugnan, al tenor que es de ver en su escrito unido en Autos, teniéndose por preparado el mismo, emplazándose a la recurrente para que en plazo interponga la apelación anunciada; y notificada dicha resolución a las partes, por los apelantes se interpuso para ante la Audiencia en legal forma el recurso anteriormente anunciado, en base a lo establecido en los arts. 457 y ss de la Nueva Ley de Enjuiciamiento Civil , dándose traslado a la adversa y emplazándola para oponerse al recurso o impugnarlo, y realizado el citado trámite en plazo, se acordó remitir las actuaciones a esta Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes ante la misma.

TERCERO.- Recibidos los autos en este Tribunal, registrados, formado rollo, turnado de ponencia y personadas las partes en tiempo y forma, señaló fecha para deliberación y fallo del citado recurso, y llevado a cabo que fue, quedó el mismo visto para dictar la resolución procedente.

Fundamentos

PRIMERO .- Recurre la Sentencia de instancia la demandada ARQUINOR CONSTRUCCIÓN, S.L. en cuanto estimaba las pretensiones actoras, declaraba resuelto el contrato de compraventa de vivienda suscrito el 6 de octubre de 2007, así como el de arras de 6 de agosto de del mismo año y condenaba a la mercantil demandada al pago de 29.960 euros.

El prolijo escrito de recurso presentado por la parte, no expresa un concreto motivo por el que se impugna la sentencia de la instancia. Ello no obstante su lectura permite vislumbrar que basa la apelación en un error del juzgador al valorar las pruebas practicadas. Más en concreto el error se habría producido en la interpretación de diversas cláusulas del contrato de compraventa suscrito por las partes, así como en relación con la concurrencia de distintas causas que según la apelante deberían calificarse como sobrevenidas y exógenas a la voluntad de la constructora. Así mismo, aunque de forma residual, afirma la parte que la falta de entrega del inmueble dentro del plazo pactado, nunca constituiría un incumplimiento esencial que justificase la resolución del contrato.

Conforme a los fundamentos de la apelación, se deduce que un correcto entendimiento del resultado de la prueba practicada llevaría no sólo a no declarar resuelto el contrato de compraventa, sino a fijar en una cantidad diversa las cantidades que la mercantil ha de devolver a los actores.

SEGUNDO .- En primer lugar, y como bien ha puesto de relieve la contraparte en su escrito de oposición al recurso de apelación, conviene recordar que el art. 456 de la LEC establece un claro límite al ámbito y los efectos que pueda tener el recurso de apelación. De esta forma, el recurrente sólo podrá perseguir que se revoque la resolución judicial de la instancia, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal , lo que veta que la parte pueda introducir nuevos alegatos fácticos y jurídicos que de otra forma generarían clara indefensión al otro litigante.

Partiendo de esta previsión legal, deben rechazarse de plano todas las argumentaciones expuestas en el recurso de apelación tendentes a demostrar que concurrieron una serie de causas sobrevenidas, ajenas a la voluntad de la constructora, que le impidieron cumplir con su obligación de entrega de la vivienda en el plazo convenido, y que conforme a lo dispuesto en la cláusula 11 del contrato de 6 de octubre de 2007 (doc. 4 de la demanda) supondrían un obstáculo a la resolución de la compraventa, salvo lo alegado en la demanda. Por consiguiente, sólo valoraremos si las dificultades de financiación por las que al parecer pasó la recurrente pueden integrar esta categoría de causa sobrevenida por caso fortuito o fuerza mayor, único fundamento empleado por la demandada en defensa de sus pretensiones con anterioridad a la presentación del recurso de apelación. Es por ello que no haremos comentario alguno respecto de la alegada conducta arbitraria del arquitecto municipal cuando informó desfavorablemente sobre el estado de las obras de los chalets, que posteriormente fue avalada por el Ayuntamiento competente para denegar el otorgamiento de licencia de primera ocupación (ambos hechos definidos por la recurrente en el escrito de apelación como circunstancias sobrevenidas ). Tampoco, y por idéntico motivo, se entrará a estudiar si el hecho de que los compradores no designasen un notario para formalizar la escritura pública, ni pagasen la tasa municipal derivada de la licencia de primera ocupación o la fianza exigida por la Corporación Municipal (fol. 139), constituyen o no caso fortuito o fuerza mayor a los efectos exoneradores de la responsabilidad de la constructora.

Lo que sí se analizará es si la no entrega de la vivienda dentro del plazo convenido ha de reputarse o no como incumplimiento esencial de las obligaciones nacidas del contrato.

TERCERO .- Comenzando por la alegada concurrencia de causa sobrevenida por fuerza mayor o caso fortuito , ajena a la voluntad de la constructora, pretende la recurrente que sea considerada como tal la mala situación financiera por la que atravesó durante los meses posteriores a la celebración del contrato, al coincidir con el inicio de la crisis en la construcción. En base a tal circunstancia, entiende la mercantil que el incumplimiento del plazo de entrega no supondría causa de resolución del contrato de compraventa, a tenor de lo pactado en la estipulación 11, párrafo segundo, del contrato de 6 de octubre de 2007.

Tal argumentación debe ser rechazada.

Debemos recordar que desde antiguo la Jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo matiza la eficacia liberatoria que otorga el art. 1105 del Código Civil , en el cumplimiento de las obligaciones que pesan sobre el deudor. En este sentido, y como ya indicaba el Tribunal Supremo en sentencia nº 5901 de 31 de octubre de 1986 , tanto el caso fortuito como la fuerza mayor para desplegar efectos liberatorios no han de ser previsibles y además tampoco evitables empleando la diligencia debida.

Pues bien, en el caso de autos, no puede sostenerse que la falta de financiación de los bancos no puedo ni preverse ni evitarse por la constructora. Al margen de que no sea suficiente con hacer una manifestación genérica a la concurrencia de citada circunstancia, sin que se haya practicado prueba alguna tendente a demostrar que efectivamente la parte pasó por problemas financieros, lo cierto es que es difícilmente entendible que una constructora dedicada a la edificación de inmuebles, pretenda realizar una promoción de viviendas, venda las mismas e inicie las obras, sin contar con los recursos económicos necesarios. No podemos olvidar que los alegados problemas habrían surgido durante el primer año de comienzo de la edificación, lo que, de ser cierto, indica que la recurrente incurrió en una falta absoluta de previsión de las necesidades de financiación que aparecerían y de los riesgos que corría para el caso de no obtenerla (paralización de las obras e incumplimiento del plazo pactado con los compradores para la entrega de la vivienda).

Es por ello que debemos rechazar la concurrencia de causas exoneradoras de la responsabilidad de la recurrente. El primer motivo del recurso debe ser de esta forma desestimado.

CUARTO .-En cuanto a si ha de ser reputada o no de esencial la falta de cumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en un determinado plazo, debemos partir de la doctrina largamente asentada por nuestro Tribunal Supremo que niega el carácter de esencialidad de ciertos incumplimientos contractuales, rechazando así mismo su eficacia resolutoria del contrato afectado por el incumplimiento. Es abundante y sobradamente conocida la Jurisprudencia_ referida, por ejemplo, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2009 _ que, desde antiguo, defiende el principio de conservación de los contratos, lo que obliga a interpretar tanto sus cláusulas, como los incumplimientos de los contratantes, de forma que siempre prime la pervivencia de aquéllos y la necesidad de cumplimiento in natura, aunque sea forzoso, de las obligaciones que de ellos nacen. Eso hace que no cualquier incumplimiento de lo pactado en las relaciones sinalagmáticas pueda ser considerado como esencial, sino sólo aquél que frustre el fin del contrato , o las legítimas expectativas o aspiraciones de los contratantes, o bien quiebre su finalidad económica. En definitiva, que los incumplimientos sean definitivos, objetivos e inequívocos. Nuestro Alto Tribunal pone ejemplos de incumplimiento definitivo que impide la satisfacción del interés económico lesionado: supuestos de "inidoneidad final del objeto entregado ( sentencia de 3 abril 1981 ), por lo que no bastará el mero retraso ( sentencias de 27 noviembre 1992 , 18 noviembre 1993 y 7 marzo 1995 ) a no ser que se haya establecido un término como esencial que impida, por el retraso, destinar la cosa a su fin ( Sentencia de 14 diciembre 1983 ), lo que se ha extendido también a los casos en que, siendo aún posible el cumplimiento, existe una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento ( sentencias de 20 junio 1981 y 13 marzo 1986 ) o una prolongada inactividad o pasividad del deudor ( sentencia de 10 marzo 1983 ). Del mismo modo se atiende a la posible presencia de circunstancias ajenas al deudor que dificulten el cumplimiento, para no declarar la resolución ( sentencias de 11 diciembre 1980 y 8 junio 1993 )".

Abundando en la misma idea, y de forma específica respecto del incumplimiento del plazo fijado por los contratantes, la Sentencia Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 2008 , insiste en que no siempre conlleva la resolución del contrato, sino que debe determinarse el valor del plazo en ese concreto convenio: esto es, si el plazo establecido era esencial y, por tanto, el incumplimiento es definitivo, o si puede ser considerado como no esencial, en cuyo caso el simple retraso no perjudica la prestación pactada. La sentencia analizada utiliza, a los efectos de determinar cuándo un incumplimiento contractual es o no esencial , "como ya ha ocurrido en otras sentencias de esta Sala (SSTS de 10-10-2005 , 4-4-2006 , 20-7-2006 , 31-10-2006 , 22-12- 2006 y 20-7-2007 ).... las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho Europeo de Contratos (PECL),.... como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil. Y a tal efecto es buena la referencia al Art. 8 :103 PECL, que contempla como supuestos de incumplimiento esencial; por una parte el caso en que la estricta observancia de la obligación forme parte de la esencia del contrato; el caso de que el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, y el caso del incumplimiento intencional que de razones a la parte interesada para creer que no puede confiar en el cumplimiento".

En el caso de autos nos encontramos que al momento de presentar la demanda, esto es, en noviembre de 2009, la vivienda no sólo no estaba terminada, sino que no fue hasta septiembre de 2010 (fol. 119) que la recurrente la puso a disposición de los demandantes. Fue en ese momento, esto es, diez y siete meses después de concluido el plazo máximo de firma de la escritura pública de venta del inmueble (cláusula 5 del contrato), cuando la propia vendedora reconoce expresamente estar en disposición de cumplir con la obligación principal que la incumbía, cual es la entrega de la cosa vendida. Ello al margen de que tal disposición chocaba con un impedimento insoslayable de acuerdo con lo pactado, ya que en esas fechas la recurrente no había obtenido todavía la licencia de primera ocupación (al día de la fecha aún no consta que la constructora haya pagado al Ayuntamiento de Otero de Herreros las cantidades exigidas por la Corporación a través del documento obrante al folio 140 de las actuaciones, pago necesario para retirar mencionada autorización administrativa). Y es que conforme al párrafo segundo de la estipulación 9 del contrato de octubre de 2007, la escritura pública de venta no se otorgaría sino después de la expedición de la licencia de primera ocupación por el Ayuntamiento. E insistimos, a pesar de lo comunicado por la recurrente a los compradores en septiembre de 2010, la vendedora no estaba en condiciones de otorgar el documento público de venta conforme a lo pactado.

Si a tan significativo retraso en la entrega del inmueble (casi año y medio) unimos el hecho de que los actores han demostrado que necesitaban la vivienda para habitarla, hecho acreditado con el contrato de alquiler aportado con la demanda, fechado en mayo de 2009 (doc. Nº 24), hemos de concluir afirmando la esencialidad del incumplimiento de la vendedora por cuanto el incumplimiento (la entrega tenía que haberse llevado a cabo en abril de 2009) privó sustancialmente (durante al menos año y medio) a la parte perjudicada de aquello (un inmueble para vivir) que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato ( STS de 17 de diciembre de 2008 , ya citada) .

QUINTO .- Para terminar, resta decidir sobre la procedencia de la indemnización fijada en la sentencia. Entiende el recurrente que habiéndose pactado una concreta suma indemnizatoria para el caso de retraso del vendedor en el cumplimiento de su obligación de entrega de la casa, tal pena ha de sustituir a cualquier otra indemnización, así como al abono de intereses.

Tampoco puede aceptarse tal planteamiento. La pena señalada por las partes en la estipulación 4 de su acuerdo, estaba pensada para un supuesto de cumplimiento tardío de la obligación, pero siempre en un escenario de eficacia y vigencia del contrato, no para supuestos de resolución del mismo. Para este caso, las partes establecieron un régimen específico, cual fue el regulado en la estipulación 11, que obliga a la vendedora a abonar a la compradora el doble de las cantidades entregadas hasta eses momento, incluidas las derivadas de la firma del contrato de arras de agosto de 2007 por cuanto éstas pasaron a formar parte del precio de la venta.

Al haberlo entendido así la sentencia apelada, hemos de confirmar el pronunciamiento económico que contiene su parte dispositiva frente a la recurrente.

En definitiva, el recurso ha de ser desestimado en su integridad.

SEXTO .- En virtud de lo dispuesto en los art.394 y 398.1 de la L.E.C . las costas de esta segunda instancia se imponen al recurrente.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil ARQUI NO R CONSTRUCCIÓN S.L., contra la Sentencia de fecha 12 de julio de 2011, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia de los de Segovia, nº 1, en Procedimiento Ordinario nº 1.028/09 , debemos confirmar y confirmamos la sentencia impugnada, con expresa imposición de las costas generadas en esta segunda instancia al apelante.

Contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de la utilización por las partes, de aquellos otros recursos para cuyo ejercicio se crean legitimados.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por la Ilma. Sra. Magistrado Ponente Dª María Felisa Herrero Pinilla, de esta Audiencia Provincial, estando el mismo celebrando Audiencia Pública en el día de la fecha, certifico.

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