Sentencia Civil Nº 12/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 778/2014 de 16 de Enero de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

C/ Ferraz, 41 , 914933911 - 28008

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0013524

Recurso de Apelación 778/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 47 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 629/2012

APELANTE:D./Dña. Ruth

PROCURADOR D./Dña. GLORIA MESSA TEICHMAN

APELADO:D./Dña. Jeronimo y D./Dña. María Inmaculada

PROCURADOR D./Dña. MANUEL MARIA ALVAREZ-BUYLLA BALLESTEROS

SENTENCIA Nº12/2015

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO SR. PRESIDENTE:

D. CARLOS CEZON GONZÁLEZ

ILMOS SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

En Madrid, a dieciséis de enero de dos mil quince.

La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 47 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante Dª Ruth , representado por la Procuradora Dª. Gloria Messa Teichman y asistido de la Letrada Dª. Carmen Jorge Mora, y de otra, como demandados-apelados D. Jeronimo y Dª María Inmaculada , representados por el Procurador D. Manuel Álvarez Buylla Ballesteros y asistido del Letrado D. Valentín Gil López, y siendo Magistrado- Ponente el ILMO. SR. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 47, de Madrid, en fecha 2 de octubre de 2013, se dictó Sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Gloria Messa Teichman, en representación de Dña. Ruth , debo absolver y absuelvo a D. Jeronimo y a Dña. María Inmaculada de todos los pedimentos de la misma, imponiendo a la parte actora las costas del procedimiento'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha veintiséis de diciembre de 2013, para resolver el recurso.

TERCERO.-Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día catorce de enero de dos mil quince.

Fundamentos

PRIMERO.-Se admiten los contenidos en la resolución impugnada en cuanto no se opongan a los que siguen.

SEGUNDO.-Por Dña. Ruth , se interpuso recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 2 de octubre de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia nº 47 de los de Madrid , que desestimó la demanda presentada por aquella contra D. Jeronimo y Dña. María Inmaculada en reclamación de que se declarase que la venta de la vivienda objeto de la litis no pudo realizarse en plazo por causas imputables al incumplimiento contractual y a la mala fe de la parte vendedora por lo que, en cumplimiento del contrato de fecha 10 de octubre de 2011, se condenase a los demandados a abonar solidariamente a la actora la cantidad de 80.000 € correspondientes al duplo de la cantidad entregada por la misma en concepto de reserva o señal; y, subsidiariamente a la anterior petición, que se declarase el incumplimiento contractual de los demandados y se les condenase a abonar solidariamente a la actora en concepto de daños y perjuicios la cantidad de 40.000 € entregados a los vendedores más 300,90 € correspondientes a los gastos ocasionados a la demandante en concepto de gastos de tasación de la vivienda. Alega la parte apelante, en síntesis, error en la calificación del negocio jurídico suscrito por las partes con infracción del artículo 1451 del Código Civil ; error en la valoración de la prueba respecto a la ocultación de una comunidad de propietarios no inscrita y litigiosa, con omisión de la valoración de prueba documental y testifical e incorrecta interpretación del contrato; el error en la valoración de la prueba respecto a la existencia de defectos estructurales en la terraza trasera de la vivienda; y suficiente entidad de los incumplimientos de la contraparte para entender que la frustración de la compraventa es directamente imputable a los vendedores. Frente a tales alegaciones la contraparte se opuso al anterior recurso y solicitó la confirmación de la sentencia apelada con imposición de las costas causadas en esta segunda instancia a la recurrente.

TERCERO.-Comienza la parte recurrente alegando que la sentencia de primera instancia incurre en error en la calificación del negocio suscrito por las partes así como que infringe el art. 1451 del Código Civil . Alegación que basa en que, frente a lo expuesto en aquella sentencia, el contrato suscrito entre las partes no era de compraventa sino de promesa de compraventa con pacto de arras.

En apoyo de tal alegación se remite al 'Exponendo II' del citado contrato según el cual ' habiendo convenido las partes en otorgar el presente documento de compromiso de vender y comprar con arreglo a las siguientes: estipulaciones...'; que la cantidad entregada se hace en concepto de 'reserva' de la vivienda (estipulación segunda); y que se inserta un pacto de arras innecesario en caso de encontrarnos ante un contrato de compraventa con precio aplazado. Por ello sería de aplicación lo dispuesto en el art. 1541 del Código Civil a cuyo tenor 'La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, de la que dicho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. Siempre que no podrá cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro'.

Frente a lo anteriormente expuesto, no cabe desconocer que, con independencia de la calificación que el contrato de elección para las partes contratantes -efectivamente irrelevante según la doctrina jurisprudencial seguida entre las más recientes por la STS de 26 de noviembre de 2014 a cuyo tenor 'los contratos son los que son, con independencia de la denominación que las partes quieran darle', como reconoce la recurrente- en el presente caso, además de calificarlo como 'contrato privado de compraventa' (folio 37), las partes convinieron las siguientes estipulaciones: 1º- El VENDEDOR vende(no se compromete a vender) la vivienda antes descrita al COMPRADOR por la cantidad de 330.000 €. Asimismo convinieron en la forma de pago sería mediante la entrega de la cantidad de 10.000 €... y a la cual la parte vendedora da la más eficaz carta de pago, mediante transferencia bancaria; y al resto, a la firma de la Escritura. Igualmente se pactó a qué parte contratante correspondía el pago de los impuestos así como los gastos de cancelación de la hipoteca que grababa la finca y que la falta de pago del precio aplazado daría lugar de pleno derecho a la resolución de esta compraventa, quedando en beneficio de la parte vendedora la totalidad de las cantidades entregadas hasta el momento, en concepto de pena contractual... (folio 38). De igual forma en la denominada 'ampliación contrato privado de compraventa', suscrita el 29 de noviembre de 2011, además de reiterar que actuaban como vendedor y comprador, añadieron que la ahora recurrente abonaba la cantidad de 30.000 € que, sumados a los 10.000 € entregados como señal de compraventa, se restarían a la cantidad total de la misma, por lo que la suma restante por abonar a la firma de la Escritura era de 290.000 €. Del mismo modo reiteraron que 'la falta de pago del precio aplazado dará lugar de pleno derecho, a la resolución de esta compra-venta, quedando en beneficio de la parte VENDEDORA la totalidad de las cantidades entregadas hasta el momento, en concepto de pena contractual; y que, en caso de no realizarse la venta en el plazo estipulado por causas imputables al vendedor, este devolverá al comprador duplicará la cantidad entregada a la parte COMPRADORA' (folio 65).

De lo expuesto se deduce que las partes contratantes, no sólo 'se comprometieron a celebrar un futuro contrato de compraventa' sino que fijaron perfectamente la cosa objeto del contrato y el precio del mismo por lo que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1450 del Código Civil , el contrato merece la consideración de compraventa y, además, se debe entender perfeccionado entre comprador y vendedor, siendo obligatorio para ambos.

No obsta a lo anterior el que se incluyese en el contrato la garantía de las arras, perfectamente admisible en los contratos de compraventa con precio aplazado.

Alega igualmente la recurrente que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba respecto a la ocultación de una Comunidad de Propietarios no inscrita y litigiosa. Alegación huérfana de prueba y que resulta desvirtuada, no sólo por el contenido del interrogatorio de los demandados, sino incluso por la propia prueba documental aportada con la demanda. Así, en el contrato privado de compraventa que obra al folio 37 de las actuaciones, dentro del apartado 'cargas y gravámenes' se expone que la propiedad del inmueble reconoce estar al corriente del pago de impuestos, tasas y comunidadque afecten al mismo debiendo abonarlos previamente al otorgamiento de escritura pública en caso contrario (folio 37). Obligación que cumplieron los vendedores y así resulta del acta de manifestaciones otorgada en fecha 5 de enero de 2012, día señalado para el otorgamiento de la escritura pública, en el que el Notario autorizante dio fe de la comparecencia de los vendedores en su despacho para formalizar la escritura de compraventa de la vivienda objeto de la litis, aportando la documentación necesaria (escritura, recibo de contribución, recibo de basura y certificado de la comunidad de propietarios), según consta al folio 125 vuelto de las actuaciones.

De lo expuesto se deduce que, aun cuando los vendedores dudaban inicialmente de la existencia de aquella comunidad de propietarios, existiendo pleitos entre la misma y algunos de los propietarios que supuestamente la integraban, tan pronto como se resolvió uno de ellos reconociendo su existencia, se lo comunicaron a la compradora así como acreditaron encontrarse al corriente en el pago de las cuotas correspondientes. Ante pruebas tan concluyentes, no puede prosperar el error en la valoración de la prueba que se denuncia ni la interpretación del contrato contenida en la sentencia de primera instancia que la recurrente igualmente impugna.

Del mismo modo rechazamos el siguiente motivo impugnatorio esgrimido por la apelante consistente en el error en la valoración de la prueba respecto a la existencia de defectos estructurales en la terraza trasera de la vivienda, carente de prueba que lo refrende y que resulta insuficiente para desvirtuar la prueba pericial obrante en autos, emitida por el Arquitecto Superior D. Juan Alberto (folio 200).

En menor medida, si cabe, puede prosperar el último motivo impugnatorio consistente en la 'suficiente entidad de los incumplimientos de la contraparte para entender que la frustración de la compraventa es directamente imputable a los vendedores'. En efecto, no sólo no se ha aprobado la 'suficiente entidad' de tales incumplimientos, sino que ni siquiera ha sido probado que los demandados incurriesen en tales incumplimientos contractuales. Así, en cuanto a la 'ocultación maliciosa de la comunidad de propietarios' nos remitimos a lo anteriormente expuesto en el retraso en la aportación de la información requerida por la compradora resulta igualmente injustificado considerando que los vendedores permitieron compradora visitar repetidas veces la vivienda y que, en la fecha señalada para el otorgamiento de escritura pública, los demandados pusieron a disposición de la contraparte toda la documentación que les era exigible; por el contrario, del conjunto de la prueba practicada se infiere que ha sido la compradora la que, según se aproximaba la fecha de escriturar el contrato de compraventa, presentada nuevas e injustificadas objeciones para la misma. Otro tanto sucede en relación con las manifestaciones de la recurrente interesando nuevo acceso a la vivienda, que había llegado a visitar en compañía de un arquitecto técnico, y que en absoluto puede constituir ningún incumplimiento contractual cometido por los vendedores que permita a aquella la resolución del contrato en los términos que pretende. Tampoco se ha probado, incumpliendo la carga de su prueba a la parte actora ex artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que 'la terraza se cayese, que los grifos del baño estuviesen completamente sueltos, ni que la vivienda presentase ningún vicio oculto que, al margen del deterioro propio de su uso y de su antigüedad, frustrase las expectativas contractuales de la compradora' por lo que, compartiendo plenamente la valoración de la prueba contenida en la sentencia de primera instancia, sólo cabe desestimar el presente recurso y confirmar aquella en su integridad.

CUARTO.-A tenor de lo dispuesto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impone a la parte apelante el pago de las costas causadas en esta alzada considerando la desestimación del recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por Dña. Ruth , contra la sentencia dictada en fecha 2 de octubre de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia número 47 de los de Madrid , en los autos de Juicio Ordinario seguidos ante dicho Órgano Judicial con el número 629/2012, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTEdías desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal del Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 778/2013 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico