Sentencia Civil Nº 12/2015, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6, Rec 3799/2014 de 29 de Enero de 2015

Encabezamiento

Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla

JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº18 DE SEVILLA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 3799/2014

JUICIO ORDINARIO Nº 2220/2012

FALLO: CONFIRMATORIO

S E N T E N C I A Nº 12/15

PRESIDENTE ILMO SR:

D. MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA

MAGISTRADA ILMAS SRAS:

Dª ROSARIO MARCOS MARTÍN

Dª FRANCISCA TORRECILLAS MARTÍNEZ

En la Ciudad de Sevilla, a veintinueve de enero de dos mil quince.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra Sentencia de fecha 28 de enero de 2014 recaída en los autos Juicio Ordinario número 2220/2012 seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 18 DE SEVILLA promovidos por la entidad INMOBILIARIA AFTASI SLrepresentada por el Procurador D. JUAN ANTONIO COTO DOMÍNGUEZy defendido por el Letrado D.JOSÉ IGNACIO HERNÁNDEZ TIRADO, contra DÑA. Nieves y D. Carlos (HERECIA YACENTE DE D. Luciano ) representados por la Procuradora DÑA. SALUD JIMÉNEZ GUTIÉRREZy defendidos por el Letrado D. MANUEL PINO GARRIDO, y contra D. Simón , declarado en rebeldía pendientes en esta Sala en virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandada, siendo Ponente del recurso la Magistrada Iltma. Sra. Dña. ROSARIO MARCOS MARTÍN.

Antecedentes

PRIMERO.-Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 18 DE SEVILLAcuyo fallo es como sigue: 'Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Juan Antonio Coto Domínguez, en nombre y representación de Inmobiliaria Aftasi, Sociedad Limitada contra la herencia yacente de D. Luciano , contra la herencia yacente de Dª. Concepción , contra D. Carlos y contra Dª. Nieves , debo declarar y declaro resuelto por imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación el contrato de compraventa suscrito entre las partes el catorce de diciembre de dos mil cuatro con restitución a la actora de las cantidades entregadas en su día a la parte demandada, debiendo devolver la herencia yacente de D. Luciano la cantidad de doscientos ochenta y dos mil novecientos veintiséis con treinta y nueve (282.926,39) euros, la herencia yacente Dª. Concepción la cantidad de cinco mil ochocientos cincuenta y nueve con ochenta y siete (5.859,87) euros, D. Carlos la cantidad de cinco mil ochocientos cincuenta y nueve con ochenta y siete (5.859,87) euros y Dª. Nieves la cantidad de cinco mil ochocientos cincuenta y nueve con ochenta y siete (5.859,87) euros, más intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda, con imposición a la parte demandada de las costas procesales.'.

SEGUNDO.-Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de DÑA. Nieves y D. Carlos que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose al recurso la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución, tras la deliberación y votación de este recurso.

TERCERO.-Que en la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Trae causa el presente recurso de un contrato de compraventa suscrito en documento privado el 14 de Diciembre de 2.004 entre la entidad mercantil Inmobiliaria Aftasi S.L. (en adelante Aftasi), dedicada al negocio inmobiliario y D. Luciano , Dª Concepción , Dª Nieves y D. Carlos , en virtud del cual éstos vendían a aquélla una finca sita en Valenciana de la Concepción al sitio Valdezorra con una superficie de 46.200 metros cuadrados por un precio de 60.101 euros por vivienda, según resultara de la aprobación definitiva del PGOU de Valencina de la Concepción que se encontraba en trámite, pactando expresamente que el precio en ningún caso sería inferior a 4.808.096 euros.

A la firma del contrato Aftasi pagó 300.506 euros, pactándose que cuando se aprobara provisionalmente el PGOU se abonaría una cantidad igual y el resto al otorgamiento de la escritura pública de compraventa para el que en la estipulación tercera se preveía un plazo de sesenta días a contar desde la publicación de la aprobación definitiva del PGOU.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda interpuesta por Aftasi contra D. Carlos y Dª Nieves y contra la herencia yacente de D. Luciano y la de Dª Concepción , declarando resuelto el contrato de compraventa al considerar que el mismo se celebró sobre la base de una expectativa fundada de que la finca, calificada como suelo rústico, iba a pasar a ser suelo urbanizable sectorizado residencial , pues así figuraba en el documento de Avance de Planeamiento aprobado por el Ayuntamiento de Valencina de la Concepción de 15 de Julio de 2.004, cosa inviable como consecuencia de la declaración de nulidad de la aprobación inicial del nuevo PGOU por incompatibilidad con las previsiones del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA), manteniéndose la calificación de suelo rústico en el nuevo Avance que se estaba tramitando. La misma condena a los demandados a devolver a la actora la suma que en su día abonó como parte de pago del precio, que los demandados, que consienten la resolución contractual, pretenden retener en concepto de indemnización de daños y perjuicios, argumentando que , además de no haberse formulado reconvención en tal sentido, tal pretensión sería incompatible con los efectos de la resolución que decretaba en base al art. 1.182 del C.c . por imposibilidad sobrevenida.

Contra dicha sentencia se alza la representación de los demandados interponiendo recurso de apelación en el que, denunciando error en la valoración de la prueba, infracción de Ley y de la Jurisprudencia, viene a reproducir en lo sustancial los argumentos esgrimidos en el escrito de contestación a la demanda.

Básicamente se viene a denunciar:

1º Que en el contrato no se pactó condición alguna que supeditara la eficacia del mismo a la calificación de la finca como suelo urbanizable sectorizado residencial.

2º Que no existe imposibilidad sobrevenida porque está en tramitación un nuevo PGOU cuyo contenido final está por determinar, no pudiéndose descartar que al final se produzca la recalificación del terreno, cosa que no impide el POTA.

3º Que la situación actual es imputable a la actora que tras la anulación de la aprobación Inicial del anterior 'proyecto' de PGOU no promovió iniciativa alguna, ni asistió a las mesas de participación, cosa que explica por la falta de actividad de Aftasi y de capacidad para acometer cualquier proyecto inmobliairio en la finca y cumplir con sus obligaciones contractuales, lo cual justificaría que no se opusieran a la resolución pretendida y declarada en sentencia.

4º Que la retención de las cantidades percibidas encuentra justificación en la necesidad de indemnizarle de los daños y perjuicios sufridos, dado que durante todo este tiempo se han visto privados de la posesión y de la posibilidad de vender la finca a terceros o de participar como propietarios en el procedimiento urbanístico en curso, añadiendo que aun cuando es difícil de cuantificar el perjuicio ha de estarse al contenido del propio contrato y en concreto a su estipulación 6º que establece que en caso de incumplimiento del comprador , el vendedor tendría derecho a hacer suyas las cantidades entregadas a cuenta en concepto de indemnización de daños y perjuicios, no siendo necesario para lograr su pretensión la formulación de reconvención, dado que había de estimarse la excepción opuesta en la contestación a la pretensión de la actora de que se devolviera la parte de precio satisfecha.

5ª Que la Jurisprudencia mencionada en la sentencia no resulta aplicable porque contempla supuestos diferentes al de autos en los que existen calificaciones de suelo definitivas, cosa que en este caso no ocurre porque el nuevo planeamiento no ha sido definitivamente aprobado, insistiendo en la falta de concurrencia de los requisitos legalmente exigibles para la resolución por imposibilidad sobrevenida.

Al recurso se opone Aftasi que considera la sentencia plenamente ajustada a Derecho.

SEGUNDO.-El recurso así planteado no puede tener favorable acogida.

Para empezar la sentencia no afirma que se pactó una condición que supeditara la eficacia del contrato a la calificación del terreno como suelo urbanizable. Lo que viene a decir y esta Sala comparte, es que la actora es una empresa que se dedica a la actividad inmobiliaria, que cuando firmó el contrato su finalidad era edificar viviendas en la finca en la convicción de que iba obtener tal calificación, puesto que a dicha fecha se había aprobado el Avance del nuevo PGOU en el que los terrenos de la misma se clasificaban como suelo urbanizable sectorizado residencial y que ello era conocido por la parte contraria, por eso se fijó el precio en una cantidad por cada vivienda que se pudiera edificar con un tope mínimo, posponiendo el otorgamiento de la escritura pública hasta la publicación de la aprobación del nuevo PGOU. No es que se pactara una condición, es que el motivo que guiaba a la parte actora se incorporó al contrato como se desprende de su propio tenor, de forma tal que si no se pudiera edificar faltaría en realidad la base del negocio, cuyo precio se fija a partir de tales consideraciones.

TERCERO.-No puede estar de acuerdo la Sala con el argumento que se ofrece por la recurrente para mantener que no existe imposibilidad sobrevenida. Ciertamente, al menos a la fecha de la sentencia de primera instancia, no se había aprobado el nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Valencina de la Concepción, que suponemos aún sigue en trámite porque de haberse aprobado se habría alegado como hecho nuevo, pero no es previsible que la finca vaya a ser calificada por el mismo como suelo urbanizable.

En efecto, en Noviembre de 2007 se anuló el proyecto de planeamiento anterior que preveía la recalificación, porque era incompatible con el POTA, así se certifica por el Secretario del Ayuntamiento de Valencina de la Concepción en el documento 10 de la demanda (folio41) que literalmente utiliza la expresión 'incompatibilidad sobrevenida con el POTA' . Ello, según declaró en el Juicio el Arquitecto Municipal del Ayuntamiento de tal localidad, determinó la anulación del planeamiento porque excedía de las posibilidades de crecimiento fijadas en el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía.

Con posterioridad, como indicó el mismo técnico municipal, se ha iniciado procedimiento para la aprobación de un nuevo PGOU que se adapte al POTA , de forma que a la fecha de su declaración había un Avance y estaba pendiente la aprobación inicial del nuevo Plan, manteniendo la finca la calificación de rústica.

Eso significa que a fecha de la sentencia de primera instancia, transcurridos más de nueve años desde la firma del contrato y a fecha de hoy, transcurridos más de diez, la finca sigue siendo rústica, siendo nula la posibilidad de edificar en ella. No parece asumible pretender que se mantenga la vigencia del contrato sine díe hasta que se apruebe definitivamente el nuevo Plan General de Ordenación Urbana, evento para el que no hay fecha previsible, para comprobar si se obtiene la calificación del suelo como urbanizable sectorizado residencial, hipótesis poco probable, habida cuenta que en el Avance sigue figurando el suelo como rústico, pues el Arquitecto Municipal indicó que, aunque no se trata de suelo con problemas paisajísticos o patrimoniales, el POTA trata de evitar un planeamiento centrífugo, es decir, urbanizaciones diseminadas por lo que para obtener la recalificación habría que desarrollar suelos intermedios.

A tal respecto, en un supuesto parecido al de autos en sentencia de 9 de Julio de 2.014 dijo esta Sala : 'La parte vendedora, en su oposición al recurso, insiste en la inexistencia de causa resolutoria por desaparición de la causa o frustración del contrato para la compradora, porque la condición contractual era la inclusión de la finca objeto de la venta en el Avance del PGOU del ayuntamiento de la localidad. Pero, con ser cierta esta inclusión, la vendedora no puede agarrarse formalmente a ello porque tal inclusión no era suficiente; su mención en el contrato, unida a la dedicación a la actividad promotora inmobiliaria que el demandante vendedor reconoce, y el reconocimiento asimismo que hace en el contrato de que tal es el motivo por el que la compradora adquiere la finca, viene a suponer el reconocimiento de que la finalidad de la adquisición era la promoción y en definitiva la construcción de vivienda; la inclusión en el avance del PGOU hacia suponer que la finalidad se iba a cumplir, y en esa creencia estaban las partes. La realidad, a la que más adelante nos referiremos, ha demostrado que ello no fue así, porque el POTA del gobierno de la Comunidad Autónoma, tumbó los planes urbanísticos del ayuntamiento sin que fuera posible la urbanización de la finca; es cierto que tal plan quedó en alguna medida modificado por el posteriormente aprobado en 2009 llamado POTAUS, contemplando ciertas zonas de oportunidad de aprovechamiento, entre otros fines también para el residencial, con lo cual parece que a partir de ahí se podrían llegar a abrir algunas posibilidades de que la zona afectada por l finca de autos pudiera llegar a alcanzar la calificación necesaria para su urbanización como zona residencial, pero esto no deja de ser una mera posibilidad o expectativa de futuro sujeta a una incertidumbre total, un incertus an y un incertus quando que dejaría en una indeterminación temporal, sine die, la efectividad de la adquisición de la finca a los actores, y lo que es más grave, no dependiendo de la parte compradora, sino de un tercero, cual la Administración, bien la local, bien la autonómica'

Por otra parte no podemos dejar de traer a colación la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de Noviembre de 2.003 que en su fundamento tercero dice : 'TERCERO.- En el segundo motivo se denuncia la infracción de los artículos 1281 y 1282 del Código Civil , aduciendo que la sentencia impugnada parte de la premisa incorrecta de que el cumplimiento de la prestación de la recurrente se ha convertido en imposible de modo definitivo, lo cual no es exacto, ya que la nulidad declarada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo afecta solo a una parte del procedimiento administrativo de ordenación urbanística, por lo que es previsible que la imposibilidad actual desaparezca a medio o corto plazo. De ahí que, siendo notoria la predisposición de la recurrente a atender los compromisos contraídos, deberá establecerse un plazo prudencial para el cumplimiento del contrato, como autoriza el artículo 1128 del Código Civil para aquellos supuestos en que no se haya señalado plazo, pero de la naturaleza y circunstancias de la obligación se dedujese que ha querido concederse al deudor.

El motivo ha de ser rechazado, pues la Audiencia Provincial, ante la falta de controversia sobre el sentido que debería asignarse a las cláusulas del contrato suscrito por los litigantes, no ha hecho aplicación de los preceptos que se dicen infringidos.

Por otra parte, la decisión de dicho Tribunal en cuanto a calificar como definitiva la imposibilidad de cumplimiento de lo convenido, parece absolutamente razonable, a la vista de que en la fecha de su sentencia habían transcurrido ya 9 años desde el momento de la celebración del contrato, durante los cuales se mantuvo inalterada la situación creada por la declaración de nulidad del proyecto de urbanización contemplado por los litigantes y que constituía la base del negocio que dichas entidades se habían propuesto llevar a efecto.'

Partiendo de tales premisas considera la Sala que, como indica el Juez a quo nos encontramos ante un supuesto de imposibilidad sobrevenid,a pues la aprobación del POTA era imprevisible a la hora de firmarse el contrato, no imputable a ninguna de las partes, objetiva, no meramente transitoria y obsta al cumplimiento del contrato por dejarlo sin objeto, cumpliéndose así todos los presupuestos exigidos por la Jurisprudencia para que pueda apreciarse la imposibilidad sobrevenida como causa extintiva de la obligación que determina la procedencia de la resolución contractual.

CUARTO.- En modo alguno estimamos que la no calificación como suelo urbanizable se deba a desidia de la actora por no haber asistido a las mesas de participación y no haber hecho propuesta alguna tras la anulación de la aprobación inicial del proyecto de plan anterior.

Como indicó el testigo, tras la aprobación del POTA, en Febrero de 2.007 se anula todo el procedimiento y no se vuelve a la fase de avance. De la propia documental aportada por la demandada (folio 93) se deduce que los primeros trabajos para la elaboración de un nuevo Plan se inician con una fase preliminar que comienza en Diciembre de 2.010 (el nuevo avance se iniciaría después de Junio de 2.012). Ciertamente a partir de esa fecha (Diciembre de 2.010) se celebran reuniones de la Mesa de seguimiento y participación del nuevo plan en trámite , y a las mismas no asiste Aftasi, pero es que la primera reunión es de fecha 4 de Abril de 2.011 (folio 193 vuelto) y tal entidad había decidido resolver el contrato en Marzo 2.010, iniciando la remisión de comunicaciones a los vendedores para hacerles saber su decisión de resolución por imposibilidad sobrevenida.

QUINTO.-Tampoco puede tener favorable acogida la pretensión articulada por la demandada apelante respecto a la retención de la parte de precio en su día percibida de la actora, pues la consecuencia ineludible de la resolución del contrato, a la que ella misma se aquieta, es la restitución de las prestaciones, sin que Aftasi haya de indemnizarle, dado que no ha incurrido en incumplimiento contractual alguno, por lo que no resulta aplicable la estipulación 6ª del contrato.

Al respecto, la última sentencia del T.S. invocada indica: 'ha de calificarse de acertada la decisión de que, si bien tal imposibilidad sobrevenida determina la extinción de la obligación, esto no significa que el deudor quede absolutamente liberado sin coste alguno cuando, como en este caso sucede, ya había ingresado en su patrimonio el precio convenido como contraprestación de una obligación de hacer que no va a cumplir. Es decir, no puede ser exigido al deudor un cumplimiento que ha devenido imposible, pero, en aras de la buena fe y de la equidad y con el fin de evitar un enriquecimiento injusto, si le incumbe proceder a la devolución de las prestaciones que con anterioridad hubiese recibido del otro contratante.

Debe recordarse, al respecto, que ante el silencio sobre el particular del artículo 1184 del Código Civil , una serie de resoluciones de esta Sala ha llegado a soluciones como la aplicada por el Tribunal de apelación, a partir de un doble argumento: En primer lugar, porque ni en la letra ni en el espíritu del artículo 1124 de dicho cuerpo legal aparece como requisito para el ejercicio de las facultades que el precepto concede al acreedor que el incumplimiento del deudor haya obedecido a una voluntad deliberadamente rebelde del mismo, bastando para la aplicación de sus normas que, realmente se haya frustrado el contrato para la otra parte. En segundo término, porque ha de procurarse la equivalencia de las prestaciones, atendiendo a las exigencias de la buena fe, a la que expresamente remite el artículo 1258 del Código Civil para determinar el alcance -más allá de lo expresamente pactado- de las obligaciones de los contratantes'.

SEXTO:Por último decir que por más que las sentencias invocada por la resolución apelada contemplen supuestos de imposibilidad irreversible, la sentencia no infringe ni los preceptos que se indican del C.c., ni la doctrina Jurisprudencial, entendiendo la Sala por lo expuesto con profusión en los fundamentos anteriores que en este caso concurren todos los requisitos necesarios para decretar la resolución del contrato por imposibilidad sobrevenida.

SÉPTIMO.-Las costas derivadas de esta alzada deben ser impuestas a la parte apelante al resultar desestimadas todas las pretensiones de su recurso, tal como se prevé en el núm. 1 del artículo 398 en relación al 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, acuerda:

1.- Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Carlos Y DÑA. Nieves (Herencia yacente de D. Luciano ) contra la sentencia dictada el 28 de enero de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Sevilla , en el juicio ordinario núm. 2220/12 del que este rollo dimana.

2.- Confirmar íntegramente la resolución recurrida.

3.- Imponer a la apelante las costas derivadas de su recuroo.

Dada la desestimación del recurso, la parte recurrente pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta sentencia no es firme. Contra la misma cabe interponer recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal, en el término de veinte días contados a partir del siguiente al de su notificación, y al que deberá acompañar resguardo de ingreso, por la suma de 50 € por cada uno de los recursos en la Cuenta de Depósito y Consignaciones de esta Sección nº 4050 0000 06 3799 14.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los

Iltrms. Sres. Magistrados integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- La anterior sentencia ha sido publicada en el día de su fecha. Doy fé.