Sentencia CIVIL Nº 12/2019, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 433/2018 de 18 de Enero de 2019

Encabezamiento

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AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCION CUARTA
ROLLO Nº 433/18
JUZGADO.- SANTA FE Nº 1
AUTOS.- ORDINARIO 1306/16
PONENTE D. MOISES LAZUEN ALCON
SENTENCIA Nº__12____
ILTMOS. SEÑORES:
PRESIDENTE
D. ANTONIO GALLO ERENA
MAGISTRADOS
D. MOISES LAZUEN ALCON
D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ
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En la Ciudad de Granada a dieciocho de Enero de dos mil diecinueve. La Sección Cuarta de esta
Iltma. Audiencia Provincial, ha visto en grado de apelación los precedentes autos de Juicio ordinario 1306/16,
seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 1 de Santa Fe, en virtud de demanda de Dª Rosaura
, representado/a en esta alzada por el/la Procurador/a Sr. Mateo García , y defendido por el Letrado/a Sr/
a Perales García, contra D. Emiliano y Dª Susana , representado/a en esta segunda instancia por el/la
Procurador/a Sr. Ortega Naranjo, y defendido por el Letrado/a Sr/a . Pastor Arcoya.
Aceptando como relación los 'Antecedentes de Hecho' de la resolución apelada, y

Antecedentes

PRIMERO.- La referida sentencia, fechada en 28 de mayo de 2018 , contiene el siguiente fallo: 'Estimo totalmente la demanda presentada por la representación procesal de doña Rosaura frente a don Emiliano Y doña Susana , debo condenar y condeno a los demandados al pago a la actora de la cantidad de CIENTO CATORCE MIL SETENTA Y SIETE EUROS CON DOS CENTIMOS (114.077,02€) como rebaja proporcional en virtud de saneamiento de los vicios ocultos o defectos ocultos existentes, del precio satisfecho a los demandados en la adquisición de la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 7 de Granada, mediante escritura pública otorgada el día 3 de mayo de 2016 ante el Notario de Granada don Antonio Martínez del Mármol Albasini, intereses legales y costas.'

SEGUNDO.- Sustanciado y seguido el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, se dio traslado a las demás partes para su oposición o impugnación; elevándose posteriormente las actuaciones a éste Tribunal señalándose día y hora para votación y fallo.



TERCERO.- Han sido observadas las prescripciones legales de trámite.

Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. MOISES LAZUEN ALCON.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia, dictada en 28-5-18, por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Santa Fe , en juicio ordinario 1306/16, seguido por demanda de Dª Rosaura , frente a Dª Susana y D. Emiliano , sobre acción 'quanti minoris' por vicios ocultos de la cosa vendida, se interpuso por la representación de los sres. Demandados recurso de apelación, que ha originado el rollo 433/18 de esta Sala, que resolvemos.



SEGUNDO.- Como es sabido, de la propia definición del contrato de compraventa que contiene el art.

1445 Cc , nacen dos fundamentales y reciprocas obligaciones, que luego se concretan en los art. 1461 y 1500 Cc , que son, para el vendedor, la entrega de la cosa y para el comprador el pago del precio. Ahora bien, aquella no queda cumplida con la simple materialidad de la entrega, sino que es preciso que esta sea pacifica, esto es, que nadie le discuta la propiedad o posesión de la cosa, y también que sea útil es dcir, que sirva para el fin o destino para el que fué comprada. Y a fin de conseguir todo ello, la jurisprudencia viene distinguiendo claramente entre las acciones redhibitoria y la estimatoria o 'quanti minoris', que tienden a las reparaciones provenientes de los vicios ocultos de las cosas vendidas y cuyo régimen viene regulado en los arts. 1784 y ss Cc , cuyo plazo de ejercicio es de seis meses, y aquellas otras acciones derivadas del defectuoso cumplimiento del contrato, al haberse hecho entrega de cosa distinta, contempladas en los artículos 1101 y 1124 Cc . La acción ex art. 1486 Cc en relación con el art. 1484, exige como presupuestos a los que el art. citado subordina la responsabilidad del vendedor por los vicios de la cosa vendida. El vicio ha de ser grave, ha de ser oculto, y ha de preexistir al tiempo de la celebración del contrato, debiendo entender por vicio, una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad ( STS 31-1-70 ), careciendo aquella de las cualidades necesarias para realizar una determinada prestación ( STS 10-9-96 ), con su consiguiente inutilidad para satisfacer el interés del comprador en la celebración del contrato. El vicio ha de ser grave, requisito de gravedad que viene expresado en el art. 1484 Cc , al exigir que se trate de defectos que hagan impropia la cosa para el uso a que se la destina o disminuyan de tal modo dicho uso, que de haberlas conocido el comprador, no la habría adquirido, o habría dado menos precio por ella. Es decir, el vicio debe determinar la inutilidad total o parcial de la cosa ( STS 10-9-96 ), teniendo en cuanta que la utilidad no es la subjetiva del comprador, sino la propuesta en el objeto según la regla contractual. Ha de ser oculto, y no lo es en aquellos defectos que, si bien no son reconocibles por un comprador medio, si lo son por un perito, mediante el empleo de una mínima diligencia, de manera que incurre en culpa lata (grave) al no reconocerlos, debiendo entenderse la expresión perito que emplea el precepto, como dice la STS de 6-7-84 , no en el sentido de persona con titulo profesional en una determinada materia, sino en el de persona que su actividad profesional tenga cualidades para conocer las características de determinadas cosas o materiales.

La STS de 8-7-10 , con cita de las de 20-12-00 , 1-7-02 , 22-4-04 y 29-6-03 y 17-+10-05, sintetiza los presupuestos ya referenciadas al decir: 'Sintetizando la doctrina de los preceptos del Cc y la jurisprudencia relativas al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida. Se pueden establecer estos principios: a) Que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad. b) Que es preciso que el vicio sea anterior a la venta, aunque su desarrollo sea posterior. c) Que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa, teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto. d) Que ha de ser de tal naturaleza, que haga impropia la cosa para el uso a la que se destina, o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador, no la hubiera adquirido o habría dado menos precio por ella; es decir, no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquel que motivó su adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente. Por ultimo, señalar que la rebaja del precio ha de ser 'proporcional a juicio de peritos', expresión que ha de ser entendida en el sentido de que debe establecerse una proporción entre la incidencia del vicio en el total del objeto vendido, y aplicar ese porcentaje al juicio real de la venta.



TERCERO.- Señalar también que, aun cuando por virtud del presente recurso de apelación, la Sala cuenta con la facultad de revisar, con plena Jurisdicción, el material probatorio aportado al proceso, tal actuación debe partir de la consideración de que cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el Juez de primer grado, sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por quien ha presidido el acto solemne del juicio, en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad. Afirmación a la que debemos añadir la consideración de que el uso que haya hecho Juez de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas en el juicio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente la sentencia ( STC 17-12-85 , 23-6-86 , 13-5-87 , 2-7-90 , 4-12-92 y 30-10-94 , entre otras), únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio, o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador 'a quo', de tal magnitud y diafanidad, que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada. Debiéndose reseñar también que LEC se refiere a la valoración de la prueba pericial en el art. 348 , acogiendo el criterio básico de la sana critica, habiendo afirmado el TS que las reglas de la sana critica no están codificadas y han de ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana ( STS de 14-10-00 ), no escritas y acomodadas a la racionalidad humana ( STS 2-11-89 ), pudiéndose añadir que son los criterios de la racionalidad y la lógica los que presiden dicha valoración, sin que pueda alterarse la misma más que cuando el juzgado a quo tergiverse ostensiblemente las conclusiones periciales, falsee de forma arbitraria sus dictados o extraiga deducciones absurdas o ilógicas ( STS 20-2-92 o 15-9-99 ). A partir de ahí, la Sala no puede llegar a conclusión diferente de la sentencia combatida, pues, partiendo de la base de lo expuesto en nuestro auto de 6-4-18 , de que 'la actitud de la Sra. Rosaura , de cumplir dentro del plazo fijado una obligación que se encontró, al ocultarle los vendedores la existencia de la litis P.O. 1563/12...' (ocultamiento que pretendía que la actora desconociera la existencia sobre las fincas adquiridas NUM001 y NUM000 , la obligación de hacer derivada de la sentencia del juzgado nº 18 de Granada, consistente en 'demoler las obras realizadas en el piso NUM002 de la c/ DIRECCION000 nº NUM003 de Granada que afectan al edificio y elementos comunes (...) y (...) reponer los elementos comunes, fachada y cámara de aire en el suelo de la vivienda a la situación constructiva y estética que se encontraban en su estado original realizando para ello la obra consistente en colocación de la ventanas en las fachadas CAMINO000 , DIRECCION000 y perpendicular a CAMINO000 , reconstruyendo igualmente la cámara de aire para la ubicación de las conducciones de agua y saneamiento...). Esto es, la actora apelada no sabía -ni se le advirtió- la existencia de ese procedimiento, sin que el hecho de que el padre de la actora sea letrado, desvirtúa dicha conclusión, pues precisamente por ello, a instancias de su citado padre, se protocolizó en la escritura las notas simples de las fincas, en las que no figuraba ninguna anotación preventiva de la demanda del PO 1563/12, y la certificación de la CP de que el propietario de la finca (Martín Canovas SL) estaba al corriente de todos los gastos comunitarios, sin que tampoco figura (se emitió en 22-4-16, es decir mucho después de la sentencia del PO 1563/12, que es de 28-1-14 ) alusión alguno a dicha litis. Tampoco en los informes de la Junta de Andalucía, folios 35 vtº y 37. Tampoco empece lo anterior el hecho de que el padre de la actora fuera miembro de la Comunidad pues en el Acta de la Junta de 27-10-10, en la que la C de P acordó el ejercicio de acciones contra los demandados, no consta que asistiera a la Junta. Otro dato que avala la conclusión es el contenido del contrato de arrendamiento que los seres demandados pusieron como condición para la venta el 4-5-16, entre Dª Rosaura y D. Faustino , Administrador de la Mercantil Martín Canovas SL, en el que no existe alusión ninguna, y se adjuntan fotos del estado del local, cuando los recurrentes sabían ya la obligación de demoler y dejar el local en su inicial estado. Concurren pues, los presupuestos de la acción ejercitada.

Ello unido al contenido de la prueba pericial aportada (no contradicho de contrario), valorada conforme a los parametros expuestos, obliga a la integra confirmación de la sentencia, incluso en la rectificación de la cantidad inicial solicitada, fijada en la Audiencia Previa en 87.880'62 €, con paralelo rechazo del recurso interpuesto, y con imposición a la parte apelante de las costas de la alzada ( art. 398 LEC ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

La Sala ha decidido, con desestimación del recurso interpuesto, confirmar la sentencia dictada en 5-6-18, por el juzgado de 1ª instancia nº 1 de Santa Fe , con imposición a la parte apelante de las costas de la alzada.

Dese al depósito constituido para recurrir, el destino que legalmente corresponda.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación, por interés casacional, y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronuncio, mando y firmo.