Sentencia CIVIL Nº 12/2020, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 214/2019 de 14 de Febrero de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 (DESPL)
A CORUÑA
SENTENCIA: 00012/2020
AUDIENCIA PROVINCIAL DE A CORUÑA
SECCIÓN SEXTA
SANTIAGO DE COMPOSTELA
Rollo de apelación civil nº 214/19
SENTENCIA
Núm. 12/20
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. ÁNGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE
D. JOSÉ GÓMEZ REY
D. CÉSAR GONZÁLEZ CASTRO
En Santiago de Compostela, a catorce de febrero de dos mil veinte.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 6ª, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de
ORDINARIO LPH-249.1.8 0000487/2017, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 4 de SANTIAGO DE
COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000214/2019, en los
que aparece como parte apelante, LINUS ARCADIA S.L., representado por el Procurador de los tribunales,
Sra. MARÍA SOLEDAD SÁNCHEZ SILVA, asistido por el Abogado D. ROBERTO RIVEIRO CAMINO, y como
parte apelada, la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN AVENIDA000 Nº NUM000 DE
BERTAMIRÁNS , representada por el Procurador de los tribunales, Sr. MANUEL MERELLES PÉREZ, asistida
por el Abogado Dª MARÍA CARMEN GONZÁLEZ FERRO, y D. Ángel Daniel , representado por el Procurador
de los tribunales, Sra. SILVIA VILLAR BRUN, asistido por el Abogado Dª EVA BUSTO MONTEAGUDO; y siendo
Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ÁNGEL PANTÍN REIGADA, quien expresa el parecer de la Sala, procede
formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Santiago de Compostela, por el mismo se dictó sentencia con fecha 14 de marzo de 2019, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Estimar parcialmente la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios del Edificio nº NUM000 de la AVENIDA000 de Bertamiráns frente a D. Ángel Daniel y Linus Arcadia SL y, en consecuencia, se declara que la obra de apertura de una puerta a la fachada oeste del edificio es nula al haberse realizado sin el consentimiento de la comunidad de propietarios, así como la inexistencia de servidumbre sobre el pasillo comunitario de acceso al portal situado en la fachada oeste del edificio a favor del local número tres del edificio, debiendo imponerse a los codemandados de manera solidaria la ejecución de las actuaciones precisas (recogidas en el informe unido a la demanda) para la reposición de tal fachada a su estado anterior; de igual manera ha de imponerse a los codemandados solidariamente la ejecución de las actuaciones previstas en el informe unido a la demanda para la subsanación de los daños existentes en el trastero 3ºB y valla comunitaria declarándose asimismo que el sistema de climatización utilizado en el local número 3 produce inmisiones acústicas y vibraciones y se impone a los codemandados el rebajar la potencia del mismo para su subsanación u eliminación, debiendo abonar cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad'.



SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de LINUS ARCADIA S.L. se interpuso recurso de apelación, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y celebrándose la correspondiente deliberación, votación y fallo el pasado día 9 de enero de 2020.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan sustancialmente los de la sentencia apelada
PRIMERO- A- El objeto del debate en esta apelación se ciñe a la decisión de considerar no autorizada por las normas estatutarias y contraria a la Ley de Propiedad Horizontal la obra llevada a cabo por la empresa arrendataria del local sito en el bajo (nº 3 en el título constitutivo) de abrir en la pared exterior o muro de cierre del local una puerta que permite acceder al pasillo -así se le denominará, con independencia de la exactitud del término, pues así se hace en la descripción del local de los demandados en el título-, situado al oeste del local, cuya finalidad es permitir el acceso entre el portal del edificio, con el cual no está comunicado el local, y la AVENIDA000 , a la cual el local tiene salida independiente y muestra su fachada principal (foto al folio 29).

El recurso discute la interpretación que la resolución recurrida realiza respecto de los estatutos, o habiendo discutido la parte apelante -así lo expresó en el acto del juicio- que sin tal autorización estatutaria no habría duda de que sería ilícita la apertura unilateral de la puerta.

B- Varios artículos de los estatutos se refieren a facultades de los propietarios de locales para realizar alteraciones o modificaciones en los mismos.

Así, en lo que interesa, el art. 1 establece que 'sin necesidad de obtener la aprobación de la Junta de Propietarios podrán: a) los respectivos propietarios de los locales UNO, DOS, TRES y TRECE, así como los resultantes de cualquiera de las operaciones que se indican a continuación, varias su destino, dividirlos, horizontal y verticalmente, realizar segregaciones y agrupaciones, distribuyendo entre los locales resultantes las cuotas de participación en los elementos comunes que les fueron asignadas a tales fincas, con arreglo a los criterios establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal; hacer en sus respectivas fachadas y en cualquier momento, reforma de la forma que estime oportuna, siempre que no afecten a la estructura y seguridad del inmueble' y en el apartado 1.b, se expresa que los propietarios de los locales de planta baja podrán '(...) colocar en su fachada toda clase de letreros y rótulos o anuncios incluso luminosos, no afectando notoriamente a la estética general del edificio ni causen evidente molestia'.

De igual manera en su artículo 8 establece que 'podrán, por sí solos sin necesidad de precisar autorización de la junta de propietarios, 'realizar en sus fachadas recayentes a vía ( o zona de paso) obras de ornato, luminotecnia, rotulación comercial y otras análogas permitidas por las ordenanzas municipales, así como hacer instalaciones de humos o de recuperación de aire acondicionado a través del deslunado y hasta la parte superior del edificio, siempre que tales obras no afecten a la estructura y seguridad del edificio' C- La sentencia estima que la autorización que el transcrito art. 1.a establece en su segundo inciso ('hacer ...) ha de ser puesta en relación con el primer inciso de la cláusula (cambios de destino, divisiones, segregaciones), de forma que la facultad de reforma de las fachadas se atribuye cuando se hayan producido tales variaciones en los locales.

Se coincide con el recurso en que la referida interpretación resulta posible pero es dudosa y no hay base segura para estimar ambos incisos como acumulativos y no como predicados independientes de las facultades de los propietarios de los referidos locales.

D- No obstante, la necesidad de interpretar de forma conjunta las diversas cláusulas estatutarias y la exigencia lógica de ponerlas en relación con la configuración y uso del edificio, como contexto fáctico inescindible de su régimen jurídico, ha de llevar a la confirmación del criterio de la resolución recurrida.

Resulta relevante que junto a esta autorización, general y no matizada, de realización de reformas en las fachadas, con los límites de la estructura y seguridad del edificio -que no constan afectadas, pues las incógnitas que el informe de la parte actora quiere suscitar sobre el respeto de la trayectoria de evacuación (puerta, pasillo y elementos de cierre de éste) a la normativa de seguridad fueron respondidas eficazmente por el peritaje de la parte demandada-, concurre también la precisión de la cláusula 1.b sobre actuaciones de índole estética y que en el artículo 8 se vuelve a regular actuaciones sobre fachadas recayentes a vía o zona de paso de la misma índole estética o de apariencia, encontrándose en ese artículo y en otros diferentes disposiciones relativas a obras que afectan a elementos comunes (aire acondicionado, humos, tuberías, maquinarias, etc.), lo que lleva a entender que tal principio genérico ha de ser concretado en relación a las actuaciones concretas de que se trate.

Por otra parte, son factores de interés para la resolución del conflicto que el local de los demandados no contribuye a gastos de mantenimiento o limpieza de ese pasillo (derivaría del art. 3 de los estatutos y se admite por la parte apelante) y que, como se expresó, antes de que se abriera esta puerta el pasillo comunicaba exclusivamente con la calle el portal -y por tanto las plantas superiores a las que se accede desde el mismo- y no el local de los demandados. Igualmente resulta relevante que nada ha demostrado ni intentado demostrar la parte demandada sobre que el segundo acceso al local que le exige el ayuntamiento por razones de seguridad y que determinó la apertura de la puerta no pueda ser realizado desde la fachada principal del local hacia la calle, siendo el opuesto el significado extraíble de la solicitud de autorización de la obra planteada por la arrendataria a la comunidad (folio 50), sin perjuicio de que tal obra pueda resultar más gravosa (por su coste, ocupación del local o duración de la obra) a quien explota el local o a su propietario.

Es decir, que en este caso la concepción de la presente comunidad, con claridad, es que el local comercial del bajo tiene todas las facultades para realizar en la fachada que da a la calle las modificaciones que pueda estimar oportunas, entre ellas la apertura de otro acceso, pero que ello no puede extenderse a la fachada lateral, pues ello sería incongruente con la estructura y regulación del uso del edificio resultante del título, pues si el local carece de obligaciones sobre los elementos que usan exclusivamente los propietarios de las viviendas -el portal y el pasillo de acceso al mismo- es precisamente porque no se preveía, ni físicamente era posible, uso alguno de tales elementos.

Por ello no cabe que las facultades modificativas que la norma estatutaria prevé puedan interpretarse de forma contradictoria con estas otras normas estatutarias, que la matizan respeto de determinados aspectos o que, al regular el uso del edificio, implican la negación de un uso de elementos comunes que la apertura del hueco habilitaría, siendo guía de esta decisión el criterio mantenido en la STS 27/6/16, invocada por la parte actora y citada en la resolución apelada, que casó una sentencia de esta sección al estimar como dato decisivo para determinar la procedencia de la apertura de un escaparate en un muro lateral de un local comercial lindante - como es exactamente el supuesto presente- con un pasillo de acceso al portal, que se trataba de una pared interior del edificio -como es el caso- y que la apertura del escaparate supondría una intensificación del uso del pasillo en detrimento de los comuneros, como también aquí se produciría -de forma real o potencial- al permitirse la comunicación del local con la calle a través del pasillo para los usuarios del local.

Se debe confirmar pues la decisión apelada, pues la ausencia de habilitación estatutaria determina que la modificación unilateral llevada a cabo vulnere los arts. 7.1 párrafo 2. 9.1.a y 17.6 LPH .



SEGUNDO- Si interpretado el régimen legal y estatutario no existe un derecho al uso del pasillo, en cuanto elemento común, en favor del local del bajo, sería posible -en abstracto- que tal uso derivase de la constitución de un derecho real de servidumbre, a cuya negación va dirigida la petición accesoria de reconocimiento de su ausencia. No es pues una pretensión absurda o infundada, sin perjuicio de que ciertamente la parte demandada de ningún derecho de tal naturaleza ha pretendido ser titular.



TERCERO- Procede apartarse del criterio del vencimiento en materia de costas de la apelación, puesto que la tesis de la parte apelante tiene apoyo consistente en la dicción estatutaria que, por otra parte y como plantea el recurso, de concurrir haría irrelevante la previa prohibición comunitaria, por lo que la cuestión litigiosa reviste caracteres de fundada incertidumbre que justifica el seguimiento del criterio excepcional del art. 394 y 398 LEC.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución, en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de LINUS ARCADIA S.L., se confirma la sentencia de 14/3/19 del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Santiago dictada en el juicio ordinario nº 487/17, sin hacerse imposición de las costas de la segunda instancia.

Notifíquese esta resolución, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial, que contra ella cabe recurso de casación por interés casacional que deberá ser interpuesto ante esta Sección en el plazo de 20 días desde la notificación de la sentencia.

Dentro del plazo legal y una vez que la sentencia sea firme, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Letrado de la Administración de Justicia certifico.