Sentencia Civil Nº 120/2004, Audiencia Provincial de Huelva, Sección 2, Rec 110/2004 de 18 de Mayo de 2004

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE HUELVA

SECCION SEGUNDA

Nº Procedimiento:Apelación Civil 110/2004

Autos de: PROCED.ORDINARIO (N) 349/2003

Juzgado de origen: JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 3 HUELVA (ANTIGUO MIXTO 3)

Apelante: Alberto y Penélope

Procurador: MARIA CRUZ REINOSO CARRIEDO, y REINOSO CARRIEDO, MARIA

CRUZ

Abogado: LLERENA MAESTRE, LUIS ALBERTO y LLERENA MAESTRE, LUIS

ALBERTO

Apelado: Elisa

Procurador: CINTA PEREZ HERNANDEZ

Abogado: MONICA MARTINEZ OMIL

SENTENCIA Nº 120

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE:

D. FRANCISCO MARTIN MAZUELOS

MAGISTRADOS:

D.FLORENTINO G. RUIZ YAMUZA.

D. ANDRES BODEGA DE VAL.

En Huelva a dieciocho de mayo de dos mil cuatro.

La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, compuesta por los Magistrados indicados y bajo la ponencia del Ilmo. Sr. D. FRANCISCO MARTIN MAZUELOS ha visto en grado de apelación el juicio ordinario núm. 349/03 del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Huelva, en virtud de recurso interpuesto por los demandados contra D. Alberto y DOÑA Penélope, siendo apelada la actora DOÑA Elisa.

Antecedentes

1.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

2.- Por el Juzgado de Primera Instancia indicado, con fecha 19 de enero de 2.004 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva dice así: "Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda formulada por la representación procesal de Elisa contra Alberto y Penélope y, en consecuencia, condenar al demandado a abonar al demandante la cantidad de 6.010,12 euros e interes legal desde sentencia; no se hace condena expresa sobre las costas causadas en la instancia."

3.- Contra la anterior se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y, dado traslado a las demás partes, fueron remitidos los autos a esta Audiencia para su resolución.

Fundamentos

1.- Las arras penitenciales requieren el perfeccionamiento de un contrato de compraventa y una rescisión unilateral de él como resulta del artículo 1.454 del Código Civil (STS 22 de octubre de 2.001 y 20 de febrero de 1.996). En el caso debatido y aun partiendo de que el marido propietario hubiera ratificado con sus propios actos el encargo conferido al mediador por su esposa sobre el inmueble privativo de él, no le habría conferido mandato de venta sino el encargo de venta propio de la mediación. Así resulta del documento de encargo y del imperativo legal de que para realizar actos de enajenación sea preciso mandato expreso (artículo 1.713 del Código Civil). El documento que contiene reiteradamente la expresión ,nota de encargo" incluye entre otros extremos el compromiso para el dueño de no realizar ninguna otra gestión o transmisión y la autorización al mediador para recibir arras o señal ,siempre y cuando se cumpla dentro de las condiciones de forma y precio que se hayan pactado" y la exclusiva una vez se haya entregado la señal a la inmobiliaria. No ha habido contrato de venta propiamente dicho, sino simples gestiones previas que no condujeron a la perfección del contrato. No obsta a ello que el agente estuviera facultado para recibir dinero en concepto de arras, ya que esta circunstancia, como expresan las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1.994, 19 de octubre de 1.993, 10 de marzo y 22 de diciembre de 1.992, no implica perfección de un contrato para el que se carece de poder, en cuanto no es esa la función del mediador, pues sólo recibió el encargo de vender quedando, a salvo poder expreso en este caso inexistente, la perfección del contrato en el ámbito jurídico del vendedor. La recepción de arras por el agente mediador no implica un tácito apoderamiento a su favor para disponer de bienes inmuebles, sino sólo en cuanto forman parte de la gestión y tramitación encargada al agente.

2.- El intermediario en el documento que denomina ,contrato de arras o señal" pactó con la actora una verdadera compraventa señalando precio, forma aplazada de pago, fecha de entrega de la vivienda y otras cláusulas y recibió una cantidad en concepto de arras, suma que devolvió a quien le interesaba adquirir la vivienda y esta persona reclama ahora a la propiedad otro tanto invocando el artículo 1.454 del Código Civil. El encargo otorgado por una persona a un intermediario inmobiliario para que proceda a promover la venta de un piso, que podría no ser aceptada como no lo fue -por no estar conforme el vendedor con los plazos y fecha de entrega según alega- no faculta a dicho agente para concluir un contrato de compraventa, por lo que el dinero percibido de por el intermediario del interesado en la adquisición del piso no tiene la consideración de arras hasta el momento de la aceptación contractual, y, caso de no concluirse la venta, no se produce otra consecuencia que la devolución a la inicial supuesta compradora, ya efectuada. El intermediario debió limitarse a la mera autorización para recibir cantidades en concepto de arras o señal del futuro contrato que habría de convenir y perfeccionar el dueño. Ante la extralimitación en sus funciones, el hecho de no haberse perfeccionado la compraventa y no haber nunca recibido el propietario la cantidad entregada como señal, carece de base legal y no es de justicia imponer a éste las consecuencias nocivas que se hubieren derivado.

3.- La desestimación de la demanda implica la condena en costas a la actora, por imperativo del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la estimación del recurso lleva consigo la ausencia de condena en costas, conforme al artículo 398 de la citada Ley.

Fallo

En virtud de lo expuesto, el Tribunal HA DECIDIDO

ESTIMAR el recurso interpuesto contra la sentencia dictada en el asunto a que se refiere el rollo de Sala por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Huelva que se REVOCA para, en su lugar, desestimar la demanda interpuesta por DOÑA Elisa contra D. Alberto y DOÑA Penélope, a los que se absuelve de ella, condenando a la demandante al pago de las costas de la primera instancia y sin expresa imposición respecto a las de apelación.

Remítanse las actuaciones originales al Juzgado de su procedencia, con certificación de la presente y despacho para su cumplimiento y efectos oportunos.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia, siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado DON FRANCISCO MARTIN MAZUELOS, estándose celebrando audiencia pública ordinaria en el día de la fecha.-