Sentencia Civil Nº 120/2008, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 1037/2007 de 29 de Febrero de 2008

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 120

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA

ILUSTRISIMO SR

PRESIDENTE

D.MANUEL TORRES VELA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D.JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

D.ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº2 DE TORREMOLINOS (ANTIGUO MIXTO Nº6)

ROLLO DE APELACIÓN Nº 1037/2007

JUICIO Nº 388/2006

En la Ciudad de Málaga a veintinueve de febrero de dos mil ocho.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Proced. Ordinario (N) seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso Aurora que en la instancia fuera parte demandante y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. ANSORENA HUIDOBRO, ANGEL y defendido por el Letrado D. . Es parte recurrida MANCOM. PROP. PUEBLO EVITA que está representado por el Procurador D. TORRES CHANETA , MARIA PIA y defendido por el Letrado D. TORRES DOMINGUEZ, LUIS ANTONIO, que en la instancia ha litigado como parte demandada .

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 11-6-07 , en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que desestimando la demanda formulada por doña Aurora, representada por la Procuradora doña Dildia Andrades Perez, contra la Mancomunidad de Propietarios pueblo Evita, representada por la Procuradora doña maria Pia Torres Chaneta, debo absolver y absuelvo a la expresada demandada de los pedimentos contenidos en aquella demanda, condenando a la parte actora al pago de las costas procesales causadas".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 21-2-08quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- La acción ejercitada en el presente proceso por la parte actora, doña Aurora, es de carácter personal, dirigida frente a la Mancomunidad de Propietarios Pueblo Evita, de Benalmádena (Málaga), con la finalidad de obtener un pronunciamiento judicial por el que se declare nula el acta de reunión de la Mancomunidad de Propietarios Pueblo Evita celebrada el día 21 de diciembre de 2005. La parte demandante deduce su pretensión en el marco del art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal , alegando que los acuerdos adoptados en la mencionada Junta incumplen los tres supuestos previstos en dicho precepto legal, esto es, que son contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, resultan gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios y suponen un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. Además, se denuncian graves deficiencias en el acta de la reunión de la Junta, por no expresar las circunstancias requeridas por el art.19 LPH , calificando tales deficiencias como insubsanables.

La Sentencia de primera instancia ha desestimado la demanda. En dicha resolución, la Juzgadora a quo, tras exponer las consideraciones jurídicas que estima aplicables para un adecuada decisión de la cuestión controvertida, analiza pormenorizadamente cada uno de los motivos de impugnación alegados por la parte actora, concluyendo que ninguno de ellos tiene la pretendida virtualidad de provocar la nulidad de los acuerdos impugnados.

Contra la expresada resolución se alza la parte actora mediante el presente recurso de apelación.

SEGUNDO.- Inicialmente, ha de resaltarse la incorrección jurídica en que incurre la demanda rectora del proceso, al referir su pretensión a la declaración de la nulidad del acta de reunión de la Mancomunidad de Propietarios Pueblo Evita celebrada el día 21 de diciembre de 2005, siendo así que, en términos rigurosa legalidad, lo que se establece en el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal es un procedimiento judicial para la impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios.

Sentado lo anterior, esta Sala acepta plenamente los Fundamentos de Derecho de la Sentencia apelada en los que se exponen las consideraciones jurídicas que han servido para la decisión de la cuestión de fondo, pasándose a continuación a examinar la corrección de la aplicación de las mismas al supuesto enjuiciado, distinguiendo cada uno de los motivos de impugnación alegados por la parte actora apelante. Lo que se lleva a cabo en los siguientes términos:

1.- Defectos en la convocatoria de la reunión.

Estos defectos se concretan en tres distintos, que son examinados separadamente:

1.1.- No la ha realizado el Presidente de la Comunidad, ya que la Presidenta saliente, convocante de la reunión, no tiene la condición de propietaria.

La Sentencia apelada rechaza este motivo de impugnación por considerar que la persona que convocó la reunión, doña Penélope, detentaba el cargo de Presidenta de la Mancomunidad Pueblo Evita, cargo para el que fue nombrada en Junta General Ordinaria de fecha 20 de abril de 2001, cumpliendo el requisito de ser a la sazón Presidenta de una de las Comunidades de Propietarios integrantes de la Mancomunidad, concretamente del Bloque 3. La referida Sra. Penélope no tiene la condición de propietaria de ninguna de las unidades inmobiliarias que conforman el conjunto urbanístico Pueblo Evita, si bien actúa en nombre y representación de una sociedad mercantil, Víctor, la que sí es propietaria de diversos inmuebles ubicados en el referido conjunto urbanístico.

Esta Sala no comparte las consideraciones de la Juzgadora a quo, ya que parten de una premisa errónea, cual entender que la Sra. Penélope ha intervenido en las actividades del conjunto urbanístico Pueblo Evita en calidad de representante legal de la mercantil Víctor, propietaria de diversas fincas pertenecientes al referido conjunto; siendo así que la realidad es que la Sra. Penélope actúa en condición de mera apoderada de dicha sociedad mercantil.

El motivo de impugnación es resuelto como sigue:

1.1.1.- Se suscita aquí la cuestión referida al nombramiento de un presidente de Comunidad no propietario. Presidente es la persona elegida por los copropietarios, reunidos en Junta, que tiene encomendada la representación de la Comunidad de Propietarios, como conjunto de titulares dominicales de los pisos y viviendas, en juicio y fuera de él en todos los asuntos que afecten a aquélla. La elección se ha de hacer de entre los copropietarios; de no hacerse así, el nombramiento estaría afectado de nulidad.

Cuando la propiedad del piso o local corresponde a una persona jurídica, a falta de previsión legal expresa el ejercicio por está del cargo de Presidente ha de hacerse a través de su órgano rector estatutariamente previsto. Teniendo en cuenta el carácter personalísimo del cargo de Presidente, es criterio general el excluir la representación voluntaria para el mismo (el art. 15.1, párrafo 1º LPH únicamente autoriza la representación voluntaria en Juntas de propietarios).

1.1.2.- Distingue la jurisprudencia entre acuerdos impugnables por medio del art. 18 LPH , cuya ilegalidad es susceptible de sanación por efecto de la caducidad de la acción de impugnación, y los acuerdos nulos de pleno derecho, sin posibilidad alguna de convalidación por el transcurso del plazo de caducidad, quedando inscritos entre los primeros las ilegalidades que afectan estrictamente al régimen de propiedad horizontal, tanto de la propia LPH como de los Estatutos por que se rige el inmueble (SS. 20 junio 1.986, 6 febrero 1989 y 5 febrero 1991 ), referido el segundo grupo a aquellos otros que, por infringir cualquier otra norma imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o por ser contrarios a la moral o al orden público o implicar un fraude de ley, hayan de ser considerados nulos de pleno derecho, conforme al art. 61 CC (SS 4 abril y 18 diciembre 1.984, 14 febrero 1.986, 16 diciembre 1.987, 25 noviembre 1.988. 6 febrero 1.989, 17 abril 1.990, 5 febrero 1.991 y 22 mayo 1.992 ).

La trascendencia jurídica del nombramiento de un presidente no propietario ha tenido distinta respuesta en la doctrina y en la jurisprudencia, si bien el criterio mayoritario se enmarca en la distinción antes expuesta, concluyéndose que estamos ante un supuesto de nulidad relativa, susceptible de sanación por el transcurso del plazo de impugnación (actualmente, un año). En el sentidode considerar que la contravención de la norma de la Ley de Propiedad por la que el Presidente debe ser elegido de entre los propietarios es meramente anulable, no nula de pleno derecho, se pronuncian las SSTS 28 de octubre 1974 y 26 abril 1980, SAT Barcelona de 28 febrero 1981, y SSAAPP Madrid de 10 noviembre 1977 y 31 mayo 1993, Barcelona 18 enero 1995, Santa Cruz de Tenerife 5 mayo 1998, Burgos 30 noviembre 1998, Málaga 6 marzo 2000, Cáceres 27 diciembre 2000, Madrid 19 octubre 2001 y Pamplona 16 enero 2002. La SAP Oviedo de 9 mayo 1997 .

1.1.3.- En el presente caso, estamos ante un supuesto en que el cargo de Presidente se detenta por una persona que detenta la representación voluntaria de una sociedad mercantil propietaria de diversos pisos y locales. El nombramiento no se acomoda estrictamente a la exigencia de legal de que el Presidente sea elegido entre los propietarios integrantes de la Comunidad. Sin embargo, el nombramiento no ha sido impugnado judicialmente, por lo que ha de concluirse, en definitiva, que el vicio de que adolecía dicho nombramiento ha quedado sanado por el transcurso del plazo de impugnación establecido en el art. 18 LPH .

Lo que lleva al rechazo de este motivo de impugnación.

1.2.- Falta de citación de todos los propietarios.

La propia parte apelante admite en su recurso que este defecto, inicialmente denunciado, lo tiene por decaído, al admitir que no tiene por qué ser citados todos los propietarios al tratarse de una reunión de la Mancomunidad.

1.3.- Ausencia de los Presidentes de los Bloques 11 y 12.

La actuaciones practicadas ponen de manifiesto que para la reunión de la Mancomunidad en la que se acordaron los acuerdos impugnados fueron citados en legal forma todos los Presidentes de las distintas Comunidades de Propietarios integradas en la Mancomunidad. La inasistencia de los Presidentes de los Bloques 11 y 12 se debe, al parecer, a que dichos Bloques no están formalmente constituidos en régimen de propiedad horizontal, careciendo de los órganos representativos propios de dicho régimen legal.

Esta Sala comparte las consideraciones de la Juzgadora a quo, entendiendo que la situación descrita en ningún caso puede ser imputable a la Mancomunidad, obedeciendo más propiamente a la desidia e inactividad de los propietarios que forman parte de los citados Bloques 11 y 12, entre ellos la propia actora, a quienes corresponde la iniciativa de promover la constitución y funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, mediante la convocatoria de la oportuna junta constituyente.

2.- Requisitos del acta.

Sobre este particular se alega en el escrito de demanda que en el acta de la Junta sólo constan los cargos de los asistentes pero no a qué propietarios representan, ni de qué fincas son propietarios, ni siquiera la cuota de participación. Más adelante se alega otro defecto del acta, cual la no expresión del resultado de la votación realizada sobre cada uno de los acuerdos aprobados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen. denunciándose en ambos casos infracción del art. 19.2 LPH . Entendiendo que el mencionado defecto es insubsanable, de conformidad con lo dispuesto en el art. 19.3.3º LPH .

Basta una mera somera lectura del acta de la reunión de la Junta de la Mancomunidad para deducir lo infundado de las alegaciones de la parte apelante, constatándose que, tal como afirma la Juzgadora de primera instancia, aquélla reúne los requisitos formales y de contenido legalmente exigidos, al reflejar la relación de asistentes con indicación de sus respectivos cargos, los acuerdos adoptados, con expresión del resultado de la votación realizada respecto de los mismos, y las cuotas de participación que representan los votantes. No constando en ningún caso la formulación de ningún voto en contra de los acuerdos sometidos a la consideración de la Junta.

Lo que lleva al rechazo de este motivo de impugnación.

3.-Acuerdos.

Por la parte actora apelante se impugnan todos y cada uno de los acuerdos adoptados en la reunión de litis. La impugnación ha sido rechazada en todos los casos por la Juzgadora a quo, pasándose a resolver separadamente sobre los motivos del recurso respecto de los mismos. Así:

3.1.- Informe Sr. Administrador situación general Mancomunidad y normas de procedimiento. Informe sobre distribución de cuotas, coeficientes y reparto de los gastos generales de la Mancomunidad, con las nuevas incorporaciones.

Inicialmente, ha de partirse de la premisa de que la Mancomunidad de Propietarios Pueblo Evita, como complejo inmobiliario privado, no ha llegado a constituirse en ninguna de las formas a que se refiere el art. 24.2 de la LPH , pero, sin embargo, de conformidad con lo prevenido en el número 4º de la citada norma, a la misma le son de aplicación, con carácter supletorio respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, todas las disposiciones de la expresada Ley. Situación legal que ha sido ya declarada en anterior pronunciamiento judicial (SAP Málaga, Sección 6ª, 16 diciembre 2005 ).

Al hilo de lo anterior, por la parte apelante se alega que la aprobación de nuevas cuotas de participación en la contribución al sostenimiento de los elementos comunes de la Mancomunidad ha de hacerse observando los requisitos establecidos en la LPH para la modificación del título constitutivo, esencialmente el requisito de la unanimidad establecido en el art. 17.1ª LPH . Entendiendo la apelante que esos coeficientes de participación en los elementos comunes de la Mancomunidad hacen las veces de título constitutivo, del que la misma carece. Lo que, a su vez, le lleva a una segunda consideración: la aplicación de la exigencia impuesta en el art. 24.3, letra b) LPH de que la adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

Las alegaciones de la apelante no tienen la eficacia de desvirtuar las consideraciones que han llevado a la Juzgadora a quo a rechazar este motivo de impugnación de los acuerdos. Así, esta Sala comparte el criterio expresado en la sentencia apelada en el sentido de que no estamos ante una modificación del título constitutivo, que no existe formalmente, sino tan sólo en la aplicación de uno de los pactos establecidos entre sí por los copropietarios desde el principio de la Mancomunidad en orden a fijar un sistema de reparto de los gastos comunes devengados en el seno de la Mancomunidad; dicho sistema de reparto se fijó en función de la superficie construida en el conjunto en cada momento, de o que resulta una contribución específica de cada Comunidad de Propietarios individual integrante de la Mancomunidad, repercutiéndose dicha contribución en cada Comunidad de propietarios con arreglo al coeficiente asignado en los respectivos títulos constitutivos (declaración de obra nueva y constitución de la propiedad horizontal).

Lo que se ha efectuado en el presente caso es, respetándose los coeficientes de participación de cada una de las unidades (pisos y locales) integradas en los distintos bloques que conforman la Mancomunidad, adecuar las normas convencionales sobre distribución de los gastos comunes de esta última a las modificaciones operadas por la incorporación de nuevas superficies construidas, lo que, forzosamente, impone un reajuste de los coeficientes de participación de las distintas Comunidades de Propietarios, dando entrada a las nuevamente constituidas.

Lo que lleva a concluir que el acuerdo adoptado por la Mancomunidad de Propietarios no queda sujeto a la regla de la unanimidad, bastando el voto de la mayoría, como así ha sucedido. Siendo la Mancomunidad soberana sobre esta materia, sin que se precise la adopción de acuerdos previos por parte de las Comunidades de Propietarios individuales integradas en aquella.

Reiterándose el rechazo de este motivo de impugnación.

3.2.- Aprobación, si procede, cuentas Administración y demanda judicial a propietarios morosos.

Por la parte apelante se alega que el diseño del presupuesto de la Mancomunidad obedece a los exclusivos intereses de una empresa de multipropiedad que está integrada en el conjunto. De las alegaciones de la apelante se deduce su criterio de que los gastos de la Mancomunidad son excesivos e innecesarios, justificándose sólo para prestar servicio a los usuarios de la referida empresa que gestiona derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, ubicada en el conjunto Pueblo Evita.

Las alegaciones de la parte apelante carecen de soporte probatorio. Efectivamente, de una parte, no se ha determinado cuál sea la importancia de los intereses que la referida empresa de aprovechamiento de inmuebles por turno tiene en el conjunto Pueblo Evita; ignorándose el porcentaje de propiedades de la misma con relación a la totalidad del conjunto. Además, de otra parte, no se ha acreditado que los servicios de que está dotada la Mancomunidad (4 miembros de seguridad, 2 empleadas de limpieza, 2 jardineros y 1 operario de mantenimiento) sean absolutamente desproporcionados con relación a la entidad y dimensiones del conjunto urbanístico, el cual esta integrado por 16 unidades (15 bloques y una vivienda unifamiliar), existiendo más de 250 apartamentos y 50 locales comerciales, con amplias zonas comunes de jardín y piscina. En cualquier caso, no consta cualquier tipo de restricción de la utilización de los mencionados servicios por parte de cualquiera de los propietarios de la Mancomunidad, abstracción hecha del carácter de su utilización, como propietario o como titular de un derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.

Por lo que respecta a los gastos por el concepto de piscina, ha de tenerse en cuenta lo siguiente: a) ciertamente, se trata de una partida que ha experimentado un incremento muy importante, siquiera no de forma permanente, sino temporal, al preverse la sufragación del gasto mediante la emisión de recibos extraordinarios, en número de seis; b) el origen del gasto se sitúa en la necesidad de adecuar la piscina a las exigencias normativas vigentes y de atender deficiencias de aquélla (fugas de agua); c) consta que las obras se han acomodado al proyecto técnico confeccionado a tal efecto, sin que se advierta la realización de actuaciones innecesarias o superfluas; d) es cierto que la ejecución de las obras no consta que haya tenido el debido respaldo de un acuerdo de la Junta de la Mancomunidad, estándose más bien ante un hecho consumado, sometiéndose a la Junta la aprobación de un gastos ya realizado, sin que, por demás, conste la urgencia del mismo.

No obstante todo lo anterior, lo actividad que ha devengado el gasto se ha realizado, en beneficio e interés de la Mancomunidad de propietarios y en provecho de estos, teniendo los órganos de gobierno de la Mancomunidad facultad para su aprobación, siquiera de la forma tan atípica como se ha producido en la realidad. Sin que, por tanto, se haya incurrido en ninguna infracción material grave de las normas que rigen la actuación de la Mancomunidad, la que ha ratificado en Junta la actuación llevada a cabo por sus órganos de administración.; ni, por demás, se haya acreditado que este acuerdo sea gravemente lesivo para los intereses de la Mancomunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

Procediendo el rechazo de este motivo de impugnación.

3.3.- Aprobación, si procede, presupuesto ordinario de ingresos y gastos ejercicio 2.006.

La aplicación de las consideraciones que han quedado ya expuestas nos llevan a desestimar la impugnación de este acuerdo incluido en el tercer punto del orden del día de la Junta controvertida.

3.4.- Renovación de cargos Presidente y Vicepresidente.

También han de darse por reproducidas aquí las consideraciones que se expusieron anteriormente sobre la convocatoria de la Junta, con el resultado de rechazo de este motivo de impugnación.

TERCERO.- Por todo lo expuesto, ha de concluirse con la desestimación del recurso de apelación; condenando a la parte apelante al pago de las costas de la segunda instancia, por aplicación del art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por doña Aurora contra la sentencia dictada en fecha 11 de junio de 2007 por la Ilma. Sra. Magistrda-Juez de Primera Instancia nº 2 de Torremolinos en los autos civiles de Juicio Ordinario 388/06, de los que dimana el presente rollo, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas de la segunda instancia.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leida y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente que la dictó, estandose celebrando audiencia pública de lo que doy fe.-