Sentencia Civil Nº 120/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 760/2007 de 03 de Marzo de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00120/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DOCE

ROLLO: RECURSO DE APELACIÓN 760/2007

AUTOS: 712/2006

PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 44 DE MADRID

DEMANDANTE/APELANTE: ANDRÉS CRESPO SALVADOR, S.L

PROCURADOR: Dª MARÍA ISABEL GARCÍA MARTÍNEZ

DEMANDADO/APELADO: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID

PROCURADOR: Dª ROSA MARÍA DEL PARDO MORENO

PONENTE ILMO. SR. D. JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER

SENTENCIA Nº 120

Ilmos. Sres. Magistrados:

JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER

FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

MARGARITA OREJAS VALDES

En MADRID, a tres de marzo de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 712/2006, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 44 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 760/2007, en los que aparece como parte demandante-apelante ANDRES CRESPO SALVADOR, S.L. representada por la Procuradora Dª MARÍA ISABEL GARCÍA MARTÍNEZ, y como demandada- apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID representada por la Procuradora Dª ROSA MARÍA DEL PARDO MORENO, sobre impugnación de acuerdos comunitarios, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 44 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 23 de mayo de 2007 , cuya parte dispositiva dice: "Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por la procuradora Doña Isabel García Martínez en nombre y representación de la entidad "Andres Crespo Salvador, S.L. contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 NUM000 de Madrid, representada por la procuradora Doña Rosa María del Pardo Moreno y, en consecuencia, debo absolver y absuelvo a esta última de todas las pretensiones formuladas en su contra, sin que proceda decretar la nulidad interesada, imponiendo a la parte actora las costas causadas."

Notificada dicha resolución a las partes, por ANDRÉS CRESPO SALVADOR, S.L. se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno y solicitando el recibimiento a prueba en la segunda instancia. Admitido el recurso se dio traslado a la parte contraria que se opuso y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida.

TERCERO.- Con fecha 16 de octubre de 2008 la Sala dictó auto por el que se acordó no haber lugar al recibimiento a prueba solicitado por la parte apelante, señalándose para la deliberación, votación y fallo del recurso el pasado día 24 de febrero de 2009, en que ha tenido lugar lo acordado.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La entidad demandante y apelante dispone en el edificio correspondiente a la Comunidad de Propietarios demandada, donde, por otra parte, no habita, de tres tiendas, seis pisos, un garaje taller y cuatro trasteros, con lo que suma un coeficiente de participación del 58,79%; postura mayoritaria y, obviamente, intereses encontrados con el resto de los copropietarios que revelan el continuo enfrentamiento entre las litigantes. Pero como se exponen con tanta confusión y desorden los hechos de la demanda como los argumentos de la impugnación, para sistematizarlos, con el fin de hacerlos comprensibles, conviene situar como cabecera de sus pretensiones la de que no adeuda cantidad alguna a la Comunidad por gastos ordinarios ni extraordinarios. Consecuencia de ello es que se le ha privado indebida e ilegítimamente de su derecho de voto. El cómputo de su voto, por ser mayoritario, es determinante de la invalidez de los acuerdos que impugna, pues se habrían visto rechazados por su voto en contra; por lo que las obras en la fachada no se debieron realizar por la empresa a quien se encomendó, sino por la que prefiere la apelante como dueña mayoritaria; en contra de la relación contable que presenta la Comunidad, la apelante no debe cantidad alguna por obras, antes al contrario, se le deben reintegrar 2.578 €, además de la diferencia de precio por el importe del presupuesto de quien se encarga de la ejecución de la obra, con el de quien prefiere la apelante que la ejecute. Por otra parte, la Comunidad debe regularizar los saldos por obras y ordinarios, emitir recibos separados por cada concepto, y acordar el cese del administrador, tal es el contenido de su pretensión.

SEGUNDO.- En la sentencia recurrida se rechazó la demanda después de valorar las pruebas practicadas, especialmente la documental, pues no se han acreditado los hechos en que se sustentan sus pretensiones, aunque esté legitimada la parte actora para impugnar los acuerdos. "Una vez consignada la suma presuntamente debida es evidente que cumple el requisito establecido artículo 18.2 de la LPH , pudiendo incluso discrepar de los conceptos por los que se le reclama haber omitido la misma consignación para impugnar este extremo, siendo cuestión distinta la referente a si fue o no debidamente privada de su derecho a votar en la junta celebrada por no estar al corriente en el pago las cuotas comunitarias". Sobre este particular no se ha acreditado por la actora que en dicho momento estuviese al corriente en el pago, ni siquiera aplicando los coeficientes de participación a que alude, e incluso, yendo en contra sus propios actos, dado que siempre abonaba conjuntamente los recibos por sus cuotas y otra a título personal. Así, la liquidación de su deuda dimana de anteriores acuerdos comunitarios no impugnados por la actora, y estaba ya privada de su derecho de voto por impago según figura en el acta de 3 de noviembre 2005, y los acuerdos no impugnados son válidos, eficaces y ejecutables; se acredita con la prueba testifical aportada, que ha corroborado las cuentas y justificado la deuda de la actora, que, si bien en noviembre 2005 ha recibido carta de pago por sus atrasos, no se puso al corriente por las derramas extraordinarias, que llevaban pagando ya seis meses antes los demás propietarios, por aumentos en la derrama extraordinaria para obras al ampliarse el presupuesto; sin que a ello obste la declaración de una testigo, con la que se pretende una pericial encubierta, y que se limitaba a llevar las cuentas del mismo actor; siendo evidente su interés en el asunto y la falta demostración de la divergencia. Por otra parte, el punto cuarto del orden del día no es un acuerdo de ejecución de obras; lo que se acuerda es otorgar poderes a una junta rectora para que, en vista de los presupuestos que se emitan por las empresas, decida su ejecución por una u otra, y es irrelevante que, más tarde, la junta rectora decida consultar a los propietarios, cuando expresamente se acuerda que la elección de una u otra empresa se hará en función de los informes y presupuestos, siendo, en todo caso, delegada en la decisión de la junta rectora. No se puede ordenar la ejecución de un acuerdo que nunca fue adoptado o darle un contenido distinto al que consta en el acta, que, por otra parte, no se puede tachar de perjudicial para la Comunidad, a falta de prueba que lo corrobore, y tampoco procede la devolución de cantidades por tales conceptos o reintegros. Además, no se ha demostrado un acuerdo distinto al que figura en el acta sobre la regularización de saldos, que, por otra parte, no sería lógico en este momento, cuando está pendiente la ejecución y la determinación exacta del presupuesto. Tampoco procede la renovación del cargo de administrador, pues, ni se justifica ni se dispone del quórum necesario para lograrlo, cuando la actora está privada de su derecho al voto.

TERCERO.- El recurso de apelación se articula en cuatro alegaciones, que se dicen sustentadas en el error de la sentencia recurrida al valorar la prueba, y en la infracción de artículos dispersos de la LPH y art. 24 de la Constitución, aunque en su exposición se convierte la cuestión litigiosa en una amalgama de objeciones de hecho y de derecho, que la hacen confusa, repetitiva e insustancial, sin una indicación concreta de cuales han sido los medios probatorios erróneamente valorados, y convirtiendo las exigencias formales del régimen comunitario en auténticos obstáculos para la pacífica convivencia, cuando, realmente, solo se nutren de simples apreciaciones individuales; con olvido de que, por su naturaleza jurídica, en la Propiedad Horizontal el alcance meramente privado de las relaciones jurídicas que en ella se desarrollan, obligan a distanciar considerablemente las exigencias formales en su funcionamiento de las que son propias de otras instituciones, aunque inicialmente en ellas se inspire el sistema de participación comunitaria; pues, en este peculiar ámbito privado, el régimen de convivencia afecta en exclusiva a los vecinos sin trascender a terceros, de modo que las relaciones que configuran el entramado de vínculos generados por su contenido auténtico, reclamado insistentemente por la realidad social, exige prescindir de un rigorismo formal exacerbado y del todo extraño a un núcleo social tan ajeno a toda idea de lucro, que debe regirse, ante todo, por las exigencias de la buena fe en orden a la pacífica convivencia de los participantes, para que no se vean frustrados sus objetivos.

CUARTO.- En la alegación Primera del recurso se denuncia error en la valoración de la prueba, pues de la aportada y, en concreto, de la documental, se deduce que el saldo contable de la Comunidad, según el acta de la junta impugnada celebrada el día 16 de febrero de 2006, es de 41.600,28 €; los impagados ascienden a la cantidad de 9.698,69 € y el saldo de la comunidad de 31.901,59 €; de modo que, según la contabilidad, el total que adeuda la actora es de 5.040,91 €. Por otra parte, teniendo en cuenta que hay un saldo a 31 de diciembre de 31.901 € recaudado de más, y se propone la posibilidad de regularizar dicho saldo, como no se ha tenido en cuenta el voto de la actora, pues se estima que no estaba al corriente de pago, se aprueba no regularizar los saldos y dejar el dinero en la cuenta de la Comunidad como fondo de la misma, sin regularizar y sin tener en cuenta los gastos que ha de acometer la Comunidad; consecuencia de ello es que, cuando se celebró la junta de propietarios, la Comunidad tenía en su poder dicha cantidad, lo que supone que se había pagado demás por parte de la demandante la cantidad de 18.754 €, pues su cuota de participación es del 58,79%, así, aún descontando la cantidad del fondo de reserva que sería de 5%, el saldo que corresponde a la demandante supera en exceso la deuda. Por otra parte la limitación del derecho de voto por causa de morosidad debe interpretarse restrictivamente, sin que en ningún caso la morosidad anterior pueda hacerse valer en una convocatoria posterior, y en la junta de propietarios impugnada no existía morosidad alguna por parte de la apelante. La ley no exige un acuerdo expreso para aprobar un saldo deudor siendo suficiente la certificación del administrador; si bien, como cuestión previa, se puede suscitar en la junta de propietarios la duda sobre la existencia y exactitud de la deuda y resolverse en el acto, pues cabe la posibilidad de que en dicho momento el copropietario deudor pague las cantidades adeudadas para recuperar el derecho al voto, y, en el presente caso, al comienzo de la junta se discutió la regularización de los saldos, habiéndose aprobado sin el voto de la recurrente, que había sido privada de él. La aprobación de los acuerdos se ha de regir por la mayoría de cuotas de participación, y habría que descontar en el presente caso el derecho a voto de los pisos que no estaban al corriente de pago, y no de la totalidad de las cuotas de participación del actor.

La alegación es enteramente rechazable, puesto que los acuerdos que cuestiona se incluyen en el Punto Segundo del orden del día de la junta de 16 de febrero de 2006, que es la impugnada, y se refieren al balance económico y liquidación del ejercicio correspondiente al periodo de 1 de enero de 2005 a 31 de diciembre 2005, respecto del que con el acta de la junta general extraordinaria de fecha 3 de noviembre 2005 (doc. 11 de la demanda) se aclara que las actas de 4 de abril y 4 de mayo de 2005, en cuanto se refieren a los mismos extremos, no fueron impugnadas por la ahora apelante, ni se podía admitir su voto en contra, porque, según lo expuesto en el acta de noviembre 2005, se estima que hay unanimidad para aprobar las cuentas pese al voto contrario o reservado de la impugnante, pues carecía del mismo por no haber satisfecho las cuotas aprobadas en junta general; voto del que tampoco dispone en aquella ocasión por la misma causa, y que trata de remediar para la junta que impugna mediante la consignación inicial de su deuda. La junta decidió sin objeción alguna cual era el saldo deudor, y, además, donde se debía destinar la cantidad sobrante en el balance, bien lejana a la posibilidad de sufragar la deuda de la demandante. No se trata, por tanto, del efecto retroactivo ni futuro de la negación del derecho al voto, sino que los acuerdos que impugna están referidos a juntas en que la apelante no disponía de él por su morosidad, y, si bien es cierto que se puede suscitar en una junta la cuestión previa del derecho a votar, es lo cierto que en el presente supuesto nada de esto se produjo, ni hay prueba de que fuera incierta su deuda.

QUINTO.- En la alegación Segunda, sin rótulo indicativo de su contenido, se aduce que, en contra de lo que refleja la sentencia, la junta acuerda por unanimidad decidir sobre la realización de las obras, bien por una empresa o bien por otra; pero el sistema utilizado para la aprobación es una circular emitida por el Administrador a todos los propietarios, pidiendo el voto para una opción u otra. El acuerdo anterior para concertar las obras con una determinada empresa se modifica unánimemente por otro, en el que se decide la realización y se vuelve a posponer la elección; acuerdo perfectamente válido y en el que, obviamente, la mayoría de cuotas de participación corresponde a la apelante, y decidió que fuera una determinada empresa la que ejecutara la obra, pero esto no se ha tenido en cuenta por la Comunidad, que se la encargó a la otra. El sistema de votación de la Comunidad ha sido siempre utilizar la minoría aplicando el criterio de un propietario un voto, lo que es abusivo. Es decir lo que se ha aprobado es la obligatoriedad de llevar a cabo las obras aprobadas anteriormente, junto con un presupuesto y la elección de una empresa; pero, al proponerse uno nuevo, la Comunidad acuerda decidir la elección, que, una vez aprobada, sólo lo es por minoría.

La alegación es enteramente rechazable. La ejecución de las obras desde los días 4 de abril y 4 de mayo de 2005 en que se reunió la junta, cuyas actas no han sido impugnadas, el designio permanente y unánime de la comunidad de propietarios es confiar en la junta rectora para la contratación de las obras, informando puntualmente a todo los propietarios de decisiones adoptadas al respecto. Idéntica es la decisión que se adopta en la junta impugnada según el Punto Cuarto del orden del día, y, para los efectos de lo dispuesto en el artículo 18 LPH ni el acuerdo es contrario a la ley ni se demuestra que resulte legalmente lesivo para los intereses de la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, ni que suponga un grave perjuicio para algún propietario, que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho; prueba que, correspondía a la demandante y que no ha aportado, aparte que todos los indicios apuntan a una semejanza de precios entre la empresa cuestionada con la que propone la apelante, si su presupuesto contiene los mismos conceptos; con independencia de que, dentro de sus facultades, la junta rectora estuviera totalmente autorizada para la elección, en los márgenes de solvencia empresarial y ejecutoria aceptable que inspirara su elección.

SEXTO.- En la alegación Tercera, abundando sobre los mismos extremos y también sin rótulo indicativo de su contenido, se aduce que la regularización de los saldos de obras y ordinarios y emitir recibos separados por cada concepto, no se puede supeditar, como hace la sentencia recurrida a que se haya terminado la ejecución de las obras, pues se trata una operación contable en la que se ha determinado el saldo a favor de cada copropietario en función de su cuota, para, después, operar sobre dicho saldo. La falta de estas precisiones determina la imposibilidad de notificar a los arrendatarios las repercusiones por obras que les corresponden, y esto afecta negativamente a la recurrente. Por otra parte, su propuesta sobre la renovación del cargo de administrador, hallándose al corriente en el pago de sus cuotas es procedente, pues su coeficiente de participación es mayoritario. Lo que resulta inadmisible es que se aplique la doctrina de un propietario un voto sin tener en cuenta las prescripciones legales, que obligan a aplicar los coeficientes de participación.

La alegación es enteramente rechazable, pues en momento alguno la junta acuerda ni ordena que no se facilite a la apelante la contabilidad, que pretende separada y con distinción de la naturaleza de los gastos que exprese. Tampoco se acredita que esta pretensión haya sido denegada por la administración contable de la comunidad, como tampoco aparece acreditado que se solicitara por la apelante dicha información. Lo que ocurre es que el ejercicio de este derecho, inspirado en la normativa que regula el derecho de sociedades (art. 112 LSA y concordantes), se tiene que ejercitar directamente por el copropietario frente a la administración de la comunidad, quien, en su caso, deberá facilitar los datos que se soliciten, con las limitaciones que conlleva su subordinación al interés común.

SÉPTIMO.- En la alegación Cuarta se denuncia infracción de las normas de procedimiento en cuanto a la práctica de pruebas admitidas y la vulneración del artículo 24 de la Constitución, y en ella se aduce que, habiéndose designado como prueba una grabación de la junta, pues el acta es insuficiente, dicha prueba fue denegada indebidamente; además, en los interrogatorios se denegaron a la parte recurrente casi todas las preguntas que hacía, con base en que la respuesta constaba en la abundante prueba documental que se había aportado. Con ello se vulnera el derecho de defensa y a utilizar los medios de prueba pertinentes; derecho fundamental que opera en cualquier tipo de proceso, y que se apoya en la abundante jurisprudencia citada al respecto en la misma alegación.

La alegación es enteramente rechazable. La denegación de pruebas en la primera instancia faculta la posibilidad de que se reproduzca su solicitud en la alzada, tal como ha ocurrido en este caso y se ha resuelto por este Tribunal en auto de 16 de octubre de 2008 .

Como consecuencia, con desestimación del recurso, procede confirmar la sentencia recurrida por sus propios fundamentos.

OCTAVO.- A efectos del art. 398 LEC las costas devengadas en el recurso serán cargo de la apelante.

Por lo expuesto

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación mantenido en esta instancia por la Procuradora Dª. María Isabel García Martínez en representación de ANDRÉS CRESPO SALVADOR S.L. contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada - Juez de Primera Instancia del Nº 44 de los de Madrid con fecha 23 de mayo de 2007 en los autos a que el presente Rollo se contrae CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la apelante de las costas causadas en este recurso.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará a las partes en la forma establecida en los arts. 150 y 208-4º de la LEC , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.