Sentencia Civil Nº 121/2008, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 10/2008 de 29 de Febrero de 2008

Encabezamiento

Rollo nº 000010/2008

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 1 2 1

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Dª PILAR CERDAN VILLALBA

En la Ciudad de Valencia, a veintinueve de febrero de dos mil ocho.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 001406/2006 seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 7 DE VALENCIA entre partes; de una como demandante/s y demandado/s apelante/s EL CORTE INGLES SA y FAPEMAR SA dirigidos por el/la letrado/a D/Dª. CARLOS FRANCISCO ALFONSO CUÑAT y D. RAFAEL PEGUERO PERALES, respectivamente: y representados por el/la Procurador/a D/Dª LORENA LAYANA DAZA y ESPERANZA DE OCA ROS, también respectivamente.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 7 DE VALENCIA, con fecha cuatro de septiembre de dos mil siete se dictó la sentencia, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por EL CORTE INGLES, S.A. representado por la Procurador Dª LORENA LAYANA DAZA, debo absolver y absuelvo a FAPEMAR, S.A. representado por la Procuradora Dª ESPERANZA DE OCA ROS, de las pretensiones contra ellos deducidas en el presente juicio, todo ello, con imposición a la parte actora de las costas originadas en el mismo, y poniendo en las actuaciones certificación de la misma, inclúyase la presente en el Libro de Sentencias"..

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de ambas partes, se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día veinticinco de febrero de dos mil ocho para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de "El Corte Inglés S.A." formuló demanda de juicio ordinario contra "Fapemar S.A." solicitando que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito el 15 de octubre de 1977 entre "Fapemar S.A." y Galerías Preciados S.A. en el que se subrogó "El Corte Inglés S.A.", por haberse cumplido la condición resolutoria prevista en la Cláusula Cuarta de dicho contrato. Y subsidiariamente, se declare que, de acuerdo con los hechos alegados, se ha producido una excesiva onerosidad sobrevenida en la prestación que vincula a "El Corte Inglés S.A." con "Fapemar S.A."y se modifique el contrato fijando como renta a abonar por "Fapemar S.A." la suma de 994.752 ?, con actualización anual en más o en menos, en el mismo porcentaje en el que aumente o disminuya la tarifa que "Fapemar S.A." establezca para el aparcamiento de vehículos en dicho local.

La parte demandada se opuso a todos los pedimentos de la demanda, solicitando su desestimación.

La sentencia de instancia desestima la demanda condenando a la demandante al pago de las costas causadas, resolución contra la que se alzan las dos partes invocando diversos motivos que pasamos a examinar.

SEGUNDO.- Como primer motivo de su recurso, la parte demandante y apelante invoca que la sentencia de instancia no debió pronunciarse sobre la cuantía del procedimiento, argumentando que la misma sólo puede ser impugnada si afecta al tipo de procedimiento o a la posibilidad de interponer recurso de casación, y que resulta improcedente que el Juzgado se pronuncie sobre esta cuestión porque, en el presente caso, no se dan los citados requisitos. Subsidiariamente, discrepa de la cuantía fijada en la sentencia puesto que debe ser la correspondiente a una anualidad de renta por aplicación de la regla 9ª del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

La parte demandada, también solicita la revocación de dicho pronunciamiento, único que invoca en su Recurso, argumentando que sí corresponde al Tribunal fijar la cuantía del procedimiento cuando existen discrepancias entre las partes pero, considera, que yerra la sentencia de instancia al aplicar la regla 2º del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , puesto que la cuantía ha de ser el valor del bien al tiempo de interponer la demanda conforme a los precios corrientes de mercado, por tanto, ha de fijarse en 17.584.000 ?.-

En esta cuestión, compartimos el criterio de la juzgadora de instancia respecto a que el Tribunal debe fijar la cuantía del procedimiento cuando surgen discrepancias entre las partes, por la gran importancia que tiene, no sólo a los efectos de la clase de procedimiento y el acceso al Recurso de casación, sino también en la determinación de las costas procesales, en concreto, los honorarios y derechos de los profesionales que intervienen, parámetros que no pueden dejarse en manos del Colegio de Abogados en trámite de impugnación de la tasación de costas, sin perjuicio de que por éste se fijen unos criterios a los efectos de las costas procesales.

En apoyo de esta interpretación debemos traer a colación lo dispuesto en el número 3ª del artículo 254 de Ley de Enjuiciamiento Civil que permite corregir de oficio los errores en los que haya podido incurrir la parte en la selección de la regla legal de cálculo de la cuantía. Y, sobre todo, el criterio sentado por el Tribunal Supremo en la reunión del Pleno para la unificación de criterios y la coordinación de prácticas procesales (art. 264 LOPJ ), de la Sala Primera del Tribunal Supremo, celebrada el día 18 de diciembre de 2007 . Costas. Impugnación de honorarios de abogados, en la que establece:

"2) La decisión del Tribunal sobre aprobación de la tasación de costas debe tener en cuenta que la cuantificación de las costas está en directa relación con la efectividad del derecho a la tutela judicial en su aspecto de acceso a la jurisdicción. El Tribunal debe limitarse a fijar el crédito de la parte vencedora frente a la parte vencida, haciendo abstracción del que pueda corresponder al abogado frente a su cliente. La motivación debe ser cuidadosa para no prejuzgar este último aspecto, por lo que las referencias a la valoración del trabajo del abogado deben limitarse a los aspectos directamente vinculados a la determinación de la cuantía que debe ser objeto de la tasación en concepto de importe de los honorarios que debe ser repercutido sobre la parte vencida.

3) Bajo el régimen de la LEC 2000 el Tribunal debe aplicar criterios de equidad para fijar la remuneración que sea procedente cuando considere que la cantidad fijada en el dictamen del Colegio de Abogados emitido con ocasión de la impugnación de honorarios por excesivos no es adecuada. Entre otras circunstancias, debe tenerse en cuenta para el ejercicio de la facultad de moderación de los honorarios la falta de complejidad del asunto, la concurrencia de una pluralidad de partes recurridas, la excesiva repercusión de las cuantías elevadas y la irrelevancia de la actuación de la defensa. Esta última circunstancia debe tenerse especialmente en cuenta en los incidentes de admisión de los recursos de casación.

Debe ponderarse la fijación de una cantidad mínima por debajo de la cual resultaría inadecuada la tasación de los honorarios, atendida la importancia del recurso de casación."

Partiendo de esta premisa, que el Tribunal se halla facultado para fijar la cuantía del procedimiento, las partes sostienen dos criterios opuestos:

La parte demandante estima que debe hacerse conforme a la regla 9ª del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ya que se trata de un juicio sobre arrendamientos que no tiene por objeto la reclamación de rentas, por lo que ha de estarse al importe de una anualidad de renta. La parte demandada considera que ha de aplicarse lo dispuesto en la regla 3º del mismo precepto, puesto que se trata de recuperar la posesión del bien, debiendo estar al valor del inmueble.

La Sala estima que el criterio aplicable es el fijado en la regla 2ª en relación con la regla 3ª del artículo 251 del Ley de Enjuiciamiento Civil , puesto que se pretende recuperar la posesión del inmueble, no resolver sobre otras controversias relativas al arrendamiento, como así acoge la sentencia de instancia. Ahora bien, como afirma la parte demandada, hay que estar al valor del bien al tiempo de interponerse la demanda, que la parte demandante concreta en el segundo párrafo del folio 14, indicado que el valor en venta del aparcamiento es de 17.584.000 ?.

Por todo lo expuesto y acogiendo el Recurso que ha formulado la parte demandada, fijamos la cuantía del procedimiento en 17.584.000 ?.

TERCERO.- El segundo motivo de recurso que formula la parte actora se centra en la infracción de la doctrina legal y jurisprudencial en relación con la novación extintiva y estima que la sentencia de instancia se equivoca al interpretar el contrato de arrendamiento.

En el desarrollo de este motivo, invoca la actora, que la cláusula cuarta del contrato contiene una condición resolutoria que circunscribe la duración del arrendamiento a la del derecho de superficie pactado entre "Galerías Preciados" y el "Colegio Imperial de Niños Huérfanos de San Vicente Ferrer, Fundación de la Comunidad Valenciana", de tal manera que, si se extingue "por cualquier circunstancia" el derecho de superficie, se extingue también el derecho de arrendamiento, extinción que se ha producido con la firma del contrato de marzo de 2002.

Pero, igualmente estima la parte actora, que aunque se considerara que dicho contrato sólo recoge una novación modificativa, también se darían los presupuestos para declarar extinguido el derecho de arrendamiento, porque el contrato inicial se limitó a un derecho de superficie concreto y con unas condiciones específicas que han dejado de existir en virtud del contrato de marzo de 2002.

Para resolver esta cuestión, consideramos necesario realizar un breve relato cronológico de los hechos, como cauce para fijar la voluntad negocial de las partes:

El día 21 de Febrero de 1972, la representación del Colegio Imperial de Niños Huérfanos de San Vicente Ferrer de Valencia, suscribió con don Alonso , como Administrador de la mercantil Sucesores de Emilio Pechuán S.A, un contrato por el que constituían un derecho real de superficie sobre el total solar resultante de la agrupación de varias fincas, propiedad del Colegio, con una superficie de 6.265 metros cuadrados.

El día 14 de febrero de 1975 el Presidente de la Junta de Administración y Gobierno del Colegio citado, remitió una carta a don Alonso , por la que le comunicaba, en síntesis, que aprobaban la cesión parcial del derecho de superficie a favor de Galerías Preciados S.A.

Por tanto, la mercantil hoy demandada mantenía la titularidad del derecho de Superficie sobre una parte de solar (la que hoy se corresponde con los cines ABC, unos 2000 m²) y cedía a Galerías Preciados el derecho de superficie sobre el resto (unos 4000 m².).-

En dicha misiva, expresamente se hacía constar, que "[...] no habrá inconvenientes en el otorgamiento de la escritura pública correspondiente, según la tenemos proyectada, y en la que Ud. tendría que prestar la garantía subsidiaria de las obligaciones y prestaciones de todo género que ante este Colegio, como concedente del derecho de superficie, asumirá la indicada cesionaria parcial Galerías Preciados S.A. [...]" ( f. 258)

Mediante escritura pública de 28 de abril de 1976, el Colegio Imperial de Niños Huérfanos de San Vicente Ferrer otorga un derecho real de superficie sobre un solar de 2000 m², que se segrega de la finca matriz, a la mercantil "Fapemar" S.A. (vinculada al Sr. Alonso ).-

Por escritura otorgada el 28 de abril de 1976, (es decir, igual fecha que la anterior) ratificada por otra de 16 de diciembre de 1976, el Colegio Imperial de Niños Huérfanos de San Vicente Ferrer de Valencia, constituye a favor de la mercantil Galerías Preciados S.A. un derecho real de superficie para la libre edificación y reedificación del inmueble o los inmuebles que interese bajo y sobre el solar de 4.218 m², con un plazo total de duración de 50 años contados a partir del 1 de abril de 1977, concretando que finalizará el 1 de abril de 2027.

Mediante contrato de 15 de octubre de 1977, "Fapemar" S.A. arrienda a Galerías Preciados la total zona de aparcamiento construida en el edificio, consistente en tres plantas de sótano, más las rampas de acceso del exterior al aparcamiento, así como los accesos existentes para peatones, tanto por escaleras como ascensores.

Por escritura otorgada el día 24 de noviembre de 1995, Galerías Preciados cede a "El Corte Inglés S.A." el derecho real de superficie sobre la finca.

Así pues, de los documentos citados se desprende que la hoy demandada cede a Galerías Preciados el derecho de superficie sobre una parte del solar pero con el arriendo de los sótanos destinados a aparcamiento, vinculando para ello ambos contratos. Así, expresamente se pacta:

"Cuarta: El plazo de duración del contrato de arrendamiento, será igual a todo el periodo de duración del derecho de superficie concedido a favor de "Galerías Preciados S.A." por el Colegio Imperial de Niños Huérfanos de San Vicente Ferrer, de Valencia. Si por cualquier circunstancia se rescindiese dicho derecho de superficie, quedará igualmente rescindido el contrato de arrendamiento del que trae causa, sin que por ello tenga derecho el arrendatario a indemnización ni compensación económica alguna; del mismo modo, cualquier prórroga que pudiera concederse, legal o contractualmente, de dicho derecho de superficie, y de la cual hiciera uso "Galerías Preciados, S.A.", comportará igualmente la prórroga del contrato de arrendamiento que aquí se pacta.

Quinto: No obstante la duración pactada en la Estipulación anterior, la Sociedad arrendataria podrá, a su simple arbitrio, renunciar al derecho arrendaticio establecido en cualquier momento, con el previo aviso de seis meses de antelación, en cuyo caso y mediante notificación fehaciente de tal propósito, se daría por resuelto de pleno derecho el contrato arrendaticio, de cuyo canon se satisfaría hasta la fecha del desalojo".

Es, en el contexto de éstas relaciones negociales, caracterizadas porque es "Fapemar S.A.", como titular del derecho de superficie sobre la totalidad del solar, quien cede sus derechos sobre una parte del mismo a Galerías Preciados S.A., constituyéndose en garante de Galerías Preciados frente al Colegio de Niños Huérfanos, como debemos interpretar el contrato de arrendamiento y la vinculación entre el derecho de superficie y el de arrendamiento.

Por ello, como interpreta la juzgadora de instancia, la voluntad de las partes contratantes era que el derecho de arrendamiento se mantuviera mientras Galerías Preciados ostentara un derecho de superficie sobre el solar y, en estas obligaciones, se subrogó el Corte Inglés S.A..

Partiendo de estas premisas, igualmente estimamos que por el contrato de marzo de 2002 ni se ha extinguido el primitivo derecho de superficie ni se han alterado de tal modo sus condiciones especificas que lo han hecho desaparecer. Conclusión que alcanzamos por las razones que pasamos a exponer.

La novación pactada entre las partes, en síntesis, es del siguiente tenor:

Se modifica el pago del canon y los criterios para su actualización adecuándolo a la realidad del momento en el que se otorga la escritura.

Se ejercita por la superficiaria el Derecho de Prórroga a su favor reconocido en la estipulación vigésima de la escritura por la que se constituyó el inicial Derecho de Superficie, en la que se pactó que a solicitud de la Sociedad Superficiaria "en cualquier momento se prorrogará por veinticinco años más, es decir, hasta el día 31 de marzo del año 2052.

De mutuo acuerdo se conviene la concesión por la Fundación Cedente a la Sociedad Superficiaria de una prórroga que, respetando el plazo máximo legalmente establecido para el Derecho de Superficie, permita a la Sociedad Superficiaria prorrogar el mismo hasta el día primero de abril del año 2076.

Se fija que la duración máxima, que coincide con el plazo máximo legalmente previsto por el artículo 289.2 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992 , de 99 años, se computará desde el 1 de abril de 1977, es decir, desde la fecha fijada en el contrato inicial suscrito con Galerías Preciados S.A..

En el punto 3ª (folio 135) se hace constar que ejercitada la prórroga por la Sociedad Superficiaria, el Derecho de Superficie se sujetará al mismo régimen que resulta de la inicial escritura, con las modificaciones que por la presente se establezcan [...].

De la lectura de estas cláusulas, llegamos a la misma conclusión que la juzgadora de instancia, que nos hallamos ante una novación modificativa, en la que la parte actora se limita a ejercer los derechos que se le concedieron en el contrato inicial de superficie, aprovechándose la modificación para ampliar la posible prórroga del contrato, adaptar el canon superficiario y autorizar a la sociedad superficiaria a efectuar obras estructurales en el inmueble, pero todo ello, en el ámbito del contrato de superficie inicialmente pactado con Galerías Preciados S.A. en cuyos derechos y obligaciones se subrogó "El Corte Inglés S.A."

En apoyo de esta interpretación, traemos a colación la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 2005, [EDJ 2005/76741 , Pte: González Poveda, Pedro], que nos dice: "En todo caso ha de tenerse en cuenta que como establece el art. 1204 del Código Civil "para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles", y, como ha declarado la jurisprudencia "en el Derecho español se reconoce tanto la novación extintiva como la meramente modificativa o impropia y el deslinde o separación centre ellas debe hacerse tomando en cuenta la voluntad de las partes y la significación económica de la modificación.

En todo caso, mientras el vínculo originario subsista, existirá tan sólo la novación modificativa o impropia, como han recogido las sentencias de 26 de mayo de 1981 EDJ 1981/1467, 22 de diciembre de 1982, 16 de febrero de 1983 EDJ 1983/1060 y 26 de julio de 1987 , entre otras. Por lo demás entender si nos hallamos ante una clase de novación y si se dan los requisitos de una y otra clase, constituye facultad de la instancia como han recogido las sentencias de 20 de marzo EDJ 1985/7239, 4 de junio EDJ 1985/7400 y 20 de octubre de 1985, 26 de marzo, 4 de junio y 20 de octubre de 1985, 26 de enero de 1988, 31 de mayo de 1994 EDJ 1994/5016 y 10 de septiembre de 1997 EDJ 1997/6578 " (sentencia de 26 de junio de 2002 EDJ 2002/23900 ).

Así como en la anterior sentencia de 23 de mayo de 2003, [EDJ 2003/29643, STS Sala 1ª de 23 mayo 2003 , Pte: Martínez- Calcerrada Gómez, Luís], en la que se afirma "En el MOTIVO QUINTO, se denuncia al amparo del art. 1692 núm. 4 L.E.C. EDL 1881/1 , la infracción de las normas del ordenamiento jurídico y jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Estimando que se ha producido infracción por aplicación indebida del art. 1.203.1º del C.c. EDL 1889/1 y jurisprudencia del Tribunal Supremo, consolidada en Sentencias de fecha 9 de abril de 1957, 26 de enero de 1961, 2 de enero de 1976 y 21 de noviembre de 1991 EDJ 1991/11061 , y correlativa infracción por falta de aplicación del art. 1204 del C.c. EDL 1889/1 ; razonando que, en definitiva, se ha considerado en la sentencia de instancia que con la suscripción por las partes litigantes del documento privado de fecha 15 de febrero de 1989, se trató de una mera Novación modificativa, en cuanto a una condición (prórroga o mera prolongación del plazo por el que inicialmente se pactó) del contrato inicialmente convenido en 1 de marzo de 1985 por el difunto padre de las actoras, D. Juan Antonio y el recurrente D. Iván.

O sea, se pretende sostener que el nuevo contrato suscrito entre las partes de 15-2-1989, supuso una novación extintiva del primitivo arrendamiento de 1 de marzo de 1985, suscrito entre el padre de los actores, fallecido en 1-1-89 y los demandados y, que por lo tanto, el plazo de vigencia o de cómputo para el negocio de las prórrogas legales había de partir a la vista de éste último, aparte de la consideración de que se trató de extinguir un usufructo en vez de un arrendamiento. Tampoco el Motivo prospera, porque, el Juzgado y la recurrida entienden que tal novación fue simplemente modificativa, esto es, permanece el contrato de arrendamiento (pese a esa calificación interesada que no prevalece por la conocida jurisprudencia que en materia de calificación dice, entre otras, en sentencia de 3 de mayo de 2002 EDJ 2002/12118 : "...Conviene recordar como dice la S. 10-10-89 EDJ 1989/8957 , que la calificación jurídica de todo contrato responde a una labor de interpretación y esta es facultad privativa de los Tribunales de instancia y su criterio ha de prevalecer en casación, aún en caso de duda, a no ser que el resultado fuese notoriamente ilógico, la S. 20-2-90 EDJ 1990/1734 , que rechaza la recalificación de un contrato debidamente conformado por la Sala en uso de su soberanía enjuiciadora sin que hubiere dado lugar a revisar la calificación al no incurrir la Sala sentenciadora en ningún desvío de ilegalidad o de irrazonabilidad...". SS. 25-3- 91 EDJ 1991/3210 ; 23-10-95 EDJ 1995/5678 ; 15-6-2000 EDJ 2000/15183 ; 20-12-2001 EDJ 2001/49073 ); y, sólo cambia una de las partes, por lo que, su tracto o duración ha de respetar el inicio y transcurso temporal del arrendamiento desde ese primitivo contrato, en los mismos términos como se razona en el transcrito F.J. 5º, lo que se ratifica en razón a que ese segundo contrato, sin más, aparece como una cláusula o adición final intercalada en el mismo instante del primer contrato, en el que se parte que "este continúe" hasta el 28-2-1991, cuya prórroga legal de 6 años, expiraba en 28-2-1997, según se manifestó en el citado requerimiento denegatorio de la siguiente prórroga de 26-9-95 (f. 16 Autos)".

Por todo lo expuesto, estimamos que no nos hallamos ante una novación extintiva, puesto que subsiste el contrato inicial, desde cuya fecha se computan los plazos de duración del derecho de superficie, limitándose las partes a prorrogar la duración del derecho de superficie y a fijar un nuevo canon, manteniendo el contrato de superficie existente.

También hemos de rechazar las alegaciones de la demandante relativas a que, aunque se considere que la novación del año 2002 tuvo naturaleza modificativa, igualmente se da el supuesto fáctico necesario para que opere la condición resolutoria, en la medida que ésta hacía referencia a un derecho concreto con unas condiciones específicas que han dejado de existir.

Desestimación que basamos en que el elemento esencial del contrato, la existencia de un derecho de superficie sobre un solar con unas condiciones generales, subsiste sin ninguna alteración sustancial, puesto que el nuevo canon y la nueva de forma de actualizarlo no es más que una adaptación del contrato a la realidad económica y a la prórroga de su derecho que no podemos olvidar, se extiende a 99 años, computados desde la fecha del inicial contrato y es evidente, que la voluntad de las partes era mantener los vínculos jurídicos que les unían.

CUARTO.- En el punto tercero de su escrito, invoca la parte recurrente que la sentencia incurre en un error en la valoración de la prueba y en la concurrencia de los requisitos de la doctrina "rebus sic stantibus".

En apoyo de esta tesis, esgrime la parte apelante la concurrencia de un hecho futuro, incierto e imprevisible, que concreta en la evolución del mercado inmobiliario y la del negocio propio de la mercantil demandada; en segundo lugar, refiere la desproporción desorbitante entre las prestaciones de las partes; en tercer lugar, la subsidiariedad puesto que no existe otro remedio para paliar la desproporción, dado que el mecanismo establecido en el contrato de arrendamiento para la actualización conforme al IPC ha devenido inútil para corregir el desfase y el desequilibrio; en cuarto lugar, la justificación del incremento de renta que se solicita.

Sobre la doctrina del rebus sic stantibus, el Tribunal Supremo ha establecido:

Sentencia de 1 de marzo de 2007 [EDJ 2007/19740, STS Sala 1ª de 1 marzo 2007 , Pte: Montes Penadés, Vicente Luís]: "No estamos ante un supuesto de aplicación de la doctrina de la llamada cláusula rebus sic stantibus, nacida para resolver los problemas derivados de la alteración del equilibrio de las prestaciones contractualmente establecido como consecuencia de alteración sobrevenida fortuita de las circunstancias contempladas al establecer la relación. La posibilidad de aplicar esta llamada "cláusula", que aparece como técnica para enmendar el desequilibrio de las prestaciones a lo largo del tiempo en que deban cumplirse, bajo la indicada forma o bajo fórmulas doctrinales más evolucionadas, como son la teoría de la presuposición, la excesiva onerosidad sobrevenida o la "base del negocio" (Sentencias de 31 de marzo de 1960, 31 de octubre de 1963, 15 de marzo de 1972 EDJ 1972/202, 9 de mayo de 1983, 17 de mayo de 1986 EDJ 1986/3272, 21 de febrero de 1990 EDJ 1990/1801 , etc.) se refiere fundamentalmente a las relaciones de tracto sucesivo, aunque alguna sentencia no la descarta en las de tracto único pero de ejecución diferida (Sentencias de 10 de febrero de 1997 EDJ 1997/388, 23 de noviembre de 1962 ), pero siempre predicando la necesidad de gran cautela y de atención a casos excepcionales, en que se haya producido una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes en el momento de la celebración, por razón de circunstancias imprevisibles, y que se carezca de otro medio para salvar o impedir el perjuicio (Sentencias de 24 de junio de 1993 EDJ 1993/6216, 21 de marzo de 2003 EDJ 2003/6484, 27 de mayo de 2002 EDJ 2002/1977, 28 de diciembre de 2001 EDJ 2001/55949 , etc.) y tiene fundamentalmente efectos modificativos, dirigidos a compensar el desequilibrio (Sentencias de 23 de abril de 1991 EDJ 1991/4162, 29 de mayo EDJ 1996/2718 y 19 de junio de 1996 EDJ 1996/5069, 6 de noviembre de 1992 EDJ 1992/10967, 26 de marzo de 1963, 23 de noviembre de 1962 , etc.).

También, la Sala 1ª, en la Sentencia de 25 enero 2007 , Pte: Auger Liñan, Clemente; EDJ 2007/2677, nos dice:

No obstante lo anterior, y analizando la aplicabilidad al caso de la cláusula "rebus sic stantibus", dice la sentencia de 23 de abril de 1991 que "la doctrina ha examinado la dificultad extraordinaria sobrevenida en el cumplimiento de la obligación al igual que lo ha hecho la jurisprudencia, al tratar de la posibilidad de construir dentro de nuestro derecho vigente, la cláusula "rebus sic stantibus" como medio de establecer equitativamente el equilibrio de las prestaciones; con cita de las sentencias de 14 de diciembre de 1940, 17 de mayo de 1941, y 5 de junio de 1945, la de 17 de mayo de 1957 establece las siguientes conclusiones en relación con la aplicación de la citada cláusula:

A) Que la cláusula "rebus sic stantibus" no está legalmente reconocida.

B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales.

C) Que es una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente.

D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales:

a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.

b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones.

c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

E) En cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismos, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones".

Tal doctrina se ha mantenido en posteriores resoluciones de esta Sala -Sentencias, entre otras, de 29 de mayo de 1996 EDJ 1996/2718, 10 de febrero de 1997 EDJ 1997/388, 15 de noviembre de 2000 EDJ 2000/37063, 27 de mayo de 2002 EDJ 2002/19773 y 21 de marzo de 2003 EDJ 2003/6484.

Impugna la sociedad recurrente la declaración de la sentencia de apelación relativa a la inexistencia de esa alteración imprevisible en el precio del aceite que se denuncia.

Resulta intachable la línea de razonamiento seguida por la Audiencia, al entender ya compensada la progresiva, (en ningún caso imprevisible) depreciación del aceite durante la campaña 96/97, por las sucesivas correcciones a la baja del precio mínimo de garantía estipulado originariamente, fruto de posteriores negociaciones entre las partes.

A lo antedicho se une el rigor impuesto por la jurisprudencia de esta Sala para modificar lo pactado en virtud de circunstancias sobrevenidas, exigiendo que la alteración sea extraordinaria, que el equilibrio de las prestaciones resulte aniquilado, por darse una desproporción exorbitante, y que las circunstancias sobrevenidas sean radicalmente imprevisibles, todo lo cual entraña una evidente excepcionalidad, así como la necesidad de que, quien pretende la modificación de lo acordado, pruebe todos esos requisitos, en forma racionalmente conveniente y decisiva (STS 17.11.00 EDJ 2000/38871 ).

También debemos citar la sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª de 9 octubre 2006 , Pte: Roca Trías, Encarnación EDJ 2006/275347, en ella se dice:

Pero, además, con relación a la pretendida aplicación de la doctrina sobre la cláusula rebus sic stantibus, debe advertirse que la jurisprudencia ha exigido para su aplicación que concurran una serie de requisitos, que son: a) que se trate de una alteración extraordinaria de las circunstancias, apreciada mediante la comparación de las vigentes en el momento de celebrar el contrato con las imperantes en el momento de su cumplimiento; b) que esta alteración produzca una desproporción o desequilibrio de gran importancia entre ambas prestaciones; c) que la alteración sea debida a circunstancias que no hayan podido ser previstas por los contratantes y d) que no puedan ser subsanadas (ver sentencia, entre otras, de 15 marzo 1994 EDJ 1994/2354 ). Ninguna de estas circunstancias puede observarse en la situación que se denuncia en el presente recurso de casación y menos sobre la base de una cláusula que establece un sistema de valoración objetiva que evita, precisamente, esta alteración denunciada.

Aplicando la doctrina trascrita al presente supuesto, y tras un análisis minucioso de las obligaciones asumidas por las partes contratantes inicialmente y los nuevos términos del contrato firmado en marzo de 2002, consideramos que, en el presente supuesto, la gran transformación económica que ha sufrido España desde 1977 hasta la actualidad, ha repercutido sustancialmente en las condiciones económicas del contrato, provocando un desequilibrio entre las prestaciones de las partes por las siguientes razones:

En primer lugar por la duración del contrato. El contrato inicial de superficie, al que se halla ligado el de arrendamiento, se suscribió el día 15 de octubre de 1977 con una duración de 50 años que ahora se ha prorrogado hasta los 75 con posibilidades de alcanzar el máximo legal permitido de 99 años, de modo que tanto superficiario como arrendatario podrán disponer del local y seguir desarrollando en él su actividad comercial hasta el día 1 de abril de 2076.

Esta ventaja o posibilidad ha sido el fruto de la negociación desarrollada por la demandante que tiene como contraprestación un considerable aumento del canon superficiario, para adaptarlo a la evolución del mercado inmobiliario, superando los criterios de revalorización en su día pactados que han quedado totalmente desfasados.

En segundo lugar porque la coexistencia de las actividades comerciales que ejercen actora y demandada, provoca un beneficio mutuo. En concreto, la demandada se beneficia, en gran manera, del éxito comercial que pueda tener la actora, puesto que a mayor número de clientes que accedan al centro comercial con su vehículo, mayores son los beneficios de la demandada.

En tercer lugar, porque siendo cierto que la zona en la que se halla ubicado el aparcamiento, siempre ha sido comercial, no lo es menos que tanto el valor del suelo, como el volumen de negocio que en la misma se desarrolla ha sufrido un incremento espectacular, hecho notorio para todos los que residimos en esta ciudad. Este éxito comercial, que repercute en las dos partes litigantes, también trae consigo que cada vez haya mayor demanda de aparcamientos públicos para poder realizar cualquier gestión en el centro de la ciudad, ya de ocio, ya de trabajo.

Ahora bien, éste éxito comercial, unido a la profunda transformación económica que ha tenido lugar desde 1977, ha provocado que los criterios que las partes pactaron para actualizar tanto el canon superficiario como la renta arrendaticia hayan quedado totalmente obsoletos.

Así, basta tomar como referencia algunos datos que aceptan las dos partes, como que la hoy demandante pagó en 1995 por las plazas de aparcamiento objeto del presente contrato la suma de 948.996.? y hoy su valor se fija en 17.584.000.?; igualmente al folio 145 consta la evolución del precio que por el aparcamiento paga "El Corte Inglés, en 1996 costaba 0,87 ? la hora y en el año 2005, se paga 1,34.?. Es decir, que el aumento de los precios reales han superado con creces los que recoge el IPC en el ámbito inmobiliario.

Por ello, atendiendo a todas estas circunstancias, consideramos que las novedades introducidas en la relación jurídica de la demandante con la propietaria de los terrenos, constituyen una ventaja para las dos litigantes pero para su obtención la demandante ha tenido que asumir un gran incremento del canon superficiario que no puede recaer exclusivamente en una de las partes, puesto que si la demandada quiere beneficiarse de la prórroga, que prácticamente duplica el tiempo de duración del contrato, haciendo uso de lo convenido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, no puede eludir sus costes. De no ser así, se produciría un gran desequilibrio entre las prestaciones de las partes dado que sólo la demandante tendría que hacer frente al incremento del coste de su derecho de superficie provocado por la extraordinaria alteración de las condiciones económicas y la ampliación del periodo de duración, mientras que la demandada, beneficiándose del mismo y de su mayor duración, no vendría obligada a asumir el coste, pese al desfase de las cláusulas que se pactaron para actualizar las rentas.

Todo esto nos lleva a estimar que se ha de articular un sistema para que no se produzca el citado desequilibrio. Ahora también, consideramos que el sistema que se fije no puede quedar vinculado al éxito económico de los negocios que explotan cada una de las partes ni a las políticas comerciales que puedan desarrollar, puesto que ello depende de su esfuerzo empresarial y su inversión, sino que ha de hacerse respetando los acuerdos que en su día adoptaron los contratantes, en los que tomarían en consideración aquellas circunstancias que estimaron relevantes.

Sobre la base de estas consideraciones, estimamos que el equilibrio entre las prestaciones de las partes debe buscarse por la proporcionalidad entre el canon superficiario y el arrendaticio, de modo que, si cuando se firmó el contrato de arrendamiento, el día 15 de octubre de 1977, la demandada pagaba la suma de 7.200.000 Ptas. anuales de renta, y la actora abonaba, como canon superficiario, la suma de 9.000.000.- pesetas, conforme a la novación suscrita el día 22 de marzo de 2002, "El Corte Inglés S.A." paga al "Colegio Imperial de Niños Huérfanos de San Vicente Ferrer, Fundación de la Comunidad Valenciana" la cantidad de 901.520 ?, por tanto, manteniendo el mismo equilibrio entre las prestaciones, la mercantil demandada debería satisfacer la cantidad de 721.215,96 ?.-

Anualidad

1977

2002

Canon superficiario

9.000.000 pesetas

901.520 ?

Canon arrendaticio

7.200.0000 pesetas

721.216 ?

De no hacerse así, se produciría la excesiva onerosidad sobrevenida para la actora por circunstancias extraordinarias, criterio que justifica la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus.

QUINTO. Atendiendo a lo expuesto, estimamos que la renta que "Fapemar" S.A. debe pagar a "El Corte Inglés S.A." por el arrendamiento de los sótanos 2º, 3º y 4º, destinados a aparcamiento, será de 721.216 ?, incremento que se abonará desde la próxima anualidad de renta, noviembre de 2008 a octubre de 2009.

Ahora bien, rechazamos cambiar los criterios sobre actualización de la renta, debiendo mantenerse los pactados por las partes, por las razones expuestas anteriormente.

SEXTO: Sobre la base de las anteriores consideraciones, debemos concluir con la estimación parcial del Recurso formulado por la parte demandante y la estimación del interpuesto por la demandada, lo que unido a la complejidad de la cuestión sometida a debate y las dudas de derecho que genera, determina que no hagamos expresa condena al pago de las costas causadas en ambas instancias.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

ESTIMAMOS EN PARTE el recurso de apelación interpuesto por la representación de "El Corte Inglés S.A." contra la Sentencia de fecha 4 de septiembre de 2007 dictada en los autos número 1406/06 por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Valencia.

ESTIMAMOS el interpuesto por la "Fapemar S.A.", contra la misma resolución.

ESTIMAMOS EN PARTE LA DEMANDA y determinamos que la renta que la demandada deberá abonar a la actora en la próxima anualidad será de 721.216 ?.

Fijamos que la cuantía del procedimiento es de 17.584.000?.

Se confirman los restantes pronunciamientos de la sentencia de instancia.

No hacemos expresa condena al pago de las costas causadas en ambas instancias.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fe: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a veintinueve de febrero de dos mil ocho.