Sentencia Civil Nº 121/2010, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 88/2010 de 29 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

OVIEDO

SENTENCIA: 00121/2010

RECURSO DE APELACION (LECN) 0000088 /2010

En OVIEDO, a veintinueve de Marzo de dos mil diez. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial, compuesta por, los Ilmos.

Srs. D. José Manuel Barral Díaz, Presidente; Dª María Elena Rodríguez Vígil Rubio y D. Jaime Riaza García, Magistrados; ha pronunciado el siguiente:

SENTENCIA Nº 121

En el Rollo de apelación núm. 88/2010, dimanante de los autos de juicio civil Ordinario, que con el número 49/09 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Avilés, siendo apelante DOÑA Vanesa , demandante en primera instancia, representada por la Procuradora DOÑA ISABEL FERNANDEZ FUENTES y asistida por la Letrado DOÑA MONICA RUBIO PEÑA; y como parte apelada LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA PLAZA000 Nº NUM000 DE PIEDRAS BLANCAS, demandada en primera instancia, representada por la Procuradora DOÑA LAURA FERNANDEZ- MIJARES SANCHEZ y asistida por la Letrado DOÑA NOELIA MARTINEZ GONZALEZ; ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Doña María Elena Rodríguez Vígil Rubio.

Antecedentes

PRIMERO. El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Avilés dictó sentencia en fecha 29 de Octubre de 2009 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. D. Pedro Luis Arrojo Vega, en nombre y representación de Dª Vanesa , contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA PLAZA000 NUM000 DE PIEDRAS BLANCAS, condeno a dicha comunidad, a ejecutar a su cargo y costa las obras de reparación del tejado del edificio, que se describen en el informe pericial emitido por el arquitecto técnico D. Juan Manuel , exclusivamente con relación al capítulo "04 cubierta" de dicho informe, obras que deberá acometer la Comunidad en el plazo máximo de dos meses, pudiendo solicitar al efecto tres presupuestos; desestimando las pretensiones de la actora en el resto de los pedimentos; debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia."

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del cual se dio el preceptivo traslado a las partes conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley , que lo evacuaron en plazo con oposición al mismo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 24-3-2010.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda rectora de este procedimiento la actora, propietaria de la vivienda sita en el piso NUM001 del inmueble num. NUM000 de la PLAZA000 de la localidad de Piedras Bancas, tras alegar que la misma desde hacia mas de un año venia sufriendo humedades procedentes de filtraciones de agua del tejado que han afectado a techos y paredes de toda la casa llegando incluso a dañar el parquet en dos habitaciones asi como las ventanas de otra habitación, baño y cocina, postuló frente a la Comunidad de Propietarios del Inmueble, al amparo del art. 10 de la LPH y los precedentes judiciales que transcribe, la condena de esta ultima a ejecutar a su costa cuantas obras sean necesarias para reparar el origen de los daños asi como la totalidad de los causados en el interior de su vivienda.

Tal pretensión es estimada parcialmente en la sentencia de primera instancia al limitar la condena a la realización de las obras de reparación del tejado descritas en el informe del perito judicial en el capitulo "cubierta", con fundamento en estimar que los daños que presenta el interior de la vivienda tienen su causa no en las filtraciones provenientes del tejado sino en condensaciones por defectos constructivos derivados de la falta de aislamiento de las fachadas del inmueble unida a una falta de mantenimiento imputable a la actora, causas ambas de las que no puede hacerse responsable a la comunidad demandada.

Frente a tal pronunciamiento se alza exclusivamente el recurso de la actora, en cuyo escrito de interposición centra la impugnación en un doble orden de razones, formales y de fondo. Con las primeras se denuncia la existencia de un doble vicio de falta de motivación e incongruencia omisiva en la sentencia la primera instancia basadas ambas en una supuesta "parquedad" de fundamentación de los pronunciamientos desestimatorios de la pretensión de reparación de las deficiencias de aislamiento que presentan las fachadas del inmueble, asi como de los daños causados por tales deficiencias, en el interior de su vivienda.

Ambos motivos han de ser rechazados de plano. Aunque la congruencia exige de los órganos judiciales una respuesta razonada y fundada en Derecho a todas las pretensiones oportunamente deducidas por las partes, de forma que cuando la sentencia o la resolución que ponga fin al procedimiento guarde silencio o no se pronuncie sobre alguna de ellas, dejándola imprejuzgada o sin respuesta, se produce una incongruencia omisiva o ex silentio que causa indefensión contraria al derecho a la tutela judicial efectiva que se reconoce en el art. 24.1 CE , ello no obstante es sabido que para apreciar esta lesión debe tenerse en cuenta que no toda ausencia de pronunciamiento expreso sobre las cuestiones planteadas por las partes produce una vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva, pues debe distinguirse a estos efectos entre las alegaciones aducidas por las partes para fundamentar sus pretensiones y las pretensiones en sí mismas consideradas ya que solo a estas ultimas alcanza la exigencia de una respuesta expresa. Por otra parte para cumplir el requisito de motivación no es necesario tampoco un razonamiento exhaustivo y pormenorizado sobre todas las alegaciones y opiniones de las partes, ni todos los aspectos y perspectivas que las mismas puedan tener de la cuestión que se decide, pues resulta suficiente que se exprese la razón causal del fallo, consistente en el proceso lógico- jurídico que sirve de soporte a la decisión , lo que no es obstáculo a la parquedad o brevedad de los razonamiento siempre que estos permita conocer cuales han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión.

Pues bien en este caso la sentencia de primera instancia da cumplida respuesta a todas las pretensiones deducidas en la demanda en cuanto de su fundamentación jurídica resulta cual es la razón de los pronunciamientos desestimatorios que contiene, que no es otra que reputar que los daños interiores existentes en la vivienda de la actora tienen su origen además de en una absoluta falta de mantenimiento de la misma por parte de la actora, en la existencia de un defecto de aislamiento de las fachadas del inmueble, producido ya en fase de construcción del edificio, defecto constructivo inicial al que estima no alcanza la obligación de reparación y mantenimiento que a la Comunidad impone el art. 10 de la LPH .

Prueba de que la motivación es suficiente para conocer los razonamientos que han servido de fundamento a los pronunciamientos desestimatorios es el hecho de que en los motivos de impugnación de fondo articulados en el recurso la parte desarrolla los argumentos que le llevan a discrepar de esos razonamientos lógico-jurídicos.

SEGUNDO.- Ya en cuanto al fondo aunque la impugnación se articula en tres motivos referidos respectivamente a las humedades procedentes del tejado, de la fachada y daños en el interior de la vivienda, todos ellos tienen un nexo o hilo conductor común que permite su enjuiciamiento conjunto.

Este no es otro que invocar la recurrente, que una vez acreditada la realidad de los daños existentes en el interior de la vivienda, con el reportaje fotográfico adjuntado a la demanda y el contenido de las dos pruebas periciales practicadas en autos, asi como por estas ultimas que el origen fundamental de los mismos está en la falta de aislamiento térmico de las fachadas del inmueble, esto es en las deficiencias que presenta un elemento común, la responsabilidad en la subsanación tanto de la causa como del daño derivado de la misma corresponde a la Comunidad al ser obligación de ésta la de mantenimiento y reparación de tal elemento común, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 10 de la LPH y jurisprudencia que lo interpreta.

Ciertamente no puede compartirse la tesis del Juzgador de Primera Instancia en orden a estimar que la obligación impuesta en el art. 10 de la LPH , no alcanza a la reparación de una falta de aislamiento térmico de la fachada, producido ya en fase de construcción del edificio, caso de ser la misma la única causa de los daños interiore de la vivienda cuya subsanación se pretende.

Esta Sala entre otras en sus sentencias de fecha 5 de junio de 2006 y 1 de diciembre de 2008 , ya ha declarado que la obligación de la Comunidad de Propietarios no está limitada , como implícitamente se razona en la recurrida, a las obras de mera conservación de los elementos constructivos tal y como fueron recibidos en su día de la constructora, sino que comprende la de mantener los elementos comunes del inmueble de forma que no menoscaben el derecho de cada uno de sus miembros al goce pacifico de sus elementos privativos, llevando a cabo cuantas reparaciones sean necesarias para impedir la existencia de humedades en los elementos privativos.

El art. 10.1 de la L.P.H ., en la redacción dada al mismo por la Ley 8/ 1999 , asi lo establece en cuanto impone a la citada "... la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios , de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad , habitabilidad y seguridad" obligación de sostenimiento y conservación que comprende tanto las obras de mera conservación como las de reparación, siempre y cuando estas ultimas tengan por objeto mantener o adaptar el edificio a las debidas "...condiciones estructurales, de estanqueidad , habitabilidad y seguridad".

La introducción de esta ultima previsión en la reforma del año 1999, ha tenido como finalidad preservar la funcionalidad de los elementos comunes de los edificios, entre otros y por lo que aquí interesa, sus fachadas y cubiertas, para que cumplan la labor de estanqueidad que les es propia, evitando filtraciones y humedades en los elementos privativos del inmueble, y ello obviamente al margen de la acción de repetición que la misma pueda ejercitar frente al responsable de los vicios constructivos. Se trata asi la obligación de conservación de un deber de mantenimiento no del "status quo" preexistente, sino dinámico cuando éste viene exigido por esa funcionalidad del edificio. La sentencia del TS de 3 de enero de 2007 , transcrita en el escrito de interposición del recurso, recoge esa misma doctrina precisamente en un supuesto de daños causados por falta de aislamiento térmico de fachadas.

TERCERO.- El problema que plantea en este caso la imputación de responsabilidad a la Comunidad demandada en los daños y subsanación de las deficiencias que los producen a que se contrae esta demanda, no es por ello de determinación del ámbito objetivo de la obligación de conservación de elementos comunes que a la misma impone la LPH, que en principio y con carácter general habría de aceptarse en los términos que se razonan en el recurso, por cuanto se argumentó en el fundamento de derecho precedente, sino: por una parte, de prueba de la existencia de relación causal, esto de que el origen indubitado del deplorable estado que presenta la vivienda de la actora venga en exclusiva motivado por esos defectos de aislamiento térmico de las fachadas y cubierta del edificio, teniendo en cuenta las particulares circunstancias concurrentes de tratarse de un inmueble construido hace mas de 30 años y del hecho de invocarse en la demanda que las humedades se vienen sufriendo desde hace " mas de un año" sin mas concreción, lo que evidencia que hasta entonces esos elementos comunes cumplieron la función de aislamiento y estanqueidad que le son propias y, por otra y sobremanera, de la circunstancia de que siendo el problema de carencia de aislamiento térmico del inmueble generalizado, el resto de los comuneros han venido subsanando el mismo en la zona de fachada que afecta a sus respectivas viviendas acometiendo las correspondientes labores de reparación y mantenimiento para atajar esa deficiencia a su costa, esto es en forma particular, dado que, como han puesto de manifiesto los dos peritos que han informado en estos autos, esas obras de reparación han de acometerse siempre desde el interior de las viviendas, pues la reparación generalizada por el exterior supondría la necesidad de sustituir la fachada con un coste mucho mas elevado.

En efecto, por lo que a la relación causal se refiere, teniendo en cuenta el contenido de los informes periciales y las aclaraciones que a los mismos han efectuado los técnicos que los elaboraron en el acto del juicio, lo que está acreditado en autos es que aunque el origen ultimo de las humedades por condensación que hoy presenta el interior de la vivienda de la actora está en la falta de aislamiento térmico de las fachadas y tejado por la presencia de innumerables puentes térmicos en todos sus elementos estructurales ( vigas, pilares y forjados) propia de la no exigencia de ese aislamiento en la fecha de construcción del edificio, ello no obstante, el arquitecto Sr. Couselo, que efectúa el informe a instancia de la Comunidad, junto a la misma sitúa otras tres concausas que se dan exclusivamente en la vivienda de la actora, por una parte el haber practicado la misma huecos de preformación en la fachada dejando a la intemperie la cámara de aire, por otra, la sustitución de las ventanas originales de madera por otras de aluminio alguna de las cuales están dotadas de puente térmico, y por ultimo una, en la que están conformes ambos técnicos, referida a la absoluta ausencia de mantenimiento y nula conservación de que adolece la vivienda de la actora desde hace muchos años.

Es por ello que en este caso con una valoración conjunta de la prueba practicada no puede reputarse acreditado fuera de toda duda que los daños existentes en el interior de la vivienda de la actora, tengan su exclusivo origen en ese defecto de aislamiento originario de elementos comunes, pues al haberse acometido con posterioridad, hace unos seis años según reconoció la citada en la declaración prestada en el acto del juicio, el cambio de las ventanas originarias de madera por otras de aluminio algunas de ellas dotadas de puente térmico, se amplio ese problema de condensación, al no haberse proveído paralelamente a ello otros medidas alternativas a la ventilación natural que con anterioridad procuraba la menor estanqueidad de las ventanas originarias, en los términos que pormenorizadamente analiza el perito Sr. Couselo en su informe.

No solo eso, la falta de mantenimiento del interior de la vivienda durante años ha propiciado, extremo en que están conformes ambos peritos, el desarrollo y transmisión continua de hongos y humedades dando lugar al catastrófico estado que refleja el reportaje fotográfico adjuntado a la demanda, cuya correspondencia con la realidad es asumida en ambos informes periciales.

A todo ello se añade la circunstancia, puesta de manifiesto por el perito Sr. Couselo en su informe, único que ha efectuado un análisis del resto de las viviendas del inmueble, de que en todas ellas sus propietarios han venido solventando ese problema de ausencia de aislamiento térmico en las fachadas, con diversas actuaciones de mantenimiento y reparación, y ello a su exclusiva costa, de donde resulta que la pretensión de la actora, de que la subsanación de la parte de fachada que corresponde a su vivienda lo sea con cargo a fondos comunes, supone en su misma una pretensión discriminatoria y por ello constitutiva de un claro abuso de derecho, pues de haber acometido la actora, como lo han hecho el resto de los copropietarios, las obras de subsanación en el interior de su vivienda que ese defecto constructivo exigía, habría tenido que hacer frente en exclusiva, como lo han hecho el resto de los comuneros, al costo que hoy pretende se repercuta entre todos, de la misma manera que de no haber realizado el resto tales obras, la subsanación general de la deficiencia le hubiera obligado a contribuir a las mismas en mayor proporción a la que resulta de su actual pretensión. En definitiva en uno y otro caso el costo de la reparación de este defecto de aislamiento en la fachada habría recaído en la actora en cantidad sensiblemente idéntica a la que hoy pretende sea sufragada en exclusiva por la comunidad.

La pretensión asi de reparación de las fachadas, exclusivamente en la zona correspondiente a la vivienda de la actora, es claramente discriminatoria para el resto de los integrantes de la comunidad, en cuanto partiendo de una situación generalizada y por ello que afectó en idéntica medida a todos ellos, se pretende dar a la misma un desigual trato, como lo es que su deficiencia la paguen todos, cuando ella no ha contribuido al arreglo de la que padecieron el resto de las viviendas.

CUARTO.- Cuanto se lleva razonado determina, aunque ello lo sea por distintos fundamentos, deba mantenerse el pronunciamiento desestimatorio de la recurrida tanto de la pretensión de condena a la reparación de la zona de fachada corresponde a la vivienda de la actora, como de los daños existentes en el interior de la misma. Esto ultimo porque los dos informes periciales obrantes en autos son conformes en su conclusión de que la mayor parte de las humedades que presenta tienen su causa en humedades por condensación debido al a falta de aislamiento térmico de los cerramientos del edificio y no de filtración provenientes del tejado, y dada la fecha de construcción del inmueble hace mas de 30 años y el hecho de haber aparecido según las propias alegaciones de la actora, hace unos años, es mas que probable que comenzaran tras el cambio de la carpintería exterior.

Es cierto que el perito judicial Sr. Feliciano , que elaboró el informe a instancia de la recurrente, tanto en su informe como en fase de aclaraciones, en extremo igualmente ratificado por el testigo Sr. Guillermo , también aludió a la presencia de dos puntos muy localizados y concretos de agua procedentes de filtraciones del tejado, pero los daños derivados de las mismas son mínimos en relación a los que proceden de condensaciones por falta de aislamiento de la fachada, y además de no estar individualizado el coste a que ascendería la puntual reparación de los mismos, lo que ya impediría la condena a su subsanación, dado que no es posible tampoco diferir su cuantificación al tramite de ejecución de sentencia, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 219 de la L.E.Civil , en todo caso tampoco puede acometerse esa puntual reparación en el interior de la vivienda, sin afrontar previamente la subsanación del problema de falta de aislamiento en la fachada pues las humedades de condensación provenientes de ese defecto, debido a la total falta de mantenimiento de la vivienda por la actora, en la actualidad alcanzan igualmente a los techos de las dos estancias afectadas por esas puntuales filtraciones.

QUINTO.- Resta solo por determinar el alcance del pronunciamiento de la recurrida que condena a la Comunidad a reparar el tejado.

En este punto, debe aceptarse tanto la mayor extensión como la solución constructiva que se postula en el apartado A) de la impugnación al fondo articulada en el recurso. Ello es asi porque ambos peritos son conformes en que la ausencia de aislamiento también alcanza al tejado, y al estar la vivienda de la actora en gran parte directamente bajo el mismo, no cabe duda es quien en mayor medida sufre la problemática que de ello deriva.

El perito judicial en su informe para la reparación de la cubierta contempla dos tipos de actuación: por una parte el retejado de la zona que esta directamente sobre la vivienda de la actora, que de no estar incluido en la medición del presupuesto adjunto, habrá de comprender también a la franja que da a la fachada delantera del inmueble no cubierta por los trasteros, que aparece perfectamente delimitada en el croquis levantado al efecto por el perito Sr. Couselo ( Pág. 4 de su informe al f. 148 de los autos), y, por otra ,la colocación bajo teja de una capa impermeabilizante de onduline, que no puede reputarse constituye en si mismo una mejora, que es la razón que lleva a la recurrida a su rechazo, dado que la ausencia de aislamiento afecta igualmente al tejado, no existiendo por ello razón alguna para excluirla cuando el perito la reputo necesaria, tanto mas cuando se trata de una obra que beneficia por igual al resto de los vecinos del inmueble, y garantiza en mayor medida no solo la ausencia de filtraciones, sino igualmente el mejor aislamiento de ese elemento esencial del inmueble y prueba de que ello es asi es que las sucesivas intervenciones que ha llevado a cabo la Comunidad sobre el mismo no dieron resultado satisfactorio hasta la fecha.

SEXTO.- Al acogerse el recurso de la actora en ese particular extremo de la extensión y solución constructiva que ha de tener la reparación del tejado, no se hace expresa imposición de costas en esta alzada, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 2º de la L.E.Civil .

En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial, dicta el siguiente:

Fallo

Se acoge parcialmente el recurso de apelación deducido por DOÑA Vanesa , contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia num. 2 de los de Aviles, en autos de juicio ordinario num. 49/2009 a que el presente rollo se refiere, la que se REVOCA PARCIALMENTE en el solo extremo de ampliar la solución constructiva del tejado que debe ser acometida por la Comunidad a la totalidad de la propuesta en el informe del perito judicial Sr. Feliciano y extender la misma a toda la superficie del tejado que está directamente sobre la vivienda de la actora.

En lo demás se confirman sus pronunciamientos, sin hacer expresa imposición de costas.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.