Sentencia Civil Nº 121/2010, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 1, Rec 81/2010 de 06 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLON

SECCION PRIMERA

Rollo de Apelación Civil nº 81/2010

Juicio Ordinario nº 566/2008

Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vinaròs

SENTENCIA Nº 121

Ilmos. Sres.

Presidente

Don CARLOS DOMINGUEZ DOMINGUEZ

Magistrados

Don ESTEBAN SOLAZ SOLAZ

Don PEDRO LUIS GARRIDO SANCHO

-------------------------------------------------------

En Castellón a seis de julio de dos mil diez.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida por los Ilmos. Sres. Magistrados anotados al margen, ha visto y examinado el Rollo de Apelación Civil nº 81/2010, incoado en virtud del recurso interpuesto contra la sentencia de 11 de diciembre de 2009 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vinaròs, en los autos de Juicio Ordinario nº 566/2008, sobre compraventa de vivienda.

Han intervenido en el recurso, como APELANTES, D. Santos y Dª. Rosaura representados por el Procurador D. Agustín Juan Ferrer con la asistencia jurídica del Letrado D. José Antonio Marzal Pitarch, y como APELADO, Esmacu Promociones Inmobiliarias SL representada por la Procuradora Dª. Mercedes Cruz Sorribes y asistida jurídicamente por el Letrado D. Ramón Angel Baca Esbrí, siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. PEDRO LUIS GARRIDO SANCHO, que expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- En el procedimiento civil de referencia con fecha 11 de diciembre de 2009 se dictó sentencia cuyo fallo, posteriormente aclarado por auto de 4 de enero de 2010 , dice: "Que desestimando íntegramente la demanda de Juicio Ordinario 566/2008 interpuesta por la representación procesal de D. Santos y Dª. Rosaura contra Esmacu Promociones Inmobiliarias SL, absolver y absuelvo a Esmacu Promociones Inmobiliarias SL de las peticiones deducidas en su contra, así como al pago de las costas procesales.

Que estimando parcialmente la demanda de Juicio Ordinario 906/2008 interpuesta por la representación procesal de Esmacu Promociones Inmobiliarias SL contra D. Santos y Dª. Rosaura debo condenar y condeno a D. Santos y Dª. Rosaura a:

Pagar la cantidad de 237.680'55 euros en concepto de resto del precio pactado en el contrato de compraventa celebrado el día 14 de enero de 2006 que tenía por objeto la vivienda de la planta ático señalada con la letra A y plaza de parking.

Pagar la cantidad de 221.630'55 euros en concepto de resto del precio pactado en el contrato de compraventa celebrado el día 14 de enero de 2006 que tenía como objeto la vivienda en planta ático señalada con la letra H y plaza de parking.

Otorgar escritura pública de compraventa ante la notaría que se designe en el plazo que el Juzgador considere oportuno y que esta parte entiende suficiente de diez días de la vivienda en planta ático señalada con la letra A y plaza de parking.

Otorgar escritura pública de compraventa ante la notaría que se designe en el plazo que el Juzgador considere oportuno y que esta parte entiende suficiente de diez días de la vivienda en planta ático señalada con la letra H y plaza de parking.

Respecto a las costas, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia, la representación procesal de D. Santos y Dª. Rosaura interpuso recurso de apelación, siendo impugnado de contrario, con remisión de los autos a la Audiencia Provincial para su resolución.

TERCERO.- Recibidas las actuaciones el 7 de mayo de 2010, se turnaron a la Sección Primera, señalándose para deliberación y votación el día 28 de junio de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del recurso se han observado, en lo esencial, todas las formalidades y prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En relación a los contratos de compraventa de 16 de enero y 4 de febrero de 2006, que tenían por objeto las viviendas dúplex áticos A y H del edificio "Rovira" de Peñíscola, son dos las demandas que se presentaron y que fueron posteriormente acumuladas: a) la primera en el tiempo, es la formulada por D. Santos y Dª. Rosaura contra Esmacu Promociones Inmobiliarias SL, con la pretensión de que se condene a dicha demandada a reintegrar y pagar la cantidad de 54.000 euros correspondientes a las cantidades entregadas a cuenta, más intereses legales, o subsidiariamente se declarase la rescisión de los contratos, con idénticos efectos; b) la segunda de las demandas, es la presentada por la citada mercantil (vendedora) contra Dª. Rosaura (compradora) en la que solicitaba la condena de ésta a pagar las cantidades de 237.680'55 y 221.630'55 euros en concepto de resto del precio pactado respecto de las citadas viviendas y plazas de parking, así como 4.527'02 euros y 2.494 euros por modificaciones de obra realizadas en cada una de las viviendas, además de interesar que se otorgue escritura pública de compraventa sobre las respectivas viviendas y plazas de parking.

La decisión judicial ha sido favorable a la vendedora, siquiera parcialmente, puesto que, a la vez que ha rechazado la demanda resolutoria instada por los compradores, ha estimado la formulada por aquélla condenando al pago de las mencionadas cantidades (237.680'55 € y 221.630'55 €), excepto las correspondientes a las modificaciones de referencia (4.527'02 € y 2.494 €), y a otorgar escritura pública respecto de los contratos de compraventa. La Juzgadora de primer grado considera que, si bien existe retraso en la entrega de las viviendas, los compradores han actuado en contra de sus propios actos pues no han mostrado su disconformidad desde el mes de abril de 2007 en que finalizaba el plazo establecido y asimismo han solicitado numerosas modificaciones de obra, evidenciando con ello que no elevaron a esencial y determinante dicho plazo, por lo que se trata de un incumplimiento accesorio, defectuoso, inexacto o deficiente, mientras que habiendo incumplido los compradores sus obligaciones del pago del precio aplazado, negándose además a otorgar escritura pública, es por lo que se estimó la segunda de las demandas, salvo en las cantidades correspondientes a las modificaciones de obra solicitadas por la compradora y realizadas por la promotora vendedora, en cuanto que se había acordado que dichas obras extras no se iban a cobrar.

Discrepando de tal criterio decisorio interponen recurso de apelación los compradores, quienes en un extenso y reiterativo escrito alegan, en síntesis, error en la valoración de la prueba y en la aplicación e interpretación del derecho, así como en la aplicación del principio general del derecho de los actos propios y en lo que respecta al incumplimiento contractual y no mero retraso; incumplimiento relativo a la obligación de la promotora de entrega de las garantías exigidas por la legislación respecto de los pagos anticipados del precio de la viviendas; infracción de normas o garantías procesales en lo que respecta a los arts. 410 y 413 LEC ; incongruencia omisiva del art. 218 LEC al no haberse pronunciado la sentencia sobre la rescisión de los contratos como pretensión interesada con carácter subsidiario; y error asimismo en la apreciación de la prueba en lo que respecta a la demanda formulada de contrario. Solicitan, en definitiva, la estimación del recurso, en los términos resolutorios que interesaron en su demanda. Pretensiones revocatorias a las que se opone la referida promotora, para interesar la confirmación de dicha sentencia.

SEGUNDO.- Sobre la cuestión controvertida en este recurso ha de recordarse que la jurisprudencia "a la hora de interpretar y aplicar el art. 1124 CC , ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, para atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato" (SSTS 7 mayo 2003, 18 octubre 2004, 26 noviembre 2007 ). No puede interesarse la resolución contractual por el incumplimiento de obligaciones accesorias o complementarias que, por su escasa entidad, no impidan que el acreedor obtenga el fin económico del contrato, ni basta, para la admisión de la facultad resolutoria, que se entiende implícita en las obligaciones recíprocas, el mero incumplimiento, ni tampoco se puede interesar por la parte que no cumple su obligación, salvo que acredite que su incumplimiento es consecuencia del incumplimiento anterior del otro, por lo que tal incumplimiento no puede estar representado por un simple retraso en el cumplimiento de semejante obligación, pues requiere la concurrencia de una voluntad inequívocamente obstativa al respecto, que venga a frustrar el fin económico del contrato y las legítimas aspiraciones del contratante, debiendo ser tal incumplimiento "grave, sustancial y esencial" (STS 2 febrero 2005 ). De ahí que, no todo incumplimiento conlleva ni la resolución del contrato ni debe implicar automáticamente indemnización, resultando necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato, pues nos hallamos ante supuestos en que lo acordado aun puede ser realizado, debiendo determinarse si, aun siendo posible la prestación en un momento posterior al pactado, resulta idónea para el cumplimiento de la obligación acordada y la satisfacción de los intereses del acreedor, es decir, si el plazo establecido era esencial y, por tanto, el incumplimiento es definitivo, o si puede ser considerado como no esencial, en cuyo caso el simple retraso no perjudica la prestación pactada (STS 17 diciembre 2008 ). En todo caso, "cuando la declaración de resolución efectuada por uno de los contratantes se impugna por el otro, queda sometida al examen y sanción de los Tribunales, que habrán de declarar, en definitiva, bien hecha la resolución o, por el contrario, no ajustada a derecho" (SSTS 3 marzo 2005, 17 julio 2007 ).

TERCERO.- Partiendo de los hechos y consideraciones que anteceden, y abordando la cuestión fundamental del recurso de los compradores, esto es, la procedencia o improcedencia de la resolución contractual, con fundamento en el error en la apreciación de la prueba y en la aplicación e interpretación del derecho, entiende la Sala -al igual que el Juzgado- que dicha resolución es inviable en este caso.

Ciertamente, desde esta perspectiva fáctica y jurídica, pretenden ahora los recurrentes para resolver el contrato basarse fundamentalmente en la cláusula quinta de los contratos de 14 de enero y 4 de febrero de 2006 , como si dicha cláusula no fuera, además, la genérica de todos los contratos de compraventa de inmuebles en aplicación del art. 1124 CC . En la referida cláusula se estableció como fecha de finalización de las obras el plazo máximo de dieciocho meses (Quinta. Entrega de la vivienda y otorgamiento de la Escritura de Compraventa. "La puesta a disposición y entrega de la vivienda se realizará a la finalización de la obra, entendiéndose por esta fecha la del certificado final de obra emitido por la Dirección Técnica, la cual atendiendo al planeamiento de ejecución de la obra se producirá en el plazo máximo de DIECIOCHO MESES desde el otorgamiento de licencia de obras. La entrega de las llaves coincidirá con el otorgamiento de escritura pública de compraventa"). Así redactada dicha cláusula, resulta no obstante de la misma y de la interpretación literal y sistemática de las demás cláusulas un plazo de entrega de los inmuebles vendidos que no puede ser calificado de esencial, pues no responde a la necesidad de cumplir estrictamente la prestación en el tiempo señalado, tal y como consideró la Juzgadora de instancia en el sentido de que los efectos pactados para el caso de retraso en la entrega convertían dicha condición en no esencial. La licencia de obras fue concedida por el Ayuntamiento de Peñíscola el día 6 de octubre de 2005, acuerdo notificado el 14 de octubre, y el certificado final de obra se emitió por la dirección facultativa el 7 de abril de 2008, figurando el sello de visado el 29 de mayo de 2008, para solicitar Esmacu Promociones Inmobiliarias SL licencia de primera ocupación con fecha 3 de junio de 2008 respecto del edificio de 46 viviendas, planta sótano destinada a aparcamientos y locales comerciales, no siendo hasta el 17 de julio de 2008 cuando el Ayuntamiento otorgó la licencia de primera ocupación. Es evidente, por tanto, que la citada empresa se retrasó en el cumplimiento de su obligación de entrega a los compradores de las viviendas por éstos adquiridas. Ahora bien, la cuestión objeto de enjuiciamiento no se limita a tal retraso que, como decimos, resulta claramente demostrado, sino a si este retraso constituye o no un incumplimiento contractual relevante generador de la resolución de las compraventas de referencia, para lo cual, y como ha señalado esta Sala en anteriores ocasiones, resulta necesario partir de la doctrina jurisprudencial (SSTS 22 marzo 1985, 7 julio 1989, 8 noviembre 1997 ) que invariablemente ha venido estableciendo que el mero retraso en el cumplimiento de la obligación no constituye causa resolutoria del contrato, salvo que el plazo tenga carácter esencial (STS 5 diciembre 2002 ), y ello porque la mora no es un supuesto de incumplimiento, sino un caso de incumplimiento tardío de la obligación, lo que sólo dará lugar, en su caso, a la indemnización de daños y perjuicios (STS 28 septiembre 2000 ).

En el presente caso, la Juzgadora de primer grado interpretó que los efectos derivados del retraso en la entrega no eran de carácter esencial y que no frustró la finalidad buscada por los adquirentes en cada uno de los contratos. Dicha interpretación, cuyo resultado no ha sido combatido adecuadamente en el recurso, debe permanecer en esta segunda instancia, pues no es en modo alguno irracional o ilógica si se atiende a los concretos términos de lo pactado, donde no se establece una fecha concreta de entrega ya que se hace con remisión a otros actos -concesión de licencia de obras- y no se anuda el efecto resolutorio automático a su incumplimiento, siendo además que nos encontramos ante un contrato de cosa futura, en el que los plazos deben compaginarse con la evolución de las obras de construcción -no comenzaron las obras hasta el día 28 de marzo de 2006, según consta en el certificado final de obra, además de las múltiples modificaciones realizadas- y la concesión de las correspondientes licencias administrativas y urbanísticas, lo que lleva racionalmente a la conclusión de que el plazo se estableció sin carácter esencial.

Debe añadirse a ello, como elemento interpretativo de la voluntad de los contratantes que sirve de argumento de cierre, la relevante circunstancia de que, vencido el plazo de entrega pactado en abril de 2007, los compradores lejos de instar la automática resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora, ninguna reclamación ni requerimiento efectuaron hasta que el 7 de mayo de 2008 remitieron un burofax a la referida promotora dando por resuelto los dos contratos de compraventa, al tiempo que solicitaban la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más intereses. Ese silencio de los compradores ante el vencimiento de los plazos de la construcción y entrega de las viviendas constituyen signos evidentes de que el retraso en el cumplimiento de tal obligación no frustró el fin del contrato y pone de manifiesto que carecía de carácter esencial.

A tal conclusión no cabe oponer eficazmente la indebida aplicación de la doctrina de los actos propios, ni que estos contratos se encuentran regulados también por las normas de consumidores y usuarios o que se redactaron unilateralmente sin posibilidad de negociar las cláusulas correspondientes. En efecto:

1.- Los compradores visitaban con frecuencia las obras, tenían perfecto conocimiento de las fases y evolución de la misma, y transcurrido el plazo de los dieciocho meses, en abril de 2007, no es hasta mayo de 2008 cuando deciden resolver los contratos, presentando la demanda en julio de 2008, ante la oposición de la promotora, y todo ello después de que durante es tiempo no hubiera queja alguna. Es más, en junio de 2007 hicieron efectivo el plazo correspondiente a la ejecución de la cubierta y continuaron solicitando modificaciones importantes, algunas de las cuales tenían que realizar otras empresas, lo que unido a la indecisión de los compradores y solicitud de diversos presupuestos provocó un mayor retraso en la finalización de los áticos, cuando el resto de las viviendas estaban terminadas. No puede considerarse ilógico o arbitrario que a tenor de la citada doctrina y a la vista de la prueba practicada estimara la Juzgadora de primer grado que los compradores no considerasen esencial y determinante de validez y eficacia de los contratos el plazo establecido, pues de lo contrario ya hubieran denunciado dicha circunstancia en el mes de abril de 2007. Se ha cuestionado al respecto el testimonio de los testigos, pero no encuentra esta Sala motivos para discrepar de tal valoración probatoria, por lo que, sin perjuicio de que el Juez ha de tener en cuenta las circunstancias determinantes de la credibilidad del testigo, reflejadas más o menos claramente en el art. 376 LEC , ninguna duda existe de que se trata de una prueba de libre valoración, conforme a las reglas de la sana crítica, tal y como se desprende de la citada disposición legal.

No se trataba, desde luego, en el supuesto concreto de autos, de actos concluyentes e indubitados como expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto, según exige ciertamente la jurisprudencia (SSTS 8 mayo 2006, 21 marzo 2008 ), pero el comportamiento de los compradores durante ese tiempo, considerado en su conjunto, sí es expresivo de unos actos propios en el sentido, también contemplado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo e incluso por la doctrina del Tribunal Constitucional (STC 30 enero 2006 ), de crear en la empresa promotora la confianza en una determinada situación o "fundada confianza depositada en la coherencia de la conducta futura de otra persona con la que se está en relación, mediante la inadmisibilidad del comportamiento contradictorio frente a quien ha confiado en la apariencia creada" (STS 10 mayo 2004 ), ya que el fundamento último de la doctrina de los actos propios está en "la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables" (STS 28 noviembre 2000 ).

2.- Nadie discute que la regulación del Código Civil se ha ido complementando con una legislación sectorial de la que merece destacar la Ley 57/1968, de 27 de julio , sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas; Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de Consumidores y Usuarios; Real Decreto 515/1989, de 21 de abril , sobre protección a los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa de viviendas; Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios aprobada por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre . Y en el ámbito de la legislación autonómica nos encontramos con la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda, de la Comunidad Valenciana .

A pesar de ello el Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales, de un modo constante, se han mostrado remisos a la resolución de los contratos por incumplimiento del vendedor respecto a la esencialidad del término de entrega en aplicación del principio de conservación de los contratos y de la doctrina general del art. 1124 CC . Como hemos señalado con anterioridad, ha sido criterio jurisprudencial pacífico estimar que no cualquier retraso en el cumplimiento de las obligaciones da lugar a una solución tan grave como es la resolución contractual, especialmente en el ámbito de la construcción, aun cuando se haya pactado un plazo de entrega, a no ser que se hubiera pactado de manera explícita e indubitada que el momento fijado para la entrega constituía un término o plazo esencial, vencido el cual el negocio jurídico quedaría completamente frustrado para el comprador. Ya la antigua STS 9 junio 1986 diferenciaba entre el mero retraso en el cumplimiento de la obligación, la situación de mora y el verdadero incumplimiento. En la misma línea la STS 5 diciembre 2002 , antes mencionada, siguiendo la jurisprudencia imperante al efecto, recordaba que "para que la resolución pueda ser acogida no es bastante un simple retraso en el cumplimiento de la obligación". Con posterioridad, la STS 22 septiembre 2006 incide en que la esencialidad del término tiene que estar expresa y claramente establecida en el contrato. Y en la reciente STS 12 marzo 2009 se dice, en relación a la compraventa de inmuebles en construcción, que "la mora no es un supuesto de incumplimiento, sino un caso de cumplimiento tardío de la obligación", en cuyos supuestos "lo que únicamente se puede solicitar por el dueño de la obra, de acuerdo con el art. 1101 del Código Civil , es la indemnización de daños y perjuicios que es retraso ha producido a la parte contraria".

Asimismo, en el concreto ámbito de la compraventa de viviendas no parece lógico extender el concepto de consumidor a aquellas personas que adquieren viviendas con un fin distinto al de destinarlas a su propia y personal utilización, de tal suerte que si la adquisición se realiza por una persona física no empresario con fines de inversión y voluntad de reventa a terceros toda la doctrina se ha mostrado unánime al entender excluida tal compra del ámbito especial de protección del consumidor.

3.- En la celebración de este tipo de contratos resulta evidente que pueden darse diversas circunstancias que afectan al régimen legal aplicable, aunque no es posible confundir cláusula abusiva con condición general. Estas últimas son cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato es impuesta por uno de los contratantes, habiendo sido redactada con la finalidad de ser incorporada a una generalidad de contratos. Se rigen por las normas del Código Civil sin entrar en juego los mecanismos de protección de consumidores. Por tanto, las discrepancias derivadas de estos contratos se solventarán teniendo en cuenta las normas generales de la legislación civil, en especial las del error del consentimiento y las normas de interpretación de los contratos.

En definitiva, puesto que ha de estarse al tiempo transcurrido desde la fecha de entrega pactada hasta la interposición de la demanda y a la vulneración de la gravedad del incumplimiento, del contenido de las precedentes resoluciones judiciales que supeditan la resolución contractual a aquellos supuestos de incumplimiento grave, definitivo y esencial -que no se puede presumir por el mero transcurso del plazo de entrega- en modo alguno puede considerarse ilógica o arbitraria la valoración que del mero retraso hace la Juez a quo, así como su trascendencia jurídica, habida cuenta de que la fecha de entrega no se estableció como fin único para los contratantes y para el que los compradores adquirieron los inmuebles, pues al no establecerse así de modo expreso en el contrato, la fecha de entrega carece de la categoría de motivo casualizado y el mero retraso no justifica la resolución, al ser factible aún cumplir el contrato con la entrega de las viviendas, por no existir hecho obstativo que impida con carácter definitivo el cumplimiento, ni inactividad o pasividad en la promotora que implique absoluta falta de respeto a lo convenido -se ha ofrecido, aunque tardíamente, el otorgamiento de las escrituras públicas de compraventa- de manera que la sentencia impugnada sigue el criterio jurisprudencial restrictivo de la resolución contractual.

CUARTO.- Por lo que respecta a los avales, tampoco debe prosperar el recurso, pues tal obligación, impuesta legalmente con la finalidad de garantizar la devolución de la cantidad anticipada por la parte compradora mediante la constitución de un aval bancario, viene siendo considerada mayoritariamente por la jurisprudencia como una obligación accesoria, no principal, reduciendo las consecuencias de su incumplimiento a la condición de mera infracción administrativa, negándole la categoría de incumplimiento contractual con entidad suficiente para justificar la resolución del contrato, máxime en supuestos como el aquí enjuiciado donde las cantidades entregadas por los compradores eran pequeñas (10% aproximadamente) comparadas con el resto del precio que restaba por pagar, por lo que no es posible apreciar incumplimiento por la empresa promotora ni, desde luego, voluntad reticente u obstativa susceptible de alentar la acción resolutoria emprendida, que debe por ello ser rechazada.

Pero es que además, con fecha 9 de marzo de 2006 la vendedora suscribió sendos avales con la Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana, por importes cada uno de 9.000 euros, y posteriormente se formalizaron otros dos avales de 24.000 euros, con independencia de que en este segundo caso los compradores no pasaran siquiera a recogerlos por las oficinas de la empresa. Luego en ningún momento ha existido un peligro real de que la construcción no llegue a término, que es lo que justifica el aval, que es cierto se trata de una obligación legal pero que, respecto del contrato de compraventa, no deja de ser una obligación del vendedor de carácter accesorio o secundario en relación a la principal obligación de entrega de lo vendido.

QUINTO.- En cuanto a la infracción del principio perpetuatio iurisdiccionis (arts. 410 y 413 LEC ), entienden los compradores y ahora recurrentes que instada la demanda el 2 de julio de 2008, y puesto que en la sentencia objeto de recurso se dice en el fundamento jurídico tercero que "...la construcción de viviendas ha concluido...y ha sido otorgada la licencia de primera ocupación, no existiendo ningún impedimento para elevar a público el contrato de compraventa...", hechos ocurridos con posterioridad y a los que la Juzgadora les otorga trascendencia, conforme al art. 213 LEC no debieron haber sido tenidos en cuenta a la hora de dictar sentencia, sobre todo cuando el procedimiento versa sobre la resolución de unos contratos por no haber cumplido la obligación de entrega de las viviendas en el plazo pactado y tales hechos son de fecha muy posterior a la finalización del plazo.

Como se argumenta de contrario en el escrito de impugnación del recurso, obvia la parte recurrente que se interpone otra demanda por la empresa promotora, con fecha 30 de octubre de 2008, cuya acumulación fue aceptada expresamente por quienes eran hasta entonces únicos demandantes y consiguientemente el proceso también versa sobre los hechos que constan en la misma, practicándose conjuntamente la prueba y resolviendo sobre todo ello la Juzgadora, por lo que no se ha vulnerado el mencionado principio procesal.

SEXTO.- En relación a la incongruencia omisiva (art. 218 LEC ) por no haberse pronunciado la sentencia de instancia sobre la rescisión contractual alegada con carácter subsidiario, es cierto que el art. 3 de la Ley 57/1968 permite, expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, optar entre la rescisión del contrato o la concesión de una prórroga. Sin embargo, tal disposición legal no supone nada más que el reconocimiento específico para la compraventa de inmuebles de la facultad de resolución del comprador de un inmueble por expiración del plazo de entrega pactado, facultad que con carácter general está prevista en el art. 1124 CC , sin que de dicho texto legal se pueda inferir en modo alguno que la resolución es automática por la expiración del plazo de entrega, pues dicha acción debe de ponerse en relación con la jurisprudencia sobre el particular, antes mencionada, que es la derivada de la interpretación del art. 1124 citado. De hecho este art. 3 de la Ley 57/1968 nunca ha sido utilizado por la jurisprudencia para justificar una automática resolución contractual, y ello a pesar de que se trata de una ley con una prolongada vigencia en el tiempo desde su entrada en vigor. No siendo de aplicación, por otro lado, los arts. 1290 y siguientes CC .

SEPTIMO.- En lo concerniente a la demanda presentada en su día por la promotora vienen a reiterar los apelantes que se ha producido un incumplimiento grave, en cuanto al plazo de entrega de la obra, añadiendo que la concesión de la licencia de primera ocupación estaba condicionada a una serie de condiciones particulares, asimismo incumplidas, no constando que las viviendas dispongan del suministro eléctrico, en el burofax de requerimiento para el otorgamiento de la escritura pública no se hace ninguna mención a las plazas de aparcamiento, lo que supone una indeterminación del objeto del contrato y por tanto no puede otorgarse escritura pública, ni se indica tampoco si la venta se efectúa libere de cargas, además de no hacerse constar en los contratos la declaración de obra nueva y división horizontal.

Pues bien, sin perjuicio de que algunas de las cuestiones no han sido tan siquiera debatidas en la instancia, de la simple lectura de los contratos y de la escritura de compraventa de fecha 14 de agosto de 2008 se desprende que la promoción cumple con tales exigencias, por lo que no puede resultar extraño que la sentencia no haga alusión alguna a esos datos. Las referencias a la legislación sobre consumidores son absolutamente inadecuadas, pues a pesar de tratarse de unos contratos que (en contra de lo señalado por la promotora) quedarían dentro del ámbito objetivo de dichas leyes, la discusión central en este proceso no radica en determinar si alguna de las cláusulas contractuales son abusivas o se incumple dicha normativa, sino en interpretar qué efectos tiene para la vigencia del contrato la entrega fuera de plazo, si es un mero retraso o un incumplimiento generador de resolución contractual. Todo lo cual exime de cualesquiera otras consideraciones en orden a desestimar el recurso, máxime cuando los compradores incumplieron su obligación de pagar el precio en los plazos establecidos, por lo que no pueden un año después, tras solicitar diversas modificaciones y no formular queja alguna por el simple retraso, solicitar la resolución contractual.

OCTAVO.- Por último, en lo referente a que la demanda de la promotora Esmacu se dirige exclusivamente contra Dª. Rosaura y sin embargo en la sentencia se condena también a D. Santos , tiempo han tenido los recurrentes para interesar la correspondiente aclaración en ese sentido, aunque no deja de sorprender que hayan esperado a la finalización del procedimiento para denunciar algo que ellos mismos han provocado, al demandar ambos a la citada mercantil, solicitando la resolución contractual, interponiendo igualmente el recurso objeto de autos cuando tan sólo figuraba como compradora la primera de ellos. En todo caso, debe estimarse ahora subsanado dicho error material, aunque no debemos de olvidar que intervino la misma en calidad de compradora para la sociedad de gananciales.

NOVENO.- En virtud de los precedentes razonamientos procede, con la desestimación del recurso de apelación interpuesto, la confirmación de la resolución de instancia, con imposición de las costas del recurso a los apelantes (art 398 LEC ).

VISTOS los preceptos legales de pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Santos y y Dª. Rosaura contra la sentencia de 11 de diciembre de 2009 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vinaròs , en autos de Juicio Ordinario nº 566/2008, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición de las costas del recurso a los apelantes.

Así, por esta Sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.