Sentencia Civil Nº 121/2011, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 3, Rec 136/2011 de 01 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL CÓRDOBA

SECCION Nº 3

S E N T E N C I A Nº 121/11

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. FRANCISCO SÁNCHEZ ZAMORANO

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D. FELIPE MORENO GÓMEZ

D. PEDRO VELA TORRES

JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO MIXTO Nº 3 DE LUCENA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 136/2011

JUICIO ORDINARIO Nº 733/2008

En la Ciudad de CORDOBA a uno de junio de dos mil once.

La SECCION Nº 3 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA de la Audiencia Provincial de CÓRDOBA, ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra autos de J. ORDINARIO Nº 733/2008 seguidos en el JUZGADO MIXTO Nº 3 DE LUCENA entre el demandante Apolonio representado por el Procurador Sr. PEDRO BERGILLOS MADRID y defendido por el Letrado Sr. NAVAS RUIZ , y los demandados MANSION DEL MUEBLE PROVENZAL, S.L., Esmeralda , Noelia Y Felix representado por el Procurador Sr MANUEL COCA CASTILLA y defendido por el Letrado Sr. ARACELI MORENO SANCHEZ , pendientes en esta Sala a virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandada contra sentencia recaída en autos, siendo Ponente del recurso el Magistrado Ilmo. Sr. Don FELIPE MORENO GÓMEZ .

Aceptando los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida y,

Antecedentes

PRIMERO.- Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO MIXTO Nº 3 DE LUCENA cuyo fallo es como sigue: Estimo la demanda presentada por el Procurador Sr. Otero López, en nombre y representación de D. Apolonio contra la entidad Mansión del Mueble S.L., Esmeralda , Noelia y Felix y en su virtud:

Declaro válido y eficaz el contrato de compraventa de 18 de Diciembre de 2002 (doc. Nº 1 de la demanda), por el que la demandada viene obligada a urbanizar la finca que se describe en el contrato y entregar a la actora la parcela neta de 2.800 metros cuadrados que consta en el plazo que se acompaña al contrato con las características pactadas y si no la urbanizara y entregara en el plazo que no deberá ser superior a dos meses, se proceda a su realización por el actor por cuenta de la entidad demandada, previa destrucción en su caso, y si hubiere lugar, de aquellas obras realizadas por la entidad demandada que obstaculicen o impidan la construcción de lo pactado.

Declaro que Mansión del Mueble Provenzal S.L. ha incumplido el expresado contrato y en su consecuencia:

Se condena a Mansión del Mueble Provenzal S.L. a urbanizar y entregar a la actora la parcela objeto del contrato de compraventa descrita en el mismo y a otorgarle la correspondiente escritura pública de compraventa libre de cargas y gravámenes momento en que habrá de abonar la actora la cantidad restante por dicho otorgamiento (49.811,22 €) y si no la urbanizara y entregara en el plazo que se le fije prudencialmente y que no deberá ser superior a dos meses, se proceda a su realización por el actor por cuenta de la entidad demandada, previa destrucción, en su caso y si hubiere lugar de aquellas obras realizadas por la entidad demandada que obstaculicen o impidan la construcción de lo pactado.

Debiendo cumplir Don Apolonio simultáneamente a la entrega de la parcela objeto del contrato urbanizada el pago de la cantidad de 92.405,61 € que consta en el ordinal 5 del acuerdo Tercero del contrato de compraventa suscrito entre las partes.

Se condena a la entidad mercantil demandada, así como a Doña Esmeralda , Doña Noelia y Don Felix , solidariamente al pago a la actora de la suma de 45.481,12 € resultante de aplicar el 20% a los 227.405,61 euros entregados por el actor a cuenta del precio del contrato, de conformidad con lo pactado contractualmente como indemnización por incumplimiento con más sus intereses legales.

Todo ello con imposición de costas a la parte demandada.

Desestimo la reconvención formulada por la Procuradora Sra. Muñoz Jiménez, en representación de Mansión del Mueble Provenzal S.L. contra D. Apolonio a quien absuelvo de las pretensiones que contra él venían siendo deducidas, con imposición de costas al reconviniente. ".

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de MANSION DEL MUEBLE PROVENZAL, S.L., Esmeralda , Noelia Y Felix que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal previo emplazamiento de las partes y dándose traslado de los mismo al Magistrado Ponente para que dictara la resolución procedente.

TERCERO.- Que en la tramitación de las dos instancias de este juicio se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se acepta la fundamentación jurídica de la sentencia apelada.

PRIMERO.- En la demanda origen de estos autos la parte actora, sobre la base del contrato privado de compraventa de fecha 18 de diciembre de 2.002 (que tenía como objeto una parcela de una superficie aproximada de 2.800 metros cuadrados, incardinada en unos terrenos pendientes de parcelación, urbanización, licencias y permisos que corrían totalmente a cuenta de la vendedora, quién finalmente, tras diversos pagos parciales, debía de terminar recibiendo un precio de 369.622,44 euros) ejercita dos acciones: una de carácter principal frente a la entidad vendedora consistente en exigir el cumplimiento del contrato (art. 1..124 del C.c .); y otra de carácter accesorio consistente en exigir el cumplimiento de la cláusula penal pactada en la estipulación sexta del mismo (abono del veinte por ciento de las cantidades entregadas a cuenta del precio total para el caso que la vendedora incumpliera el contrato por causa imputable a la misma) respecto de los fiadores que solidariamente garantizaban el cumplimiento de dicha pena y que han sido oportunamente codemandados (arts. 1.152 y 1.822 del C.c .).

La sentencia del Juzgado estima la demanda y desestima la reconvención (resolución del contrato de compraventa por incumplimiento del comprador, resolución por imposibilidad de cumplimiento sobrevenida, resolución por incumplimiento de ambas partes) deducida por la vendedora codemandada, y frente a ella se alza esta parte reiterando como motivos sustanciales del recurso el incumplimiento contractual del comprador, y la imposibilidad sobrevenida, por su parte, de cumplir el contrato.

SEGUNDO.- Planteado así el debate, y revisado el contenido de las actuaciones, se ha de anticipar que el recurso debe de ser desestimado.

A) Es cierto, tal y como se razonaba en la contestación a la demanda, que además del pago parcial (18.030 euros) efectuado antes de suscribir el contrato, y del pago parcial (74.374,61 euros) efectuado al tiempo de la suscripción del mismo, el comprador, según se establecía en el punto 3 de la cláusula tercera, antes del 10 de junio del año 2.003 debía de efectuar otro pago parcial por importe de 92.405,61 euros; y es cierto que antes de la fecha mencionada el comprador no efectuó el referido pago parcial; pero con ser ello así no por ello procede considerar que el comprador esté incurso en incumplimiento contractual de carácter resolutorio, pues la realidad de lo acaecido es más compleja y totalmente evapora la pretensión resolutoria que por dicha circunstancia esgrime la vendedora.

Y es, que en fecha 21 de julio de 2.003 el comprador efectuó un pago parcial de 30.000 euros, el 4 de septiembre siguiente otro también por importe de 30.000 euros, y en fecha 29 de noviembre de 2.006 otro pago por importe de 75.000 euros. Dichos pagos, tal y como se expresa en la demanda, suponen que el comprador ha terminado haciendo pagos parciales en cuantía superior (42.594,39 euros) a los fijados en el contrato con anterioridad al otorgamiento de la correspondiente escritura publica de compraventa, de forma que en dicho acto ya no debería de abonar los 92.405,61 euros finales previstos, sino la suma inferior realmente pendiente de pago ascendente a 49.811,22 euros.

Sobre dicha base mal puede pretenderse que aquel retraso inicial en el pago de 10 de junio de 2.003, ahora tenga virtualidad para constituir una causa de resolución del contrato, pues abstracción hecha de que los pagos ulteriores fueron admitidos por la vendedora sin reserva alguna (especialmente significativos al respecto son los recibos de fechas 21 de julio y 4 de septiembre de 2.003; folios 25 y 26 del pleito) y hoy mal puede ignorar ésta el acto propio que supuso dicha admisión como no sea contraviniendo las reglas de la buena fe (art. 7-1 del C.c .), también es de tener en cuenta, tal y como acertadamente expresa la sentencia apelada, que ante el retraso operado en fecha 10 de junio de 2.003 la compradora ni efectuó el requerimiento fehaciente que le imponía la cláusula octava del contrato para poder resolver el contrato por incumplimiento de la obligación de pago, ni ha efectuado el requerimiento resolutorio exigido por el art. 1.504 del C.c . antes de seguir admitiendo los referidos pagos parciales ulteriores.

Téngase también en cuenta, que una de las cuestiones accesorias planteadas en el recurso hace referencia a la cláusula cuarta del contrato, esto es, al extremo de que las cantidades aplazadas no producirían interés alguno salvo en el caso de que se produzca un incumplimiento en el abono de los plazos pactados, en cuyo caso desde la fecha del vencimiento del referido plazo hasta la fecha del total abono del mismo se abonaría un interés del cinco por ciento anual; pero este extremo tampoco puede ser atendido, pues si tenemos presente el tenor literal de los tres recibos (folios 25 a 27 del pleito), que con posterioridad al citado 10 de junio de 2.003 suscribió la vendedora como acreditativos de ulteriores pagos parciales, es el caso, que en ellos la cantidad recibida se imputa única y exclusivamente al capital, sin que en ellos se haga reserva alguna respecto a los intereses, razón por la cual, tal y como resulta del art. 1.110 del C.c ., procede considerar extinguida la obligación del comprador en cuanto al abono del mencionado interés del cinco por ciento.

B) Es cierto que jurisprudencialmente se admite la resolución unilateral del contrato en caso de alteraciones extraordinarias sobrevenidas e imprevisibles al momento de la celebración del contrato y que sean causa de una desproporción exorbitante de las prestaciones, pero sobre dicha base y sobre la abstracta alegación de la actual crisis económica, industrial e inmobiliaria no procede, sin más resolver el contrato y liberar a la vendedora demandada del cumplimiento de sus obligaciones contractuales, en especial y tal y como expresan las cláusulas quinta y sexta del contrato "pagar los gastos de parcelación, urbanización, licencias, permisos y cualquier otro impuesto o gravamen en relación a la urbanización de la finca", y "llevar a cabo todas las gestiones y actuaciones necesarias que le permitan hacer entrega a la compradora de la parcela urbanizada que por el presente adquiere".

Téngase en cuenta que si bien el art. 1.184 del C.c . se refiere a la dificultad extraordinaria para el deudor en el cumplimiento de la prestación, también ha de cuidarse de no apreciar esta dificultad conforme al criterio subjetivo del deudor, pues entonces se daría lugar a una notable inseguridad jurídica, máxime cuando, tal y como es el caso, el contrato celebrado entre las partes, cuya equivalencia del contraprestaciones no se cuestiona, se pretende confundir con el proyecto empresarial aleatorio que de forma global asumió y puso en marcha la vendedora.

Y es, en suma, que la imposibilidad sobrevenida como causa resolutoria de las obligaciones encuentra su apoyo analógico en el art. 1.182 del C.c ., y exige, en todo caso, que no derive de la voluntad del contratante que la alegue ( S. T.S. de 23 de junio de 1.997 ) y, con proyección igualmente analógica, el art. 1.183 establece una presunción de culpa en el deudor que aquí en modo alguno ha sido desvirtuada, pues la orfandad probatoria de la demandada es total, y, al margen de aludir a la frustración de un lucrativo proyecto empresarial de reparcelación y urbanización, nada ha acreditado, entre otros extremos, en orden a la tardanza que media entre la celebración del contrato en el año 2.002 y la aprobación en noviembre de 2.006 del Proyecto de Reparcelación, en especial en orden a la fecha en la que solicitó las pertinentes licencias e impulsó los correspondientes trámites urbanísticos, ni en orden al "límite de sacrificio" que le supondría cumplir el contrato concertado con el actor (no se olvide que el cumplimiento de dicho contrato conlleva la urbanización y parcelación total de la finca en la que se encuentra ubicada la parcela segregada vendida al actor, y que tan sólo se ha acreditado el precio de ello -2.260.440,57 euros- mediante el informe pericial unido a los folios 82 y siguientes, pero nada se ha acreditado sobre el mayor o menor número de otros contratos semejantes concertados por la demandada en relación a la misma urbanización ni al estado de los mismos).

Señala en este sentido las SS de 10 de marzo de 1.949 , 21 de febrero de 1.991 y 24 de mayo de 1.995 , que "dificultad" no es "imposibilidad" y que la falta de medios económicos del deudor no produce efecto liberatorio.

Y con total proyección al presente caso dice la S. TS de 23 de junio de 1.997 , que no procede estimar el recurso "pues tampoco se probó debidamente la concurrencia de circunstancias imperiosas y decisivas de la referida imposibilidad, independiente del fuerte desembolso que se impone a la recurrente".

TERCERO.- Por todo ello procede desestimar el presente recurso, sin necesidad de precisar extremo alguno en orden a la cuantía del procedimiento pues de la misma no deriva ni la improcedencia del trámite o la procedencia del recurso de casación (arts. 255 y 422 de la Lec .) y la controversia que pudiera existir deberá, en su caso, de ventilarse al efectuarse la tasación de costas; ni tampoco de atender las cautelas o prevenciones que extemporáneamente solicita la apelante (art. 706 de la Lec .).

CUARTO.- Al desestimarse el recurso procede imponer a la parte apelante el abono de las costas causadas en esta alzada.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Coca Castilla, en representación de MANSION DEL MUEBLE PROVENZAL, S.L., Esmeralda , Noelia Y Felix , frente a la sentencia dictada por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia núm. Tres de Lucena, en fecha 26 de octubre de 2.010 , que se confirma. Se impone a la parte apelante el abono de las costas de esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.