Sentencia Civil Nº 121/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 537/2012 de 18 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00121/2013

Rollo núm.: 537/2012

S E N T E N C I A Nº 121

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Rosa Rigo Rosselló

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a dieciocho de marzo dos mil trece

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Manacor, bajo el número 776/2011 , Rollo de Sala número 537/2012,entre partes, de una como demandante-apelante Dª. Enriqueta , representada por la procuradora Dª. Catalina Fuster Riera y dirigida por la letrada Dª. Margarita Ramis Rosselló, de otra, como demandada-apelada D. Camilo , representada por el procurador D. Jeroni Tomás Tomás y dirigida por el letrado D. Juan J. Planas Pons.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Manacor, se dictó sentencia en fecha 19 de abril de 2012 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

'Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta por Doña Enriqueta , representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Bárbara Sansó Ferrer y dirigida por la Letrada Doña Margarita Ramis Rosselló, contra Don Camilo , representado por la Procuradora de los Tribunales Doña Francisca Riera Servera y dirigido por el Letrado Don Joan Planas Pons, por falta de legitimación activa de la actora, dejándose sin efecto el lanzamiento previsto para el día 15 de mayo de 2012, a las 12:30 horas'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo 13 de marzo de 2013.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.-La actora, Dª. Enriqueta , ejercita acción de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta frente a D. Camilo , que se funda, en síntesis, en los siguientes hechos:

1.- Es propietaria de un local de negocio situado en Avenida Ses palmeres, nº 97, en la Urbanización Sa Coma, término municipal de Sant Llorenç.

2.- El local fue arrendado al demandado, Sr. Camilo , con efectos del mes de marzo de 2011, para lo que se firmó en fecha 27 de enero de 2011 con el padre de la actora un documento por el que el Sr. Enriqueta recibía del Sr. Camilo la cantidad de 2.000 euros en concepto de señal, cantidad que debía ser descontada de la renta anual acordada de 18.000 euros.

Tras la firma del documento se entregaron las llaves.

3.- Menciona la parte actora que el contrato se formalizó en fecha 1 de marzo de 2011 y que se entregó copia al demandado para su revisión y traducción, relacionándose alguna de las cláusulas contenidas en el mismo, si bien luego se manifiesta que no se ha logrado la firma del contrato.

4.- Refiere también que el demandado procedió sin su autorización a solicitar de la compañía eléctrica Endesa el alta de suministro de luz del local y ha procedido a realizar mejoras en maquinaria, pintura, etc, ...

Solicita la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta y también la condena al demandado a abonarle la suma de 16.000 euros correspondientes a la diferencia entre la cantidad entregada a cuenta y la cantidad pagada como señal, así como las que venzan.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando la inadecuación de procedimiento, por la discrepancia existente entre las partes sobre la vigencia del contrato, su contenido, las obligaciones de las partes o la responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones, pues únicamente se suscribió un precontrato y no se firmó el contrato definitivo porque el actor incumplió su obligación de dejar el local en perfecto estado para servir a lo convenido.

Se alega también falta de legitimación activa, ya que sólo se contrató con D. Fulgencio , quien se personó como propietario y quien recibió los 2.000 euros para la formalización del precontrato.

Se niega la existencia de contrato y sólo de precontrato, sometido a que se entregaría el local en pleno funcionamiento.

Se alega, finalmente, que se iniciaron los trabajos de adecuación del local.

Finalmente, se indica que desde agosto de 2011 no se puede acceder al local al haberse colocado un candado que impide la entrada en el mismo.

En la sentencia de instancia se desestima la demanda al estimar la falta de legitimación activa, en los siguientes términos:

'Así, de la valoración conjunta de la prueba practicada, especialmente del documento número 1 presentado con la demanda se desprende que Don Fulgencio y Don Camilo suscribieron un documento, en fecha 27 de enero de 2011, por el que el primero recibía en concepto de señal del segundo, la cantidad de 2.000 euros, por el alquiler del local comercial ya referido, y ello a cuenta de la renta por el alquiler acordado de 18.000 euros anuales, debiéndose formalizar el efectivo contrato de alquiler en el mes de marzo de 2011, momento en que se entregaría el local a la parte arrendataria al corriente de los gastos y en pleno funcionamiento de suministros de electricidad, y con la maquinaria en perfecto estado, y para el caso de que el arrendador no cumpliera con los plazos y condiciones de entrega del local, debería devolver la cantidad ahora recibida, constando manuscrito el recibo a cuenta por el padre de la actora de 1.500 euros, y con fecha 12 de febrero de 2011, los restantes 500 euros, obrando en el mismo la firma de ambos, y así fue reconocido por éstos en el acto del juicio.

Por otro lado, y como documento número 2 de la demanda, se aporta un supuesto contrato de arrendamiento del local de negocio de fecha 1 de marzo de 2011, en el que figuran como partes la hoy actora y el demandado, no obstante no consta rúbrica de ninguna de las partes, negando además el demandado la formalización del contrato de arrendamiento, y resultando a mayor abundamiento que aun cuando en la demanda se exponga que el mismo se llegó a formalizar -véase hecho tercero-, en el propio hecho cuarto de la misma se hace expresa mención a que aquél era un borrador, y que el demandado se negó a firmarlo.

Llegados a este punto, y del resultado de la práctica de la prueba, se desprende que no se suscribió contrato de arrendamiento alguno entre actora y el demandado, no sólo por cuanto no existe firma de las partes en el contrato de fecha 1 de marzo de 2011, sino también porque así lo manifestó la propia actora en el acto del juicio, habiendo además declarado la Sra. Reyes , traductora y amiga del demandado, que el documento que tradujo fue el de fecha 27 de enero de 2011, sin que en ningún momento interviniera la actora, pero es que además únicamente constan como abonos efectuados por el demandado, y así lo reconoce la propia demanda, los importes entregados en concepto de señal al padre de la actora'.

Concluye señalando que 'no existió relación jurídica entre Doña Enriqueta y Don Camilo , y tampoco contrato de arrendamiento entre las partes que en su caso exige la Ley para acudir al presente procedimiento, no pudiéndose además obviar que se trata de un procedimiento sumario que exige en todo caso la existencia de relación arrendaticia entre las partes, por lo que procede desestimar la demanda interpuesta en los términos prevenidos en su suplico al constatarse falta de legitimación activa de la demandante, no resultando ya procedente resolver sobre las restantes cuestiones planteadas, y ello sin perjuicio de que por la actora puedan ejercitarse las acciones oportunas y dentro del marco procedimental que corresponde'.

Interpone recurso de apelación la parte actora alegando error en la valoración de la prueba, señalando que consta que la actora delegó siempre en su padre la gestión del arrendamiento del local de su propiedad y que de ellos estaba enterado el demandado, puesto que se le entregó, a través de Doña. Reyes , una copia del documento nº 2 de la demanda, que lo tradujo en presencia del padre de la actora y del demandado, habiendo manifestado que estuvo de acuerdo en los términos del contrato. Relaciona una serie de manifestaciones de las partes y testigos de las que extrae esa conclusión.

Afirma, también, que el demandado ha venido reconociendo 'extra procesum' el carácter de arrendadora de la demandada ya desde antes de la interposición de la demanda, lo que se acredita con el documento nº 6 de los acompañados a la demanda. Hace mención a la doctrina conforme a la cual no se puede negar la legitimación a un litigante por quien dentro o fuera del pleito se la tenga reconocida.

El Sr. Fulgencio no actuó como propietario, sino en nombre de su hija. Manifiesta, en este sentido, que la facultad de arrendar no viene necesaria e indisolublemente unida a la cualidad de propietario, al no tratarse de un acto de disposición, sino de administración.

Finalmente, considera que de la documental que obra en los autos, que acredita el alta del recibo de electricidad o las fotografías sobre el exterior del local, justifican el interés del demandado en el local y su consideración como arrendatario del mismo en la aceptación del local, del que continúa en la actualidad en posesión.

SEGUNDO.-En primer lugar procede recordar que el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil confiere legitimación activa para ejercitar acción de desahucio al propietario, al usufructuario u otra persona con derecho a la posesión de la finca.

Por otro lado, como ha indicado esta sala en sentencia de 24 de octubre de 2004 , la jurisprudencia y la doctrina de las audiencias provinciales que vienen reconociendo legitimación activa al arrendador en el caso de que la condición de tal y la de propietario aparezcan disociadas, lo hacen en el sentido de reconocérsela también al titular de la relación arrendaticia, pero no de quitársela al titular dominical y ello pese a la cita que hace la parte apelante en su recurso.

El demandado, quien siempre trató con D. Fulgencio el tema del alquiler del local, conocía la condición de propietaria de su hija, la actora, Dª. Enriqueta . Así se deriva, por un lado, del documento nº 2 de los acompañados al escrito de demanda, el contrato de arrendamiento que se presentó al demandado para su firma, en el que se identifica a la actora como propietaria del local. Ese documento, si bien no fue finalmente firmado por el demandado, sí que le fue presentado y traducido, por lo que no podía ignorar que Dª. Enriqueta era la propietaria del local, con independencia de que los tratos se tuvieran con su padre, quien recibió el importe de 2.000 euros reflejados en el documento de fecha 27 de enero de 2011.

Por otro lado, se presenta como documento nº 5 con la demanda inicial el requerimiento que se dirigió al demandado en nombre de la actora solicitando la entrega de las llaves. En la contestación al mismo, redactada por su letrado no se pone en duda la condición de propietaria de la Sra. Enriqueta , a la que manifiesta que mantiene su interés en el alquiler del local, que no se firmó el contrato y que ella tenía conocimiento de los trabajos de reforma y adecuación que se llevaban a cabo. No se ignoraba, por tanto, la condición de propietaria de la actora, situación que se ha reconocido fuera del proceso y que le otorga legitimación activa para el ejercicio de la acción de resolución del contrato de arrendamiento con fundamento en la falta de pago de la renta.

TERCERO.-Aclarada la legitimación activa de la actora, procede analizar las restantes cuestiones que fueron planteadas por la parte demandada y, en particular, la excepción de inadecuación del procedimiento.

El artículo 447 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece en su apartado 2 que 'no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales ... que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de la finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler ...'.

Dicho precepto es consecuencia del carácter sumario que tradicionalmente se ha concedido en nuestro derecho al juicio de desahucio por falta de pago, a su vez, se halla estrechamente relacionado con la limitación de la cognición y de la actividad probatoria característicos de este tipo de procedimiento, y que actualmente aparecen recogidos en artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que establece que 'cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de la finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada, sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación'.

La falta de efectos de cosa juzgada aplicada a juicios sumarios faculta a las partes a promover un juicio declarativo posterior en el que se pueda conocer de la compleja situación que no pudo resolver el proceso sumario y por la cual se desestimó la demanda ( sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 1992 y de 29 de febrero de 2000 , entre otras muchas).

Como consecuencia de todo ello, el juicio de desahucio por falta de pago resulta inadecuado cuando a lo largo del proceso sale a la luz la existencia de una cuestión compleja , esto es, una cuestión que, sin haber sido creada artificialmente por la demandada, revela la concurrencia de una situación en la que lo que enfrenta a las partes no es, únicamente, el pago o impago de las rentas, sino la existencia de relaciones contractuales cuyo examen y consecuencias exceden del marco del juicio de desahucio por falta de pago de las rentas o que exigen una declaración de derechos previa a poder dar satisfacción a la pretensión actora.

La inadecuación del procedimiento por la concurrencia de una cuestión compleja, si ésta es real y no un mero argumento defensivo, produce como efecto la desestimación de la demanda.

En el presente supuesto, tal y como resulta de la demanda y de las alegaciones realizadas por la parte demandada en el acto de la vista, existe una real controversia sobre el alcance de la relación jurídica existente entre las partes y las obligaciones que se derivan para cada una de las partes.

En el escrito de demanda se hace referencia a una serie de cláusulas del contrato que se aporta como documento nº 2, documento que, como también se reconoce en el escrito de demanda, no fue suscrito por el demandado. El único documento que sí fue firmado por el demandado es el documento nº 1, en el que se expresa que el Sr. Camilo abona la cantidad de 2.000 euros en concepto de señal por el alquiler del local, cantidad que será a cuenta de la renta de alquiler acordada de 18.000 euros anuales. En este documento se expresa también que el local debería entregarse al corriente de los gastos y en pleno funcionamiento de suministros de electricidad y con toda la maquinaria en perfecto estado, siendo esta la cuestión sobre las que las partes divergen, habiendo reconocido la actora y su padre, que se hizo cargo de las negociaciones, que si bien se entregaron las llaves, el local carecía de suministro de electricidad y de agua, habiendo sido el propio demandado quien ha procedido a dar de alta los suministros del local. Existe también la disconformidad entre las partes sobre si el local disponía o no de la licencia para el ejercicio de la actividad a la que iba a destinarse.

Es esa diferencia sobre el propio alcance de la relación existente entre las partes y sobre el cumplimiento de los compromisos aceptados por las partes con la firma del documento nº 1 de la demanda y las razones que motivaron la falta de firma del segundo de los documentos, que se presenta como contrato, pero que no fue suscrito por el demandado, lo que justifica la apreciación de la existencia de cuestión compleja que excede de los límites del presente procedimiento sumario y que debe dar lugar a una sentencia desestimatoria de la demanda, si bien por un motivo distinto del expresado en la sentencia de instancia.

Es por ello que procede la desestimación del recurso de apelación.

CUARTO.-Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por Dª. Enriqueta contra la sentencia dictada en fecha 19 de abril de 2012 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Manacor en los autos del juicio verbal de los que el presente rollo dimana.

En consecuencia, se confirma la resolución recurrida en su parte dispositiva, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada y pérdida del depósito consignado para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.