Sentencia Civil Nº 121/2014, Audiencia Provincial de Cuenca, Sección 1, Rec 143/2014 de 23 de Octubre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CUENCA

SENTENCIA: 00121/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL

CUENCA

Apelación Civil Rollo nº 143/2014

Juicio Verbal Desahucio nº 422/2013

Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 2 de San Clemente

SENTENCIA NUM. 121/2014

Iltmos. Sres.:

Presidente:

Sr. Martínez Mediavilla

Magistrados:

Sr. Escribano Lacleriga

Sra. Maria Victoria Orea Albares (Ponente)

En la ciudad de Cuenca, a veintitrés de octubre de dos mil catorce.

Vistos en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio Verbal nº422/2013 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de San Clemente a instancia de Dª. Fátima , representada por el Procurador de los Tribunales Don José Luis Moya Ortiz, contra DON Alvaro Y DOÑA Leocadia ; como consecuencia del recurso de apelación deducido por la representación procesal de DOÑA Fátima contra la sentencia dictada en la instancia de fecha doce de marzo de dos mil catorce , siendo Ponente el Magistrado Ilma. Sra. Doña Maria Victoria Orea Albares, quién expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de San Clemente 4 se dictó, en el procedimiento referenciado, sentencia de fecha doce de marzo de dos mil catorce cuyo Fallo presenta el siguiente tenor:

'Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales D. José Luis Moya Ortiz en nombre y representación de Dª Fátima en ejercicio de la acción de desahucio y reclamación de rentas contra D. Alvaro y Dª Leocadia , con expresa imposición de costas a las partes demandadas'.

Que por la representación procesal de Don Alvaro y Doña Leocadia , se solicitó aclaración de la misma en lo referente a la condena en costas.

En fecha 16 de abril de 2014, se dicto Auto por el que se acordaba:

No procede rectificar la sentencia dictada en fecha 12 de marzo del presente año.

Segundo.- Contra la anterior sentencia se interpuso por la representación procesal de DOÑA Fátima recurso de apelación por medio de escrito en el que, tras alegar lo que a su derecho convino interesaba la revocación de la sentencia, con estimación de la demanda inicial e imposición de costas a la parte demandada.

Tercero.- Admitido a trámite el recurso de apelación, evacuando el traslado conferido, por la representación procesal de DON Alvaro Y DOÑA Leocadia se interesó la confirmación de la resolución recurrida.

Cuarto.-Recibidas las actuaciones en esta Audiencia Provincial, se procedió a formar el correspondiente rollo, asignándosele el número del margen, turnándose Ponencia que recayó en el Magistrado Ilma. Sra. Doña Maria Victoria Orea Albares se señaló para el veintiuno de octubre del año en curso para deliberación, votación y fallo, habiéndose observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero.-Se alza la representación procesal de la parte actora Doña Fátima , contra la sentencia de instancia formulado recurso de apelación alegando como motivo Único, error en la valoración de la prueba, manifestando el error del juzgado a la hora de valorar la prueba, no teniendo en cuenta el interrogatorio de parte que se propuso como prueba ya que del mismo se desprende claramente que el demandado reconoce que adeuda las cantidades reclamadas.

Igualmente se reconoció en el acto de la vista que D. Alvaro vivía con su mujer, sus hijos y sus nueras, de lo que se desprende que en una casa ocupada por varios familiares del demandado, cualquiera de ellos haya podido recoger el burofax enviado por la actora, alegando cuanto demás a su derecho convenía, y manifestando que a la vista de que se ha acreditado, que existió voluntad por parte de la actora de requerir de pago, que el mismo se realizo en el domicilio del demandado, así como ha quedado probado que las rentas reclamadas son debidas, es evidente que ha existido un error en la Juzgadora y por tanto debe dictarse sentencia estimatoria del recurso y revocando la que es objeto de apelación

Segundo.- En el presente litigio, la representación procesal de Doña Fátima , formuló demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta pactada y reclamación de cantidad de 1.638,56 euros en concepto de rentas atrasadas mas las cantidades que vayan venciendo, contra Doña Leocadia y Don Alvaro , al haber dejado de abonar estos últimos a la a la fecha de presentación de la demanda, el día 2 de diciembre de 2013, la renta correspondiente dese el mes de julio de 2013, interesando por ello la resolución del contrato de arrendamiento que les vinculaba, cuyo objeto era la casa sita en Las Pedroñeras (Cuenca) CALLE000 nº NUM000 , reclamándole igualmente el importe de estas rentas no satisfechas al momento de su vencimiento, sin que pudiera enervar la parte demandada la acción de desahucio ejercitada en tanto que había sido requerida del pago, en virtud de burofax de fecha 2 de octubre de 2013, sin que se hubiera puesto al corriente en el pago de lo por ellos debido en el término al efecto previsto en el art 22 de la LEC .

Los demandados se opusieron a la demanda, alegando que el arrendamiento viene desde el año 2007 siendo la renta actual del arrendamiento la de 200 euros al mes, sino totalmente falso que los arrendatarios hayan dejado de pagar la renta, sino que han sido los arrendadores los que se han negado a recibir los pagos de la renta.

La Juzgadora de instancia dictó sentencia en la que vino a desestimar las pretensiones deducidas por la parte actora en su demanda, habiendo venido a mostrar su disconformidad con esta resolución la representación procesal de Doña Fátima por considerar que la misma había incurrido en error en cuanto a la valoración de la prueba practicada.

Tercero.- y así, en el supuesto sometido a revisión en la presente alzada, este Tribunal efectuada revisión completa del acervo probatorio practicado en la instancia, no comparte las conclusiones alcanzadas por la Juzgadora de Instancia.

Pues bien, teniendo en cuenta los hechos relatados, lo primero que debemos señalar es que en el acto de la vista el Letrado de los hoy demandados manifiesta ser cierto que no se ha abonado la renta desde julio de 2013, (20.12.42 de la grabación), fecha desde la que reclama la actora, si bien manifiesta que la cuantía reclamada no es la correcta.

En efecto, partiendo de la naturaleza de la acción ejercitada (resolución contractual más reclamación de cantidad por impago de rentas) es evidente que los medios de oposición que puede esgrimir la parte demandada (arrendataria) son '... el pago o las circunstancias relativas a la enervación'.

La sentencia de instancia, en su fundamento de derecho segundo entiende que procede la desestimación de las pretensiones de la parte actora, ya que los doc. 15 y 16 aportados, (carta y burofax)no tienen la consideración de requerimiento fehaciente de pago a los arrendatarios, lo que según consta en la Sentencia impugnada 'no impedía a estos la posibilidad de enervar la acción de desahucio ya que los documentos citados se refieren a la imposición de sendos burofax con fecha 2 y 3 de octubre del año 2013 remitidos por el Letrado D. José Ramón Moya Valdés a D. Alvaro , sin embargo en el primero no consta acuse de recibo de la entrega del burofax, ni que el mismo fuera entregado a su destinatario, como ocurre con el segundo al estar firmado de manera manuscrita por persona ajena a la relación arrendaticia, careciendo el requisito de fehaciencia el escrito que se acompañaba con los burofax, como integrante del documento 15 y 16 en el que tampoco se concreta la cantidad reclamada ya que solo se hace referencia a las rentas debidas de julio a octubre del año 2013'.

Y así la Juzgadora niega eficacia al pretendido requerimiento efectuado, al carecer, como se ha expuesto del requisito de fehaciencia.

Así pues, no cuestionada la pendencia de las cantidades reclamadas en la demanda, la cuestión que se plantea gira en torno a los consecuencias que cabe extraer de la remisión por parte del Letrado de la actora al demandado del burofax de fecha 2 de octubre de 2013 cuya recepción en el domicilio del demandado, no ofrece duda alguna. Es decir, se trata de dilucidar si dicho requerimiento de pago no tiene efectos inhibidores de la enervación, por cuanto la carta 'no cumple los requisitos legales para evitar la enervación', o si, por el contrario, impediría tal enervación

Lo primero que debe ponerse de manifiesto es que son contrapuestas las soluciones dadas por las distintas Audiencias Provinciales, unas apoyan la tesis de la hoy apelada, recogida por la Juzgadora en su resolución, en el sentido de que el requerimiento de pago a que se refiere el articulo 22.4 LEC que impide la posibilidad de enervar no exige que se le advierta expresamente al arrendatario de las acciones judiciales concretas que se iniciarán en caso de impago de las rentas vencidas, siendo suficiente que se haya producido un requerimiento fehaciente de pago de rentas o cantidades debidas, aparte del requisito temporal y falta de pago; por el contrario otras sostienen que es imprescindible que a través del requerimiento, no sólo se ilustre al arrendatario de los datos básicos de la relación jurídica litigiosa, cuales son la identidad del arrendador y del vínculo contractual incumplido, así como del detalle de las cantidades que aquél adeuda, bien en concepto de rentas, bien en concepto de cantidades cuyo pago le sea imputable, sino que, además, debe contener una intimación o requerimiento para que satisfaga todas esas cantidades en el plazo máximo de un mes (tras la reforma operada por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre ), y con advertencia de las consecuencias jurídicas inherentes a su impago, que ha de ser clara y terminante, siendo esta la tesis de la sentencia apelada.

'El requerimiento previsto por el artículo 22.4 de la LEC como supuesto que limita la posibilidad de enervación de la acción de desahucio, ha de ser entendido como una comunicación concreta, determinada y que permita al arrendatario poder conocer su alcance.

Es verdad que el requerimiento previo a los fines aquí analizados puede hacerse por cualquier medio siempre que sea fehaciente, incluido un burofax, pero la Juzgadora de instancia concluye que los burofax aportados por la actora expresan no pueden considerarse como fehacientes.

En el presente caso, en la carta remitida, mediante burofax, por el Letrado Sr. Moya Valdés en nombre de la arrendadora (folio 28- doc 15) se requiere al arrendatario para el pago de las rentas pendientes de satisfacer, pero no se contiene referencia expresa al articulo 22.4 LEC , ni tan siquiera se le advierte que, en caso de no pagar, se promovería en su contra un juicio de desahucio en el que no tendría ya la oportunidad de enervar la acción, por lo que podemos concluir que la propiedad no ha cumplido con lo previsto en el articulo 22.4 LEC según la interpretación que aquí se da al mismo, por lo que, en consecuencia, la referida comunicación no se revela como eficaz para evitar una ulterior enervación.

Sin embargo lo cierto es que negada en la Sentencia de Instancia la fehaciencia de los burofax remitidos, ello no podría llevarnos sin más a la absolución en la instancia, tal y como se realiza en la sentencia recurrida, sino que lo cierto es que permanece vivo el derecho a enervar.

Sin embargo el demandado no impugna el hecho alegado en la demanda de la imposibilidad de la enervación de la acción, oponiéndose por cuanto han sido los arrendadores los que se han negado a recibir los pagos de la renta, sin que conste que los hoy demandados hayan consignado cantidad alguna (ad cautelam) en el presente procedimiento, ni hayan solicitado la posibilidad de la citada enervación.

Cuarto.-El tratamiento que la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 ha dado a los juicios de desahucio por falta de pago es idéntico al que se le daba bajo la legislación anterior, siendo considerados como juicios sumarios, con objeto limitado y, asimismo, con limitación de medios de prueba, así el artículo 444.1 establece que 'cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación', careciendo, por tanto, la sentencia que se dicte en los mismos de eficacia de cosa juzgada

Tras estas consideraciones sobre el objeto del procedimiento, debemos indicar que es necesario para el éxito de la demanda que se parta de la existencia indubitada de un contrato de arrendamiento y de una deuda cierta, determinada y exigible, en la medida que son cuestiones que, en principio y salvo en aquellos supuestos en que las mismas se cuestionen por el arrendatario sin una base sólida o fundamentada y con la única finalidad de entorpecer el legítimo derecho del arrendador, no podrán ser analizadas en el proceso sumario.

En la presente litis igualmente, deben abordarse cuántas cuestiones deriven de la reclamación de cantidad que se ha acumulado al juicio de desahucio ( art. 438.3.3º de la LEC ), sin que se aprecie razón de complejidad que obligue a las partes a acudir a un procedimiento declarativo, ya que para que quepa apreciar la existencia de una cuestión compleja que impida el desarrollo del juicio de desahucio y reclamación de rentas y cantidades asimiladas por el cauce del juicio verbal, ha de existir una complejidad tal que impida determinar, sin seguir el correspondiente procedimiento, el importe debido y la procedencia de su pago.

En lo que se refiere al importe de la renta y servicios y suministros, cabe señalar con carácter general que si se entendiese que cualquier alegación que cuestionase el importe de la renta o de lo debido, entraña una cuestión compleja, prácticamente quedaría sin virtualidad el juicio verbal de desahucio por falta de pago, ya que precisamente son las cuestiones que usualmente se suscitan en su seno y para cuya resolución el legislador prevé precisamente la prosecución del juicio verbal de desahucio.

Entendemos que en este procedimiento no existe cuestión compleja alguna. Sin embargo el motivo de oposición formulado por los demandados y hoy apelados está destinado al fracaso. La demandada Leocadia , ha manifestado en el acto del juicio que en el mes de junio la arrendadora le dijo que le iba a subir la renta e igualmente Alexander ha reconocido que la arrendadora le comunico que le iba a subir la renta porque Vivian mas personas igualmente ha manifestado que se lo pagaba en mano y que la arrendadora le daba un recibo, sin que haya quedado acreditado lo manifestado en la oposición formulada que es que la parte actora la que se ha negado a recibir los pagos de la renta, ya que no consta documentación alguna que acredite, que con anterioridad a la presentación de la presente demanda, se haya ni siquiera intentado remitir la cantidad mensual de la renta, por giro, por consignación en el Juzgado o por cualquier otro medio que pudiera dar fe de que se ha intentado el pago. Esto no ha sido así, ya que como se ha dicho, ni siquiera con la presentación del presente juicio se ha intentado la consignación.

En base a las consideraciones expuestas entendemos que no procede sino estimar el recurso de apelación que nos ocupa, revocando la sentencia dictada en instancia en el sentido de estimar las pretensiones deducidas por la parte actora en el suplico de su demanda, dando lugar a la resolución del contrato de arrendamiento convenido por las partes en litigio con fecha 1 de abril de 2009, al no haber cumplido los demandados don Alvaro y doña Leocadia con su obligación de pago de la renta pactada , por lo que resulta procedente declarar la resolución contractual interesada, y la condena de la demandada a satisfacer la cantidad de 1.635,86 € en concepto de rentas y cantidades asimiladas, aceptando la cantidad reclamada en la demanda, ya que ninguna referencia a la cuantía de la renta se realiza en la contestación a la demanda, haciendo solamente referencia en la prueba practicada a que la renta le había sido aumentada a la cantidad de 300 euros, cantidad que se reclama en el presente procedimiento.

Cuarto.-.- Las costas procesales devengadas en primera instancia serán de cuenta de la parte demandada, conforme a lo previsto en el art 394 de la LEC , sin que haya lugar a efectuar pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada ( arts. 394 y 398 de la Ley Procesal )

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando como estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Fátima contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de San Clemente (Cuenca) de fecha 12 de marzo de 2014, dictada en el seno del Juicio Verbal nº 422/2013 , del que dimana el presente Rollo de Apelación Civil nº 143/2014; y, en consecuencia, declaramos que REVOCAR COMO REVOCAMOS LA RESOLUCION RECURRIDA,en el siguiente sentido:

1 .-Se declara resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de abril de 2009 que fue concertado entre las partes sobre la casa sita en Las Pedroñeras (Cuenca) CALLE000 nº NUM000 .

2º. Se condena a D. Alvaro Y DOÑA Leocadia a que desalojen y dejen la vivienda a la libre y entera disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento judicial de la misma por la fuerza y a su costa.

3º.- Se condena a D. Alvaro Y DOÑA Leocadia a abonar a DOÑA Fátima , la cantidad de MIL SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO, 86 EUROS cantidad adeudada, más las que se devenguen hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca arrendada..

4º.- Todo ello, con expresa condena en costas a los demandados respecto de las costas procesales correspondientes de la instancia y sin pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada

Devuélvase al recurrente el depósito constituido.

Notifíquese esta Sentencia a las partes; haciéndoles saber que frente a ella puede interponerse recurso de casación, por razón de interés casacional, que deberá presentarse en el plazo de 20 días contados desde el siguiente al de la notificación de la presente Resolución, ante esta Audiencia Provincial; debiendo procederse a la consignación de los depósitos y tasas previstos legalmente.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.