Sentencia Civil Nº 121/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 307/2013 de 23 de Marzo de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 307/2013

Procedente del procedimiento Ordinario nº 240/2012

Juzgado de Primera Instancia nº 1 Hospitalet de Llobregat (ant. CI-2)

S E N T E N C I A Nº 121

Barcelona, 23 de marzo de 2015

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Dª Mª Dolors PORTELLA LLUCH, Dª Amelia MATEO MARCO y D. Antonio RECIO CORDOVA,actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 307/2013, interpuesto contra la sentencia dictada el día 14 de enero de 2013 en el procedimiento nº 240/2012, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 Hospitalet de Llobregat (ant. CI-2) en el que es recurrente FINCAS BLANCO ESPLUGUES, S.L.y apelado e impugnante D. Emilio y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Que ESTIMANDO parcialmente la demanda de Juicio Ordinario en reclamación de cantidad, promovido por la Procuradora de los Tribunales Sra. Manzanares Corominas en representación de D. Emilio , debo condenar y condeno a que FINCAS BLANCO ESPLUGUES, S.L. satisfaga a la actora la cantidad de 6.700 € sin intereses y sin la previa declaración de resolución contractual pretendida.

Cada parte abonará sus costas y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dª Mª Dolors PORTELLA LLUCH.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la representación de D. Emilio se presentó demanda de juicio ordinario contra la mercantil Fincas Blanco Esplugues SL en la que puso de manifiesto que en fecha 15 de noviembre de 2010 había suscrito el contrato denominado de mandato, después de que dos comerciales de la demandada fueran a su domicilio de Torredembarra y le convencieran de que no tendría problema para la venta de su vivienda y para la adquisición de otra en l'Hospitalet, asegurándole que obtendría el préstamo hipotecario que necesitaba para la operación, y consiguiendo que les hiciera entrega de un total de 14.000 euros.

Conforme a lo relatado en el escrito de demanda, en fecha 18 de noviembre de 2010 procedió a suscribir un contrato de arrendamiento con opción de compra referido a la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 , NUM001 NUM002 de l'Hospitalet, pero debido a que la demandada hizo dejación de su compromiso de gestionar la concesión del préstamo hipotecario, ni aún con el aval de una hija del actor, se le comunicó finalmente por parte de la propietaria abogada de la demandada Dña. Emilia , que se le había denegado la concesión del préstamo , por lo que conscientes las partes de que no podría ejercitar la opción de compra, la Sra. Emilia le aseguró que le serían retornados los 14.000 euros.

Al no haberle sido devuelta la expresada suma pese a su solicitud, reclamó que se dictara sentencia por la cual se condenara a la demandada al reintegro de tal cantidad o a que subsidiariamente se descontara de la misma la suma de 420 euros.

La entidad demandada se opuso a la reclamación exponiendo los argumentos que de manera resumida indicamos: a) no es cierto que hubiera asumido la gestión de la venta del piso de Torredembarra y la del préstamo hipotecario, b) la suma de 14.000 euros se peticionó al actor teniendo en cuenta el importe de la prima de opción, y de esta cantidad, la cantidad de 7.000 euros fue entregada al propietario (doc.

SEGUNDO.- Ante todo es preciso destacar que el contrato denominado de mandato suscrito entre las partes ahora litigantes fue celebrado entre un profesional del sector inmobiliario y un consumidor, por lo que de conformidad con lo que resulta del artículo 6-2 de ley 7/1998, de 13 de abril de Condiciones Generales de la Contratación , las dudas en la interpretación de las condiciones generales oscuras se resolverán a favor del adherente.

Así resulta también del actual artículo 80-2 del real Decreto legislativo 1/2007, de 16 de noviembre , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, conforme al cual cuando se susciten dudas sobre el sentido de una cláusula prevalecerá la interpretación más favorable al consumidor, criterio que ya se recogía en el artículo 1288 del Código civil al indicar que la interpretación de las cláusulas oscuras no debe favorecer a la parte que hubiese ocasionado su oscuridad.

Pues bien, en el contrato de fecha 15 de noviembre de 2010 (doc. 1 de la demanda), se señala que la demandada recibió el encargo 'para realizar las gestiones necesarias de alquiler con opción de compra de la vivienda sita en Hospitalet de Llobregat, CALLE000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 , haciendo entrega a tal efecto y en este acto, de la provisión de fondos de catorce mil euros', puntualizando más adelante que 'Este mandato faculta expresamente al mandatario para que realice todas las gestiones necesarias encaminadas al alquiler del inmueble por parte del mandante y pueda formalizar y perfeccionar, en nombre y representación del mandante, contrato de reserva, quedando el mandatario autorizado para retener, de las provisiones de fondos entregados por el mandante, cantidades a cuenta de los honorarios profesionales y tributos'.

La expresada redacción permite dos conclusiones iniciales. La primera es que cuando se suscribió ya se conocía la vivienda sobre la que iba a formalizarse el contrato de opción, que se firmó tres días después (doc. 'todas las gestiones necesarias', por lo que es evidente que la actividad de la demandada no quedaba limitada, como ha pretendido a la largo del presente litigio, a gestionar la conclusión del contrato de arrendamiento con opción de compra sino al logro de la operación y ello indudablemente incluía la obtención de la hipoteca que era necesaria para financiar la compra.

Esta actividad gestora se demuestra por la suscripción con Dña. Emilia , legal representante de la demandada aunque utilizara un logo comercial distinto, de un acuerdo denominado 'contrato de mediación financiera' que aunque formalmente lleva fecha de 27 de mayo de 2011, posterior por tanto a la suscripción del contrato de gestión y del de opción de compra, debe enmarcarse en la relación global que resulta del expresado contrato en los términos explicados, y permite pensar que se inició desde el momento mismo del encargo, siendo prueba de ello la declaración testifical de D. Teodoro que admite haber acompañado al actor al banco para intentar tramitar una hipoteca, y resulta sobre todo de la naturaleza de la operación y de las circunstancias personales del actor (pensionista de 63 años), pues la entidad demandada conocía que la viabilidad del contrato de opción, que tan rápidamente se apresuró a suscribir, estaba condicionada a la venta previa del piso del actor y a la obtención de la hipoteca que financiara el resto del precio.

Por consiguiente, y en el expresado marco contractual, es claro que el devengo de los honorarios a favor de la entidad demandada únicamente podía generarse si el contrato de opción de compra llegaba a buen puerto, y para ello era indispensable que el actor lograra vender su vivienda y obtuviera financiación para el resto del precio de la que pretendía alquilar.

De ahí que la entidad demandada, que no obtuvo éxito en la gestión encomendada, no puede pretender el cobro de unos honorarios por una actividad que no se consiguió, y en tal sentido es unánime la jurisprudencia al considerar que en los contratos de mediación o corretaje (el de autos se denomina de mandato pero la esencia es la misma) el devengo de honorarios por comisión está supeditado ' a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra'( STS de 18 de marzo de 2010 ).

Por lo demás, el pacto contenido en el contrato, según el cual, 'Los horarios que percibirá Fincas Blanco Esplugues SL, por la intermediación realizada será de un mínimo 3% (IVA no incluido), honorarios incluidos en el precio de venta pactado',debe ser interpretado, como explicábamos antes, en beneficio del consumidor y de acuerdo con la naturaleza del propio contrato, de modo que al no haberse conseguido la efectiva realización de la opción de compra, no puede producirse el devengo indicado.

TERCERO.- Veamos a continuación la procedencia del argumento de la parte demandada que pretende excusarse de la obligación de devolver la suma indicada en la instancia aduciendo que entregó 7.000 euros al propietario de la vivienda sobre la que se había concertado la opción de compra.

La pretensión no puede prosperar porque la parte demandada era sabedora de que la opción no podría ser ejercitada si el ahora demandante no conseguía financiación, de modo que cuando aconsejó a su mandante la firma del contrato en cuestión asumió el riesgo de que no pudiera ejercitarse. Además, tal contrato no llegó siquiera a consumarse, pues tanto el actor como el propietario de la vivienda de l'Hospitalet objeto del contrato de opción y que declaró como testigo en el acto del juicio, han estado de acuerdo en que las llaves del piso nunca fueron entregadas al arrendatario con derecho a opción , y no lo fueron porque desde el primer momento el ahora actor expuso la necesidad de financiación, y si bien no procede entrar a analizar el grado de conocimiento que tuviera el propietario Sr. Adolfo acerca de esta situación porque no es parte de este litigio, sí está claro que el hecho era conocido por la demandada y que con independencia del destino que diera a la provisión de fondos que le fue entregada por el actor está obligada a su reintegro al demandante.

CUARTO.- Respecto a la impugnación de la demanda efectuada por el actor, la parte demandada ha aportado fotocopia de la factura NUM003 en la que aparece el 'Recibí y conforme' del actor por el concepto de 'Honorarios por la gestión realizada en la intermediación y contrato del piso sito en CALLE000 , NUM000 , NUM001 NUM002 de Hospitalet de Llobregat', fechado el día 22 de marzo de 2011, y por un total de 7.000 euros, que sirvió de fundamento al juzgador de instancia para permitir a la demandada retener tal cantidad en el expresado concepto.

Esta Sala discrepa del expresado criterio y ha de acoger la impugnación que efectúa la parte actora porque al margen de la autenticidad del documento y de las circunstancias en que fue firmado, contraviene lo convenido en el contrato de 15 de noviembre de 2010, del que como antes se ha explicado, debe inferirse que el devengo de honorarios se genera tras el ejercicio de la opción y no tras la firma del contrato que únicamente conlleva un cargo por su redacción de 300 euros.

En consecuencia, y de conformidad con lo expuesto, procede desestimar el recurso interpuesto por la representación de Fincas Blanco Esplugues SL y estimar la impugnación planteada por el demandante acordando la revocación de la sentencia de instancia y en su lugar la estimación sustancial de la demanda y la condena a la demandada a que reintegre al actor la cantidad de 13.700 euros (14.000-300) que devengará el interés legal desde la interpelación judicial y los intereses procesales de la suma reconocida en la instancia más los que resulten desde la fecha de la presente resolución ( art. 1108 y 576-2 LEC ).

QUINTO.- La estimación sustancial de la demanda conlleva que se impongan a la demandada las costas de la instancia ( art. 394 LEC ). Las costas generadas por el recurso de apelación serán a cargo de la parte apelante sin que proceda hacer expresa imposición en las de la impugnación al haber sido estimada ( art. 398 LEC ).

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Fincas Blanco Esplugues SL contra la sentencia de 14 de enero de 2013 dictada por el Sr. Juez del juzgado de primera instancia número 1 de l'Hospitalet de Llobregat con imposición a la recurrente de las costas de la alzada derivadas del expresado recurso.

Estimamos en parte la impugnación planteada por la representación de D. Emilio contra la expresada resolución que revocamos y en su lugar acordamos estimar sustancialmente la demanda y condenar a la demandada Fincas Blanco Esplugues SL a que reintegre al actor la cantidad de 13.700 euros que devengará el interés legal desde la demanda, el interés procesal por la cantidad reconocida en la instancia desde la fecha de aquella resolución, y el interés procesal por la suma aquí reconocida desde la fecha de la presente. No hacemos expresa condena en las costas derivadas de la impugnación.

Con pérdida del depósito consignado por el apelante.

Procédase a la devolución del depósito consignado al impugnante.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.