Sentencia Civil Nº 121/2015, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 1109/2012 de 11 de Marzo de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO TRES DE VÉLEZ-MÁLAGA.

JUICIO ORDINARIO SOBRE RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 1109/2012.

SENTENCIA NÚM. 121

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

Dª Inmaculada Melero Claudio

Dª María Teresa Sáez Martínez

En Málaga, a 11 de marzo de dos mil quince.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Vélez-Málaga, sobre resolución de contrato de compraventa de inmueble, seguidos a instancia de Don Pablo Jesús y Doña Adoracion , contra la entidad 'Málaga Haendel S.L.'; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Tres de Vélez-Málaga dictó sentencia de fecha 4 de abril de 2012 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

'Estimo íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Jesús Martín Acosta en nombre y representación de los demandantes que obran en el encabezamiento de esta resolución y declaro resueltos los contratos de compraventa suscritos entre Málaga Haendel S.L. y las partes demandantes, condenando a Málaga haendel a abonar a Pablo Jesús y a Adoracion la cantidad de 28,824'56 euros más el interés legal devengado desde el abono de dicha cantidad hasta la fecha en que efectivamente se proceda a la devolución.

Todo ello con expresa condena a la demandada a abonar las costas del proceso.'

En auto de fecha 27 de abril de 2012 se rectificó un error material en el fallo en el sentido siguiente: 'Se rectifica la sentencia de fecha 4/4/2012 , en el sentido de que donde se dice '... por el procurador Jesús Martín Acosta en nombre...', debe decir '... por la procuradora María Jesús Martín Acosta en nombre...'.'.

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la demandada, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 2 de febrero de 2015.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que anulase y dejase sin efecto la misma acordando desestimar la demanda interpuesta y absolviendo libremente a esta parte de todas las pretensiones de los demandantes, todo ello con expresa condena en costas. Como único motivo del recurso se refirió a la concurrencia de causa de fuerza mayor en el retraso en la entrega de la vivienda. Indicó que la sentencia apelada estima íntegramente la demanda y, en consecuencia, declara resuelto el contrato privado de compraventa de vivienda suscrito entre los demandantes y esta parte demandada, y condena a 'Málaga Haendel' a abonar a los demandantes la cantidad de 28.824'56, más intereses y costas. La acción resolutoria del contrato fue fundamentada en el supuesto incumplimiento por esta parte de lo dispuesto en el último párrafo de la cláusula 6ª del contrato privado de compraventa. Esta parte reconoció en el escrito de contestación a la demanda el retraso en la finalización de las obras y entrega de las viviendas de la promoción 'El Balcón de Alcaucín', pero justificó el mismo en la concurrencia de causa de fuerza mayor, por haber ordenado el Alcalde del Ayuntamiento de Alcaucín, mediante resolución administrativa de 15 de enero de 2008, la inmediata suspensión o paralización de las obras. Sin embargo, el Juzgado de instancia decide resolver el contrato. Y esta parte no puede compartir los razonamientos del Juzgado puesto que entiende que sí ha quedado acreditada en la primera instancia la concurrencia de fuerza mayor en el retraso en la entrega de la vivienda, pues se dan todos los requisitos exigidos por la doctrina jurisprudencial: que el suceso sea imprevisible, o insuperable e irresistible; que el mismo no se deba a la voluntad del deudor y que haga imposible el cumplimiento de la obligación; así como que haya relación causal entre el evento y el resultado. En efecto, iniciada la construcción del complejo residencial 'El Balcón de Alcaucín', el Alcalde del Ayuntamiento de Alcaucín dictó resolución por la que inesperadamente decretó la suspensión de las obras, por problemas con el terreno y con la urbanización de la zona, lo que imposibilitó que esta parte, sin mediar factor culposo o doloso en su actuar, pudiese dar cumplimiento a su obligación de entregar la vivienda adquirida por los compradores en la fecha pactada. Esta parte respondió con una conducta activa y, para resolver cuanto antes la situación, recurrió la citada resolución en reposición, cuya desestimación presunta ha sido recurrida ante la jurisdicción de lo Contencioso- Administrativo. Según consta en la resolución del Ayuntamiento, de 24 de febrero de 2009, la suspensión de las obras tiene explicación en 'problemas con el terreno, así como con la urbanización de dicha zona', sin que exista referencia alguna a la redacción de un nuevo PGOU. En consecuencia, es claro que no puede resolverse el contrato privado de compraventa en discusión, y ello por cuanto consta acreditada tanto la concurrencia de fuerza mayor en el retraso en la entrega de la vivienda, como que el fin único de la contratación, que no es otro que la propiedad por los demandantes-apelados de la vivienda, se producirá una vez se levante la suspensión de las obras, momento en el que esta parte podrá continuar con la ejecución de las mismas. Sin que el retraso que finalmente pueda producirse y del que no es responsable la promotora genere perjuicio alguno a los compradores, dado que la vivienda fue adquirida por ellos para la promoción inmobiliaria. Lo anterior se deduce fácilmente del hecho de que se incluyese en el contrato privado de compraventa una cláusula adicional que posibilita a los compradores, previa comunicación al vendedor, para ceder los derechos y obligaciones dimanantes del contrato en discusión. Siendo, además, indudable la relación causal existente entre el suceso imprevisible - suspensión de las obras por el Ayuntamiento de Alcaucín - y el resultado -retraso en la entrega de la vivienda-. Por último, debe recordarse que las partes contratantes previeron de forma expresa, en el expositivo 3º y en la cláusula 6ª del contrato privado de compraventa, la posibilidad de que se produjera un retraso en la entrega de la vivienda por concurrir fuerza mayor o caso fortuito. Como razona el Tribunal Supremo, y las Audiencias Provinciales siguiendo su jurisprudencia, no puede sino confirmarse lo que esta parte viene manteniendo desde la primera instancia, a saber, la ausencia de responsabilidad de 'Málaga Haendel' en el retraso en la entrega de la vivienda vendida, por concurrir en el supuesto causa imprevisible de fuerza mayor que, de conformidad con el artículo 1105 del CC , imposibilita que prospere cualquier tipo de acción ejercitada al amparo de los artículos 3__h6_1127art>1124 del CC y 3º de la Ley 57/1968 , reguladora de la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho y con imposición a la apelante de las costas causadas y de las que se causen en la tramitación del recurso, añadiendo que se mostraba disconforme con el motivo del recurso porquela jurisprudencia con carácter general es clara, pacífica y unánime a la horade no considerar como causa de fuerza mayor, cuestiones de índoleadministrativo, legal o urbanístico, que se encuentren comprendidas en la esfera'profesional' de las entidades promotoras.La promoción se encuentra suspendida por Decreto del Ayuntamiento de Alcaucín por 'un problema en el terreno y en la urbanización de la zona', es decir, por problemas que ya existían antes de que el propio contrato de compraventa entre las partes se firmara el 29 de junio de 2006, y era por tanto perfectamente conocido por la promotora a la fecha en la que formalizó el contrato. Además las obras se paralizaron cuando sólo se había ejecutado un 17% (según informe del propio Ayuntamiento), por lo que difícilmente las viviendas podrían haberse entregado el 31 de mayo, es decir, cuatro meses después de la paralización, ya que para ello hubiera sido necesario que la promotora hubiera ejecutado el 93% que quedaba pendiente de construir de la promoción. Ha quedado totalmente acreditado, como bien expone la sentencia, que la causa de suspensión de las obras en modo alguno puede calificarse como fuerza mayor. Muy al contrario, era perfectamente conocida por la entidad demandada que ya en el convenio firmado en enero de 2005 conocía perfectamente que la licencia de obras concedida en 2004 estaba condicionada - como no podía ser de otra manera - al desarrollo del planeamiento urbanístico del término municipal de Alcaucín, que hasta ese momento solo contaba con normas subsidiarias. Cuando el Ayuntamiento paralizó las obras, en enero da 2008, estaba cumpliendo con sus obligaciones legales, no pudiendo calificar esa suspensión como imprevisible, sino precisamente todo lo contrario, ya que, como profesional de la promoción inmobiliaria, la entidad demandada sabía que si comenzaba la construcción en un terreno calificado por la normativa urbanística en vigor en Alcaucín como no urbanizable y sin que hubiera sido aprobado el nuevo planeamiento urbanístico que permitiera el cambio en la calificación de dicho suelo, por lo que era más que seguro el riesgo de que la obra fuera paralizada, como así ocurrió.

TERCERO.- Considerando que, como bien dice el Juez 'a quo', la parte demandante solicita que se declaren resueltos los contratos de compraventa firmados entre los demandantes, Sres. Pablo Jesús Adoracion , y la demandada, 'Málaga Haendel', por incumplimiento de la obligación de la vendedora de entrega de las viviendas objeto del contrato, y también solicita la condena de la vendedora demandada a abonar las cantidades que le fueron entregadas anticipadamente, más los intereses legales. Añade el juzgador que la demandada se opuso a la demanda alegando que la finca no pudo ser entregada en el plazo pactado por causa de fuerza mayor, debido a una orden de inmediata suspensión o paralización de las obras dictada por el Ayuntamiento de Alcaucín, que previamente había otorgado licencia municipal de obra que autorizaba la construcción de las viviendas; y entiende que el dictado de esta resolución de paralización de las obras es un suceso imprevisible, insuperable e irresistible, habiendo recurrido la mencionada resolución por considerarla injusta. El juzgador, tras el examen de la prueba practicada y en especial de la documental aportada, tiene por acreditados los siguientes hechos que no discuten las partes: que la entidad 'Málaga Haendel', celebró con los demandantes unos contratos de compraventa que se aportan con la demanda; que los demandantes entregaron a la demandada las cantidades que se relacionan en el hecho primero de la demanda, lo que se justifica también documentalmente; que en el contrato se expresa que la finca objeto del mismo será entregada al comprador con anterioridad al 31 de mayo de 2008, salvo fuerza mayor o caso fortuito, si bien el plazo previsto puede verse ampliado en cuatro meses, sin que ello conlleve derecho a indemnización de daños y perjuicios al comprador, si el retraso en la entrega se produce motivado por la obtención de las autorizaciones administrativas pertinentes o por la puesta en servicio de las conexiones con las compañías suministradoras; que el día 15 de enero de 2008 se dictó por el Ayuntamiento de Alcaucín resolución en la que ordenaba la inmediata suspensión o paralización de las obras, hasta que se diesen los requisitos condicionantes de la licencia; y que, desde el dictado de la resolución suspensiva, que está pendiente de recurso contencioso administrativo, las obras han permanecido paralizadas. Entiende el Juez que el hecho controvertido en este proceso es si la causa de paralización de las obras, consistente en la resolución dictada por el Ayuntamiento de Alcaucín, puede calificarse de acontecimiento de fuerza mayor. Y con cita de la doctrina jurisprudencial sobre supuestos semejantes al ahora enjuiciado concluye que la paralización de las obras de construcción no constituye un obstáculo extraño o ajeno a la esfera negocial, ni imprevisible, por encontrarse dentro de las vicisitudes propias del negocio de la construcción; y que en el presente caso, con independencia de cuál sea el resultado del recurso contencioso-administrativo interpuesto contra la resolución municipal, lo cierto es que la paralización no puede en absoluto calificarse como suceso de fuerza mayor, máxime teniendo en cuenta las siguientes circunstancias: que el 22 de noviembre de 2005 se celebró un convenio con el Ayuntamiento en el que expresamente se condicionó la eficacia de la licencia a la aprobación de un nuevo Plan General de Ordenación Urbanística, lo que pone de manifiesto que la demandada conocía, en el momento en que firmó el convenio y, por consiguiente, cuando firmó los contratos que la finca no estaba incluida en el suelo clasificado como urbanizable por las normas de planeamiento vigentes; que la demandada debía conocer, por su consideración de profesional de la construcción, que el derecho a construir viene determinado por el planeamiento, y no ha negado en ningún momento negado que en el planeamiento urbanístico la finca en cuestión se encontraba en suelo no urbanizable, pudiendo haber comprobado esta circunstancia por sí o a través de técnicos con solo consultar la normativa urbanística. Afirma el Juez, por tanto, que la suspensión administrativa de la obra no era en absoluto una circunstancia imprevisible e inevitable para la promotora, la cual, empleando una diligencia media, podía haber conocido los riesgos que asumía comenzando la construcción de esa manera, por lo que no puede en ningún caso repercutir las consecuencias de su actuación - cuanto menos imprudente - sobre los adquirentes de buena fe. Por otro lado, conforme a la más reciente doctrina jurisprudencial, entiende el Juez que, para estimar la acción de resolución de la compraventa cuando ha habido entregas anticipadas, no debe estarse al carácter grave del incumplimiento, ni a la frustración de expectativas de los compradores, ni al carácter esencial del término para la entrega de la vivienda, sino a los datos objetivos: de un lado al pago por parte de los compradores de todas las cantidades anticipadas pactadas en el contrato y, de otro, a la expiración del plazo convenido para la entrega de la vivienda sin que lo haya realizado la promotora. En este sentido la Ley 57/1968, que regula la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, atribuye al comprador en su artículo 3 º el derecho irrenunciable, expirado el plazo de entrega de la vivienda sin que ésta haya tenido lugar, a optar entre la rescisión del contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta incrementadas con sus intereses, o conceder al vendedor una prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda. En consecuencia, cumplidos los requisitos objetivos requeridos por el artículo 3º de la citada Ley para resolver el contrato, acuerda la resolución, la devolución a los compradores del precio adelantado y la condena en las costas a la demandada por estimar íntegramente la demanda y ser de aplicación el artículo 394 de la LEC .

CUARTO.- Considerando que esta Sala, habiendo examinado la prueba practicada en las actuaciones y las alegaciones de las partes apelante, acepta los razonamientos jurídicos que contiene la sentencia apelada, y, como en casos similares ya resueltos, entiende suficiente la motivación de la sentencia para su confirmación, pues no queda desvirtuada por la argumentación del escrito de recurso formulado por la entidad apelante. Y es que, respecto a la concurrencia de fuerza mayor como causa para no entregar la vivienda a los compradores en el plazo estipulado, insiste la entidad apelante en que, reconocido en la contestación a la demanda el retraso en la finalización de las obras y en la entrega de la vivienda, justificó el mismo por la orden del Alcalde del Ayuntamiento de Alcaucín, contenida en resolución administrativa fechada el 15 de enero de 2008, de suspender o paralizar la obra inmediatamente. Como ya establecía este Tribunal en sus sentencias de fechas 30 de abril, 5 de julio y 20 de septiembre, todas de 2012, en supuestos idénticos al ahora enjuiciado '...insiste la parte apelante, en la concurrencia de causa mayor en el retraso - admitido - en la entrega de la vivienda, por haber ordenado el Sr. Alcalde del Excmo. Ayuntamiento de Alcaucín, mediante resolución administrativa de 15 de enero de 2008 la inmediata suspensión o paralización de las obras, argumentación que no es de recibo, al haber tenido respuesta en la resolución recurrida cuyos razonamientos al respecto no pueden ser sino íntegramente ratificados por esta Sala...', y es que aplica la doctrina jurisprudencial que indica que el vendedor no es árbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese, o pueda - supuesto el cumplimiento del comprador de sus obligaciones, o su disposición seria y verdadera a cumplirlas - incumpliendo los plazos contractuales; es decir, al margen de las distintas teorías que distinguen entre caso fortuito y fuerza mayor, 'el artículo 1105 del CC debe interpretarse en relación con el requisito de imputabilidad en conexión con la imprevisibilidad y la inevitabilidad, lo cual exige que se hayan adoptado las medidas idóneas para evitar el suceso, atendidas las circunstancias del caso y de la particular relación obligatoria contraída...'. Así el comprador no tiene por qué aquietarse a una situación provocada por, al menos, la imprudencia de la demandada que inicia la construcción de las viviendas de la urbanización cuando, conforme al planeamiento urbanístico, la finca se encontraba en suelo no urbanizable; y es que pudo comprobar tal circunstancia consultando la normativa urbanística. Así la suspensión administrativa de la obra no era una circunstancia imprevisible o inevitable para la promotora, y no la puede repercutir sobre el adquirente de buena fe. En este punto no puede olvidarse que la más moderna jurisprudencia exige, para que haya un verdadero incumplimiento, la frustración de la legítima expectativa de la parte cumplidora en cuanto al fin del contrato, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, bastando que a la parte incumplidora pueda atribuírsele una conducta voluntaria - no señalada por justa causa que la origine - obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó. En suma, la causa que lleva al comprador a celebrar el contrato es la adquisición de la propiedad de la cosa, salvo que haya otra finalidad convenida entre comprador y vendedor (que en este caso no se prueba); y el vendedor ha de cumplir sus obligaciones conforme a lo pactado, pues sólo puede liberarse de las consecuencias del incumplimiento si prueba la concurrencia de causa que no le sea imputable. Por tanto, para que la circunstancia alegadas por la recurrente pueda excluir su responsabilidad contractual, dando lugar a la apreciación de causa de fuerza mayor, se requiere, según establece en la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 14 de abril de 2000 , '...la existencia de un obstáculo que, siendo extraño a la esfera negocial del obligado o deudor, sea totalmente irresistible o inevitable...', y no puede hablarse de fuerza mayor cuando se trata de una circunstancia perfectamente previsible como parte integrante de la concesión de la licencia, según resulta del acuerdo entre el Sr. Alcalde de Alcaucín y Don Miguel Ángel , actuando éste en nombre de 'Málaga Haendel S.L.', por el que se condiciona la eficacia de la licencia a la aprobación del nuevo PGOU. En consecuencia, procede la desestimación del recurso de apelación y la íntegra confirmación de la sentencia apelada, incluso en lo que dispone sobre las costas de la primera instancia.

QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal , debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad 'Málaga Haendel S.L.' contra la sentencia dictada en fecha cuatro de abril de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de los de Vélez-Málaga en sus autos civiles 247/2011, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.