Sentencia Civil Nº 122/2010, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 656/2009 de 09 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIRONA

SECCION SEGUNDA

Rollo de apelación civil: nº 656/2009

Proviene: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 SANTA COLOMA DE FARNERS

Procedimiento: nº 571/2007

Clase: procedimiento ordinario

SENTENCIA 122 / 10 .

Ilmos. Sres:

PRESIDENTE

D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO

MAGISTRADOS

D. JOAQUIM FERNANDEZ FONT

D. JAUME MASFARRE COLL

Girona, a nueve de abril de dos mil diez.

En esta segunda instancia ha comparecido como parte apelante TORSION S.L. Y ABUACRIS S.L., representada por el

Procurador D. FRANCESC DE BOLÓS PI y defendida por el Letrado D. ROLDAN SOLE RIERA.

Ha sido parte apelada D. Ángel , representado por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS.

Antecedentes

PRIMERO.- El presente proceso se inició mediante la demanda presentada en nombre de D. Ángel contra TORSION S.L. y ABUACRIS S.L.

SEGUNDO.- La sentencia que puso fin a la primera instancia dice en su parte dispositiva:

"Que desestimando sustancialmente la demanda reconvencional promovida por el Procurador de los Tribunales Sr. Ignasi DE BOLOS I PI, en nombre y representación de las entidades "ABUACRIS, S.L." y "TORSION, S.L", debo ABSOLVER Y ABSUELVO al Sr. Ángel de las pretensiones ejercitadas en contra del mismo en este procedimiento.

Y todo ello, con expresa imposición de las costas causadas por la reconvención a la parte actora reconvencional" .

TERCERO.- En aplicación de las normas de reparto vigentes en esta Audiencia Provincial, aprobadas por la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ha correspondido el conocimiento del presente recurso a la Sección Segunda de aquélla.

CUARTO.- En su tramitación se han observado las normas procesales aplicables a esta clase de recurso, habiendo efectuado las partes las alegaciones que pueden verse en los respectivos escritos presentados en esta segunda instancia, a los que se responde en los siguientes fundamentos jurídicos. Se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 22 de marzo de dos mil diez.

QUINTO.- Conforme a lo establecido en las indicadas normas de reparto, se designó ponente de este recurso al Ilmo. Sr. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, quien expresa en esta sentencia el criterio unánime de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Circunscrito el recurso a la disconformidad con la decisión de primera instancia sobre la demanda reconvencional, toda vez que se llegó a un acuerdo extrajudicial de las partes en relación con las pretensiones deducidas en la demanda principal, considera el órgano "a quo" que la cantidad que hubo de abonar la actora reconvencional en concepto de devolución de arras dobladas no es fruto de un incumplimiento contractual de la parte demandada en reconvención y por lo tanto no puede serle reclamado en concepto de daños y perjuicios porque no fue el Sr. Ángel quien incumplió, sino las mercantiles reconvenientes a través de su Administrador Dn. Gumersindo .

La sentencia de primera instancia centra la cuestión objeto de controversia en si el contrato privado de fecha 1 de Abril de 2006 suscrito por las partes fue incumplido por el demandado en reconvención Sr. Ángel , generando así unos daños y perjuicios sobre la base de las arras que las actoras reconvencionales tuvieron que pagar dobladas a la entidad Escalt Milenium S.L., -ajena al pleito-, al amparo del art. 1.454 del Código Civil ; y analizando los términos del contrato, así como las conductas respectivas de los contratantes, entiende que no hubo incumplimiento del contrato por parte del comprador ya que fue la parte vendedora quien incumplió las condiciones pactadas entre las partes, criterio que no comparten Torsión S.L. y Abuacris S.L. porque a su juicio insisten que hubo un incumplimiento del contrato de arras por parte del comprador demandado reconvencional Sr. Ángel .

SEGUNDO.- Al margen de la cita indiscriminada de preceptos que se hacen en el recurso relativos a la exigibilidad de las diversas clases de obligaciones, art. 1.113 del C.C , de las obligaciones a plazo, art. 1.125 del C.C , de la mora en el cumplimiento, art. 1.100 y de la indemnización por incumplimiento, art. 1.101 , lo importante en el caso examinado es determinar si la interpretación que el órgano "a quo" dispensa al contrato privado de compraventa (pues tal es, independientemente de la denominación que se le diera o se pretenda darle), de 1 de Abril de 2006, se ajusta a las previsiones de los arts. 1.281 y ss. del Código Civil y la decisión de primera instancia es la consecuencia jurídica de la correcta averiguación y comprensión del sentido y alcance de las declaraciones de voluntad emitidas por las partes contratantes, o por el contrario el resultado exegético obtenido por el Juez de Primera Instancia es ilógico, irracional o vulneratorio de las normas de la hermeneútica contractual.

Al respecto ha de suscribir este tribunal el criterio del órgano "a quo" en el sentido de que el contrato revelaba la voluntad de las partes en cuanto a las obligaciones respectivas de los contratantes, de manera que si en el mismo se introduce la adaptación registral de las fincas, con 72 plazas de parking, a la realidad física del Proyecto de actividades presentado, con un total de 66 plazas de parking, como obligación de la parte vendedora, así como el compromiso de realizar cuantas obras sean necesarias para dicha adaptación y para la obtención de la licencia municipal, facultando entre tanto al comprador por la resolución del contrato, establecer una nueva prórroga para la elevación a público del contrato si el motivo fuera subsanable u obligar al vendedor a elevar a escritura pública de compraventa en la situación que se encuentre la finca si el motivo no fuese subsanable, no puede aceptarse la postura de quien recurre de intentar hacer abstracción de esas circunstancias incorporadas de manera consciente y voluntaria a los términos del contrato, para sostener que las plazas de parking que registralmente eran 72, se adquirieron como cuerpo cierto y que como en la actualidad continúan siendo las mismas adquiriéndose "a posteriori" por el mismo comprador, las condiciones contractuales al respecto, en cuanto a la obligación de adaptación registral a las 66 plazas del Proyecto de actividades, no constituían un motivo para negarse al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, establecer nueva prórroga para la elevación a público del contrato y requerir de subsanación, que es lo que de hecho hizo el comprador ateniéndose a los términos del contrato interpretados de manera lógica y sistemática, atendiendo a lo que las partes querían y en concreto el comprador, con pleno asentimiento de la parte vendedora, de ver legalizada la actividad a desplegar en el inmueble y solventados los eventuales problemas que la adaptación del inmueble a la licencia municipal de actividad, (medidas de las plazas de parking y adopción de medidas de seguridad como salidas de emergencia, accesos comunes, puertas...etc) podían comportar en la adecuación de esta realidad extrarregistral a su constancia tabular, pasando de 72 fincas registrales a 66 como consecuencia de las adaptaciones necesarias, lo cual no constituía una cuestión accesoria o inapreciable, pues exigiría una modificación en los coeficientes de participación de las unidades registrales y con ello una modificación del título constitutivo con las dificultades que ello comporta, que la parte compradora pretendió tener solventadas antes de otorgar la escritura pública de compraventa, con el asentimiento de la parte vendedora al firmar el contrato y comprometerse a esa adecuación registral previa a la elevación a público del contrato suscrito.

Por tanto, ni el comprador incurrió en mora al comunicar nueva prórroga para el otorgamiento de escritura pública para el 15 de mayo de 2007 cuando fue requerido por la parte vendedora en 19 de diciembre de 2006, pues en esa fecha no se había obtenido la licencia municipal de actividad ni por supuesto se había producido la adaptación registral previa que constituía una de las condiciones contractuales asumidas por la parte vendedora al declarar en el Pacto Quinto, "... que deberá asimismo adaptar la realidad registral de la finca, con 72 plazas de parking a la realidad física del Proyecto de actividades presentado, con un total de 66 plazas de parking".

Ni tampoco incumplió el contrato el comprador al rechazar el nuevo requerimiento de 22 de febrero para elevación a escritura pública el 12 de marzo de 2007, con advertencia de dar por resuelto el contrato, pues aunque por Decreto del Sr. Alcalde de 17 de enero de 2007 se concedieron las "licencias de actividad" de aparcamiento privado de automóviles, condicionando su eficacia al cumplimiento de determinadas medidas, entre ellas a la instalación de un "hidrant" y a la adopción de medidas correctoras necesarias para el cumplimiento de las Ordenanzas Municipales, esas licencias limitaban el número de plazas a 65 (49 más 16), según el Proyecto presentado, lo cual evidenciaba la discrepancia resultante entre el resultado físico de la actividad a desplegar y la constancia registral, que conllevaba la precisa adaptación que las partes habían convenido, sin que por la parte vendedora se hubiese cumplido con tal compromiso. De ahí que el comprador advirtiera de su negativa al otorgamiento de la escritura recabando la subsanación para la posterior firma y notificación del cumplimiento de esas condiciones contractuales, decidiendo finalmente requerir el comprador a la parte vendedora para que compareciera a otorgar la escritura pública el 7 de mayo 2007, con la documentación acreditativa del cumplimiento de lo pactado (licencia de actividad y cumplimiento de las condiciones establecidas en el Decreto de la Alcadía que la concedía, y adecuación registral a la realidad física); y aún en el caso de que no haya cumplido con ello, en cuyo caso se advierte del ejercicio de las oportunas acciones judiciales.

Luego el comprador en todo momento se atuvo a los términos del contrato, optando en primer lugar por ampliar la prórroga para la elevación a público del contrato privado de compraventa, mientras se solventaban los motivos subsanables que constituían el óbice a la escritura en las condiciones pactadas y después ante la postura de la parte vendedora refractaria al compromiso de adecuación registral de la finca, a obligar a ésta a su otorgamiento en la situación que se encontraba la finca, mostrando en todo momento una voluntad concorde con lo pactado y con la consumación de la compraventa de la cual nunca se desvinculó sino todo lo contrario, evidenciando la voluntad de cumplir lo pactado, pero eso sí, siempre y cuando la parte vendedora cumpliera con las obligaciones asumidas y pactadas conforme al art. 1.255 del Código Civil , que la parte vendedora pretende someter a su exclusivo arbitrio vulnerando de este modo lo dispuesto en el art. 1.256 del C.C .

El comprador se limitó a ejercitar unos derechos potestativos a él reconocidos en el contrato, mientras que los vendedores han pretendido en todo momento imponer su particular criterio sustrayéndose de las condiciones expresamente pactadas en el contrato y por ello si por su cuenta y riesgo decidieron vincular las fincas vendidas al Sr. Ángel a terceros mediante un contrato de arras, abstrayéndose unilateralmente de las obligaciones asumidas en el contrato privado de 1 de Abril de 2006 concertado con aquel en relación a las mismas fincas, es responsabilidad exclusiva de los vendedores y nada puede imputarse al respecto al comprador cuya conducta no se aprecia como contraria o refractaria al cumplimiento de los compromisos asumidos, eso sí, siempre y cuando los vendedores hubiesen cumplido las obligaciones a las cuales se compometieron, entre las cuales estaba la de adaptar registralmente las fincas a la realidad física extrarregistral derivada del Proyecto para el ejercicio de la actividad solicitada que no llegó a hacerse, de manera que no pudo operar la condición resolutoria tácita, art. 1.124 del Código Civil , de optar por la resolución del contrato que surge en favor del acreedor cuya prestación es incumplida, pues según reiterada jurisprudencia la resolución sólo puede solicitarla el que ha cumplido por su parte y los vendedores no cumplieron con un compromiso contractual expreso referente a la esencia de lo pactado que comportaba una frustración de las legítimas expectativas del comprador, SSTS 17 noviembre y 23 febrero 1995, 3 diciembre y 23 enero 1996, 6 octubre 1997 , entre otras muchas.

TERCERO.- A lo expuesto no es óbice ni afecta el hecho de que durante el trámite de este procedimiento en que el comprador demandante principal pedía la declaración de validez del contrato privado de compraventa de 1 de Abril 2006 y la condena a su cumplimiento otorgando la correspondiente escritura pública de compraventa, se hubiese llegado a un acuerdo extraprocesal por el que se produjo una satisfacción extrajudicial respecto a los pedimentos de la demanda principal y se hubiera otorgado escritura pública de compraventa entre los vendedores y el comprador de fecha 25 de noviembre de 2008 relativa a las mismas fincas objeto del litigio sin la modificación registral que constituía uno de los elementos esenciales pactados de manera específica como obligación de las vendedoras, la cual resultó incumplida, pues ello es consecuencia de la libre voluntad de los litigantes en el ámbito de sus derechos dispositivos, de manera que si lo que en origen constituía un aspecto esencial de lo pactado en el contrato de 1 de Abril de 2006, después se ha decidido que no es tal o suprimirlo por las partes en función de ignoradas circunstancias económicas, técnicas, de interés personal o del tipo que fuera, transmitiéndose y adquiriéndose extraprocesalmente las fincas sin la adaptación registral al resultado físico del Proyecto de actividad concedido, ello no altera en modo alguno los argumentos desarrollados que se basan en un contrato determinado y en unos términos del mismo por los que la parte vendedora asumía el deber de "adaptar la realidad registral de la finca, con 72 plazas de parking, a la realidad física del Proyecto de actividades presentado, con un total de 66 plazas de parking", cosa que nunca llegó a hacer incumpliendo con ello su compromiso; conducta que no se ve modificada por un posterior acuerdo de las partes en comprar y vender las fincas sin adecuación registral, en tanto se trata de un nuevo concierto de voluntades en el cual han incidido circunstancias e intereses justificativos del nuevo acuerdo que no desvirtuan los razonamientos desarrollados, por lo que debe ser desestimado el recurso y confirmada la sentencia apelada que no aprecia incumplimiento alguno en el demandado reconvencional ni por tanto responsabilidad por daños y perjuicios derivados de su conducta.

CUARTO.- El rechazo de la apelación conlleva la imposición a la parte apelante de las costas del recurso, conforme al art. 398.1 LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación formulado por el Procurador D. FRANCESC DE BOLÓS PI, en nombre y representación de TORSION S.L. Y ABUACRIS S.L., contra la Sentencia de fecha 25 de junio de 2009, del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA nº 3 DE SANTA COLOMA DE FARNERS dictada en los autos de Procedimiento Ordinario nº 571/2007, de los que el presente rollo dimana, y confirmamos el Fallo de la misma, con imposición de las costas de la alzada a la parte recurrente.

Contra la presente sentencia no cabe recurso extraordinario alguno, ya que se ha tramitado el procedimiento no en razón de la materia sino de la cuantía litigiosa, que no excede de 150.000 euros.

Notifíquese esta sentencia a las partes y déjese testimonio de élla en el presente Rollo y en las actuaciones originales, que se devolverán al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción del que proceden.

Así lo ha decidido la Sala, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados ya indicados, quienes, a continuación, firman.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que, certifico.