Sentencia Civil Nº 122/2013, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 625/2012 de 21 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 625 de 2012

Juzgado de 1ª Instancia número 4 de Castellón

Juicio Ordinario número 2420 de 2009

SENTENCIA NÚM. 122 de 2013

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

En la Ciudad de Castellón, a veintiuno de marzo de dos mil trece.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día dieciséis de mayo de dos mil doce por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 4 de Castellón en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 2420 de 2009.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Don Eusebio , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Pablo Vicente Ricart Andreu y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Tania Maritza Cajas Quishpe, y como apelado, Vistamar S.A., representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Pascual Llorens Cubedo y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Vicente Jesús Serra Arenós.

Es Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. ADELA BARDÓN MARTÍNEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: 'Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por la procuradora de los tribunales D.ª Begoña Ferrada Julián, en representación de D. Eusebio (casado con D.ª María Inmaculada ), contra VISTAMAR, S.A.:

10 Absuelvo a la demandada de las pretensiones ejercitadas contra ella.

20 Condeno al demandante al pago de las costas procésales causadas.-'

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Don Eusebio , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia estimando íntegramente lo solicitado en el suplico de la demanda, con condena en costas a la parte apelada.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia, con imposición de las costas a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 10 de octubre de 2012 se formó el presente Rollo y se designó Magistrada Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 9 de enero de 2013 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 12 de marzo de 2013, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

SE ACEPTAN los de la resolución recurrida y se resuelve el recurso conforme a los siguientes:

PRIMERO.- Interpone recurso de apelación la representación de D. Eusebio contra la Sentencia dictada en primera instancia que desestimo la demanda planteada por él frente a la mercantil Vistamar S.A. y en la que ejercitaba una acción de resolución del contrato de compraventa.

El motivo de esta desestimación es que aunque se ha entendido que en el contrato de compraventa se contempló la fijación del plazo de entrega de la vivienda como un elemento esencial del mismo, y que hubo un incumplimiento de la vendedora al respecto, el demandado dejo de abonar previamente las cuotas a que estaba obligado, incumpliendo previamente dicho contrato por lo que no puede pedir su resolución.

Alega en el recurso, como primer motivo, que se ha producido error en la valoración de la prueba, en concordancia con la doctrina jurisprudencial relativa al incumplimiento, al no haberse aplicado la cláusula relativa al pago que se pacto en el contrato, que por ello resulto inexistente, sin que además haya habido voluntad de incumplir porque los impagos no han supuesto la frustración del contrato, siendo una cantidad mínima la que se dejo de abonar.

En segundo lugar y respecto al precio, considera que las cuotas impagadas no eran exigibles y que no estaban vencidas en atención a lo pactado en el contrato. Se refiere a continuación a la Junta de Magistrados de esta Audiencia Provincial de unificación de criterios, remitida el 13 de junio de 2012, en cuanto al contrato de compraventa y al plazo de entrega, y señala que el impago del precio de la vivienda y la resolución a instancia del comprador se ha producido por imposibilidad sobrevenida, insistiendo en la estimación de su demanda.

SEGUNDO.- En primer lugar tenemos que manifestar que coincidimos con el criterio del Juez de instancia, cuando califica de esencial el plazo de entrega de la vivienda, en atención al contenido del contrato, y también entendemos correcta la conclusión que alcanza respecto a que dicho plazo en este caso se ha incumplido por la vendedora, sin que se aparte en esta cuestiones de los criterios de la Junta de Magistrados de esta Audiencia Provincial que se cita en el recurso.

Cuando en el mismo contrato se concede al comprador la facultad resolutoria si, llegado el término, no ha finalizado la obra, la cuestión del carácter esencial de dicho plazo es de fácil solución, pues las partes han pactado el carácter perentorio de dicho termino ( Sentencias de esta Sección núm. 321, de 20 octubre 2010 y núm. 57, de fecha 7 de febrero de 2012 , entre otras).

Esto es lo que sucede en el caso enjuiciado donde después de fijar en el pacto sexto del contrato de compraventa el plazo de finalización de las obras, en el pacto octavo, se estableció la resolución del contrato de compraventa por el comprador, para el caso de que la vivienda no se pusiera a su disposición, con simultáneo otorgamiento de escritura pública de compraventa, en el plazo de seis meses siguientes a contar desde la finalización del plazo máximo previsto en el mencionado pacto sexto, en el que expresamente se estableció que las obras debían estar concluidas durante el segundo trimestre del año 2008, a lo que se añadía que la entrega de llaves y simultáneo otorgamiento de escritura pública se ofrecería en el plazo máximo de 90 días a partir de la conclusión de las obras, lo que nos sitúa en el día 30 de septiembre de 2008, siendo la única comunicación que nos consta de la promotora para escriturar la que tuvo lugar por burofax de fecha 10 de agosto de 2009, en el que se le requería para otorgar la escritura pública de compraventa para el día 17 de septiembre de 2009, por lo que es evidente que en esa fecha ya se encontraba el comprador en disposición de resolver el contrato, a tenor del contenido de las estipulaciones del mismo.

La cuestión que se plantea a continuación, por la que no se ha estimado la demanda, es la de determinar si previamente el comprador incumplió el contrato y ello le impide resolver el mismo. Recuerda en este sentido, la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, de fecha 31 de octubre de 2002, que la jurisprudencia de esta Sala de Casación Civil resulta coincidente al declarar que se exige a quien pretende resolver que no haya incurrido en incumplimiento de las obligaciones contractuales que le correspondían y con mayor incidencia si se trata de esenciales, que son las concurrentes en el caso de autos ( Sentencias de 13-3-1990 ; 22-5-1991 ; 19-5-1992 ; 20-3-1993 ; 8-5-1994 y 9-5-1996 , entre otras).

En este sentido el pago del precio entendemos que se trata de una condición esencial del contrato de compraventa, porque es la prestación que recibe el vendedor a cambio del inmueble que transmite, debiendo por ello examinar que es lo que ha ocurrido en el caso enjuiciado.

En el contrato de compraventa suscrito en fecha 28 de noviembre de 2007, se fijo un precio global por la vivienda, garaje y trastero de 164.100 € y como forma de pago la de 18.728,94 € a la firma del contrato, hasta la entrega de llaves seis pagos de 747,66 € ( 800 € con IVA), en fechas 30/12/07, 30/01/08, 28/02/08, 30/03/08, 30/04/08 Y 30/05/08, a la entrega de las llaves debía pagar 16.805,10€ y con cargo al préstamo hipotecario la de 124.080 €, cantidades todas ellas que no incluían el IVA, según se expresaba.

No obstante como manifiesta la parte apelante los pagos se efectuaron en forma diferente, tal y como se acredita con los documentos aportados con la demanda, números 5 a 17 de la misma. Así se abono en fecha 2 de marzo de 2007, en el momento de suscribir el contrato de reserva, la cantidad de 6.000 €, más IVA, y después se hicieron un total de doce pagos, por la cantidad cada uno de ellos de 747,66 €, más IVA, desde el mes de marzo del año 2007 al de febrero de 2008, ambos inclusives, lo que totaliza la cantidad de 8.971,92 €, sin incluir el IVA, cantidad a la que sumada la entregada en el momento de firmar el contrato de reservar arrojan un resultado de 14.971,92 €, frente a los 23.214,90 €, que según el contrato debían de haber abonado antes de la entrega de las llaves. Luego no es cierto que se pagara, como se dice en el recurso más de un 90% de esta cantidad, siendo por el contrario la cantidad que pago cercana al 65% de lo que debía pagar antes de la entrega de llaves.

Pero es que además el propio demandante reconoció en el acto del juicio que dejo de pagar las cuotas de los meses de marzo y abril de 2008, lo que insistimos no deja de ser un incumplimiento de la obligación esencial que asumió el comprador.

En ese momento del juicio el demandado justificó dicho incumplimiento manifestando que había obedecido a que las obras estaban muy retrasadas, pero esa falta de pago fue anterior a que finalizara el plazo de entrega de la vivienda fijado en el contrato, que como ya hemos dicho, se estableció que la obra debía terminarse como máximo en fecha 30 de junio de 2008 y que debía entregarse antes del 30 de septiembre de 2008.

Por otra parte no puede entenderse que el contrato permitiera que se dejaran de abonar esas cuotas por el hecho de fijar un interés de demora del 10% anual para el caso de que se produjera el impago de alguna de las cantidades pactadas, lo que supone establece una penalidad que se impone por ese impago sin que faculte con su abono al comprador a dejar de abonar las cantidades a que se comprometió.

Y tampoco afecta a cuanto llevamos expuesto que se haya indicado en el contrato que 'La cantidad pendiente a la entrega de llaves se abonará a la parte vendedora por el comprador en cheque bancario o por transferencia en la cuenta bancaria que al efecto designe la parte vendedora'. En el contrato, como ya hemos dicho, se dejo pendiente una cantidad que se indicaba expresamente que era para abonar en el momento de esa entrega de llaves, y que se fijo en 16.805,10 €, que es a la que se refiere dicho párrafo, sin que podamos deducir del contenido de esta estipulación que se facultara el comprador a dejar de abonar las cuotas a que se había comprometido y que pudiera hacerlo cuando se fueran a entregar las llaves de la vivienda.

Entendemos por todo ello que antes de que el comprador pudiera ejercitar la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la vendedora respecto a la entrega de la vivienda, éste había incumplido previamente el contrato, ya que aunque la vendedora le haya permitido ir abonando las cantidades que debía abonar antes de la entrega de la vivienda en forma diferente, dejo voluntariamente de pagar esos importes mensuales, incumpliendo con ello el contrato al no haber efectuado los pagos a que se comprometió, sin que de las cláusulas del contrato resulte que se le facultara para ello en el mismo, por el hecho de haber establecido unos intereses de demora para ese supuesto.

Se refiere igualmente el recurrente a la imposibilidad sobrevenida que le impide atender al pago del precio, bien por deterioro de sus posibilidades económicas, bien por no haber obtenido la financiación que en un principio al comprador no le parecía de tan difícil consecución, argumento que también rechazamos.

En primer lugar porque esto no fue lo que se decía en la demanda, en la que por el contrario se indicaba que si el vendedor hubiera finalizado la obra en plazo, ellos hubieran estado en condiciones de haber podido abonar el precio, que fue además lo que el demandante manifestó también en el acto del juicio.

Pero es que lo único que se acredita al respecto es que la esposa del actor termino su contrato laboral, el día 9 de febrero de 2009 y que al demandante se le comunicó por la empresa para la que presta sus servicios, en fecha 17 de abril de 2009, que se le incluía en un ERE, lo que desde luego no supone que conozcamos las posibilidades económicas de los compradores y que a estos se les haya denegado la subrogación en el préstamo hipotecario o su suscripción en otras entidades bancarias.

Finalmente cabe añadir que en la reciente Sentencia del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, núm. 822, de fecha 18 de enero de 2013 , se estimó el recurso de casación en un supuesto resuelto por esta Sala en el que se había apreciado la imposibilidad sobrevenida en la compraventa de un inmueble, porque al menos dos entidades bancarias no le habían concedido el préstamo hipotecario a los compradores, lo que no fue compartido por el alto tribunal, avalando si cabe aun más la improcedencia de su aplicación en el caso enjuiciado.

Procede por todo ello y en consecuencia desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la resolución recurrida.

TERCERO.- En cuanto a las costas de la alzada la desestimación del recurso de apelación determina que se impongan a la parte apelante, a tenor de lo establecido en los artículos 398-1 y 394-1 ambos de la L.E.C .

Por otro lado respecto a la cantidad consignada como depósito para recurrir, pierde el recurrente la misma, a la que se dará el destino legal (Disp. Adic. 15ª LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Don Eusebio , contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Castellón en fecha dieciséis de mayo de dos mil doce, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 2420 de 2009, CONFIRMAMOS la resolución recurrida con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Se declara la pérdida de la cantidad consignada como depósito para recurrir al desestimar el recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.