Sentencia Civil Nº 122/2016, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 89/2016 de 05 de Abril de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00122/2016

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 89/16

NÚMERO 122

En OVIEDO, a seis de abril de dos mil dieciséis, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo, compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y D. Ángel Campo Izquierdo, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

S E N T E N C I A

En el recurso de apelación número 89/16,en autos de JUICIO ORDINARIO Nº 23/2015, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Pola de Laviana, promovido por DON Rogelio , demandante en primera instancia, contra DON Vidal y DOÑA Lidia , demandados en primera instancia, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Ángel Campo Izquierdo.-

Antecedentes

PRIMERO.-Que por el Juzgado de Primera Instancia nº2 de Pola de Laviana se ha dictado sentencia de fecha 24 de noviembre de 2015 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'que estimando parcialmente la demanda formulada por la representación de D. Rogelio contra D. Vidal y Dña. Lidia , debo condenar y condeno a los demandados a abonar al actor la cantidad de 3.000 euros en concepto de rentas debidas y de 13.723 en concepto de daños y perjuicios causados en el negocio objeto de arrendamiento que vinculó a las partes, nº6 de la calle Los Palomares de Pola de Laviana, declarándose las costas de oficio'.-

SEGUNDO.-Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandante recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día cinco de abril de dos mil dieciséis.-

TERCERO.-Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.-En el presente juicio ordinario D Rogelio , como propietario del local nº 6 de la c/ Los Palomares de Pola de la Laviana, donde esta sito el negocio (discoteca/pista de baile) ' La Pista Fontoria' ejercita frente a D Vidal y Dª Lidia de forma acumulada dos acciones, derivadas del contrato de arrendamiento de negocio/industria celebrado entre ellos inicialmente el 1 de abril de 1994, que se ha ido prorrogando inicialmente de forma anual y posteriormente por periodos de dos/tres años hasta el 31 de enero de 2014, en que los arrendatarios resuelven de forma unilateral el arrendamiento con entrega de llaves al propietario, que acepta dicha resolución. Esas dos acciones son: a) una reclamación de cantidad, consiente en reclamación de las rentas de tres mensualidades, noviembre y diciembre de 2013 y enero de 2014 a razón de mil euros mensuales y b) una reclamación de cantidad por los daños que presenta el local y perjuicios sufridos por el propietario/arrendador debido al estado en que se le ha entregado el local, y que se valora en 37.307,47 €. Frente a esa reclamación los demandados solicitan inicialmente la desestimación de la demanda, sí bien posteriormente se allanan en cuanto a la reclamación de las rentas de noviembre y diciembre de 2013. La sentencia de 1ª Instancia acoge parcialmente las pretensiones de la parte actora y condena a los demandados al pago de los 3.000 € por las rentas reclamadas, así como al abono de 13.723 € en concepto de daños y perjuicios al considerar que existe una concurrencia de culpas en la causación de los mismos entre arrendador y arrendatarios, a razón de un 60% y 40 % respectivamente.

SEGUNDO.-Esta sentencia de 1ª Instancia es objeto de recurso solo en cuanto a esa apreciación de concurrencia de culpas, de ahí que solo haya formulado recurso D Rogelio solicitando se revoque la sentencia de 1ª Instancia y se le conceda la totalidad de las cantidades reclamadas en concepto de daños y perjuicios, habiéndose conformado con la sentencia de 1ª Instancia los demandados. Por lo tanto se ha de entender que han devenido firmes los pronunciamientos sobre condena al pago de las rentas reclamadas, existencia de los daños y perjuicios alegados en la demanda, cuantía del coste de reparación de los mismos y responsabilidad de los demandados en la causación de dichos daños y perjuicios. Siendo objeto de debate en esta segunda instancia solo si existe esa concurrencia de culpas y en caso de entender que existe la misma, en que porcentaje se valora esa participación del propietario/arrendador.

TERCERO.-En primer lugar, y en base a las alegaciones que se recogen en el escrito de oposición al recurso de apelación, donde se pone en duda la actuación de esta sala a la hora de valorar las pruebas, se ha de tener presente que el recurso de apelación se configura como un recurso de naturaleza ordinaria, de jurisdicción plena, en el que el tribunal 'ad quem' dispone de las mismas facultades que el juez 'a quo', tanto para el examen de los hechos como para su valoración jurídica, debiendo además recordar que la actual forma de documentar el desarrollo del juicio y práctica de la prueba -soporte de grabación audiovisual- facilita al tribunal de apelación similar grado de inmediación del que dispuso el juzgador de instancia. Tan sólo hay un límite a las facultades revisoras del tribunal de segunda instancia, la prohibición de reformatio in peius, esto es el tribunal no puede agravar, en contra del apelante, la sentencia de instancia, a menos que ello quede amparado por la solicitud, vía apelación o impugnación, articulada de contrario. Prohibición de reformatio in peius que hay que poner en relación con otros de los principios que rigen el proceso civil como los de rogación y congruencia del artículo 218 de la LEC . Esto es el tribunal no puede dar más ni menos de lo solicitado por las partes. Tal y como ha señalado entre otras la sentencia de esta sala de 25 de enero de 2016 . Siendo verdad que esa limitación en cuanto al conocimiento y valoración de la prueba si se da en el recurso de casación, como así se recoge en las numerosas sentencias reseñadas en el citado escrito de oposición.

CUARTO.-Entrando en lo que es objeto de recurso, se debe tener presente que es pacifica la doctrina jurisprudencial al señalar que corresponde al arrendador realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar el bien arrendado en óptimas condiciones para el uso pactado. En consecuencia, vendría obligado a reparar los desperfectos que constituyen consecuencia natural por el paso del tiempo, desde luego sobre la base de un uso correcto, adecuado y ordenado por parte del arrendatario. Cuestión distinta es cuando estos daños se producen como consecuencia de dolo o negligencia del arrendatario, o de las personas por las que deba responder, en cuyo caso será el arrendatario quien ha de responder de los mismos. Se trata de una correlación entre las obligaciones de las partes, mientras el arrendador ha de facilitar el goce y disfrute pacifico de la cosa, artículo 1.554-2 º y 3º del Código Civil , el arrendatario debe usarla como un diligente padre de familia, artículo 1.555-2º del Código Civil . El incumplimiento de estas obligaciones faculta a cualquiera de las partes, artículo 1.556, además de interesar la resolución contractual, a reclamar los daños y perjuicios causados. En definitiva, se trata de una aplicación singular y específica de la regulación contemplada, con carácter general, en el artículo 1.124 del Código Civil

Por dolo ha de entenderse toda una conducta claramente voluntaria y consciente e insidiosa dirigida abiertamente a incumplir la obligación. Por culpa se entiende un actuar carente de las habituales diligencias ante un suceso plenamente previsible o evitable, la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 2.002 nos dice que, la culpa no solo consiste en la omisión de normas aconsejadas por la más elemental experiencia, sino que abarca el actuar no ajustado a la diligencia exigible en cada caso concreto en atención a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar, determinando la producción de un resultado socialmente reprochable. La conducta culposa, como señala el TS, supone la no actuación con la reflexión necesaria, con vista a evitar el perjuicio de los bienes jurídicos protegidos, contemplando no solo el aspecto individual de la conducta humana, sino también su sentido social. La diligencia exigible, es la que correspondería al buen padre de familia puntualizado en el inciso final del artículo 1104 del Código, esto es, que la persona a quien se atribuye la autoría de los daños, está obligada a justificar, para ser exonerada, que en el ejercicio de su actividad obró con toda prudencia y diligencia precisas para evitarlo. Esta diligencia, no se elimina ni siquiera con el puntual cumplimiento de las precauciones y prevenciones legales y reglamentarias de las aconsejadas por la técnica, si todas ellas se revelan insuficientes para la evitación del riego, erigiéndose como canon la exigencia de agotar la diligencia.

Dado que no se discute la responsabilidad del arrendatario, quien no ha recurrido la sentencia, se debe valorar ahora si el arrendador ha cumplido con esa obligación de conservar el bien arrendado en óptimas condiciones para el uso pactado y ha realizado la reparación de los desperfectos que constituyen consecuencia natural por el paso del tiempo, desde luego sobre la base de un uso correcto, adecuado y ordenado por parte del arrendatario.

Pues bien valorando el acta notarial de fecha 31 de enero de 2014, realizada por la notaria Dª María Luz García Prieto y los informes periciales emitidos por D Eusebio ( perito de parte), pag 83 y ss y Dª Claudia (perito designado judicialmente) pag 438 y ss, habiendo manifestado los peritos que dichos informes se hacen en base a las inspecciones realizadas, que empiezan el día de entrega de las llaves, y contenido del acta notarial, se aprecia que los daños y desperfectos que presente el local, una vez entregadas las llaves, son: a) pequeñas obras realizadas sin adecuarse a la normativa vigente, b) terreno disgregado bajo la solera por el arrastre de las partículas finas que lo conforman, c) deformación del solado de terrazo como consecuencia del hundimiento y asentamiento de la solera, d) grietas en tabiques y falsos techos como consecuencia del asentamiento antes mencionado, e) grietas en tabiques y falsos techos como consecuencia de aberturas practicadas en ellos sin consideración estructural alguna; los cuales exigen realización de obras de demolición y de nueva construcción

En cuanto a la determinación del origen de estos daños, ambos peritos coinciden en afirmar que la causa de los mismos es el uso de una técnica de limpieza inadecuada, consistente en utilizar las mangueras de incendio para la limpieza del suelo lo cual hizo que esa agua se filtrase y arrastrase los finos que existen debajo del terreno generando huecos que han provocado el hundimiento del solado y la aparición de grietas en lo paramentos verticales y en los falsos techos. Ambos peritos realizan esa afirmación fundamentalmente por el estado que presentan las mangueras contra incendio que denotan un uso habitual de las mismas, estando acreditado que en este local nunca ha habido un incendio que hiciera necesario su uso. Fotografías que se aprecian en los folios 83 (acta notarial), folio 234 (informe del Sr Eusebio ) y folio 455 (informe de la Sra Claudia ). Conclusión corroborada por uno de los testigos que ha declarado en la vista,

No obstante también ha quedado acreditado que: a) estamos hablando de una edificación de mas de 40 años, que consta de dos plantas mas, una de ellas usada inicialmente de vivienda por el arrendador, en las cuales no han aparecido humedades ni grietas; b) el arrendador no ha realizado en el local, durante la duración del arriendo, ninguna obra de reparación o conservación, c) si bien en los últimos contratos, se pacto que la parte arrendataria se haría cargo de la reparación de las averías, no se pueden confundir estas , que podemos definir como daño, deterioro puntual y concreto que impide el funcionamiento de algo; con las obras de conservación y mantenimiento que debe hacer el arrendador, para evitar el deterioro paulatino del bien/objeto arrendado, d) en la realización del solado se ha usado un hormigón pobre, lo que ha facilitado el arrastre de esos finos como consecuencia de la actuación del agua usada para la limpieza del local, mediante el uso de mangueras, no obstante es relevante las manifestaciones de la Sra Claudia , en la pag 5 de su informe, en la que literalmente dice ' el hecho de que la solera estuviese ejecutada con un hormigo pobre no debería suponer un descenso de nivel del suelo tan pronunciado como el que presenta actualmente el local. Seria normal un descenso que provocase una grietas en los tabiques mínimas; defecto de construcción del que no es responsable la parte arrendataria e) Pese a las alegaciones de la Sra Claudia en la vista, ninguno de los informe hace referencia a la posible incidencia en esos daños, de la proximidad al local de un arroyo, y el posible aumento de las aguas freáticas que en estos 40 años evidentemente se habrán producido por tormentas o inundaciones; siendo evidente que si el agua utilizado para limpieza puede arrastrar los finos de debajo de la solera hacia fuera, ese aumentos de las aguas freáticas pueden generar el mismo efecto, máxime teniendo en cuenta la mala calidad del hormigón utilizado, f) también es de apreciar una serie de daños en el cierre exterior, que difícilmente pueden ser atribuido a ese sistema de limpieza, sino mas bien a la falta de obras de conservación y reparación que debió hacer el propietario/arrendador durante todos estos años, 40 años de la vida del local de los cuales 21 años estuvo arrendado a los demandados.

Por todo ello se ha de considerar que realmente ha habido cierta desidia e inactividad por parte del arrendador/propietario, en el cumplimiento de sus obligaciones, que unido a la mala calidad del hormigón utilizado (defecto no imputable como ya se dijo, a los arrendatarios); y las acertadas consideraciones recogidas en la sentencia recurrida de que la indemnización por daños y perjuicios , debe referirse a los efectivamente causados, excluyendo todo atisbo de enriquecimiento injusto, para lo cual se valora que la reparación solicitada en la demanda conlleva un valor a nuevo de elementos defectuosos con mas de cuarenta años de antigüedad; lo que lleva a esta sala a desestimar el recurso de apelación formulado y confirmar íntegramente la sentencia de primera instancia.

QUINTO.-Dada la complejidad de la prueba a realizar para determinar el origen de los daños y las dudas existente al respecto procede en aplicación de lo dispuesto en el art 394.1 de la LEC no hacer especial imposición de las costas procesales devengadas en la instancia.

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Procede desestimar el recurso de apelación presentado por D Rogelio frente a la sentencia dictada el 24 de noviembre de 2015 en el juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 2 de Laviana en autos de juicio ordinario 23/2015 que se confirma en su integridad.

No se hace especial imposición de las costas procesales del presente recurso.

Dese al depósito constituido para recurrir el destino legal.

Las resoluciones definitivas dictadas por las Audiencias Provinciales, de conformidad con lo prevenido en el art. 466 de la L.E.C ., serán susceptibles de los Recursos de Infracción Procesal y de Casación, en los casos, por los motivos y con los requisitos prevenidos en los arts. 469 y ss., 477 y ss . y Disposición Final 16ª, todo ello de la L.E.C ., debiendo interponerse en el plazo de VEINTE DÍASante éste Tribunal, con constitución del depósito de 50 euros en la cuenta de consignaciones de este Tribunal en el Banco Santander 3370 e indicación de tipo de recurso (04: Extraordinario por infracción procesal y 06: por casación) y expediente.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.