Sentencia CIVIL Nº 122/2018, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 46/2018 de 21 de Marzo de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00122/2018
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
Tfno.: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Equipo/usuario: CHM
N.I.G. 07040 42 1 2016 0027082
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000046 /2018
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000880 /2016
Recurrente: Gema , Aquilino
Procurador: LUIS ENRIQUEZ DE NAVARRA MURIEDAS, LUIS ENRIQUEZ DE NAVARRA MURIEDAS
Abogado: SEBASTIAN ROMAGUERA GONZALEZ, SEBASTIAN ROMAGUERA GONZALEZ
Recurrido: Eduardo , Rosalia
Procurador: MARIA ANTONIA VENTAYOL AUTONELL, MARIA ANTONIA VENTAYOL AUTONELL
Abogado: ESTEBAN SIQUIER VICH, ESTEBAN SIQUIER VICH
S E N T E N C I A Nº 122/18
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Don Carlos Gómez Martínez
MAGISTRADOS:
Don Gabriel Oliver Koppen
Doña Carmen Ordóñez Delgado
En Palma de Mallorca, a veintiuno de marzo de dos mil dieciocho.
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes
autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Palma, bajo el número
880/2016 , Rollo de Sala número 46/2018, entre partes, de una como demandante-apelante Dª. Gema y D.
Aquilino , representados por el procurador D. Luis Enríquez de Navarra y dirigidos por el letrado D. Sebastián

Romaguera González, de otra, como demandada-apelada D. Eduardo y Dª. Rosalia , representados por la
procuradora Dª. María Antonia Ventayol Autonell y dirigidos por el letrado D. Esteban Siquier Vich.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Palma, se dictó sentencia en fecha 9 de octubre de 2017 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: Que DEBO DESESTIMAR y DESESTIMO íntegramente la demanda formulada por D. Luis Enríquez de Navarra Muriedas, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de D. Aquilino , Dª Gema contra D. Eduardo , Dª Rosalia y ABSOLVER a los demandados de las pretensiones ejercitadas en su contra, sin expresa imposición de costas.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 14 de marzo de 2018.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.


PRIMERO.- En los términos que quedaron aclarados en la audiencia previa, la parte demandante interpuso demanda de procedimiento ordinario con solicitud de que se dictara sentencia por la que se declarara la nulidad del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito con fecha 30 de octubre de 2016 por error o, subsidiariamente, por dolo subsidiariamente, acción de resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones de los demandados. Se reclama también la devolución de la suma entregada, 9.300 euros, así como una indemnización de 3.000 euros por daños morales.

La demanda se funda en los siguientes hechos: 1.- Dada su intención de trasladar su residencia desde Reino Unido a Mallorca, los demandantes contactaron con la agencia Oliver Mateu en relación a una vivienda situada en Santa Eugenia, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 5 de Palma, tomo NUM000 , libro NUM001 de Santa Eugenia, folio NUM002 , finca NUM003 y firmaron un contrato de reserva en fecha 26 de julio de 2016 para la posterior firma de un contrato de arrendamiento con opción de compra.

Los demandantes hicieron efectiva una transferencia por importe de 3.000 euros y a la firma de la reserva se entregó la siguiente documentación: - Nota simple del Registro de la Propiedad.

- Cédula de habitabilidad.

- Información catastral.

- Certificado de obra de captación de aguas subterráneas.

2.- En fecha 4 de octubre se reunieron las partes para proceder a la firma del contrato de arrendamiento con opción de compra que se suscribió con fecha 30 de octubre de 2016.

Las condiciones del contrato eran las siguientes: A) Para el arrendamiento: - Duración de 18 meses, comenzando en noviembre de 2016 y finalizando el 30 de abril de 2018.

- Renta mensual de 700 euros.

B) Para la opción de compra.

- Concedida por un periodo igual al contrato de arrendamiento.

- Se entregaba a cuenta del precio la suma de 9.300 euros (los 3.000 entregados más 6.300).

- El precio de la compraventa se fijaba en 265.000 euros, del que se restarían las cantidades entregadas en concepto de renta.

El mismo día de la firma del contrato se suscribió otro documento en el que los compradores como condición esencial solicitaban autorización para sustituir la ducha por una bañera y la conversión del garaje en otra habitación.

3.- A mediados de octubre solicitó en el Ayuntamiento información sobre la documentación necesaria para solicitar los permisos de obra necesarios para acometer las que habían sido autorizadas por la propiedad.

En ese momento fueron informados de la existencia de un expediente de infracción urbanística grave por realización de obras sin licencia, estando fuera de ordenación, sin posibilidad de realizar ninguna obra.

Esa información, de la que no disponían, es la que justifica la petición de la parte demandante, fundada en la existencia de un vicio del consentimiento, por dolo o error, así como la petición de resolución por incumplimiento.

La parte demandada se opuso a la demanda. Tras negar que hayan quedado justificadas las intenciones de la parte demandante de trasladarse a vivir a la Isla y que se hubiera pactado como condición esencial la autorización para la realización de unas obras, así como afirmar que el contrato se firmó en fecha 4 de octubre de 2016 y que los demandantes entraron en posesión de la vivienda, se opone a la pretensión de la parte actora al manifestar que los demandantes conocían las características de la vivienda y fueron informados de que no se podría obtener licencia alguna para la realización de obras de ampliación de la finca atendidas las dimensiones de la parcela y de que existía un expediente urbanístico en cuya virtud se les impuso una sanción que fue liquidada por los propietarios. Afirma la parte demandada que los demandantes por alguna razón dejaron de estar interesados en el contrato y desistieron del mismo de forma unilateral.

En la sentencia dictada en primera instancia se desestima la demanda.

Se considera acreditado que: 1.- El contrato se perfecciona y despliega sus efectos como contrato de arrendamiento con opción de compra el día 4 de octubre de 2016.

2.- Para la prestación del consentimiento contractual por los actores fue esencial la posibilidad de que la vivienda pudiera disponer de tres habitaciones frente a las dos con las que contaba en su configuración existente y que esa tercera habitación podría conseguirse mediante la conversión del garaje en habitación.

3.- La vivienda está fuera de ordenación.

4.- La parte vendedora informó a la parte compradora de esta situación.

Se centra la discrepancia en la trascendencia del hecho de estar fuera de ordenación respecto de las pretensiones esenciales de la parte actora, conseguir convertir el garaje en una tercera habitación.

Entiende que no es posible entender acreditado si la situación de fuera de ordenación de la finca permite o no el cambio de uso sobre lo ya construido y que el único error en el que pudo haber incurrido la parte actora consiste en entender que la prohibición de hacer la obra no suponía la prohibición de un cambio de uso de lo construido o alguna reforma interior.

El error era vencible para la parte actora, con una mínima diligencia ya que dispuso de tiempo suficiente desde la forma del contrato de reserva para realizar la consulta preceptiva al ayuntamiento sobre las consecuencias exactas de la situación de fuera de ordenación.

No se considera acreditada la existencia de un error grave y, en todo caso, era vencible. Con los mismos argumentos se rechaza la concurrencia de dolo.

Se desestima también la acción de resolución del contrato al haber cumplido la parte concedente de la opción con su obligación de poner a disposición del optante una finca que cumple los fines del contrato y ninguna prueba se ha practicado que acredite un incumplimiento de dicha obligación.

Frente a esta resolución se interpone recurso de apelación por la parte demandante en el que se discrepa de la sentencia de instancia en la valoración de los hechos sobre la información que se facilitó a los compradores sobre la vivienda y sobre la prohibición para la realización de las obras de adecuación a las modificaciones que fueron autorizadas por la propiedad.



SEGUNDO.- Dispone el artículo 1265 del Código civil que será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo. El artículo 1266 dispone, asimismo, que para que el error invalide el consentimiento deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieran dado lugar a celebrarlo.

Como ha recordado el Tribunal Supremo en sentencia de 20 de enero de 2014 , con mención a una doctrina jurisprudencial reiterada, hay error cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta, es decir, cuando la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea.

La apreciación de un error invalidante del contrato exige, como necesario respeto a la palabra dada, la concurrencia de ciertos requisitos: 1.- Que la representación equivocada merezca esa consideración, lo que exige que se muestre, para quien afirma haber errado, como suficientemente segura y no como una mera posibilidad dependiente de la concurrencia de inciertas circunstancias.

2.- El error ha de recaer sobre la sustancia de la cosa que constituye el objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la cosa que principalmente hubieren dado motivo a celebrarlo, esto es, sobre el objeto o materia propia del contrato, y ha de ser esencial en el sentido de proyectarse sobre aquellas presuposiciones que hubieran sido la causa principal de su celebración, en el sentido de causa concreta o de motivos incorporados a la causa.

3.- El error ha de ser excusable. La jurisprudencia ( sentencias de 4 de enero de 1982 , 28 de septiembre de 1996 , 17 de julio de 2000 , 13 de mayo de 2009 o 25 de noviembre de 2012 ) exige tal cualidad, no mencionada en el artículo 1266, porque valora la conducta del ignorante o equivocado, negando protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar ignoraba y, en la situación de conflicto, protege a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración negocial seriamente emitida.

Tal y como se señala en la sentencia recurrida de las declaraciones prestadas por la parte demandada y por los testigos en el acto del juicio se deriva el carácter sustancial de la posibilidad de contar con una tercera habitación en la casa y que ese es el sentido de la autorización que firmaron en fecha 4 de octubre de 2016 para convertir el garaje de la vivienda en una habitación, cambiando las puertas de acceso. Esa actuación no exigía una nueva construcción, sino una modificación de la existente, con el cambio de las puertas de acceso.

Fue una necesidad que no expresó la parte compradora en el momento de firmar el contrato de arrendamiento con opción de compra, sino ya en las visitas previas, como reconoció el Sr. Gema , padre de la demandante.

Con el escrito de demanda se aporta una certificación del Ayuntamiento de Santa Eugenia conforme a la cual en relación a la vivienda objeto del contrato se inició un expediente de disciplina urbanística en el que se sancionó al demandando como promotor de unas obras sin licencia, que la parcela no cumple los requisitos de superficie mínima a los efectos de edificación, que se encuentra fuera de ordenación sin posibilidad de legalización y que en ella no puede llevarse a cabo ningún tipo de obra.

Discrepa la parte apelante sobre la conclusión alcanzada en la sentencia de instancia de que la información urbanística se ofreció a los demandantes, advirtiéndoles de que no les sería posible la obtención de licencia.

La juez a quo llega a la convicción de que sí fueron informados por el resultado de la prueba testifical practicada, consistente en la declaración de las dos personas de la agencia inmobiliaria que mediaron en la compra, en las visitas y en la redacción de la documentación, quienes afirmaron haber comentado esa situación tanto en las visitas como en el momento de la firma de los contratos, que desde el primer momento se les dijo que la finca se había edificado sin licencia. El hecho de que ellos hubieran mediado en representación del vendedor no resta valor a su testimonio en la medida en que se ha reconocido que fue devuelta por la agencia la comisión que se había cobrado al no llegar a firmarse la compraventa.

Es cierto que, como señala la parte apelante, resulta algo contradictorio con el contenido de la información que se dice que se les facilitó que los demandantes acudieran con posterioridad a la firma del contrato de opción de compra al Ayuntamiento en solicitud de información sobre la posibilidad de realizar obras y que, como declaró el letrado del Ayuntamiento, Sr. Rosselló, se sorprendieran al conocer que no podía realizar ninguna. Ahora bien, tal y como se desarrolló el juicio, lo cierto es que existen razonables dudas sobre qué información se iba a buscar al Ayuntamiento, pues en el interrogatorio al letrado no se concretó cuál fue la que le fue requerida, si se refería a las obras necesarias para la conversión del garaje en habitación y el padre la de demandante, el Sr. Gema , tan solo se refirió a la voluntad de construir una piscina, para lo que se solicitaba si podían aprovecharse los metros que se conseguirían quitando la pérgola.

Su declaración pone de manifiesto también que no eran completamente ajenos a la situación urbanística, pues se conocía que no se podía ampliar la edificación, razón por la cual pensaban que podían recuperar unos metros al retirar la pérgola.

Es en este punto procedente la cita de las sentencias del Tribunal Supremo de 16 de marzo de 2011 y 3 de noviembre de 2014 en las que se ha señalado que lo decisivo es la posibilidad que haya tenido el adquirente de conocer las limitaciones urbanísticas antes de comprarlas y la diligencia desplegada para llegar a tal conocimiento. En la sentencia de 17 de noviembre de 2006 se señala que no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente lo que no ocurre, desde luego, cuando se trate de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registros o Archivos (Por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del Plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición.

No puede entenderse que la parte vendedora ocultara a la compradora la información sobre la situación urbanística de la finca objeto del contrato y si era ella la interesada en realizar unas modificaciones, de la índole que fuera, la diligencia que le era exigible incluía la de realizar las averiguaciones pertinentes para comprobar que era posible desde el punto de vista urbanístico realizar una modificación obteniendo la oportuna licencia.

La información era fácil de obtener como así se hizo después de firmar el contrato, mediante una consulta en el Ayuntamiento.

Todo ello lleva a concluir que ni se ha acreditado el error ni, en caso de poder apreciarse, puede calificarse como excusable. Por los mismos razonamientos debe desestimarse la concurrencia de dolo, como ocultación consciente de las condiciones de la finca a los efectos de inducir a la celebración de un contrato.



TERCERO.- Se interesa, con carácter subsidiario, la resolución del contrato por incumplimiento.

Debe ponerse esta alegación en relación con la cita que se hace, por primera vez en el recurso, del artículo 27 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, que establece en su artículo 27 la necesidad de hacer constar en cualquier contrato de transmisión la situación urbanística de la finca cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, con la posibilidad de rescisión por el adquirente en el plazo de cuatro años y de exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.

Es procedente traer a colación lo que al respecto de la aplicación del artículo 62 del Texto Refundido y Ordenación Urbana de 1976 , con un contenido similar al precepto vigente, ha declarado el Tribunal Supremo en sentencia de 8 de noviembre de 2007 , en la que se cita la ya antes reseñada de 17 de noviembre de 2006, en la que se concluye que el precepto no es aplicable cuando un comportamiento de buena fe, en cuanto supone un actuar diligente, hubiera permitido con facilidad obtener la información sobre la condición urbanística de las fincas, que se decía ignorar.

En el presente caso, la finca se vendía como cuerpo cierto y era la voluntad de la parte compradora la de introducir ciertas modificaciones. Ya se ha dicho que de la prueba practicada resulta que la parte compradora era conocedora de que la finca presentaba particularidades en relación a la posibilidad de realización de nuevas obras y que pudo fácilmente dirigirse al Ayuntamiento para obtener la información precisa sobre este punto, como así hizo con posterioridad a la firma del contrato, por lo que no cabe apreciar incumplimiento.

El recurso debe ser desestimado.



CUARTO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por Dª. Gema y D. Aquilino , contra la sentencia dictada en fecha 9 de octubre de 2017 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Palma en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

En consecuencia, se confirma la resolución recurrida en todos sus términos, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada y pérdida del depósito consignado para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.